En la 'dación en pago' el alquiler de renta antigua da prioridad de compra

En el caso de la dación en pago de parte de un edificio con el objeto de saldar deudas, sólo los inquilinos con contrato de alquiler de renta antigua, los que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos tendrán derecho de tanteo, mientras que los alquileres posteriores no lo tienen.

Así, lo reconoce la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), de 30 de junio de 2011, en la que también se admite que cuando lo que se da no es un edificio en su totalidad, sino todas las fincas cuya propiedad tiene en aquél el transmitente, debe tenerse en cuenta que en la Ley de 1964 no existía una previsión similar a la que contiene el artículo 25.7 de la Ley de 1994 que excluye el derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.

El Tribunal Supremo en sentencias de 21 de octubre de 2005 y 19 de octubre de 2006 dictaminó que aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos.

Por ello, indica la DGRN que existe una diferencia radical entre la regulación del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que rige para los arrendamientos concertados mientras estaba vigente dicho texto legal y aquellos otros que se rigen por la vigente Ley de 1994, cuyo artículo 25.1 establece el derecho de adquisición preferente sólo para el caso de que la vivienda sea arrendada, por lo que, al no extenderlo a otros supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar el derecho de tanteo a la dación en pago.

Modificaciones legales

La disposición transitoria segunda de la Ley de 1994 establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistían en la fecha de su entrada en vigor, continuarían rigiéndose por las normas sobre el contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma, en los que no se incluye la dación en pago. Por ello, determina la DGRN que estos inquilinos pueden ejercitar tal derecho.

La sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010 estableció que negar el derecho de retracto ejercitado al amparo de la Ley de 1964, por producirse una venta en bloque de varios pisos o locales de un edificio, supondría dejar en manos del propietario-arrendador y del nuevo adquirente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente reconocido.

Como consecuencia de estos razonamientos y dada la diferente de regulación entre los textos de 1964 y 1994, la DGRN resuelve la cuestión aplicando las disposiciones de la primera, que reconocen al inquilino los derechos de tanteo y de retracto, por lo que se acredita la obligación de notificar la cesión en pago, para que el inquilino los pueda ejercer en la dación en pago.

http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/3465129/10/11/En-la-dacion-en-pago-el-alquiler-de-renta-antigua-da-prioridad-de-compra.html

El precio medio de la vivienda en alquiler en Logroño bajó un 3,6 por ciento durante el tercer trimestre

El portal inmobiliario líder en España, idealista.com, en colaboración con la sociedad pública de alquiler (SPA), ha elaborado un informe con la evolución de precios de vivienda de alquiler en España.

Según este informe correspondiente al tercer trimestre de 2011, el precio medio por metro cuadrado de vivienda en alquiler descendió en Logroño un 3,6 por ciento. Por su parte, los precios en la capital riojana se establecieron en 5,6 euros mensuales por metro cuadrado

EVOLUCIÓN EN ESPAÑA

Durante el tercer trimestre del año el precio de la vivienda en alquiler marca una tendencia claramente bajista: el 73,8 por ciento de las capitales analizadas por idealista.com ven recortar sus rentas mensuales mientras que el 26,2 por ciento restante experimentan subidas en su precios.

La caída más pronunciada la encontramos en la ciudad de Toledo donde los propietarios de viviendas en alquiler han tenido que rebajar su expectativas un 4,2 por ciento en el tercer trimestre, mientras que en Cáceres el decremento se sitúa en el 4 por ciento. El porcentaje de bajada ha sido del 3,8 por ciento para las capitales de Ávila y Granada y en Salamanca la renta ha disminuido un 3,7 por ciento en los últimos tres meses

Por el contrario Ourense marca la subida más alta de todas las capitales analizadas por idealista.com, con un incremento trimestral del 4 por ciento. A continuación se sitúa las Palmas de Gran Canaria donde los precios de la renta mensual se han incrementado un 3,8 por ciento en los últimos tres meses y Lleida, donde han subido un 2,7 por ciento.

GRANDES CAPITALES

En Bilbao los propietarios rebajaron sus expectativas un 3,6 por ciento mientras que en Sevilla la caída alcanza el 2,4 por ciento, un punto porcentual más que en Zaragoza (-1,4 por ciento). en Madrid el decremento es del 0,7 por ciento. En cambio, en Barcelona (0,1 por ciento) y Valencia (0,6 por ciento) los precios todavía se mantienen al alza.

El techo del alquiler en España lo continúa marcando San Sebastián. La capital guipuzcoana (12,1 euros/m2) es la única de las capitales españolas en superar los doce euros al mes por cada metro cuadrado. Después se sitúa Madrid (11,9 euros/m2) y Barcelona donde los propietarios piden una renta media de 11,7 euros/m2. Tras ellas, sólo Bilbao (11,6 euros/m2) tiene una renta mensual de cada metro cuadrado de dos dígitos.

http://www.europapress.es/la-rioja/noticia-precio-medio-vivienda-alquiler-logrono-36-ciento-tercer-trimestre-20111023100909.html

Filiales de bancos compran hipotecas con descuentos de hasta un 80% para posteriormente vender los pisos más caros

Hay unidades de bancos dedicados al trading de pisos con hipotecas morosas.

Ciertos bancos españoles están desarrollando en los últimos meses una nueva práctica comercial. Según ha podido saber idealista news, se trata de comprar a través de sociedades del grupo grandes carteras de hipotecas con problemas a otros bancos con enormes descuentos -del 80% o incluso más- con idea de ejecutarlas a posteriori y vender los pisos a un precio mayor.

La operación es sencilla. Un banco tiene varios miles de hipotecas en españa que en algunos casos cuentan con una notable probabilidad de impago. Estos préstamos españoles afean su balance y además suponen un problema llegado el momento de embargar la vivienda porque dicho banco a veces no tiene una estructura ágil para llevar a cabo todo el proceso de ejecución y posterior venta. Por todos estos motivos, decide que lo mejor es liquidarlas por la vía rápida, es decir, empaquetando una gran cantidad de hipotecas y venderlas todas de golpe. hasta aquí nada nuevo más allá de que actualmente nadie quiere hacerse cargo de dichas hipotecas, salvo... que lleven un gran descuento.

