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martes, 16 de agosto de 2011

El problema de la herencia en una vivienda cooperativa










  • En todo caso, la posibilidad de heredar la vivienda es segura en todos los modelos cooperativistas existentes.
  • Los hijos pueden heredarla y es transmisible mediante la venta o el alquiler a terceros no socios.
  • Las cesión de uso es reciente en España: el cooperativista puede residir en la vivienda pero no la puede vender ni alquilar, aunque sí transmitirla.

Acceder a una vivienda cooperativa implica (además de un ahorro de dinero en la compra, que puede alcanzar el 40%, y un mayor poder de decisión en la administración conjunta de los complejos habitacionales), cambiar la concepción que se tiene de la propiedad.

Un piso cooperativo implica cambiar la idea que se tiene de la propiedadComo explica Consumer/Eroski, con la Ley de Economía Social, la legislación española permite a los propietarios transmitir o vender solo el 50% de las viviendas de una cooperativa. De esta manera, la posibilidad de herencia por parte de los hijos implica, además del acceso a un techo por el derecho de uso, la propiedad de un bien, que engloba la posibilidad de enajenarlo. No obstante, otros modelos restringen la herencia a los familiares de primer grado -padres, hijos y hermanos- como una cesión de uso.

Los españoles se inclinan por acceder a su propia vivienda: el 83% de los inmuebles españoles está en régimen de propiedad. España figura entre los países europeos con más casas en este régimen y lidera el ranking cuando la medición se hace entre los países de la antigua Unión Europea de los 15.

Hasta las opciones más económicas para acceder a la casa propia, como las cooperativas de vivienda, plantean dudas: ¿Qué valor tendrá mi casa en el futuro? ¿Qué poder de decisión tendré sobre mi vivienda? ¿Qué independencia tendrán mis hijos para decidir sobre la propiedad cuando yo no esté?

Varios son los modelos

No siempre que se accede a una vivienda a través de una cooperativa se entiende que ésta quedará en régimen cooperativo. Este tipo de organizaciones también pueden tener como fin común la promoción inmobiliaria: conseguir la disposición de suelo para desarrollar un plan habitacional bajo normas cooperativas de asociación entre los interesados. Una vez cumplido, el plan puede culminar con la disolución de la cooperativa y que la vivienda pase a ser propiedad individual de cada integrante.

En el régimen cooperativo de propiedad, la vivienda pertenece a la cooperativa y los hijos pueden heredarla, pero además es transmisible a terceros no socios mediante la venta o el alquiler.

Ahora los propietarios, incluso mientras se construye la vivienda, pueden vender a gente externa a la cooperativa, a terceros no socios, si el máximo de las ventas no afecta a más del 50% de las propiedades. Según los impulsores de esta medida, como consecuencia de la crisis económica, las cooperativas de viviendas tienen un excedente debido a la baja de socios, afectados por el desempleo. Con esta normativa, se puede ayudar a solventar las dificultades que atraviesan algunas cooperativas de viviendas para la adjudicación.

Cesión de uso

Es reciente la aplicación en España del modelo basado en la "cesión de uso". Con gran éxito en Dinamarca (donde un tercio de los habitantes accede a la vivienda de esta manera) y Canadá, bajo esta modalidad, el cooperativista puede residir en la vivienda de forma indefinida, pero no la puede vender ni alquilar, aunque sí transmitirla a familiares de primer grado, que tendrán los mismos derechos. La propiedad del inmueble, sea de nueva construcción o rehabilitado, es siempre de la cooperativa.

Según los impulsores de la "cesión de uso", el actual modelo ha estrangulado la economíaEn todo caso, la posibilidad de heredar la vivienda es segura en todos los modelos cooperativistas, solo varía la posibilidad de los herederos de trocar luego el inmueble por dinero para repartirlo entre ellos, entre otros motivos. En el régimen cooperativista, los padres transmitirán en herencia iguales o diferentes porcentajes de derechos de uso.

