Tasaciones: ¿Cuánto vale de verdad una vivienda?

Una persona que compró un piso hace cinco años y ahora quiere venderlo puede encontrarse que la misma tasadora que le valoró la vivienda para pedir la hipoteca por encima del precio que pagó le facilita ahora una cantidad menor. ¿Estaban antes los pisos sobrevalorados para que los bancos concedieran más fácilmente las hipotecas? ¿Por qué ahora valen ahora menos? La respuesta de las firmas de tasación es que el valor depende de las transacciones de compraventa que se firman en el mercado en ese momento, que hacen bajar o subir el valor de las viviendas.

«La actual coyuntura económica ha tenido un impacto especial sobre el mercado inmobiliario, con su reflejo inevitable en la evolución de los precios. Las tasaciones reflejan la situación de valor de una vivienda en un momento determinado y las circunstancias de hace unos años, tanto de contexto socioeconómicocomo de relación de oferta y demanda o disponibilidad de financiación, eran muy distintas de las actuales», explica Gustavo Sáiz, director de Tasaciones Hipotecarias. «La perspectiva económica es negativa y la orientación a la hora de valorar los inmuebles es conservadora», reconoce Raúl García, director de desarrollo de negocio y marketing de Tinsa, pero niega que las entidades inmobiliarias puedan influir en los resultados debido a la normativa que regula las tasaciones y a su metodología.

«No podría darse el caso de que las entidades financieras sugieran criterios diferentes de los especificados en la normativa», coincide Sáiz. La normativa para la valoración de viviendas está compuesta por la Orden ECO /805/2003 del Ministerio de Economía, el Libro Rojo de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS ), las Normas Europeas de Valoración (EVS) y las Normas Internacionales de Valoración (IVSC).

La metodología aplicada generalmente es la comparación. El origen de los precios de referenciapuede variar, aunque los más usados son los de la oferta existente en la misma zona para inmuebles con características similares o el precio de las operaciones cerradas, si bien es más difícil de obtener. «Tasaciones Hipotecarias utiliza como información complementarialos datos de la Oficina del Catastro y los del Instituto Nacional de Estadística (INE)», añade Gustavo Sáiz. Por su parte, el directivo de Tinsa explica que disponen de herramientas informáticas que orientan en el precio, como un registro de valoraciones con casi 1.500 referencias.

Raúl García recuerda, además, que el proceso obliga a que el tasador presente su informe a un equipo de validación, formado por los tasadores más expertos, que revisa la tasación con la ayuda de un modelo estadístico. Asimismo, las personas que encargan el informe tienen derecho a pedir explicaciones al tasador si no están de acuerdo.

http://www.abc.es/20111013/economia/abci-vivienda-pisos-201110131525.html

Atasa crea un estándar de medición para homogeneizar las tasaciones de viviendas

La patronal de las tasadoras Atasa ha creado un estándar de medición de superficies inmuebles, que tiene como objetivos principales homogeneizar y mejorar la calidad de los informes de tasación y que está abierto a nuevas actualizaciones, como su adaptación a las diferentes tipologías de inmuebles (oficinas, centros comerciales, etc.).

El estándar fue presentado por el director general de Atasa, Leandro Escobar, el presidente de su Comisión de Relaciones Institucionales, Gustavo Sáez, y el presidente de la Comisión Técnica que ha elaborado el estudio, José Antonio López Torralba.

Esta iniciativa, en la que se ha venido trabajando desde principios de 2005, surge de la necesidad detectada por los asociados de Atasa de establecer definiciones básicas de conceptos a tener en cuenta en toda valoración y dotarse de instrumentos y criterios homogéneos en la medición de los inmuebles.

La primera versión del documento se aprobó en marzo de 2007 sólo para uso interno de los asociados y nuevas actualizaciones dieron lugar a una segunda versión en 2008. En julio de este año, la Asamblea General de Atasa aprobó la última versión, que no la definitiva, como señaló, Sáez.

Los miembros de la mesa coincidieron en la necesidad de extender estos estándares entre todos los agentes tasadores de España con el fin de "optimizar al máximo" los trabajos que se realizan en el sector.

http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-vivienda-atasa-crea-estandar-medicion-homogeneizar-tasaciones-viviendas-20110915124227.html

Atasa crea un estándar de medición para homogeneizar las tasaciones de viviendas

La patronal de las tasadoras Atasa ha creado un estándar de medición de superficies inmuebles, que tiene como objetivos principales homogeneizar y mejorar la calidad de los informes de tasación y que está abierto a nuevas actualizaciones, como su adaptación a las diferentes tipologías de inmuebles (oficinas, centros comerciales, etc.)