La novedad aparece en el lado de los compradores, un coto antes reservado a los fondos buitre (vulture funds) y en el que ahora aparecen unidades de grandes bancos españoles que hacen agresivas ofertas por esas hipotecas. Dichas sociedades adquieren las hipotecas y en ocasiones negocian con el dueño de la vivienda el pago de la hipoteca mientras que otras muchas veces las ejecutan, quedándose con las casas. aunque en ocasiones se las alquilan a los antiguos dueños, muchas viviendas se ponen posteriormente a la venta a un precio superior al que han comprado. de esta forma se anotan una plusvalía aunque vendan con un descuento del 50% sobre el precio inicial.

Un ejemplo:

Poniendo un ejemplo, imaginemos una vivienda que se compró por 200.000 euros en 2007 con una hipoteca al 100% de la que actualmente aún resta por pagar 180.000 euros. El propietario no puede pagar la hipoteca y está provocando al banco "a" varios problemas (morosidad, provisiones, gastos de recobro, etc) y hay un riesgo de más problemas a futuro (ejecución, desalojo, tiempo invertido, gestión de la venta futura, etc). el banco decide cortar el problema de raíz y vender dicha hipoteca a otro banco.

Como la situación actual es mala (riesgo, desempleo, caída de precios inmobiliarios...) para encontrar un comprador tiene que transferir dicha hipoteca con un jugoso descuento. Aquí es donde aparece un banco "b" que la compra por 50.000 euros a través de una sociedad especializada en el recobro y/o posterior venta del inmueble. El banco "a" se quita todos los problemas de encima de un plumazo. deja de figurar como morosa, recupera provisiones y además genera 50.000 euros de liquidez adicional inmediata. Es cierto que por el camino han perdido dinero, pero históricamente siempre ha habido entidades que llegado un momento de impago han decidido tomar ese camino y quitarse el problema de encima.

Por su parte, la sociedad del banco "b" desembolsa ese dinero y sigue el camino de la negociación o la ejecución con posterior alquiler o desalojo porque ya tiene una estructura para ello. Además de la compra tendrá que afrontar varios costes, aunque los tiene controlados porque tiene una estructura afinada para todo estos procesos y una plataforma para vender viviendas. Por ello, decide asumir el riesgo y embarcarse en la operación porque sabe que posteriormente podrá vender la casa por una cantidad superior, por ejemplo, 100.000 euros (un 50% de descuento respecto al de hace unos años, pero bastante más de lo que le ha costado).

En resumen, se está produciendo un trading con viviendas como si fuera la bolsa en el que se están moviendo miles y miles de operaciones en los últimos meses.

Rentabilidad/riesgo.

Fuentes cercanas a estos procesos consultadas por idealista news explican que el riesgo de estas operaciones es actualmente grande, por lo que los compradores de dichas carteras están pidiendo descuentos que rondan en ocasiones el 80%. Además, precisan que actualmente habría en el mercado operaciones por unas 8.000 hipotecas, cuyos créditos hoy figuran en un banco pero cuyas viviendas veremos a la venta en unos meses en el portal inmobiliario o a nombre de otro banco.

Además, comentan que el banco que vende con dicho descuento generalmente es extranjero, aunque no siempre, ya que también pueden participar bancos o cajas españoles a los que les interese tener la tasa de morosidad baja, no tengan un equipo de ejecuciones hipotecarias o venta al público pulido o necesiten capital. con la operación, los bancos extranjeros consiguen eliminar de su balance cualquier rastro de hipotecas y activos españoles, algo que además actualmente no está bien visto por los inversores. los nacionales buscan mejorar sus cifras de morosidad, activos y capital.

En el lado de la compra se encuentran además de los clásicos fondos de inversión -que siempre han estado en estas operaciones- unidades de grandes bancos españoles con total experiencia y dedicación a las ejecuciones, que además tienen portales inmobiliarios o plataformas de venta de pisos de eficiencia probada. como es normal, no sitúan en estas prácticas a bancos conservadores, sino aquellos que suelen ser más agresivos e innovadores. tras comprar con un descuento abultado pueden vender, por ejemplo, con un descuento del 50% y anotarse las ganancias, que además les servirían para equilibrar y "maquillar" las cuentas de compraventa de sus propios pisos. Y es que las entidades están vendiendo sus propios pisos embargados con un margen pequeño o incluso a veces con pérdidas, por lo que esta práctica le ayuda a sacar adelante la propia cuenta de resultados y son una semilla de ganancias para el futuro.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/09/15/0348849-filiales-de-bancos-compran-hipotecas-con-descuentos-de-hasta-un-80-para-posteriormente-vender-los

La banca sube las comisiones por cuentas y tarjetas

Las entidades financieras han elevado las comisiones que cobran a sus clientes tanto por el mantenimiento de cuentas (+15%) como por las transferencias a otras entidades, el uso de tarjetas, y los créditos e hipotecas, según figura en los últimos datos del Banco de España.

Bancos y cajas de ahorros han subido las comisiones de mantenimiento de cuentas corrientes y de ahorro un 15% en agosto respecto a diciembre de 2010, hasta 25,8 y 25,16 euros, mientras que las comisiones que se cobran por las transferencias sobre otras entidades han subido de 0,30 a 0,34 euros en este periodo.

En cuanto a los créditos y préstamos no hipotecarios, la comisión que paga el cliente por el estudio sobre el importe formalizado ha subido del 0,85% al 0,95%, lo que supone un 11,7% más, mientras que en el caso de la apertura se ha encarecido un 5,6%, hasta el 3,19%.

Por otro lado, las entidades financieras han elevado las comisiones por el estudio de créditos hipotecarios al 0,89% del importe formalizado, lo que arroja un aumento de 0,15 puntos porcentuales en seis meses.