Los impulsores de la "cesión de uso" en España señalan que el actual modelo de vivienda basado en la propiedad ha estrangulado la economía española, al provocar que las familias destinen gran parte de sus ingresos a pagar el piso, lo cual impide el ahorro o un consumo para otros usos. La aplicación en nuestro país del citado modelo es parte del impulso que han tomado las cooperativas de vivienda tras la crisis para paliar el problema del sobreendeudamiento de las familias españolas y la consecuente falta de acceso al crédito.

http://www.20minutos.es/noticia/1124055/0/vivienda/cooperativa/herencia/

martes, 2 de agosto de 2011

La plusvalía desaparece en Madrid para herencias y divorcios

El Tribunal Económico Administrativo Municipal del Ayuntamiento de Madrid ha eliminado la plusvalía por el reparto de inmuebles tras un divorcio y una herencia.


¿Se generalizará esta tendencia al resto de España?


El concepto de transmisión está sujeto a interpretación



El Tribunal Económico Administrativo Municipal del Ayuntamiento de Madrid ha eliminado la plusvalía por el reparto de inmuebles tras un divorcio o una herencia. En caso de divorcio, la derogación del histórico impuesto es aplicable siempre que uno de los propietarios decida mantener el inmueble y otro lo rechace. En caso de herencia, se considera que la titularidad cambia de forma obligatoria, no es por tanto una transmisión propiamente dicha. Desde el Ayuntamiento aseguran que el fallo del tribunal es “discutible” y afirman que han cobrado la plusvalía “hasta hace apenas unos meses con criterios jurisprudenciales porque considerábamos, al igual que los tribunales, que en pisos pro indiviso había transmisión”. Aseguran que otros tribunales hablan de reparto, en lugar de transmisión, términos que permiten distintas interpretaciones.

La situación actual afecta también a quienes ya abonaron esta plusvalía, ya que su carácter retroactivo permite solicitar la devolución del desembolso en caso de que aún no haya prescrito. En este sentido, José Manuel Carro, abogado de Cuatrecasas, asegura que ” lo primero en este tipo de situaciones es informar a la Administración por escrito de que se ha hecho un ingreso indebido y que ésta lo reconozca para posteriormente devolver lo que se abonó más los intereses”. Sin embargo, las posibilidades de recibir de vuelta la cantidad pagada son muy reducidas, pero no está de más asesorarse jurídicamente.

http://noticias.pisos.com/la-plusvalia-desaparece-en-madrid-para-herencias-y-divorcios/16532/

viernes, 29 de julio de 2011

La famosa plusvalía por el reparto de la casa en herencias y divorcios pasa a la historia

¿Se ha separado o divorciado? ¿Ha recibido una herencia a repartir? Si ha pasado por alguna de estas situaciones, le sonará la expresión "extinción de condominio". Sobre todo, si se trata de bienes inmuebles. Y, principalmente, si ha adquirido en propiedad exclusiva la casa tras pagar una compensación a la otra u otras partes. Este desembolso, hasta hace unos meses en Madrid, conllevaba una plusvalía ya extinguida tras un fallo de un tribunal. Si la abonó en su día, quizá aún pueda recuperarla.

A principios de 2010, el Tribunal Económico Administrativo Municipal del Ayuntamiento de Madrid emitió, en respuesta a un recurso particular, un fallo en el que dictó que estas operaciones -posteriores a las liquidaciones de sociedades gananciales o separación de bienes- no estaban sujetas a impuesto. Sentencia a la que no ha tenido acceso este suplemento, pero que han confirmado varias fuentes -incluido el Consistorio-, y que se ajusta a la línea marcada por el Tribunal Supremo (TS) y tribunales superiores de justicia (TSJ).