El estándar fue presentado por el director general de Atasa.

El estándar fue presentado por el director general de Atasa, Leandro Escobar, el presidente de su Comisión de Relaciones Institucionales, Gustavo Sáez, y el presidente de la Comisión Técnica que ha elaborado el estudio, José Antonio López Torralba.

Esta iniciativa, en la que se ha venido trabajando desde principios de 2005, surge de la necesidad detectada por los asociados de Atasa de establecer definiciones básicas de conceptos a tener en cuenta en toda valoración y dotarse de instrumentos y criterios homogéneos en la medición de los inmuebles.

La primera versión del documento se aprobó en marzo de 2007 sólo para uso interno de los asociados y nuevas actualizaciones dieron lugar a una segunda versión en 2008.

En julio de este año, la Asamblea General de Atasa aprobó la última versión, que no la definitiva, como señaló, Sáez. Los miembros de la mesa coincidieron en la necesidad de extender estos estándares entre todos los agentes tasadores de España con el fin de "optimizar al máximo" los trabajos que se realizan en el sector.

http://noticias.fotocasa.es/atasa-crea-un-estandar-de-medicion-para-homogeneizar-las-tasaciones-de-viviendas__9949.aspx

Atento al valor catastral: si no está conforme, recúrralo

Esté pendiente del nuevo valor catastral, porque con esta referencia se calculan las próximas facturas de la contribución urbana o las plusvalías municipales.

Pero, ¿cuánto valen realmente sus viviendas? ¿Lo que determina el Catastro? ¿El importe que le asigna su Comunidad Autónoma? ¿O el precio al que usted quiera venderlas? Aunque cada una de estas preguntas tenga una respuesta diferente, ninguna tiene por qué ser errónea. Lo que sí debe saber es cómo se determina ese valor y, sobre todo, cuáles son las consecuencias a la hora de utilizarlo ante la hacienda pública para así evitar problemas posteriores.

Millones de contribuyentes están recibiendo estas semanas las notificaciones colectivas elaboradas por el Catastro, por las que se les informa sobre el nuevo valor que tienen sus inmuebles (viviendas, garajes, etc.) y su repercusión en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a partir del próximo año. Entre otros, se encuentran los vecinos de capitales como Madrid, Castellón y Ciudad Real; los destinos turísticos de Marbella, Ibiza o Roquetas de Mar; y núcleos urbanos como Azuqueca de Henares (Guadalajara).

Al menos, cada diez años

Las valoraciones colectivas son los cálculos que realizan los técnicos del Catastro para determinar cuánto valen los inmuebles. Esta labor se realiza, como mínimo, una vez transcurridos diez años desde la última valoración, pero siempre que así lo solicite su ayuntamiento.

Al recibir la notificación del Catastro, los propietarios pueden interponer una reclamación económico-administrativa, si consideran que esos cálculos no se ajustan a la realidad.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que estas valoraciones «no se realizan de forma individualizada en cada inmueble, sino con criterios generales», apunta Jaime Ena, del departamento Tributario de CMS Albiñana Suárez de Lezo. Este abogado recuerda que el valor catastral de un inmueble «ha estado históricamente por debajo del de mercado y, legalmente, no puede superarlo».

Todos los datos correctos

Los expertos indican que existen ciertas circunstancias ante las que se debe estar atento. Por ejemplo, «hay que fijarse en que la calificación del suelo no haya sufrido ningún cambio de uso o recalificación», indica María Ángeles García, abogada tributaria de Arag. Además, esta jurista apunta a que «la superficie en metros cuadrados y la edificable, y la dirección correcta del inmueble son otros aspectos en los que debemos fijarnos» al recibir la notificación.

Si, por ejemplo, detecta un error en la superficie de alguno de sus inmuebles, al aparecer como superior a la real, debe reclamar. En este caso, «necesitará un levantamiento topográfico en el que se han de utilizar las mismas referencias que tiene el Catastro», explica Ángeles García.

Incluso en el caso de que el nuevo valor catastral sea superior al de mercado, deberá demostrar ese error mediante una tasación realizada por un perito profesional. Porque si la última revisión catastral se realizó hace muchos años, «es normal que ahora suba el importe del impuesto, porque se ha actualizado ese valor del inmueble», indica Ángeles García. Aunque el valor catastral deba encontrarse por debajo del de mercado, «en una situación económica como la actual, con muchas zonas afectadas por la crisis inmobiliaria, pueden surgir casos atípicos», apunta Jaime Ena.

