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| Cada entidad financiera sigue su propia estrategia. |
Además, se trata de viviendas que normalmente están en zonas no urbanas y de difícil recolocabilidad, hecho que provoca que sean operaciones menos interesantes para las entidades. Si el titular es demasiado optimista (por ejemplo, si cuenta con ingresos de un posible alquiler) y no se hace un buen análisis, se puede producir un sobreendeudamiento si finalmente no se consiguen los ingresos extra con los que contaba.
Por estas razones, y por otras, las entidades financieras hacen una distinción entre las hipotecas destinadas a adquirir una vivienda habitual y las que son para comprar una segunda residencia.
Para ser más selectivos con el tipo de clientes a los que conceden estas hipotecas, los bancos ponen otras limitaciones a las hipotecas que se destinan a una segunda residencia. Por un lado, suelen financiar un porcentaje menor del valor de la vivienda, suele rondar entre el 55% y el 70% del valor de tasación o de compraventa. Por el otro lado, el plazo máximo de financiación también suele ser menor, normalmente ente los 20 y 30 años.
Cada entidad financiera sigue su propia estrategia decidiendo si prefiere incrementar el interés, reducir el porcentaje financiado o disminuir el plazo de financiación, o bien aplica más de una limitación.
Mejores hipotecas para segunda residencia en julio
Veamos el cuadro siguiente para ver las diez mejores hipotecas para comprar una segunda vivienda en el mes de julio de 2011:
| Hipoteca | Tipo de interés | Plazo | Financiación | Vinculación extra |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteca Unoe | Euribor + 0,59 | 20 años | 60% de tasación | Plan de pensiones |
| Unoe | ||||
| Hipoteca Activa Plus | Euribor + 0,69 | 40 años | 70% de compraventa | No |
| ActivoBank | ||||
| Hipoteca Futuro | -2,95% | 35 años | 60% de compraventa | - Plan de pensiones |
| Caja España y Caja Duero | (1 año) | - tarjeta de crédito (mín. 2.000€) | ||
| - Euribor + 0,80 | ||||
| Hipoteca Bonificada | Euribor + 0,90 | 40 años | 70% de compraventa | Seguro de protección de pagos |
| Grupo Banco Sabadell | ||||
| Hipoteca Vivienda | -3,50% | 30 años | 70% de compraventa | No |
| Banca Cívica | (1 año) | |||
| - Euribor + 0,90 | ||||
| Hipoteca Segunda Vivienda | -2,75% | 25 años | 100% de compraventa | No |
| bancopopular-e | (6 meses) | 80% de tasación | ||
| - Euribor + 1,00 | ||||
| On Hipoteca | Euribor + 1,00 | 30 años | 70% de tasación | No |
| Novacaixagalicia | ||||
| Hipoteca Fácil | - 4% (3 años) | 40 años | 100% de tasación | No |
| UCI | - Euribor + 1,20 | |||
| Hipoteca Interés variable | -5,20% | 30 años | 70% de compraventa | No |
| CajaCanarias | (6 meses) | |||
| - Euribor + 1,50 | ||||
| Hipoteca Variable Euribor 12 meses | Euribor + 1,60 | 25 años | 60% de tasación | No |
| Lloyds Bank International |
De este cuadro podemos destacar que la financiación ofrecida por los bancos ronda el 60% y el 70% del valor de tasación o de compraventa. Hay una hipoteca que permite financiar hasta el 100% del valor de tasación, la Hipoteca Fácil de UCI, pero para obtener esta atractiva financiación se requieren garantías adicionales (avalista u otro inmueble adicional en garantía).
La mejor hipoteca es la Hipoteca Unoe que ofrece un euribor+0,59, la pega es que requiere contratar un seguro de vida con prima única financiada entre otros. Mientras que la segunda mejor hipoteca, la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank, ofrece un euribor+0,69 exigiendo sólo la contratación del seguro de vida y del hogar.
Es muy importante tener en cuenta los gastos adicionales que surgen de la contratación de algunos productos (como plan de pensiones, seguro de protección de pagos, etc.) puesto que la TAE global del préstamo hipotecario se verá incrementada.
Si tenemos la alternativa de contratar una hipoteca con un interés más elevado, pero que no exige productos que nos suponga un coste adicional, que además no nos interesa contratarlos (como un plan de pensiones), deberíamos calcular la TAE para ver si es más rentable que contratar una hipoteca con un menor interés, pero con productos adicionales costosos. Si nos interesara contratar esos productos normalmente será mejor que nos bonifiquen por su contratación.
Alternativas para adquirir una segunda vivienda
Hay varias formas de plantear la compra de un segundo inmueble al banco según la deuda hipotecaria de la vivienda habitual:
1.Si nuestra vivienda habitual está libre de cargas (sin hipoteca) o con una deuda residual, tenemos dos opciones:
A.Hipotecar solo la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia. Es una buena propuesta para conseguir unas buenas condiciones, especialmente respecto a lo que se refiere al tipo de interés.
B.Solicitar una hipoteca sobre la segunda vivienda y, en caso de que por tasación no podamos financiar el total que necesitamos, hipotecar también la vivienda habitual como segunda garantía (tendremos un préstamo hipotecario sobre dos viviendas).
2.Si la tenemos pendiente la hipoteca sobre la vivienda habitual:
A.Dos hipotecas, dos casas: sigues pagando la hipoteca de la primera vivienda y se pide una nueva hipoteca sobre la segunda vivienda. Tendremos dos hipotecas con sus dos correspondientes cuotas mensuales, cada una sobre una de las viviendas. Sería el caso más común si el que adquiere los inmuebles tiene capacidad de reembolso suficiente para hacer frente a dos préstamos hipotecarios.
B.Pedir una segunda hipoteca en segundo rango sobre la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia. Un caso residual, que se podría dar en el caso de que la segunda vivienda realmente no sirviera al banco para hipotecarla y su precio no fuera muy alto. Con la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual se adquiere la segunda residencia. Tenemos dos hipotecas sobre una vivienda (la habitual) y, por tanto, dos cuotas diferentes. Y una segunda residencia libre de cargas.
C.Re-hipotecar o ampliar la hipoteca de la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia: la situación es idéntica al anterior caso, pero en lugar de conceder una segunda hipoteca se concede una ampliación de hipoteca (novación) sobre el hogar familiar o una nueva hipoteca que incluya la deuda pendiente más el coste de la segunda vivienda. Habrá una sola hipoteca sobre la vivienda habitual y la segunda residencia queda libre de cargas.
Para poder evitar tener unos intereses elevados lo mejor, suele ser, hipotecar la vivienda habitual, y así ofrecer al banco una garantía de pago adicional. Actualmente hay menos oferta de este tipo de hipotecas por la situación financiera que se está viviendo. Por el lado de la compra de segundas residencias, la demanda debería incrementar por la reducción de los precio que ha producido.
http://noticias.fotocasa.es/hipotecas-para-adquirir-una-segunda-residencia-oferta-y-formas-de-hipotecarse__9524.aspx
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