Extinciones que no tributan al representar un 'derecho a la concreción de la propiedad'

"Esta jurisprudencia previa apuntaba que las extinciones de condominio no tributaban porque representaban un derecho a la concreción de la propiedad y no una transmisión de ésta. El Ayuntamiento decía lo contrario hasta el dictamen de 'su' tribunal económico", afirma Juan (nombre ficticio), persona que gestionó el relevante recurso. Tras leer varios artículos sobre el asunto, decidió formular a un afectado conocido el proceso necesario para reclamar y acudir con su caso al Tribunal Económico. Éste le dio la razón en detrimento de las arcas municipales.

Dicho órgano administrativo con facultades de tribunal selló su fallo sentando una base que ha desembocado en la derogación de la plusvalía en Madrid para ciertos casos de extinción del condominio. "En concreto, a la persona que asesoré le supuso un reintegro de unos 1.200 euros. Cantidad que liquidó por un piso de 70 metros cuadrados en la zona de Canillas del que se convirtió en único propietario tras divorciarse y hacer la extinción", recuerda Juan.

Debe tratarse de un único inmueble e indivisible cuyos copropietarios no quieran seguir siéndolo y que uno de ellos lo mantenga

Juan aclara que para que una extinción de condominio de cualquier bien esté exenta de tributación y pueda reclamarse se deben cumplir unos requisitos mínimos: tratarse de un único inmueble e indivisible cuyos copropietarios no quieran seguir siéndolo y que uno de ellos lo mantenga ("no hay adquisición solo concreción de la propiedad con compensación al copropietario que abandona").

Desde el Ayuntamiento ratifican el fin de esta plusvalía: "La hemos cobrado hasta hace apenas unos meses con criterios jurisprudenciales porque considerábamos, al igual que los tribunales, que en pisos pro indiviso había transmisión. Ahora, estos tribunales han cambiado su posición y el Consistorio ha dejado de aplicar el impuesto respetando lo dictado".

El Cosistorio madrileño tacha la resolución como 'discutible'

Las mismas fuentes califican el fallo de "su propio tribunal" como "discutible". "Este organismo ha hecho propio lo que decían el TS y varios TSJ, que no hablan de transmisión, sino de reparto, cuando se pueden interpretar ambas cosas porque en realidad se compra al otro su parte".

Juan, además, indica que la nueva situación no sólo afecta a quienes actualmente deciden adquirir el resto de partes del inmueble por cesar la copropiedad, sino que también "tiene carácter retroactivo". Es decir, aquellos que hayan pagado el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía, pueden exigir la "devolución de ingresos indebidos" si no ha prescrito -si no han pasado cuatro años desde que se realizó el desembolso-.

Camino hacia su devolución

Así, por ejemplo, un ciudadano que pagó la plusvalía en agosto de 2007 aún estaría a tiempo de auto impugnar la liquidación por considerar que hizo un pago que no procede. "Aunque habría que ver lo que dice exactamente la resolución, lo primero que se debe hacer en este tipo de situaciones es informar a la Administración por escrito –con los argumentos que después se alegarán ante el Tribunal Económico– de que se ha hecho un ingreso indebido y que ésta lo reconozca para posteriormente devolver lo que se abonó más los intereses", afirma José Manuel Carro, abogado de Cuatrecasas.

'Salvo una situación muy clara, el Ayuntamiento no admitirá el ingreso indebido y lo negará'

Esta petición administrativa, según Carro, normalmente, no da los frutos deseados por el reclamante: "Salvo una situación muy clara, el Ayuntamiento no admitirá el ingreso indebido y lo negará". "Entonces, llegados a ese punto, se abrirá la vía del recurso económico-administrativo ante el ante el Tribunal Municipal", explica Juan. Si la respuesta de este órgano también fuera negativa, el siguiente paso sería los tribunales ordinarios.