Por ejemplo, en la revisión catastral de la ciudad de Madrid, el valor de sus inmuebles se ha incrementado un 74 por ciento desde 2002. Aunque en los últimos años han podido descender los valores de los pisos, las subidas experimentadas entre 2002 y 2009 superan ampliamente las últimas caídas del mercado, como así indica la ponencia de valores de la capital. La última vez que se revisó el valor catastral en Madrid, en 2001, este importe aumentó un 129 por ciento, con respecto a diez años antes.

También debe revisar detenidamente los documentos que reciba si durante los últimos años ha realizado alguna reforma en su casa. «El Catastro debe haber recogido esta circunstancia», indica la abogada de Arag. Porque, si no lo hace, «le pueden sancionar y el Ayuntamiento podrá reclamar el diferencial de pago de los últimos cuatro importes del IBI», indica Ángeles García.

Impacto en el IBI, plusvalías y rentas

Hay que saber a qué impuestos afecta el valor que le comunique el Catastro, así como cuál es el que se utiliza para otros tributos. La valoración catastral sirve para calcular la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

En el caso de que el nuevo valor sea superior al anterior, el cambio en la base imponible del IBI no se realiza de un año para otro, para evitar el impacto fiscal que pudiera tener esa medida. De hecho, se puede ir aumentando esa base un 0,1 sobre el valor, por cada año que transcurra, hasta dentro de una década. En el caso de Madrid, por ejemplo, al haber aumentado un 74 por ciento, la base imponible subirá un 5,70 por ciento cada año, hasta completar, en 2021, ese incremento total previsto.

http://www.finanzas.com/noticias/fiscalidad/2011-09-05/550333_atento-valor-catastral-esta-conforme.html

Pasos para reclamar los errores del Catastro en sus inmuebles

Las notificaciones que millones de ciudadanos están recibiendo estas semanas, en las que se les informa sobre la nueva valoración catastral de sus inmuebles, no tienen por qué ser correctas. Al menos, sobre todo en lo relacionado con las características y usos de su vivienda, garaje o trasteros, entre otras propiedades. Aunque actuar contra los criterios utilizados por la Administración para valorar su piso es muy complicado, no lo es tanto –y debe surtir los efectos deseados- hacerlo si observa fallos en la identificación de sus inmuebles.

Si ya ha recibido esa notificación del Catastro –los contribuyentes de Madrid, Castellón, Ciudad Real, Marbella o Ibiza, entre otros lo están haciendo este año-, lo más recomendable es sentarse a analizar detenidamente los datos identificativos de sus propiedades inmobiliarias. No es un asunto baladí. En concreto, atienda a factores como la superficie (construida, útil, etc.) en metros cuadrados, el domicilio en el que se encuentra ubicado, la titularidad de los inmuebles (compartida, única, etc.), el año de construcción y el uso de la misma, entre otros.

Si encuentra algún error, dispone de dos vías para reclamar esta valoración. Y debe hacerlo no sólo porque puede ahorrarse algunos euros cuando le calculen el importe de tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el de plusvalías; sino también porque supone una obligación fiscal que, si no se lleva a cabo, puede acabar en una sanción.

Los expertos resaltan que el procedimiento más ágil a la hora de resolver estos conflictos es el del recurso de reposición. Se trata de un proceso que se debe presentar ante el propio Catastro o, en su caso, ante el organismo provincial o municipal al que se encuentran cedidas las transferencias en esta materia, como ocurre con el Ayuntamiento de Madrid.

Debe tener en cuenta que, una vez recibida la notificación catastral –bien por correo postal o mediante certificado electrónico-, dispone de un mes para poder presentar este recurso.

La otra opción es acogerse a una reclamación económico-administrativa, que debe presentarse ante el Tribunal Económico-Admisnitrativo Regional. En el caso de que el valor del inmueble sea superior a 1,8 millones de euros, se puede presentar ante el Tribunal Económico-Administrativo Central. Estas vías son recomendables cuando previamente el recurso ante el Catastro no haya tenido los efectos deseados. En última instancia, se puede acudir a la vía judicial.

Para que todo el proceso sea correcto, deberá presentar un escrito en el que opte por el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa; deberá identificar tanto al titular como la propiedad; exponer alegaciones de forma concreta; y aportar toda la documentación necesaria.