La comisión por la apertura de una hipoteca pasa del 2,71% del importe formalizado al 2,76%, con un importe medio de 662 euros, mientras que la cancelación anticipada conlleva una comisión del 4,07% del importe, frente al 4,02% de seis meses antes.

Para la subrogación de la hipoteca, el cliente soporta una comisión del 1,83% del importe formalizado, lo que se traduce en unos 465 euros, frente a los 415 euros de hace seis meses.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha alertado de que las comisiones bancarias "no paran de subir" ya que, en su opinión, las entidades financieras no parecen dispuestas a perder dinero "e intentan compensar la bajada de beneficios aumentando las comisiones que cobran a sus clientes".

En un comunicado, la asociación hace referencia a un estudio de la Comisión Europea (CE) que señala que los españoles son los segundos ciudadanos de la UE que más pagan por el uso normal de su cuenta bancaria, con un total de 178 euros al año, sólo por detrás de los italianos, que pagan una media de 253 euros.

http://www.europapress.es/sociedad/consumo-00648/noticia-banca-sube-comisiones-cuentas-tarjetas-20110901122150.html

Las tarjetas de débito se encarecen el 18,1 por ciento en un año

Los bancos y cajas de ahorros españoles elevaron en agosto las comisiones que cobran a sus clientes por las tarjetas de débito un 18,1 % de media, en comparación con el mismo periodo de 2010, y en un 10,3 % las de las tarjetas de crédito.

Según los datos del Banco de España publicados hoy correspondientes a 31 de agosto, la cuota media que pagaban a finales de ese mes los clientes por tener una tarjeta de débito alcanzó los 19,89 euros, frente a los 16,84 de un año antes.

Con respecto a julio de 2011, la cuota media que pagaban los clientes por una tarjeta de crédito no ha tenido variación (19,89 euros).

Por su parte, la comisión media de las tarjetas de crédito fue a finales de agosto de 36,93 euros, superior a los 33,48 euros que se pagaba en el mismo mes de 2010.

Pese a ello, no todas las entidades aplican los mismos precios a sus clientes, ya que la comisión máxima en las tarjetas de débito alcanzó los 30 euros y la mínima 4,51 euros.

Por su parte, la comisión máxima en las tarjetas de crédito alcanzó los 52 euros y la mínima, los 13,52 euros.

Según los mismos datos del Banco de España, aunque continúa siendo gratis disponer de efectivo con una tarjeta de débito en los cajeros de la misma entidad, hacerlo en los de otra compañía, pero de la propia red supuso una media de 1,33 euros.

Si se dispone de dinero en un cajero de otra red, la cuantía media alcanza los 3,95 euros, algo inferior que si se hace en el extranjero, cuando alcanzó los 3,98 euros.

En el caso de las tarjetas de crédito, retirar dinero de un cajero de la propia entidad ascendió a 3,27 euros media, y en el caso de que fueran de la misma red, a 4,27 euros.

Si la disposición del efectivo se hizo a través de tarjetas de crédito en cajeros de otras redes, el recargo fue de 4,61 euros, una cantidad que alcanzó los 4,64 euros si la operación se realizó desde el extranjero.

El Banco de España también publicó hoy las comisiones medias que las entidades financieras cobran a sus clientes por el mantenimiento de las cuentas corrientes se elevó el 18,6 % hasta los 25,80 euros en agosto de 2011, frente a los 21,75 euros del mismo periodo de 2010.

Las comisiones que cobran las entidades por las tarjetas de ahorro también se incrementaron el 19 % hasta los 25,16 euros frente a los 21,11 euros de hace un año.

Por su parte, las comisiones por realizar trasferencias realizadas sobre otras entidades alcanzó un valor medio de 4,26 euros.

También, la apertura de créditos hipotecarios alcanzaron de media en agosto el 2,76 % del valor total del préstamo y el 4,07 % por la cancelación anticipada.

En cuanto a las comisiones que cobran las entidades por ingresar cheques en su propia entidad, la media fue de 2,92 euros en mayo y si fue de otra supuso 3,10 euros.

http://es.finance.yahoo.com/noticias/Las-tarjetas-d%C3%A9bito-se-efenews-1009470726.html;_ylt=AggCO7jX06ryIP0ozcxcgJkaHapG;_ylu=X3oDMTFkYTY2djlsBHBvcwMyBHNlYwNuZXdzSHViQXJ0aWNsZUxpc3QEc2xrA2xhc3RhcmpldGFzZA--?x=0

Buenos propósitos para septiembre (1): quitar las comisiones de la cuenta corriente

Septiembre es tradicionalmente un mes de buenos propósitos. Ir al gimnasio, empezar una colección, estudiar más… son los ejemplos más convencionales. Sin embargo, nosotros vamos a proponeros otro tipo de buenos propósitos: los financieros.

Para empezar, ¿por qué no empezar septiembre 2011 quitándote de una vez esas malditas comisiones de la cuenta corriente? Es más sencillo de lo que parece. Os explicamos cómo.

¿Cómo quitar las comisiones de una cuenta corriente?

Lo primero es saber cuándo estás en condiciones de pedir que te quiten las comisiones. Es evidente que, si eres un mal pagador y poco menos que un incordio para el banco, éste no va a aceptar dejarte libre de comisiones. Pero esto no significa que haga falta ser rico para conseguirlo, sólo hay que ser un buen cliente, y esto significa:

1. Tener la nómina domiciliada en la entidad
2. Tener recibos domiciliados en esta cuenta
3. Usar de forma más o menos regular una tarjeta de crédito del banco

Si, además de esto, (4) tienes algún seguro contratado con la entidad y (5) tienes abierto algún producto de inversión con ellos (depósito, fondo, etc.) eres ya un súpercliente, por lo que, si aún estás pagando comisiones, es casi una ofensa.