Antes de iniciar estos trámites, Juan aconseja a los afectados "acudir a un gabinete jurídico para que estudie el caso y vea si procede o no la reclamación". "No es un proceso fácil y, menos aún, fuera de Madrid –en muchos municipios no existen los tribunales municipales– donde tras el 'no' del Consistorio habría que ir al contencioso administrativo", avisa.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/07/29/suvivienda/1311923858.html

viernes, 17 de junio de 2011

Heredar propiedades en otros países


Algunos repartos de herencias concluyen en conflictos y graves disputas entre familiares. Conseguir un reparto justo no siempre es fácil, sobre todo, cuando hay recelos, envidias y ambiciones de diversa índole entre los beneficiarios. A esto hay que añadir la burocracia, el papeleo y la documentación que se exigen. Si además se heredan propiedades en el extranjero, la gestión se complica. Los ciudadanos europeos que heredan bienes en un país de la UE diferente al suyo deben conocer el derecho sucesorio vigente en esta región, ya que puede ser distinto o que se desconozca cuál se debe aplicar. Ante este problema, la Comisión Europea ha puesto en marcha un proyecto para simplificar los derechos de herencia transfronterizos. La idea es conseguir que quienes vivan en un país diferente al de origen puedan ejecutar sus testamentos de acuerdo con la legislación del lugar en el que residen. Esta práctica servirá para ahorrar trámites, evitar dobles interpretaciones legales y elevar el porcentaje de bienes situados en el extranjero que de verdad pasan a manos de sus herederos.

Próximos cambios

Cada año, en la Unión Europea se gestionan unas 450.000 herencias que contemplan algún elemento internacional. El valor total de ese patrimonio se calcula en 120.000 millones de euros, una cantidad nada despreciable y que, en buena parte, pasa a manos de los respectivos Estados debido a las múltiples trabas burocráticas que encuentran los herederos para acceder a sus bienes. Intentar avanzar por el laberinto de las normas sucesorias de cada país puede llevar mucho tiempo y salir caro. Algunos herederos optan por abandonar sus propiedades en otro país, asegura la Comisión Europea. En algunas situaciones, se desconoce si hay que aplicar el derecho del lugar en el que residía el fallecido, las normas del país en el que reside el beneficiario o la legislación de la región donde se localiza el bien.

Para resolver esta cuestión, se ha creado un proyecto cuyo principal objetivo es acabar con las contradicciones entre sentencias de tribunales de varios países de la UE referentes a una misma propiedad. Una sola autoridad, en el país de la residencia o en el de origen, se ocupará de la totalidad de la herencia. Cuando se apruebe, los beneficiarios de un bien situado en el extranjero podrán recurrir a la legislación del país en el que residen para conseguir el uso y disfrute de pleno derecho. Si surgieran incompatibilidades, en segunda instancia se aplicaría la legislación del lugar en el que residía el fallecido.

La normativa propuesta ofrecerá mayor seguridad y flexibilidad jurídicas. Desde la Unión Europea se considera imprescindible que los ciudadanos y los profesionales del Derecho comprendan, y hasta cierto punto puedan elegir, las normas que se aplicarán a la totalidad de los bienes constitutivos de una sucesión, con independencia de dónde estén situados.

La decisión de simplificar los derechos de herencia transfronterizos se valora de manera positiva, ya que ciertos aspectos propician una excesiva burocracia, grandes pérdidas de tiempo y numerosos gastos. Entre otros, destacan la libre circulación de personas y capitales en el seno de la Unión Europea, la diversidad de ordenamientos jurídicos entre los Estados miembros, el aumento de diferentes elementos extranjeros en una misma sucesión, los sistemas jurídicos pluri-legislativos (en España, las diversas normas forales y autonómicas respecto a la sucesión) y la vinculación del Derecho de Sucesiones con diversos ámbitos de Derecho bancario, de seguros, de seguridad social, societario, etc.

Armonizar y simplificar el derecho de sucesiones permitirá unificar algunos aspectos que facilitarán, en cada uno de los Estados miembros, que el fin del proceso sea más rápido y simple. La Comisión propone también establecer un certificado que permita a herederos y albaceas demostrar su situación en otro país. Hoy los estados de la UE no siempre reconocen los documentos sucesorios de otro. Sin embargo, la medida no afectará a los impuestos de sucesión, que se regirán todavía por el derecho nacional, lo mismo que las cuestiones relativas al reparto de las herencias.