Otra posible incidencia que se puede producir es que haya habido algún cambio en los inmuebles de su propiedad y no se encuentren reflejados. Por ejemplo, si ha realizado alguna reforma en sus inmuebles. Si no lo ha comunicado al Catastro, debe hacerlo cuanto antes mediante alguno de los correspondientes modelos: por alteración de la titularidad (901-N); por ampliación o rehabilitación (902-N); o por agregación, segregación o división de bienes inmuebles (903-N).

http://www.finanzas.com/noticias/fiscalidad/reportajes/2011-09-07/551993_pasos-para-reclamar-errores-catastro.html

El Catastro notifica por Internet los nuevos valores catastrales de los inmuebles revisados en 2011

Desde el 15 de septiembre de 2011 es posible obtener a través de Internet (http://www.sedecatastro.gob.es/) la notificación electrónica de los nuevos valores catastrales que serán efectivos el 1 de enero de 2012.

La notificación electrónica tiene el mismo valor jurídico que la realizada por vía postal e incluye información sobre la cuota del IBI que cobrará cada Ayuntamiento en 2012.

El sistema de notificación electrónica estará operativo, por tanto, para la totalidad de las ponencias de valores que se realicen en 2011, con efectos jurídicos en 2012, lo que supondrá la asignación de nuevos valores catastrales a 3,4 millones de inmuebles en 214 localidades.

UN PROCESO MÁS EFICAZ Y ECONÓMICO

La iniciativa, impulsada desde la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda, en colaboración con los ayuntamientos, supone un paso adelante en la implantación de la Administración Electrónica en los servicios catastrales y tiene como objetivo que el sistema de notificación electrónica se generalice, sustituyendo al tradicional reparto de notificaciones catastrales por correo certificado, puesto que es más eficaz y cómodo, al permitir obtener la notificación por Internet en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la notificación postal del Catastro y sin tener que desplazarse hasta la oficina postal en caso de no encontrarse en su domicilio en el momento de la entrega.

Además es más económico, al disminuir significativamente el coste del servicio, lo que permitiría destinar recursos a atender otras políticas públicas prioritarias.

Es más respetuoso con el medio ambiente, ya que permite reducir el consumo de papel y evita los desplazamientos necesarios para entregar este tipo de notificación por el método de reparto tradicional.

No vincula a los ciudadanos para otras actuaciones futuras que se desarrollen con el Catastro o con cualquier otra administración pública, puesto que solo se utiliza para notificar los nuevos valores catastrales, y cuenta con plenas garantías jurídicas, porque la notificación electrónica tiene la misma validez y produce los mismos efectos jurídicos que la efectuada por correo tradicional.

Por otra parte, con la clave concertada también se puede obtener, de forma gratuita, el certificado catastral con los datos del inmueble, lo que permite al ciudadano ahorrarse la tasa de 17,11 euros que tendría que pagar si solicitase este documento en una oficina del Catastro.

SISTEMA RÁPIDO Y SENCILLO

Una vez recibida la carta con su clave concertada personal, el procedimiento que el usuario debe seguir para conocer el valor catastral actualizado de su inmueble es simple y se resume en cuatro pasos, siendo el primero el acceso a la Sede Electrónica del Catastro desde cualquier ordenador conectado a Internet, tecleando: http://www.sedecatastro.gob.es/

Una vez en la Sede Electrónica del Catastro se selecciona el enlace 'Notificaciones procedimientos de valoración colectiva 2011'. Al entrar en este enlace, se abrirá una pantalla en la que el usuario deberá introducir la clave concertada personal, que le habrá sido notificada previamente por carta por el Catastro sin necesidad de solicitud previa. También puede obtenerse mediante otros sistemas de firma electrónica habitualmente reconocidos, incluido el DNI electrónico.

Una vez identificado, el usuario podrá descargar toda la información que necesite, así como guardar el acuerdo de asignación del nuevo valor catastral establecido para el inmueble, una vez aceptado el acuse de recibo electrónico. Esta notificación tendrá el mismo valor jurídico que la notificación tradicional por carta certificada.

APOYO A LOS CIUDADANOS QUE NO DISPONGAN DE INTERNET

Los ciudadanos que no dispongan de acceso a Internet también podrán obtener la notificación electrónica dirigiéndose, preferentemente con la carta en la que se les notifica su clave concertada, a la Gerencia del Catastro o a los Puntos de Información Catastral, donde se les facilitará de forma gratuita tanto el acceso a la Sede Electrónica del Catastro, como la propia notificación y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Asimismo, pueden obtener esta notificación en el Ayuntamiento correspondiente. Para poder obtener la notificación los ciudadanos han de llevar la carta con la clave y su DNI. Además, los ciudadanos disponen de un canal de comunicación telefónica donde pueden obtener más información, es en la línea directa del Catastro: 902 37 36 35.

http://www.europapress.es/la-rioja/noticia-catastro-notifica-internet-nuevos-valores-catastrales-inmuebles-revisados-2011-20110908094328.html

Tasación e hipoteca

¿Qué es el valor de tasación y por qué es importante para tu hipoteca?