Dile al banco que te quite todas las comisiones, especialmente aquellas menos justificadas (comisiones que no deberías pagar en tus cuentas), pero también las de transferencias, tarjetas, ingresos de cheque, etc.

Y si el banco rehúsa quitarte las comisiones, entonces tal vez ha llegado el momento de buscar otra entidad. A día de hoy, bancos y cajas pelean por hacerse con nóminas para conseguir liquidez y fidelizar clientes, por lo que no te será difícil encontrar buenas cuentas sin comisiones que ofrezcan, además, regalos y promociones variadas (comparar cuentas).

http://www.helpmycash.com/blog/quitar-comisiones-cuenta-corriente/

Comisiones bancarias: no paran de subir

Las entidades financieras no parecen dispuestas a perder dinero, e intentan compensar la bajada de beneficios aumentando las comisiones bancarias que cobran a sus clientes. Por un uso normal de su cuenta un español le paga al banco, de media, casi 180 euros. Sólo los italianos pagan más.

Según un estudio de la Comisión Europea, los españoles son los segundos ciudadanos de la Unión Europea que más pagan por el uso normal de una cuenta bancaria con un total de 178 euros al año, solo por detrás de los italianos que pagan una media de 253 euros al año. En el lado opuesto se sitúan los consumidores búlgaros, que pagan una media de 27 euros al año.

Y es que las entidades financieras intentan compensar la disminución de beneficios de causada por la crisis aumentando las comisiones que cobran a sus clientes.

Las comisiones, al alza

Según las últimas estadísticas sobre tarifas publicadas por el Banco de España, a pesar de la crisis, las comisiones que cobran las entidades financieras no paran de subir.

• La subida más espectacular es la de la cuota de mantenimiento de tarjeta de débito, que ha subido un 41,86% en los últimos 3 años, situándose la media en 19,89 euros al año.
• En cuanto a las tarjetas de crédito, según el Banco de España su cuota de mantenimiento media ha subido un 24,68% en los últimos tres años hasta situarse en 36,93 euros al año.
• Las comisiones de mantenimiento de cuentas suben un 30,17% en los últimos tres años.
• También suben los costes de las operaciones más comunes, como ingreso de cheques o emisión de transferencias.

Todas las entidades se suman a esto, incluso las que, como el Banco Santander, habían hecho de las comisiones su principal baza publicitaria, han endurecido las condiciones que imponen a quienes no desean pagar comisiones.

Elegir bien sale a cuenta

Lo mínimo que debemos exigir a una cuenta corriente, sobre todo si tenemos domiciliada la nómina, es que no nos cobre comisiones y si nos ofrece alguna retribución, mejor todavía.

Desde la OCU insistimos:

• Si pagas muchas comisiones por tu cuenta corriente, no te conformes. Consulta nuestro comparador de cuentas corrientes y busca la cuenta con mejores condiciones en función de tu perfil de uso.
• Y lo mismo vale para las tarjetas: recuerda que no es necesario contratar la tarjeta en la misma entidad que tienes la cuenta. Busca la que mejores condiciones te ofrezca, porque es posible encontrar tarjetas gratuitas, como la tarjeta de crédito OCU.

http://www.ocu.org/servicios-financieros/comisiones-bancarias-no-paran-de-subir-s550334.htm

Cuentas corrientes para parejas, ¿es posible encontrar un chollo?

Dónde podemos atender los gastos de comunidad y de la hipoteca sin hacernos un lío, cielo? ¿En qué lugar ingresamos la renta del piso que tenía alquilado papá? ¿Cómo atendemos los gastos que genera la peña de fútbol? ¿No sería lo mejor abrir una libreta común para pagar los cuidados que requiere la abuela? Hay mil y una razones para abrir una cuenta corriente compartida, pero la decisión no es fácil. Elegir mal puede costar más de 50 euros al año. Y es que las entidades financieras miman a los clientes que domicilian la nómina, ¿pero cuál es la opción más cómoda para abrir una cuenta compartida donde nadie compromete sus ingresos periódicos? Estas son las claves.

Para qué es la cuenta

1La primera pregunta que hay que hacerse es qué uso se va a hacer de la cuenta. Por ejemplo, ¿se van a domiciliar pagos o hará falta realizar transferencias? ¿Habrá que obtener efectivo de esa cuenta o todos los pagos serán a través de vía electrónica? Las respuestas a preguntas como estas permitirán descalificar determinadas cuentas corrientes. Por ejemplo, la Cuenta Naranja de ING es un buen instrumento para ahorrar por su atractiva rentabilidad, plena disponibilidad del dinero y ausencia de comisiones. Pero tiene una limitación importante: no permite domiciliar recibos.

Qué gastos puede generar

2Los gastos que genera una cuenta hay que calcularlos en base al uso que se va a hacer de ella. Lo normal es que las entidades establezcan una cuota de mantenimiento -oscila entre los 12 y los 36 euros al año-. También suelen exigir un pago por cada transferencia que se realice y, algún que otro banco, cobra por cada apunte que se efectúa en la cuenta.

Aunque no se domicilie ninguna nómina, hay formas de eludir algunos cargos. Banca March ofrece los servicios básicos a cambio de una tarifa plana anual de 12 euros y entidades como Santander, BBVA o Bankia eximen de su pago si se mantiene un saldo medio determinado. Ninguna entidad remunera los ahorros depositados, aunque Barclays reintegra un 3% de los recibos domiciliados en su Cuenta Oportunidad. Eso sí, exige ingresos periódicos de 900 euros (por ejemplo, provenientes del alquiler de un piso).

La mayor parte de las entidades conceden una tarjeta de débito al primer titular de la cuenta sin cargo alguno, pero si se quieren emitir plásticos para el resto de usuarios habrá que pagar por ello. Los precios oscilan entre los 10 y los 20 euros al año. Solicitar una de crédito es más caro: entre 20 y 38 euros por unidad.