Cómo se hereda en estos momentos

Cuando una parte de las herencias procede de otro país europeo, los trámites para disfrutar del bien tienen en cuenta distintos criterios: nacionalidad, domicilio y situación de los bienes. Estos determinarán cuál es la ley aplicable y qué tribunales tienen la competencia, en caso de conflicto entre dos jurisdicciones. Puede ser necesario aplicar convenios bilaterales o multilaterales entre países que regulen la materia de manera específica. Sin olvidar las normas de la Unión Europea y el Reglamento 44/2001, que "comunitariza" el Convenio de Bruselas sobre competencia judicial internacional y establece diferentes criterios para determinar quién tiene las competencias pertinentes en cada caso.

El criterio general del Código Civil es que los derechos y obligaciones derivados de la sucesión se rigen por la ley nacional del difunto en el momento del fallecimiento. Si un ciudadano español es heredero, primero deberá obtener el certificado de defunción en el Registro Civil. Con este documento, deberá solicitar el certificado del Registro de Actos de Últimas Voluntades para saber si hay testamento válido y, en caso afirmativo, cuál es. A continuación, pedirá una copia del testamento o se otorgará la escritura de "herederos ab intestato" y estos completarán una escritura de aceptación y partición de herencia. Si el fallecido ha otorgado sus últimas voluntades en el extranjero, hay que fijarse en los convenios internacionales.

Los beneficiarios realizarán, además, las gestiones pertinentes para que los documentos se reconozcan y ejecuten fuera de España e incluirán, en particular, la apostilla de las escrituras públicas para su validación.

DERECHO SUCESORIO ESPAÑOL

El Derecho español cuenta en la actualidad con un principio general por el que los derechos y obligaciones derivados de la sucesión se rigen de acuerdo a la ley nacional del testador en el momento del fallecimiento, cualquiera que sea la naturaleza de los bienes y el país en el que se encuentren.

No hay cabida para que el difunto elija la ley que se utilizará en el reparto de su herencia. Su lugar de residencia será la clave para determinar la norma foral o autonómica aplicable.

Difícil interpretación legal

En caso de conflicto entre diferentes países para determinar la ley que se aplicará, es posible que la normativa española remita a la de un país extranjero; también puede ocurrir que la legislación del estado foráneo la "reenvíe" de nuevo a España.

Si prospera la ley española, la sucesión se abrirá en nuestro país. Si parte de la herencia es ajena a sus fronteras, el heredero deberá realizar los trámites necesarios de reconocimiento de los documentos en el extranjero: apostilla introducida por el Convenio de la Haya de 1961 para el reconocimiento de documentos españoles en todos los países firmantes del mismo y reconocimiento de resoluciones judiciales mediante "exequatur", entre otros.

Cómo tributan

Es imprescindible determinar la legislación aplicable a la sucesión desde el punto de vista del derecho tributario. Hay notables diferencias entre la normativa estatal y las autonómicas (en muchos casos han regulado beneficios fiscales casi generales), así como entre las normas dictadas por las comunidades.

En España, en el momento de determinar las leyes tributarias de una correcta sucesión con componente internacional será imprescindible concretar la residencia fiscal del difunto, la del heredero o legatario (sujeto pasivo del Impuesto) y la localización de los activos que compongan el patrimonio sujeto a gravamen. En el supuesto de que tanto el fallecido como el heredero residan en España y el único componente de carácter internacional sea la situación de los bienes o derechos, en nuestro país se plantean dos escenarios.

  • Si el fallecido no ha residido en una determinada comunidad autónoma de manera ininterrumpida durante los últimos cinco años previos a su fallecimiento, la normativa aplicable a la sucesión es la "normativa del Estado".
  • Si ha tenido residencia en una comunidad de manera ininterrumpida durante los últimos cinco años, se aplica la legislación de esa autonomía.

