A la hora de contratar un préstamo hipotecario muchas personas se hacen una pregunta básica: ¿A tipo variable o a tipo fijo?
Es interesante conocer la diferencia entre ambas para saber según el perfil de cada cliente cual de las dos le interesa más contratar.
Ante todo debemos saber que una hipoteca a tipo fijo es aquella que tiene un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo de forma que se paga siempre la misma cuota.
La hipoteca a tipo variable en cambio tiene un tipo de interés variable, ya que está referenciado a un índice de referencia (por ejemplo el euribor, el IRPH, etc). Estos tipos de referencia varían su valor periódicamente y al realizar la revisión del interés de la hipoteca la cuota se ve modificada a la alza o a la baja.
Vamos a realizar un caso práctico para saber que diferencias nos encontraremos según cual de las dos contratemos.
Caso práctico
Para realizar el caso cogemos la mejor hipoteca a tipo fijo y la mejor hipoteca a tipo variable (con vinculación habitual) a 20 años que hay actualmente en el mercado:
| Hipoteca | Tipo de interés | Plazo |
|---|---|---|
| Hipoteca Tipo Fijo Caja de Ingenieros | 6,25% | 20 años |
| Hipoteca Activaplus Activobank | Euribor + 4,9 | 20 años |
Supongamos que los datos para calcular la hipoteca son los siguientes:
| Importe solicitado | Vida del préstamo | Euríbor en el primer año | Euríbor en la revisión |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 20 años | 2'144 | 3,1255 |
Vamos a calcular las dos hipotecas para más adelante extraer las conclusiones.
Empezaremos elaborando el cuadro de amortización de la Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros para conocer la cuota hipotecaria mensual que se pagará durante toda la vida del préstamo hipotecario.
Esta hipoteca tiene un interés fijo de 6,25% con lo que la cuota hipotecaria mensual tendrá un valor de 1.461,86 euros desde la primera cuota hasta la última.
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| Tabla de amortización calculada |
Ahora calcularemos la cuota hipotecaria que se pagaría durante el primer año con la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank.
El interés del primer año es del 2,634% que equivale a la suma de 2,144 (euribor)+0,49 (diferencial). De forma que la cuota del primer año es de 1.072,91 euros:
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Pasado el año se realiza la revisión del tipo de interés (también se podría realizar la revisión semestral en función de lo acordado con el banco) que se modificará según la evolución del euribor (o el índice de referencia contratado).
Para el caso práctico suponemos que el valor del euribor en el momento de la revisión equivale a la media aritmética de la evolución del euribor histórica (3,1255%). El tipo de interés para el segundo año será del 3,615%. Siendo la cuota hipotecaria para el segundo año de 1.167,20 euros:
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Para el resto de periodos se actualizará anualmente el tipo de interés para calcular la nueva cuota hipotecaria, hasta el final del préstamo hipotecario.
Resultados del caso práctico
La cuota hipotecaria a tipo fijo es 294,66 euros más cara que la cuota de la hipoteca variable calculada con la media del euribor hipotecario.
A continuación vamos a ver cuanto pagamos con cada hipoteca con el importe solicitado:
-Con la Hipoteca a Tipo Fijo pagamos una cuota hipotecaria de 1.461,86 euros, es decir pasados los 20 años habremos desembolsado 350.846,40 euros de los cuales 150.844,70 son intereses.
-Con la Hipoteca Activa Plus según los supuestos seguidos pagamos:
-El primer año 12.874,92 euros de los cuales 5.175,49 son intereses.
-Del segundo año al último 266.121,60 euros donde 73.820,25 euros son intereses.
Observemos las diferencias entre ambas hipotecas en el cuadro siguiente:
| Hipoteca | Cuota Mensual | Importe total pagado | Total de intereses pagados |
|---|---|---|---|
| Hipoteca Tipo Fijo | 1.461,86 € | 350.846,40 € | 150.844,69 € |
| Hipoteca Activa Plus | 1.167,20 € | 278.996,52 € | 78.995,74 € |
| Diferencia | 294,66 € | 71.849,88 € | 71.849,88 € |
Con estos resultados podemos observar que la estabilidad de pagar todos los meses lo mismo sale muy cara, ahorrándonos 71.849,88 euros.
Conclusiones
Las hipotecas a tipo fijo son ventajosas por su estabilidad, ya que conocemos desde un principio lo que pagaremos todos los meses hasta el vencimiento del préstamo hipotecario. El problema como hemos visto en el ejemplo es que esta estabilidad sale cara.
Con un interés a tipo fijo no nos beneficiamos de las bajadas del euribor, en cambio, ganamos cuando hay incrementos del euribor por encima de un determinado valor.
Sin embargo, al hacer el cálculo con la media histórica del euribor, podemos ver como a pesar de todo sigue siendo más rentable contratar una hipoteca a tipo variable.
El tipo fijo más barato es del 6,10% mientras que la media del euribor más el diferencial de la hipoteca variable más barata es del 3,615%, diferencia a favor de la variable que determina nuestras conclusiones.
Si cogemos la idea de algunos expertos de como evolucionará el euribor que opinan que lo mejor es calcular la hipoteca cogiendo como valor del euribor un 3,50% sigue siendo la mejor alternativa las hipotecas con tipos referenciados al euribor hipotecario (con un 3,99% =3,50+0,49) que los tipos fijos establecido por la entidad bancaria.
Seguridad y rentabilidad son un binomio de correlación claramente negativa: si queremos saber lo que pagaremos durante toda la vida de la hipoteca nos tenemos que arriesgar a una potencial pérdida de dinero vía intereses.
Dormiremos más tranquilos si hay movimientos del euribor al alza por encima de su media histórica, pero esta tranquilidad nos saldrá cara.
El mercado hipotecario a tipo fijo español tiene unos intereses muy elevados si los comparamos con otros países de la Unión Europea que ofrecen tipos competitivos de hasta un 3,50%. Además es un mercado que tiene poca oferta y poca demanda, una escasez de demanda provocada por el elevado precio).
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