La tasación es un documento que presenta una estimación del valor mercantil justo de un inmueble y que juega un papel fundamental a la hora de solicitar una hipoteca.

Para los bancos es una garantía de que la propiedad vale lo suficiente en el mercado como para que, en caso de impago, puedan recuperar el dinero prestado.

Para ti, una buena tasación es de vital importancia. Las hipotecas suelen financiar un 80% del valor de tasación de una vivienda, así que cuanto más se aproxime la tasación al valor de compra-venta, más se reduce el margen que deberás aportar para cubrir el saldo total de la operación.

¿Qué factores determinan el valor de tasación?

El valor de tasación de un inmueble se calcula a partir de factores como:

• La ubicación y los equipamientos de la zona: Si la vivienda está en el centro o en las afueras, si tiene cerca escuelas, zonas verdes, comercio, hospitales…
• La superficie del inmueble: El número de metros cuadrados y su distribución.
• La situación de la vivienda dentro del edificio o la urbanización: Los áticos suelen ser más caros que los bajos, también cuentan las mejores vistas…
• La iluminación y el número de ventanas exteriores: La luz natural aumenta el valor de una vivienda.
• La calidad de los materiales de construcción y terminaciones: suelos, carpintería, alicatados, calefacción, ascensor…
• La antigüedad: sobre todo en lo que se refiere a estado de conservación.
• Si es alquiler o propiedad: Las viviendas en propiedad suelen tener más valor, al considerarse que el propietario lleva a cabo una mejor conservación.

¿Cuánto cuesta la tasación y quién la paga?

Una tasación homologada por el Banco de España tiene un valor de entre 200 y 300 euros, esto es, alrededor del 0,01% más IVA del valor de la vivienda. Aunque, desde el inicio de la crisis y el desplome del sector inmobiliario, es posible encontrar tasadoras que realizan este servicio a partir de 100 euros.

Normalmente, es el banco quien impone la gestoría o sociedad de tasación que va a realizar la valoración pero, en realidad, la ley establece que banco y cliente deben llegar a un acuerdo sobre la empresa que se va a encargar del trámite.

Es muy conveniente tener firmada una solicitud de servicios para concretar quién paga la tasación y a qué precio, incluyendo el supuesto de que la entidad rechazara nuestra petición de préstamo. En este caso, lo deseable sería que el banco se haga cargo del coste, aunque no es lo que suele ocurrir a la hora de la verdad.

A pesar de eso, si el solicitante asume el pago y el préstamo es denegado, el banco tiene la obligación de entregarle una copia del informe de tasación original que servirá al usuario para solicitar una hipoteca en otra entidad, sin tener que correr de nuevo con el gasto.

¿Te gustaría saber cuál es el valor de tasación de la vivienda que quieres comprar o vender? Prueba nuestro servicio de tasación online y consigue un informe completo (evaluación, gráficos, análisis de datos, fotos, consejos…) por solo 10 euros, que pueden ser cero si el programa considera que los datos no te aportan la mayor fiabilidad. Deja atrás las suposiciones y descubre, en menos de dos minutos, cuánto vale realmente tu vivienda en el mercado.

El informe de tasación para una hipoteca: pasos a seguir

Al solicitar una hipoteca en el banco, la persona que nos atiende nos pedirá una serie de datos (dirección el inmueble, teléfono de contacto…) que servirán para enviarlos a una sociedad de tasación y poner en marcha el proceso de forma confidencial.

¿Qué pasa a partir de ese momento?

1. El banco nos pide una copia de la escritura de la propiedad, planos, licencia de obra y proyecto si se trata de una obra en construcción, y lo envía al tasador.
2. El tasador llama a la persona de contacto y se citan para ver el inmueble.
3. En el interior del inmueble, el tasador hace preguntas cómo quién es el propietario, si hay inquilinos o se han realizado reformas…; toma algunas fotografías para (1) demostrar que ha realizado la visita y (2) comprobar el estado de la vivienda; anota qué instalaciones tiene la casa (ascensor, aire acondicionado, domótica…); y finalmente la mide. Para un piso de 3 dormitorios, lo normal es que la visita dure de 10 a 15 minutos.
4. El tasador procede a la elaboración del informe y lo manda a la sociedad de tasación, quien lo revisa antes de colocar su sello de garantía junto a la firma del tasador. Es a partir de entonces que la tasación adquiere valor legal.
5. La sociedad de tasación envía el informe a la sucursal, que lo remite al departamento de riesgos del banco. Allí se estudia si seremos capaces de pagar o no, durante las próximas décadas de nuestra vida, la deuda contraída con la entidad.

