Tasación e hipoteca

¿Qué es el valor de tasación y por qué es importante para tu hipoteca?

La tasación es un documento que presenta una estimación del valor mercantil justo de un inmueble y que juega un papel fundamental a la hora de solicitar una hipoteca.

Para los bancos es una garantía de que la propiedad vale lo suficiente en el mercado como para que, en caso de impago, puedan recuperar el dinero prestado.

Para ti, una buena tasación es de vital importancia. Las hipotecas suelen financiar un 80% del valor de tasación de una vivienda, así que cuanto más se aproxime la tasación al valor de compra-venta, más se reduce el margen que deberás aportar para cubrir el saldo total de la operación.

¿Qué factores determinan el valor de tasación?

El valor de tasación de un inmueble se calcula a partir de factores como:

• La ubicación y los equipamientos de la zona: Si la vivienda está en el centro o en las afueras, si tiene cerca escuelas, zonas verdes, comercio, hospitales…
• La superficie del inmueble: El número de metros cuadrados y su distribución.
• La situación de la vivienda dentro del edificio o la urbanización: Los áticos suelen ser más caros que los bajos, también cuentan las mejores vistas…
• La iluminación y el número de ventanas exteriores: La luz natural aumenta el valor de una vivienda.
• La calidad de los materiales de construcción y terminaciones: suelos, carpintería, alicatados, calefacción, ascensor…
• La antigüedad: sobre todo en lo que se refiere a estado de conservación.
• Si es alquiler o propiedad: Las viviendas en propiedad suelen tener más valor, al considerarse que el propietario lleva a cabo una mejor conservación.

¿Cuánto cuesta la tasación y quién la paga?

Una tasación homologada por el Banco de España tiene un valor de entre 200 y 300 euros, esto es, alrededor del 0,01% más IVA del valor de la vivienda. Aunque, desde el inicio de la crisis y el desplome del sector inmobiliario, es posible encontrar tasadoras que realizan este servicio a partir de 100 euros.

Normalmente, es el banco quien impone la gestoría o sociedad de tasación que va a realizar la valoración pero, en realidad, la ley establece que banco y cliente deben llegar a un acuerdo sobre la empresa que se va a encargar del trámite.

Es muy conveniente tener firmada una solicitud de servicios para concretar quién paga la tasación y a qué precio, incluyendo el supuesto de que la entidad rechazara nuestra petición de préstamo. En este caso, lo deseable sería que el banco se haga cargo del coste, aunque no es lo que suele ocurrir a la hora de la verdad.

A pesar de eso, si el solicitante asume el pago y el préstamo es denegado, el banco tiene la obligación de entregarle una copia del informe de tasación original que servirá al usuario para solicitar una hipoteca en otra entidad, sin tener que correr de nuevo con el gasto.

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El informe de tasación para una hipoteca: pasos a seguir

Al solicitar una hipoteca en el banco, la persona que nos atiende nos pedirá una serie de datos (dirección el inmueble, teléfono de contacto…) que servirán para enviarlos a una sociedad de tasación y poner en marcha el proceso de forma confidencial.

¿Qué pasa a partir de ese momento?

1. El banco nos pide una copia de la escritura de la propiedad, planos, licencia de obra y proyecto si se trata de una obra en construcción, y lo envía al tasador.
2. El tasador llama a la persona de contacto y se citan para ver el inmueble.
3. En el interior del inmueble, el tasador hace preguntas cómo quién es el propietario, si hay inquilinos o se han realizado reformas…; toma algunas fotografías para (1) demostrar que ha realizado la visita y (2) comprobar el estado de la vivienda; anota qué instalaciones tiene la casa (ascensor, aire acondicionado, domótica…); y finalmente la mide. Para un piso de 3 dormitorios, lo normal es que la visita dure de 10 a 15 minutos.
4. El tasador procede a la elaboración del informe y lo manda a la sociedad de tasación, quien lo revisa antes de colocar su sello de garantía junto a la firma del tasador. Es a partir de entonces que la tasación adquiere valor legal.
5. La sociedad de tasación envía el informe a la sucursal, que lo remite al departamento de riesgos del banco. Allí se estudia si seremos capaces de pagar o no, durante las próximas décadas de nuestra vida, la deuda contraída con la entidad.

Después de tasar el piso

Una vez tasado el inmueble, pueden darse dos situaciones:

1. Que el valor de tasación resulte igual o superior al de compra-venta.
2. Que sea inferior.

En el primer caso, la solicitud seguirá su curso normal, ya que el préstamo cubrirá lo necesitado por el solicitante.

En el segundo caso, existen 3 opciones:

1. El importe de tasación es inferior al de compra-venta pero el banco está dispuesto a financiar más del 80% del valor de la vivienda y acabamos obteniendo el dinero que necesitábamos.
2. El importe de tasación es menor al de compra-venta, pero podemos aportar más fondos (ahorros) y seguir adelante con la hipoteca.
3. El importe de tasación es menor al de compra-venta, el banco no nos financia más del 80% y no tenemos más ahorros. Entonces, aunque tenemos derecho a que otro tasador realice una segunda valoración, en la práctica lo más factible es solicitar la hipoteca en varios bancos, hasta dar con uno que opere con una empresa tasadora que nos dé resultados más favorables a nuestros intereses.

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