Alquiler con derecho a compra, ¿estafa o ganga?

Las dos cosas. Estafa para el comprador y ganga para el vendedor. Ahora maticemos las diferentes condiciones que se puedan dar en el contrato.

A. Sin anticipo.
B. Con anticipo.

En el primer caso, para el comprador sigue siendo una estafa; en el segundo caso es una GRAN estafa.

De todas formas hay que leer la letra pequeña y casi siempre se dará el caso de que haya que dar una cantidad por adelantado para optar por esta modalidad, ya de forma directa o mediante el incremento del alquiler.

Vamos a poner un ejemplo sencillo, e intentaré que las cifras sean redondas para entenderlo todo más fácilmente. Una vivienda nueva valorada el 1 Enero del 2010 en 200.000 euros para la venta, y 1.000 euros para el alquiler.

El vendedor/arrendador ofrece un contrato de alquiler con derecho a compra a 2 años, con una de las siguientes opciones:

1. Un anticipo de 10.000 euros.
2. Un incremento en el alquiler, por ejemplo a 1.500 euros.

Estamos suponiendo que una vez acabado el periodo, el comprador se descuenta el 100% de lo entregado en concepto de alquiler del precio de la venta. Es una suposición bastante optimista, ya que también ésto se limita en muchos contratos, dándose ejemplos donde sólo se descuenta la mitad de lo pagado durante el periodo de alquiler.

En el caso 1, si optamos por no comprar la vivienda hemos perdido 10.000 euros, en el caso 2, como el sobreprecio del alquiler es de 500 euros/mes, perderemos 500*24= 12.000 euros. Son dos millones de las antiguas pesetas. Visto de otro modo, si dividimos el anticipo entre los 24 meses, nos sale un sobreprecio del alquiler de 10.000/24= 417 euros. Al final pagamos entre un 42% y un 50% más de lo que pagaríamos si sólo alquilamos, pero claro, sólo en el caso de renunciar a la compra.

Alguien me puede decir. "Sí pero en vez de perder dinero en un alquiler normal, lo invierto en esta ganga y al final de los 2 años me ahorro 24.000 euros del precio de la vivienda, es como si me saliese gratis el alquiler". Cualquiera que piense así está totalmente equivocado.

En primer lugar, alquilar no es tirar el dinero. Estás pagando por el uso y disfrute de un bién. Con una hipoteca es verdad que una vez has pagado todas las cuotas, la vivienda es tuya, pero el riesgo es mayor, ya que en concepto de intereses pagas más del doble del precio y te tiras casi la mitad de tu vida endeudado. Antes de meterte en una hipoteca debes tener en cuenta tus ingresos, los tipos de interés (Euríbor) y la espectativas de los precios de la vivienda.

El segundo punto erróneo es suponer que te ahorrarás 24.000 euros dentro de dos años, ya que por esas fechas los precios habrán bajado bastante más de 24.000. Otra cosa a tener en cuenta es que en la compra no solo pagamos el importe de la vivienda, sino cantidades proporcionales a ésta en concepto de impuestos e intereses (de la hipoteca). Así que estos 200.000 euros irán multiplicados por un factor, pongamos 2,5. Con lo que tendremos que pagar 500.000 euros por la vivienda a lo largo de nuestra vida.

La clave es tener en cuenta este factor para hacer las cuentas. Si en 2012 encontramos un piso por 150.000, los 50.000 euros de la diferencia hay que multiplicarlos por 2,5, y nos da 125.000 euros de ahorro real. Es ésta cantidad la que se debe comparar con lo que te cuesta el alquiler (24.000) si quieres que la comparativa sea coherente.

El alquilar durante un par de años (sin compromiso de compra) y luego comprar al precio del mercado de dentro de dos años sale, con mucha diferencia, más beneficioso para el bolsillo. No hay que ser un experto en Economía para llegar a esa conclusión.

No quiero desviar el tema. La cuestión es si compensa la modalidad de alquiler con derecho a compra. Retomemos la modalidad A, donde el vendedor no exige ningún anticipo. Aunque pueda parecer un caso ideal para el comprador, ya que la opción de compra le sale a coste 0, sigue siendo una desventaja. El motivo es que incluso aunque no sigan bajando los precios de la vivienda, el uso de ésta provoca un desgaste que no estamos teniendo en cuenta.

Expliquemos esto en cifras. Aún suponiendo que el precio de la vivienda sea el mismo a los dos años, estaremos pagando por una vivienda de segunda ocupación el precio de una vivienda nueva. Un tasador te dirá que tu vivienda cuesta 150.000 euros, con lo que la mejor opción habría sido comprar una vivienda de segunda ocupación (de 2 años) en 2010. La segunda mejor opción habría sido alquilar y renunciar a la compra, comprando otra vivienda similar de 150.000, lo que sumaría 174.000. La peor opción (optar por la vivienda pactada) te sale por 200.000.

Analizados ya todos los casos, creo que queda demostrado que en la época actual y la situación actual (España, Diciembre del 2009), firmar un contrato de este tipo es SIEMPRE una ESTAFA.

Hace poco leí un artículo donde decía que el mejor momento para comprar es Diciembre del 2011 si no tienes más remedio que pagar alquiler, y mediados del 2013 si vives con tus padres y puedes esperar. Supongo que si vives en un piso compartido cualquier fecha entre medias.

El artículo en cuestión es éste, aunque esté todo muy bien explicado es un poco antiguo (Febrero 2008) y basa sus predicciones en la anterior burbuja (1990-1996). Así que teniendo en cuenta que la crisis está siendo peor de lo que se esperaba, habrá que desplazar algunos meses hacia delante las fechas recomendadas. Basándome en mi intuición creo que la mejor fecha para comprar es mediados de 2012 (si pagas alquiler) y finales del 2013.

http://antoniovillena.es/2009/12/alquiler-con-derecho-a-compra-estafa-o-ganga