El alquiler es una práctica muy habitual y extendida en Europa desde hace años, especialmente en países como Alemania, Austria, Holanda o Francia, donde es una alternativa seria a la compra. En España, sin embargo, hemos considerado durante muchos años el arrendamiento como el “plan B”, la opción que nos quedaba si no podíamos comprar. La actual situación del mercado del alquiler sigue dando pie a malentendidos y dudas, tanto por parte de los inquilinos como por parte de los arrendadores.
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| El nivel de alquiler en España está lejos del que se produce en otros países europeos |
Sin embargo algo puede estar cambiando. El potencial del mercado de alquiler puede ser muy grande a poco que se potencie esta alternativa, con nuevas leyes que la hagan más fiable y más atractiva. En realidad, alquiler y compra no deberían ser opciones antagónicas, sino compatibles.
Pero mejor no adelantarse. La actual situación del mercado del alquiler en España sigue dando lugar a malentendidos, enfrentamientos y dudas, tanto por parte de los inquilinos como por parte de los arrendadores. Así pues, lo primero que hay que conocer son los derechos y obligaciones de ambos grupos, presentes en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
A continuación se detallan algunos de los aspectos que más controversia pueden generar en un contrato de alquiler.
Derechos del inquilino, obligaciones del propietario
1.Tiempo máximo del contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos da libertad a las partes para pactar el tiempo que deseen que dure el contrato. No obstante, para proteger al arrendatario se establece la prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales hasta los cinco años. Si el contrato es menor a cinco años, el propietario tiene la obligación de prorrogarlo cada año hasta que alcance una duración mínima de cinco años. Por su parte, el inquilino puede no renovar el contrato al final de cada año avisando con 30 días de antelación como mínimo.
Si se cumplen los cinco años de contrato y no se ha rescindido por ninguna de las partes, éste sigue vigente automáticamente por plazos anuales hasta que se cumplan tres años más. En este caso, el inquilino tiene derecho a abandonar la vivienda al final de cada año de arrendamiento.
2.Ausencia del inquilino
Cuando el inquilino titular en el contrato se ausenta de la vivienda, se pueden dar varios casos:
-El cónyuge o pareja de hecho del inquilino puede continuar habitando en la vivienda. En el caso de ser pareja de hecho se exige una convivencia previa mínima de dos años.
-En caso de fallecimiento del inquilino podrán seguir en el contrato las personas que hayan vivido con el inquilino titular, durante, como mínimo, los dos años anteriores.
3.Obras
El propietario está obligado a comunicar al inquilino el tipo, la duración y el coste de las reformas vaya a acometer. Hay dos tipos de obras:
-Obras de mejora: El inquilino tiene la obligación de soportar este tipo de obras cuando su ejecución no pueda aplazarse hasta la finalización del contrato. En este sentido, el inquilino tiene derecho a una reducción del importe de la renta proporcional a la parte de la vivienda que se vea afectada por las reformas. También tiene derecho a una indemnización si se ve obligado a realizar gastos a causa de las obras.
-Obras de conservación: El casero está obligado a realizar este tipo de obra, sin derecho a subir la renta. Estas obras incluyen todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea achacable al inquilino.
El inquilino no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
4.¿Y si el propietario necesita la vivienda?
Es bastante común que un propietario necesite su vivienda alquilada antes de lo previsto. En estos casos se observan tres supuestos:
Si el propietario necesita la vivienda durante los cinco primeros años de contrato y no lo hace constar en él, no tendrá derecho a rescindirlo. En el caso en que sí se hubiese hecho constar en el contrato, tendrá la obligación de ocupar la vivienda antes de tres meses desde el desalojo del inquilino. De lo contrario, el inquilino podrá volver a la vivienda por otros cinco años y será indemnizado con los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera ocasionado o con el importe total de la renta de los años que le quedaran hasta el fin del contrato, a su elección.
Si el propietario o sus descendientes necesitan la vivienda alquilada pasados los primeros cinco años de contrato, debe avisar al inquilino con tres meses de antelación y ocupar la vivienda antes de seis meses.
En el caso en que el propietario decida vender la casa alquilada, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, a precios de mercado.
5.Gastos
Por norma general, los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, así como los tributos y cargas que recaigan directamente sobre la finca, deberán abonarlos el arrendador, excepto en aquellos casos en los que se haya pactado lo contrario de forma expresa en el contrato.
Obligaciones del inquilino, derechos del propietario
1.Indemnización
En el contrato de arrendamiento se pacta la cantidad de la indemnización a pagar si el inquilino decide abandonar la casa antes del plazo acordado. Normalmente esta indemnización corresponde a un mes de alquiler, pero si no hay acuerdo se discutirá ante un tribunal. Esta indeminzación sólo es aplicable en alquileres de duración pactada superior a cinco años.
2.Fianza
El propietario tiene el derecho de exigir el pago en metálico de una fianza que deberá ser equivalente a una mensualidad de renta. Esta fianza no se puede actualizar durante los primeros cinco años de vida del contrato. No obstante, transcurrido este plazo podrá incrementarse o disminuirse hasta hacerse igual a una mensualidad de renta. La fianza deberá ser devuelta a la finalización del contrato. Si no se produce esta devolución, la fianza devengará el interés legal del dinero.
3.Gastos
Los gastos que tendrá que pagar el inquilino son los derivados de los servicios que sean susceptibles de individualización, como los de luz, gas, agua, etc. Del mismo modo, el casero podrá exigir al inquilino el pago del Impuesto de Bienes Immuebles (IBI), el importe de las obras de reparación necesarias y los gastos de servicios y suministros.
4.Cesión y subarriendo
Para poder llevar a cabo la cesión de un contrato de arrendamiento a favor de otra persona hay que contar con el consentimiento escrito del arrendador. Para subarrendar la vivienda también es necesario contar previamente con el consentimiento por escrito del propietario, quedando extinguido el derecho del subarrendatario en el mismo momento que quede extinguido el derecho del arrendatario. Obviamente, el precio del subarriendo no puede ser superior al del propio arrendamiento.
5.Pequeñas reparaciones
Las reparaciones que sean necesarias en la vivienda por el desgaste que ésta sufra debido al uso normal de la misma deberá realizarlas el inquilino.
6.Suspensión, resolución y extinción del contrato
La pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador (accidente, incendio, expropiación, declaración de ruina, etc.) dará lugar a la extinción del contrato. La ley no prevé indemnización alguna en estos casos para el inquilino.
http://noticias.fotocasa.es/alquiler-en-espana-derechos-y-obligaciones__9389.aspx
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