Quiénes están autorizados

3¿Cuál es el motivo que empuja a varias personas a abrir una cuenta común? ¿Son familia, amigos o socios? ¿Se ha decidido que uno solo la administre y que los demás se limiten a supervisar? O por el contrario, ¿es mejor que las actuaciones se efectúen de forma colegiada para que no surjan suspicacias con el dinero? La contestación a estas cuestiones resolverá cuál debe ser el régimen de autorización que rija en la cuenta corriente común.

Una opción es que cada titular pueda disponer de forma individual de los fondos acumulados como crea conveniente. Esta es la opción más cómoda, porque permite delegar las responsabilidades para las que se creó la cuenta. Por lo general, los bancos remiten solo al primer titular la correspondencia bancaria. Pero los demás cotitulares pueden estar al tanto de quién hace qué a través del servicio de banca electrónica. Como cada usuario tiene su clave de acceso independiente, siempre queda registrado quién fue el ordenante de cada operación.

La otra alternativa es establecer un régimen de firmas mancomunadas. Es decir, exigir que toda orden venga refrendada por la firma de dos o más titulares. La ventaja de este sistema es que una de las personas no puede hacer nada sin la aprobación previa de otra. Pero tiene una parte engorrosa: cada vez que se quiera realizar un trámite, por simple que sea, los titulares tendrán que acudir juntos a la sucursal. Y hay otra pega importante: impide ordenar transacciones por internet. Aunque eso sí, los titulares pueden seguir consultando el estado de la cuenta por vía telemática.

Si hay más de dos usuarios en la cuenta, los regímenes de mancomunidad pueden ser de lo más diversos. Se puede exigir siempre la firma de uno de ellos pero permitir que la de los restantes sea indistinta, o decidir que da igual quién firme siempre que vayan al menos dos.

Papeleo para darla de alta

4Contratar un servicio para una persona es sencillo, pero cuando hay varias involucradas la cosa se complica un poco. Por lo pronto, para dar de alta cualquier cuenta corriente es necesario presentar los DNI de todos los titulares así como un justificante de que cuentan con ingresos periódicos. Puede ser una nómina, el contrato de trabajo o una certificación de la empresa. Aunque no se vaya a domiciliar el sueldo este trámite es obligatorio por la nueva norma sobre prevención de blanqueo de capitales.

Las entidades prefieren que los interesados acudan a la misma oficina a firmar la apertura de cuenta, pero no tienen por qué coincidir y hacerlo el mismo día y a la misma hora. En caso de que alguno viva en una población de España distinta de la del resto, se puede solicitar que la entidad mande los papeles de la cuenta a alguna oficina próxima a su domicilio por valija interna.

En el caso de las entidades online, uno de los titulares debe hacerse cargo de reunir toda la documentación de los demás usuarios y, acto seguido, remitirla por correo postal al banco.

http://www.cincodias.com/articulo/d/cuentas-corrientes-parejas-posible-encontrar-chollo/20110827cdscdicnd_15/

Las comisiones de los préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios tienen una variedad de comisiones que se aplican por diferentes conceptos y que se contemplan en el contrato.

¡Infórmate sobre las comisiones de los préstamos hipotecarios!

Las entidades financieras cobran comisiones por abrir,modificar o cancelar el contrato, por amortizar capital, por la subrogación de la hipoteca, etc. Estas comisiones se aplican para que el cliente se ocupe de hacer frente a los gastos que generan la realización de las operaciones comentadas.

Podemos conocer el porcentaje genérico de las comisiones en las tarifas de préstamos y créditos con garantía hipotecaria que se ofrecen en el tablón de anuncios de la página web de la entidad. Aunque siempre podrá intentarse negociar con la entidad financiera la modificación de algunas comisiones.

Las comisiones que podemos encontrar en una hipoteca son las siguientes:

- Comisión de apertura: ésta se aplica para que el cliente asuma los gastos que se generan por la realización del contrato hipotecario. El coste de esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE del préstamos hipotecario. Esta prima puede ir del 0% al 3%, aproximadamente, sobre el importe total de la hipoteca y muchas entidades financieras marcan un mínimo que suele rondar los 600 euros.

- Gastos de estudio: eran unos gastos que se aplicaban al cliente por el estudio de la viabilidad de la operación. Esta comisión ya no se suele aplicar en el caso de préstamos hipotecarios.

- Comisión por cancelación o por amortización: las hipotecas que se firmaron con anterioridad al 9 de diciembre de 2007 se les aplican estas comisiones. La comisión por cancelación se aplica cuando el titular decide extinguir la deuda. La comisión por amortización se aplica cuando el titular realiza el pago de una parte de la deuda pendiente. Actualmente para las hipotecas a tipo variable estas comisiones suelen rondar entre el 0% y el 0,50%.

- Compensación por desistimiento parcial o total: se creó la Ley 47/1007 de 7 de diciembre, en la que se especifica que las hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007 y que realicen una amortización o cancelen el préstamo hipotecario se les aplicará como máximo una comisión del 0,5% los cinco primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto año. De forma que esta comisión puede ir desde el 0% hasta el máximo limitado por la ley.

- Comisión por subrogación de acreedor o por cambio de banco: es una comisión que aplica la entidad financiera al titular cuando se traslada la hipoteca a otro banco o caja. La Ley 2/1994 indica que la comisión puede ser como máximo del 1% sobre el el capital pendiente. Pero se publicó el Real Decreto Ley 2/2003 que dice que los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003 se les puede aplicar como máximo una comisión del 0,50%.

- Comisión por subrogación de deudor: esta comisión se aplica cuando se realiza un cambio de titular. Puede ser inter vivos por ejemplo, compra-venta entre particulares, en cuyo caso el banco tendrá que aceptar dicha subrogación o por mortis causa (herencia en caso de fallecimiento). La comisión se le aplicará al nuevo deudor.

- Reclamación de impagados: se cobra un importe fijo al titular cada vez que se retrasa con el pago de la cuota hipotecaria en concepto de los gastos que supone la devolución del recibo y las gestiones de recuperación de la cuota impagada. La comisión que se cobra variará según la entidad financiera y puede rondar entre los 20 y 35 euros.

