El precio del suelo urbano ha caído más de un 40%en las grandes ciudades desde 2007 y seguirá bajando un tiempo más. Por eso no es extraño que Antonio Volpini, socio de Volpini Real Estate, lleve más de un año sin vender ninguna de las parcelas que comercializa en Madrid capital de la docena que oferta, "pequeñas y grandes", y crea que el mercado no se mueve a la espera de nuevas bajadas, y porque "hay propietarios que aguardaban tiempos aún mejores y al final han aguantado demasiado para vender".
Aunque no todo está parado. En el primer semestre del año se vendieron en España 45.339 solares urbanos, 3.401 de ellos en Madrid, y los expertos coinciden en que ha llegado la hora de los 'minoristas' se lancen a este segmento poco conocido, pues los próximos meses serán óptimos para adquirir un pedacito de suelo y lanzarse a autoconstruir, bien de manera individual o colectiva, mediante cooperativas o fórmulas similares.
Como sucedió a mediados de los años 90, la crisis anterior, "hay solares pequeños para hacer seis o diez viviendas, en los que es fácil que se junten familiares, amigos o colegas del trabajo y formen autopromociones, explica Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Residencial de Jones Lang LaSalle.
En 2007, el mercado del suelo movía 6.368 millones al trimestre, en el primer trimestre del año, sólo 868 millones, según Fomento. "Tenemos una promoción de parcelas individuales y se están vendiendo bastante bien entre particulares", asegura Ferrer-Bonsoms.
Precios a la baja
"Los precios que tenemos ahora mismo son los mejores que yo he visto en el tiempo que llevo trabajando en el sector. Un particular puede conseguir por 550.000 o 600.000 euros hacerse una casa que, si la comprara, le costaría 800.000 euros", opina Isaac Hernández, socio de Iscar Inmobiliaria.
El portafolio de suelos de Iscar es "mayor que nunca", dice Hernández delante de una parcela de las que vende, situada en la Dehesa de la Villa, al norte de la capital.
El solar estaba en manos de una promotora que no promoverá más y en él se pueden construir nueve unifamiliares de unos 220 metros de planta. "A la hora la compra, lo primero es conocer qué normativa afecta al suelo, la cual especifica si es residencial o no, los metros construibles en superficie y bajo rasante, las alturas permitidas y el retranqueo".
Calcular el precio
La fórmula mágica para valorar la calidad de un solar sale del cálculo de la superficie a la venta por el número de metros cuadrados de las futuras viviendas que caben en ese espacio según la normativa y el precio de mercado de esas viviendas en la zona. "Aún así nunca se acertará", afirma Volpini, que cree que la ubicación es clave y coincide con Ferrer Bonsoms, para quien muchos solares urbanos no están aún en precio", pues algunos de ellos permanecen en manos de grandes patrimonios o bancos que esperan mejores oportunidades futuras.
Las parcelas tienen dos tipos de fiscalidad: cuando la transacción se realiza entre dos empresas se aplica el IVA (más el 1% del impuesto de Actos Jurídicos Documentados), mientras que si la compra se realiza entre un particular y una empresa se grava con el impuesto de transmisiones patrimoniales -entre el 6% y el 10% en función de la región-. "Uno de los modos menos gravosos para adquirir un solar es firmar una opción de compra por un periodo de, por ejemplo, seis meses", explica Ferrer-Bonsoms. Ese contrato, que fija el precio final de la parcela, permite tramitar la financiación y buscar a los compradores que falten.
"En ese tiempo –completa- se puede ir hablando con constructoras para ir viendo cuáles serán los costes de construcción; se habla también con el Ayuntamiento sobre las particularidades de la edificación que no vengan en la ficha urbanística, y se estudian los aspectos legales".
http://www.elmundo.es/elmundo/2011/09/08/suvivienda/1315494737.html
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