Después de tasar el piso

Una vez tasado el inmueble, pueden darse dos situaciones:

1. Que el valor de tasación resulte igual o superior al de compra-venta.
2. Que sea inferior.

En el primer caso, la solicitud seguirá su curso normal, ya que el préstamo cubrirá lo necesitado por el solicitante.

En el segundo caso, existen 3 opciones:

1. El importe de tasación es inferior al de compra-venta pero el banco está dispuesto a financiar más del 80% del valor de la vivienda y acabamos obteniendo el dinero que necesitábamos.
2. El importe de tasación es menor al de compra-venta, pero podemos aportar más fondos (ahorros) y seguir adelante con la hipoteca.
3. El importe de tasación es menor al de compra-venta, el banco no nos financia más del 80% y no tenemos más ahorros. Entonces, aunque tenemos derecho a que otro tasador realice una segunda valoración, en la práctica lo más factible es solicitar la hipoteca en varios bancos, hasta dar con uno que opere con una empresa tasadora que nos dé resultados más favorables a nuestros intereses.

¿Quieres conocer una segunda opinión sobre el valor de tasación de tu vivienda sin salir de casa y por solo 10 euros? Nuestra herramienta de tasación online te proporcionará, además de este valor, un informe de 9 páginas (ver ejemplo) con gráficos, análisis sobre otros pisos similares de la zona, evolución de precios, tiempo de venta estimado, fotografías, consejos, información castastral… Con él podrás comparar resultados, saber qué puedes esperar o, simplemente, empezar a hacer cálculos con cifras muy aproximadas. Y si el programa considera que, con los datos que tiene, no puede alcanzar la máxima precisión en el resultado, ¡tu informe será gratis!

http://www.helpmycash.com/blog/tasacion-e-hipoteca-ii/
http://www.helpmycash.com/blog/tasacion-e-hipoteca-i/

Claves para comprobar el valor catastral

Ante la revisión catastral de la vivienda, es recomendable comprobar si es correcta y si se ha hecho debidamente antes de enfrentarse con Hacienda. Cada diez años se realiza una valoración castastral de los pisos y durante estas últimas semanas muchas personas están recibiendo notificaciones colectivas con el valor de sus casas actualizado por el Catastro, que influirán directamente en la cuantía del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a partir del próximo año.

A la hora de comprobar si el nuevo valor es el acertado, hay que tener varios aspectos en cuenta:

• En primer lugar, el valor catastral debe estar siempre por debajo del valor del inmueble en el mercado libre, ya que legalmente no puede proparsarlo.
• Otro punto importante es comprobar si la calificación del suelo no ha variado su uso o recalificación.
• Asimismo, debemos comprobar la veracidad de la superficie en metros cuadrados, la registrada como edificable del piso y la dirección del inmueble.

Si alguno de estos aspectos no se ajusta a la realidad, el afectado debe reclamar. Además, debe presentar pruebas, como por ejemplo, la nueva tasación del piso para demostrar que el valor catastral está por encima del precio de mercado. Si se registra más superficie de la real, será necesario hacer un levantamiento topográfico. Tampoco hay que olvidarse de informar al Catastro de que se han realizado reformas en la casa que hayan podido variar el coste de la vivienda.

http://noticias.pisos.com/claves-para-comprobar-el-valor-catastral/17851/

Las tasadoras pierden la mitad de su negocio en cuatro años.

Ventas de casas y financiación hipotecaria son las dos variables fundamentales alrededor de las cuales gira el negocio de las sociedades de tasación. Por ello, y dada la virulencia del ajuste actual, este es uno de los subsectores dentro del mercado inmobiliario que más ha sufrido los efectos de la crisis.

El Banco de España acaba de publicar los resultados que obtuvieron estas compañías en 2010 y el balance es desolador. Desde 2006, momento en el que su volumen de operaciones comenzó a desacelerarse, la actividad de las tasadoras se ha reducido casi a la mitad, tanto en el número de valoraciones realizadas (-46%), como respecto a los importes tasados (-48%).

Suelos urbanos.

