Esté pendiente del nuevo valor catastral, porque con esta referencia se calculan las próximas facturas de la contribución urbana o las plusvalías municipales.Pero, ¿cuánto valen realmente sus viviendas? ¿Lo que determina el Catastro? ¿El importe que le asigna su Comunidad Autónoma? ¿O el precio al que usted quiera venderlas? Aunque cada una de estas preguntas tenga una respuesta diferente, ninguna tiene por qué ser errónea. Lo que sí debe saber es cómo se determina ese valor y, sobre todo, cuáles son las consecuencias a la hora de utilizarlo ante la hacienda pública para así evitar problemas posteriores.
Millones de contribuyentes están recibiendo estas semanas las notificaciones colectivas elaboradas por el Catastro, por las que se les informa sobre el nuevo valor que tienen sus inmuebles (viviendas, garajes, etc.) y su repercusión en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a partir del próximo año. Entre otros, se encuentran los vecinos de capitales como Madrid, Castellón y Ciudad Real; los destinos turísticos de Marbella, Ibiza o Roquetas de Mar; y núcleos urbanos como Azuqueca de Henares (Guadalajara).
Al menos, cada diez años
Las valoraciones colectivas son los cálculos que realizan los técnicos del Catastro para determinar cuánto valen los inmuebles. Esta labor se realiza, como mínimo, una vez transcurridos diez años desde la última valoración, pero siempre que así lo solicite su ayuntamiento.
Al recibir la notificación del Catastro, los propietarios pueden interponer una reclamación económico-administrativa, si consideran que esos cálculos no se ajustan a la realidad.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que estas valoraciones «no se realizan de forma individualizada en cada inmueble, sino con criterios generales», apunta Jaime Ena, del departamento Tributario de CMS Albiñana Suárez de Lezo. Este abogado recuerda que el valor catastral de un inmueble «ha estado históricamente por debajo del de mercado y, legalmente, no puede superarlo».
Todos los datos correctos
Los expertos indican que existen ciertas circunstancias ante las que se debe estar atento. Por ejemplo, «hay que fijarse en que la calificación del suelo no haya sufrido ningún cambio de uso o recalificación», indica María Ángeles García, abogada tributaria de Arag. Además, esta jurista apunta a que «la superficie en metros cuadrados y la edificable, y la dirección correcta del inmueble son otros aspectos en los que debemos fijarnos» al recibir la notificación.
Si, por ejemplo, detecta un error en la superficie de alguno de sus inmuebles, al aparecer como superior a la real, debe reclamar. En este caso, «necesitará un levantamiento topográfico en el que se han de utilizar las mismas referencias que tiene el Catastro», explica Ángeles García.
Incluso en el caso de que el nuevo valor catastral sea superior al de mercado, deberá demostrar ese error mediante una tasación realizada por un perito profesional. Porque si la última revisión catastral se realizó hace muchos años, «es normal que ahora suba el importe del impuesto, porque se ha actualizado ese valor del inmueble», indica Ángeles García. Aunque el valor catastral deba encontrarse por debajo del de mercado, «en una situación económica como la actual, con muchas zonas afectadas por la crisis inmobiliaria, pueden surgir casos atípicos», apunta Jaime Ena.
Por ejemplo, en la revisión catastral de la ciudad de Madrid, el valor de sus inmuebles se ha incrementado un 74 por ciento desde 2002. Aunque en los últimos años han podido descender los valores de los pisos, las subidas experimentadas entre 2002 y 2009 superan ampliamente las últimas caídas del mercado, como así indica la ponencia de valores de la capital. La última vez que se revisó el valor catastral en Madrid, en 2001, este importe aumentó un 129 por ciento, con respecto a diez años antes.
También debe revisar detenidamente los documentos que reciba si durante los últimos años ha realizado alguna reforma en su casa. «El Catastro debe haber recogido esta circunstancia», indica la abogada de Arag. Porque, si no lo hace, «le pueden sancionar y el Ayuntamiento podrá reclamar el diferencial de pago de los últimos cuatro importes del IBI», indica Ángeles García.
Impacto en el IBI, plusvalías y rentas
Hay que saber a qué impuestos afecta el valor que le comunique el Catastro, así como cuál es el que se utiliza para otros tributos. La valoración catastral sirve para calcular la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
En el caso de que el nuevo valor sea superior al anterior, el cambio en la base imponible del IBI no se realiza de un año para otro, para evitar el impacto fiscal que pudiera tener esa medida. De hecho, se puede ir aumentando esa base un 0,1 sobre el valor, por cada año que transcurra, hasta dentro de una década. En el caso de Madrid, por ejemplo, al haber aumentado un 74 por ciento, la base imponible subirá un 5,70 por ciento cada año, hasta completar, en 2021, ese incremento total previsto.
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