- Comisión por modificación de las condiciones: se trata de una comisión que se cobra cuando se modifica alguna condición relevante del préstamo. Esta variará en función de la entidad y puede ir del 0% al 2,50% aproximadamente.

- Novación modificativa: se aplica la comisión comentada anteriormente, ya que el concepto es parecido a la modificación de la condiciones. Pero tiene la ventaja de que los gastos notariales y registrales son menores. Se tratan como novaciones:

- Ampliación o reducción del capital.

- Modificación del plazo. Si es ampliación del plazo se puede aplicar como máximo una comisión del 0,1% sobre el capital pendiente (Art 10 de la Ley 2/1994).

- Cambios de las condiciones del tipo de interés.

- Modificación de condiciones financieras (sistema de amortización).

- Cambio de las garantías personales.

- Compensación por riesgo de tipo de interés: cuando el titular de una hipoteca a tipo fijo decide cancelar su préstamo hipotecario, el banco aplicará esta comisión en el caso que la cancelación le provoque pérdidas (art 9 de la Ley 41/2007).

Es muy importante conocer las comisiones que se nos aplica para cada concepto antes de firmar el préstamo hipotecario para que más adelante no hayan sorpresas y estar de acuerdo con el porcentaje que se aplicará en caso de realizar alguna operación de las comentadas.

También queremos recordar la importancia de conocer el coste que supone la contratación de productos adicionales vinculados a la hipoteca. La mejor forma de conocer el gasto adicional que suponen dichos productos es haciendo el cálculo de la TAE total y compararla con la de una hipoteca que exija una vinculación menor.

http://noticias.fotocasa.es/las-comisiones-de-los-prestamos-hipotecarios__9051.aspx

Comisiones bancarias que no deberías pagar en tus cuentas.

En estos momentos de guerra del pasivo en el que bancos y cajas se pirran por captar liquidez, que te cobren por tener una cuenta bancaria con ellos es casi inadmisible. Si tenemos una nómina o cierto capital en una cuenta corriente, no debemos aceptar que nos cobren las siguientes comisiones:

• Comisión de mantenimiento: es la comisión básica, simplemente por tener la cuenta. Su importe es muy variable, y por lo general no se aplica en las cuentas nómina. Si te la quieren aplicar, negocia la retirada y seguramente saldrás ganando. Y si no, puedes mover tu nómina a cualquier otro banco que la aceptará encantado sin cobrarte comisiones (comparar cuentas).
• Comisión de administración: se aplica a cada movimiento efectuado en la cuenta corriente. Es menos común que la de mantenimiento, y en prácticamente ningún caso se aplican ambas. Si te ofrecen una cuenta con las dos, es un abuso total.
• Comisión por transferencia: esta es algo más aceptable que las anteriores, aunque sigue siendo fácil conseguir una comisión por transferencia de 0€, especialmente en cuanto a transferencias a nivel nacional.

Eso sí, ten en cuenta que estas comisiones podrían aparecer, y seguramente aparecerán, si tienes una cuenta corriente sin nómina o sin ingresos mínimos. Y, de hecho, la tendencia es la de recrudecer las comisiones bancarias en este tipo de cuentas, así que cuidado.

Cuentas bancarias sin comisiones

Si te interesa conocer algunas de las mejores cuentas sin comisiones, echa un vistazo a las que te proponemos:

• Cuenta corriente Triodos, una de las mejores cuentas corrientes sin comisiones y sin domiciliar nómina, con el aliciente de ser, además, líder en la banca ética y sostenible.
  
• Cuenta Nómina ING Direct, todo un referente en cuentas sin ninguna comisión, que además devuelve el 2% de los recibos y ofrece tarjetas gratis.
  
• Cuenta Nómina Open, sin comisiones, con devolución de recibos y compras y con tarjetas gratis.
  
• Cuenta Nómina Oficinadirecta, sin comisiones, con devolución de recibos y regalo para nuevos clientes.
  
• Cuenta Nómina Azul de iBanesto, también sin comisiones y que devuelve el 3% de los recibos y ofrece tarjetas gratis.
  

http://www.helpmycash.com/blog/comisiones-bancarias-que-no-deberias-pagar-en-tus-cuentas/

Comisiones que no deberías pagar en tu hipoteca

Las hipotecas sin comisiones son cada vez menos, especialmente en estos momentos en que los bancos no están dispuestos a prestar dinero sino a captarlo. Sin embargo, aún quedan buenas hipotecas que no cobran comisiones. Os explicamos qué comisiones son las más negociables y os mostramos las mejores hipotecas sin comisiones.

Para empezar, hay que tener en cuenta que las comisiones en las hipotecas no son poca cosa. Un 0,50% puede parecer poco, pero estamos hablando de importes de media superiores a los 120.000 euros, por lo que ese 0,50% en ese caso representaría más de 600 euros.

Dicho esto, vamos con las comisiones que consideramos las menos justificadas y, normalmente, más fáciles de negociar:

• Comisión de apertura. Es una comisión que grava el mero hecho de abrir la hipoteca. No nos parece de recibo pagar por un contrato en el que ya estarás pagando intereses durante muchos años, así que la comisión de apertura nos parece una de las más prescindibles. Suele oscilar entre el 0,50% y el 2%, aunque se han visto incluso mayores. Sobre todo, fijaos bien en cuánto os quieren cobrar antes de firmar nada: a veces estas comisiones parecen invisibles.
• Comisión de amortización parcial. Es probablemente la que menos sentido tiene de las comisiones en hipotecas. Grava el hecho de pagar una parte de la deuda de forma anticipada, es decir, por quitar riesgo a la propia entidad bancaria. Por tanto, es también una de las comisiones más fáciles de negociar, y conviene hacerlo, ya que nunca se sabe cuándo podremos necesitar hacer una amortización parcial.
• Comisión por verificación del seguro de hogar. Esta comisión es muy poco frecuente, pero ojo porque puede salir muy cara. Sólo se aplica en caso de que se haya contratado un seguro de hogar en una entidad ajena al banco. Entonces éste te hace pagar por comprobar cada cierto tiempo (uno o dos años) que el seguro de hogar está en orden. Y no se trata de poco, hemos conocido casos en que pagaban 150€ dos veces al año. Por tanto, si os encontráis con este tipo de comisión, nuestro consejo es que huyáis de esa hipoteca (o que contratéis el seguro de hogar que os ofrece el mismo banco).