En 2010 y comparado con el ejercicio anterior, el número de tasaciones realizadas descendió un 8%, mientras el importe de esas valoraciones se desplomó un 21%. La caída en el número de operaciones se concentró en el suelo urbano (-21%) y edificios de uso terciario (-63%) e industriales (-25%). Y, sin embargo, el retroceso se atenuó en los edificios de uso residencial y en las viviendas individuales con contracciones del 11% y el 7%, respectivamente.

Las 55 sociedades de tasación contabilizadas por el Banco de España se mantuvieron activas durante el pasado año. Realizaron 977.100 tasaciones, cuyo valor total ascendió a 450.400 millones de euros. Como solo se produjo una baja, por la fusión por absorción de Innotasa por Arco Valoraciones y el alta de dos nuevas entidades, (Instituto de Valoraciones y Aesval), la elevada y tradicional concentración del sector se mantuvo un año más.

Así, un tercio del número de tasaciones y del importe calculado fue realizado por las dos firmas más grandes, siendo ejecutado el 53% de la actividad por las cinco mayores. Las 15 entidades de tamaño intermedio realizaron el 38% de las valoraciones y el 39% del importe; y las 35 sociedades más pequeñas representaron el 8% del valor total y elaboraron el 9% de las tasaciones.

Los ingresos del ejercicio ascendieron a 324,9 millones de euros, un 14,1% menos que un año antes, mientras que los gastos disminuyeron a un ritmo menor, del 10,2%. Esta circunstancia desembocó en un resultado de 16,1 millones, un 34,2% inferior al obtenido en 2009.

En cuanto a las tipologías de los bienes tasados, también en este apartado se pueden apreciar los efectos del crac inmobiliario.

Más pequeños y baratos.

El Banco de España destaca que el valor medio de las viviendas tasadas situadas en edificios descendió un 5%, hasta situarse en los 198.700 euros. Se trata de casas cada vez más pequeñas, con una superficie media de 99,9 metros cuadrados, 2,3 metros menos que un año antes. Esta clase de inmuebles es la que más pesa en la actividad de las tasadoras, representa el 71% de todas las tasaciones y el 62% del importe total.

Por su parte, el valor medio de las viviendas unifamiliares ascendió a 305.500 euros, lo que representa un retroceso del 5,2% respecto al contabilizado en 2009.

El préstamo medio otorgado por las entidades de crédito para adquisición de vivienda por parte de particulares registró en 2010 un descenso por tercer año consecutivo, si bien el ritmo reflejado por los datos del INE (0,7%) fue bastante menor al contabilizado por el Banco de España (3%).

Hacia la prestación de nuevos servicios online.

Cuando es necesario comprar o vender una propiedad es fundamental conocer su valor a través de una opinión objetiva y fundamentada. Saber cuánto vale un inmueble no solo es crucial para solicitar un préstamo a una entidad financiera (a partir del cual se fijará la garantía hipotecaria), sino para que los potenciales compradores y vendedores tengan una información profesional e independiente, con un rango de valor adecuado a la operación a realizar. Es ahí donde se enmarca la labor que realizan las tasadoras y conscientes de que los volúmenes de operaciones de principios de la década anterior no van a volver, son ya muchas las entidades que miran a internet como un mercado alternativo.

Todas las grandes tasadoras han puesto en marcha servicios de valoración de inmuebles en la red a precios low cost. Y es que mientras una tasación promedio cuesta unos 304 euros, según las últimas cifras del Banco de España, en internet es posible obtener una en pocos minutos por menos de 10 euros. No tiene el mismo rango, a efectos de la entidad financiera que conceda la hipoteca por ejemplo, que el estudio que elabora el tasador cuando visita la casa, pero permite conocer casi al instante si el precio que pensaba pedir por su piso es o no realista.

http://www.cincodias.com/articulo/economia/tasadoras-pierden-mitad-negocio-anos/20110810cdscdieco_2/

La spa ofrecerá tasaciones de alquiler por 15 euros

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Fomento, ha puesto en el mercado un servicio de valoración on line de rentas de alquiler de viviendas. A través de él, cualquier propietario interesado en conocer cuál es el precio por el que podría alquilar su vivienda podrá saberlo desde su ordenador por un precio de 15 euros.

El servicio está online en las dos páginas web de la SPA: spaviv.es y spalquiler.com. Del mismo modo, según explica la spa, todo inquilino podrá averiguar si la renta propuesta por un propietario se ajusta o no al mercado.