Hay que comprobar si en el estado en el que se ubican los bienes y derechos dispone de una norma tributaria que le permite gravar la adquisición de las propiedades a un ciudadano no residente. Si es así, la normativa española prevé la posibilidad de atenuar la tributación mediante la aplicación de normas para evitar la doble imposición. En este supuesto, habrá que comprobar qué establecen los Convenios para evitar la Doble Imposición (hasta la fecha, España sólo ha suscrito tres convenios de este tipo, con Francia, Grecia y Suecia).

Ciertos países de nuestro entorno, tales como Reino Unido, Alemania e Irlanda, entre otros, gravarían a los herederos no residentes por los bienes y derechos localizados en su territorio. En los estados donde se exija, la tributación definitiva del legatario residente en España podría empeorar. La razón estriba en que no podría beneficiarse de forma plena de las bonificaciones que establecen ciertas comunidades autónomas respecto de la tributación que soportaría si esos bienes o derechos se hubieran localizado en nuestro país.

OTROS GASTOS QUE AFRONTAR

Cuando se heredan propiedades en el extranjero, la burocracia se multiplica, pero también los gastos. Los principales son los derivados de la obtención de los certificados de actos de última voluntad, otorgamiento de escrituras públicas de testamento en caso de sucesión testada, apertura de sucesión intestada ante los tribunales españoles y escritura pública de declaración de herederos, en ambos tipos de sucesión.

Hay que añadir también los gastos de modificación de Registro en el país donde estén inscritos los muebles o inmuebles y la apostilla introducida por el Convenio de la Haya de 1961.

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/familia/2009/11/13/189143.php

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/familia/2009/11/13/189143.php?page=2

Cómo vender la casa cuando alguno de los herederos no quiere

La partición judicial de la herencia y la pública subasta permiten vender un inmueble aunque un legatario se oponga.

Las herencias causan problemas. Cuando llega el momento de ejecutarlas, son habituales los desacuerdos, los reproches y las discusiones que, en los casos más extremos, desembocan en alejamientos o rupturas familiares. A la pérdida del ser querido, "una experiencia traumática que genera altos niveles de estrés", se añaden otros elementos afectivos, legales y económicos que ejercen mucha presión. Inventarios, tasaciones, documentos, abogados, honorarios, notarios, impuestos... La lista de factores es larga y sumerge a los familiares del fallecido en una vorágine administrativa que cansa y desgasta. Uno de los problemas más comunes se produce cuando se hereda un inmueble; especialmente si se trata de la vivienda de los padres. Es un escenario en el que, además del valor económico, entra en juego el emocional, que altera el modo de enfocar las cosas. Resulta evidente que no es lo mismo tomar decisiones sobre un piso cualquiera, un local o un terreno, que hacerlo sobre el hogar familiar, donde se ha pasado la infancia y que atesora vivencias y recuerdos tan valiosos como los ladrillos, la ubicación o las vistas. Sin embargo, cuando alguno de los legatarios no quiere vender el inmueble, es posible hacerlo. La partición judicial de la herencia y la pública subasta lo permiten, aunque no es la opción más aconsejable porque se consigue un precio inferior al del mercado y se dañan los intereses de todos los herederos.

Opiniones diferentes.

Hay quienes ponen por encima el valor afectivo del legado, quienes tienen un punto de vista más práctico que adjudica mayor importancia al valor monetario de los bienes y un tercer grupo que, ante la pérdida de un familiar, prefieren deshacerse de todo para "cerrar el capítulo" y llevar a cabo su duelo. ¿Qué es mejor: conservar la casa o venderla? Ésta es la principal duda, motivo de debate entre los herederos que, al mismo tiempo, genera la mayor parte de los desacuerdos. Son unos conflictos de voluntades que pueden acabar en el ámbito judicial y que son más frecuentes de lo que se cree.