Por lo demás, las otras comisiones son menos evitables o más justificadas, aunque no siempre hay que resignarse. Aún existen hipotecas sin comisiones, como la Hipoteca Onetic de NovaCaixaGalicia y sus variantes Hipoteca Plus Onetic e Hipoteca Plus Onetic Oferta Especial, a E+0,69% (más info).

http://www.helpmycash.com/blog/comisiones-que-no-deberias-pagar-en-tu-hipoteca/

La tranquilidad del verano se aproxima a la banca.

Esta semana la diversidad en la oferta de pasivo se mantiene en pie, mientras el mercado de cuentas y préstamos hipotecarios y al consumo muestran su lado más sereno.

La novedades en la cesta bancaria de ahorro no cesan. Cada día se incorporan diversos depósitos en busca de clientes que atraigan liquidez. Además, algunas entidades han dejado de lado el Decreto Salgado para promocionar productos que ya no se ajustan a los límites establecidos sobre el tipo de interés a remunerar.

Hipotecas

Después de una semana con grandes cambios en las hipotecas; en estos días la calma ha reinado en el mercado hipotecario. Tal como esperábamos esta semana no se han producido más encarecimientos en las hipotecas, un hecho que viene siendo un síntoma habitual en el mes de agosto, en el que los bancos dan un respiro a los cambios. ¿Qué nos depara este mercado? Lo sabremos a partir de septiembre.

Depósitos

La tendencia bancaria no sigue una linea concreta. Los movimientos en los productos de ahorro se hacen latentes con rentabilidades a la baja y al alza y diversos plazos fijos que se incorporan para atraer dinero nuevo y estable.

ActivoBank, que hasta hace poco ajustaba sus productos de ahorro al Decreto Salgado, muestran ahora una clara tendencia alcista en dos de sus plazos fijos: el Depósito Activo Anual y el Depósito a 3 años.

Los dos productos de ahorro remuneran actualmente al 3,50% TAE, 0,40 puntos porcentuales más que antes (3,10% TAE).

Otras entidades ajustan su cinturón a la nueva normativa. Los productos de ahorro que se detallan a continuación, han modificado a la baja la rentabilidad que ofrecían hasta el momento:

Deutsche Bank, sorprende esta semana con un movimiento atípico. La entidad, que suele mantener la rentabilidad de sus productos por largos periodos de tiempo; ha disminuido drásticamente la rentabilidad de lanzamiento del Depósito Solidez db. Una reducción de 0,75 puntos porcentuales sitúan la rentabilidad del plazo fijo en 2,25% TAE.

Los depósitos Combinados de IberCaja han disminuido en 0,50 puntos porcentuales el tipo de interés remunerado en el porcentaje de inversión que se rentabiliza a tipo fijo. Actualmente la rentabilidad es de 4,50% TAE.

Caja Granada, perteneciente al grupo Banco Mare Nostrum, ha modificado a la baja la rentabilidad de su Depósito Bienvenida en 0,25 puntos porcentuales. El plazo fijo a un año, que ofrecían un 3,00% TAE remunera actualmente un 2,75% TAE.

Los plazos fijos incorporados a la oferta bancaria durante los últimos días son los siguientes:

Bankinter ha lanzado dos depósitos con rentabilidades atractivas que solo se podrán contratar telefónicamente. Los productos que brillan por su ausencia en el portal web de la entidad ofrecen un 4,00% y un 3,96% TAE a doce y seis meses respectivamente.

Novacaixagalicia promociona el nuevo Depósito Plus Onetic a 12 meses; un producto cuya rentabilidad se encuentra referenciada al Euribor a 3 meses+1,50%.

Openbank ha introducido en su oferta un producto con vinculación denominado Depósito Confianza Open. Se trata de una imposición a 15 meses con una rentabilidad del 3,25% TAE.

Cuentas

El mercado de cuentas bancarias se encuentra en plena calma. La falta de movimientos en este tipo de productos financieros muestran su cara más tranquila, mientras bancos y cajas en busca de liquidez, se preparan para promocionar durante el mes de Septiembre una oferta suculenta, en la que las cuentas nómina podrían ser protagonistas.

Préstamos

El mes de agosto se ha dejado sentir en el mercado de préstamos personales. Esta semana no han habido modificaciones en ningún producto crediticio. Probablemente habrá que esperar al próximo mes para ver si el mercado continúa con la tendencia alcista que ha tenido los primeros siete meses del año, o por el contrario, cumple con las predicciones de Adicae, quienes comentan que la compra de la deuda española por parte del BCE debería rebajar el precio de los préstamos a las familias.

http://www.bankimia.com/blog/la-tranquilidad-del-verano-se-aproxima-a-la-banca/2011/08/17/

Comisiones que no deberías pagar en tu hipoteca.

Digg Digg

Las hipotecas sin comisiones son cada vez menos, especialmente en estos momentos en que los bancos no están dispuestos a prestar dinero sino a captarlo. Sin embargo, aún quedan buenas hipotecas que no cobran comisiones. Os explicamos qué comisiones son las más negociables y os mostramos las mejores hipotecas sin comisiones.

Para empezar, hay que tener en cuenta que las comisiones en las hipotecas no son poca cosa. Un 0,50% puede parecer poco, pero estamos hablando de importes de media superiores a los 120.000 euros, por lo que ese 0,50% en ese caso representaría más de 600 euros.