Según la presidenta de la SPA, Nieves Huertas, “la valoración on line de alquileres busca dotar de mayor transparencia y competitividad al mercado del alquiler porque va a favorecer que arrendador y arrendatario cierren, con el respaldo de una tasación objetiva e imparcial, una renta de alquiler acorde al valor y circunstancias del mercado”. “Esta herramienta supone un nuevo servicio de la SPA que ayuda a propietarios e inquilinos: a los primeros les permite conocer de forma rápida, fácil y económica, el valor real y actualizado de su vivienda, valor que queda plasmado en un documento que mostrar ante inquilinos interesados; y a los segundos les posibilita comprobar que la renta que le solicitan o que paga por su alquiler entra en los márgenes del mercado”, ha añadido.

¿Cómo funciona la valoración on line de rentas de alquiler?

El interesado sólo ha de acceder a cualquiera de las dos webs de la SPA (spaviv.es y spalquiler.com) e introducir los datos del inmueble, esto es, localización exacta, superficie, antigüedad, número de baños, si ha sido reformado y en qué año, si la finca a la que pertenece tiene ascensor, garaje, trastero, piscina, jardín, instalaciones deportivas, etc.

Esa información es tratada por una compleja herramienta informática que elabora un Informe de Valoración de Renta a partir de la comparativa con otras viviendas de la misma zona y similares características publicadas en portales inmobiliarios. El informe resultante, que se descarga en formato pdf, contiene un intervalo de renta de alquiler estimada.

El coste de este servicio es de 15 euros, cuantía que se devuelve en su totalidad si posteriormente el propietario incluye su vivienda en programa de gestión integral del alquiler de la SPA.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/07/28/0340240-la-spa-ofrecera-tasaciones-de-alquiler-por-15-euros

Algunas cajas hacen una doble tasación del piso por si hay embargo

Los Registros de la Propiedad han comenzado a rechazar como cláusulas abusivas las incluidas en las escrituras hipotecarias por algunas entidades financieras, preferentemente pequeñas cajas de ahorros, en las que se incluye un valor de tasación para el mercado hipotecario y otra valoración bastante más baja para el caso de que se llegue a la subasta judicial en un proceso de ejecución de la vivienda por impago.

De esta forma, mientras que el certificado de tasación incluido en la escritura da un valor determinado, el clausulado del documento notarial de préstamo hipotecario incluye una segunda valoración o lo hace mediante la inclusión de un valor denominado Total Responsabilidad, que supone una cantidad bastante menor que el valor ratificado por la tasadora.

En alguno de los casos a los que ha tenido acceso elEconomista, la discrepancia de valores queda patente en la escritura en el apartado titulado Procedimiento Judicial-Jurisdicción en el que se indica que "a efectos de la ejecución hipotecaria las partes intervinientes tasan cada una de las fincas hipotecadas, como precio de las mismas a fin de que sirvan de tipo en la subasta las cantidades antes consignadas como total responsabilidad".

La entidad siempre gana

De esta forma, la entidad financiera cuenta con un valor del inmueble muy elevado para incluirlo en la emisión de bonos, células o participaciones en el mercado hipotecario y otro bastante más bajo por el que en caso de ejecución hipotecaria del cliente, la entidad financiera puede hacerse con la vivienda por el 50% de una cantidad mucho más baja que la tasación oficial, si como está sucediendo en la actualidad en multitud de casos, el procedimiento se declara desierto.

Esta reducción al 50% sobre el valor de tasación de la vivienda está regulado en el artículo 671.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene su origen en la garantía de que la vivienda no sea adjudicada por un precio desproporcionadamente bajo sobre el valor del inmueble, lo que supondría un enriquecimiento injusto del acreedor, puesto que de otra forma el precio de la vivienda podría llegar a cantidades ridículas.

Sin embargo, en la práctica se ha convertido en el precio generalizado de adjudicación de las subastas, lo que ahora se agrava por efecto de la doble tasación.

Un posible error

En otros de los casos, la caja de ahorros incluye en el clausulado un valor bastante inferior al que consta en la tasación protocolizada que acompaña a la escritura, lo que podría ser interpretado como un simple error a la hora de inscribir el valor de tasación incluido en el articulado, un error que se repite en otras escrituras de las mismas entidades financieras.

En estos casos, la hipoteca puede ser inscrita parcialmente en el Registro de la Propiedad, con excepción del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, es decir, el procedimiento de subasta por impago.

Otro asunto es el de los intereses moratorios, sobre los que los registradores no pueden calificar y que en gran parte de los casos superan el 18%, últimamente declarados abusivos por los jueces.

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