Las disputas por la herencia son un problema "clásico", como señala Isidro Miñerola, presidente de la Asociación Española de Abogados de Familia (AEAFA). Sea cual sea la opción, los inconvenientes empiezan cuando termina el consenso. Eso sí, siempre hay matices, puesto que no es igual si la vivienda familiar es el único bien que se debe liquidar o si hay otros bienes inmuebles que deben repartirse. El panorama también varía en función del testamento, del poder adquisitivo de los herederos y del número de beneficiarios, ya que a priori parece más fácil llegar a un pacto cuando sólo hay dos hermanos. A pesar de todo, a menudo un heredero está en contra de los demás. Entonces surge otra pregunta: ¿Es posible vender el inmueble si alguno de ellos no quiere?

Particiones, cuadernos y subastas

Como punto de partida, hay que recordar que los bienes indivisos que se heredan, en este caso un inmueble, se pueden vender aunque uno de los beneficiarios se oponga. ¿De qué manera? Mediante una partición judicial de la herencia y la posterior subasta pública del bien.

  • La partición de la herencia es, como indica su nombre, el reparto proporcional de los bienes (y las deudas) del difunto entre sus familiares o las personas que figuren en su testamento. De manera habitual, esta división es voluntaria ya que, o bien resulta clara desde el inicio o se produce de manera consensuada. Cuando no es posible llegar a un acuerdo entre las partes, se recurre a la partición judicial. Los herederos deben acudir al Juzgado de Primera Instancia y presentar varios documentos, desde los títulos de propiedad y el certificado de defunción del fallecido, hasta el certificado de últimas voluntades y el testamento (si los hay). Una vez que se expone el caso y se entrega la documentación, el juez designará a un perito, quien se encargará de formar el cuaderno particional con el reparto de los bienes.
  • El cuaderno particional. El contenido de este documento, que se elabora en todos los casos, es de suma importancia. Además de los datos del fallecido y sus herederos, en él se recoge un inventario completo del activo y del pasivo, es decir, de los bienes y las deudas. En este cuaderno se registra la liquidación de la herencia: se determina el valor neto, después de restar el valor de las deudas al de los bienes. De la cifra resultante, se indica qué parte le corresponde a cada heredero.

  • La subasta pública. El último paso, una vez que se tasa la vivienda, es subastarla de manera pública. Se elige este mecanismo porque tiene mayor transparencia y alcance. Es un procedimiento abierto, que se da a conocer en el Boletín Oficial del Estado y que se sigue con mucho interés desde varias publicaciones y portales de Internet especializados en el tema, que actualizan la información a diario. Este sistema está regulado por el Ministerio de Economía y Hacienda, que ofrece un listado de inmuebles que se subastarán, la fecha de los actos y los requisitos que se exigen a las personas que quieran asistir y pujar para adquirirlos.

Llegar a un acuerdo, la mejor solución

Aunque el trabajo de los letrados se enmarca en este tipo de procedimientos, es difícil encontrar a un abogado que aconseje seguir esta vía. Cuando no hay un testamento o una mención expresa sobre qué hacer con la vivienda que se hereda, la mejor solución es intentar que los hermanos puedan llegar a un acuerdo. Este consenso conduce a distintas soluciones, desde conservar la propiedad hasta venderla (ya sea a terceros o entre los propios beneficiarios). Incluso puede darse el caso de que uno de los hermanos ceda su parte a los demás, si es que no tienen los medios para adquirir ese porcentaje.

Cualquiera de estas opciones es mejor que subastar el inmueble. Es una solución desacertada, en general, ya que con este procedimiento se consigue un precio muy inferior al del mercado y se dañan los intereses de los herederos. Cada uno de los procesos legales necesarios para llegar hasta ese punto cuesta dinero. Hay gastos judiciales. De ahí la insistencia por llegar al acuerdo familiar, la opción más lógica y rentable: puesto que la vivienda se venderá de todos modos, es mejor que sea acorde a los precios del mercado y que la transacción no consuma los recursos económicos de los beneficiarios.

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/familia/2009/12/09/189733.php