Dicho esto, vamos con las comisiones que consideramos las menos justificadas y, normalmente, más fáciles de negociar:

• Comisión de apertura. Es una comisión que grava el mero hecho de abrir la hipoteca. No nos parece de recibo pagar por un contrato en el que ya estarás pagando intereses durante muchos años, así que la comisión de apertura nos parece una de las más prescindibles. Suele oscilar entre el 0,50% y el 2%, aunque se han visto incluso mayores. Sobre todo, fijaos bien en cuánto os quieren cobrar antes de firmar nada: a veces estas comisiones parecen invisibles.
• Comisión de amortización parcial. Es probablemente la que menos sentido tiene de las comisiones en hipotecas. Grava el hecho de pagar una parte de la deuda de forma anticipada, es decir, por quitar riesgo a la propia entidad bancaria. Por tanto, es también una de las comisiones más fáciles de negociar, y conviene hacerlo, ya que nunca se sabe cuándo podremos necesitar hacer una amortización parcial.
• Comisión por verificación del seguro de hogar. Esta comisión es muy poco frecuente, pero ojo porque puede salir muy cara. Sólo se aplica en caso de que se haya contratado un seguro de hogar en una entidad ajena al banco. Entonces éste te hace pagar por comprobar cada cierto tiempo (uno o dos años) que el seguro de hogar está en orden. Y no se trata de poco, hemos conocido casos en que pagaban 150€ dos veces al año. Por tanto, si os encontráis con este tipo de comisión, nuestro consejo es que huyáis de esa hipoteca (o que contratéis el seguro de hogar que os ofrece el mismo banco).

Por lo demás, las otras comisiones son menos evitables o más justificadas, aunque no siempre hay que resignarse. Aún existen hipotecas sin comisiones, como la Hipoteca Onetic de NovaCaixaGalicia y sus variantes Hipoteca Plus Onetic e Hipoteca Plus Onetic Oferta Especial, a E+0,69% .

http://www.helpmycash.com/blog/comisiones-que-no-deberias-pagar-en-tu-hipoteca/

¿Qué son las comisiones de cancelación anticipadas de un préstamo hipotecario?

A la hora de contratar un préstamo hipotecario muchos de nosotros tenemos en cuenta el tipo de interés y la comisión de apertura que nos aplican, conocemos la cuota hipotecaria que pagamos durante el periodo inicial y tenemos presente otra información que para nosotros es relevante.

Pero, ¿qué pasa cuando queremos cancelar la deuda pendiente de pagar o parte de ella? Muchos bancos y cajas nos cobran una comisión por esta cancelación o amortización, provocando la sorpresa de algunos clientes, porque desconocían la existencia de esta comisión. Se trata de un coste a tener en cuenta para aquellas personas que tienen capacidad de ahorro y tienen previsto en el futuro ir haciendo entregas para reducir el plazo o la cuota de la hipoteca, porque según el importe que quieras amortizar puede no ser rentable hacer la amortización.

Antes de la Ley 41/2007 se tenía que tener más presente el coste de la comisión, porque según la entidad con la que se firmaba el préstamo hipotecaria esta comisión podía ser muy elevada y en el momento de realizar una amortización no salía a cuenta tener un coste adicional tan elevado.

Actualmente, en cambio, no supone un gasto adicional tan elevado realizar una amortización del capital, puesto que la comisión máxima está limitada por ley. Dejando de aplicar comisiones abusivas, aprovechando el desconocimiento financiero de los usuarios y de la existencia de este tipo de comisiones.

Cambio de la normativa de las cancelaciones anticipadas

Hasta hace unos años, las comisiones de cancelación eran unas de las comisiones que menos gustaban, porque podían llegar a ser muy elevadas. De forma que, cuando tenías unos ahorros, recibías una herencia o te tocaba la lotería y decidías amortizar una parte del capital, tenías que pagar un elevado coste, relacionado con la comisión de cancelación parcial, que variaba en función del importe cancelado y el valor de la comisión. Lo mismo ocurría si podías cancelar el total de la hipoteca.

El Gobierno para evitar un porcentaje abusivo en las comisiones por cancelación parcial y total, en la Ley 41/2007, que modifica la Ley 2/1981, creó el artículo 8 en el que indica que las comisiones de cancelación parcial y total pasan ser compensaciones por desistimiento parcial y total.

En el artículo 8 se establece que el límite máximo que pueden cobrar las entidades financieras en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se realicen en créditos y préstamos hipotecarios no podrán superar:

• el 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación, parcial o total, se realice los cinco primeros años.
• el 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación, parcial o total, se realice a partir del sexto año.

Se permite pactar una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada anteriormente. Dicha comisión debe respetarse por el banco según lo pactado.

Esta Ley se aplica para las operaciones firmadas desde el 7 de diciembre de 2007, permaneciendo en los contratos firmados antes de dicha fecha las comisiones establecidas inicialmente.

La finalidad de esta modificación era fomentar la subrogación de hipotecas para mejorar las condiciones de las hipotecas siempre que fuera posible. El problema es que al no tener la Ley un carácter recíproco, los hipotecados de antes del 7 de diciembre de 2007 no seguían con las mismas condiciones a la hora de subrogarse.

Con el límite marcado es mucho más factible para los hipotecados cancelar una parte de la deuda y así reducir los intereses a pagar. Existen algunas entidades financieras que aplican un 0% a la compensación por desistimiento parcial y/o total, facilitando a sus clientes la opción de ir amortizando capital para pagar menos intereses y finalizar antes la hipoteca.

Algunas de los préstamos hipotecarios que no tienen compensación por desistimiento total y parcial son la Hipoteca Azul de iBanesto, Hipoteca Plus Onetic de Novacaixagalicia, Hipoteca Futuro de Caja España – Caja Duero, Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca Unoe entre otras.

http://www.bankimia.com/blog/%C2%BFque-son-las-comisiones-de-cancelacion-anticipadas-de-un-prestamo-hipotecario/2011/08/10/