El desahucio de viviendas por impago del inquilino ha entrado en vigor este lunes

• La medida, que aparece recogida en la Ley de Medidas de Agilización Procesal, permite al propietario acogerse al sistema del proceso monitorio -rápido y sencillo- para la reclamación de las rentas y el desahucio

El desahucio de viviendas por impago del inquilino ha entrado en vigor este lunes con la Ley de Medidas de Agilización Procesal, que permite al propietario acogerse al sistema del proceso monitorio -rápido y sencillo- para la reclamación de las rentas y desahucio.

Esta norma, incluida en el plan de modernización de la Justicia del ministro Francisco Caamaño, acomete reformas destinadas a simplificar los procesos y acortar los tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios.

Entre otras, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) al permitir que, una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé diez días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago.

Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el secretario judicial procederá directamente a dar fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario.

Hasta ahora, tras la demanda por impago el Juzgado señalaba la fecha del juicio, en la que se reconocía al propietario el derecho a recuperar su vivienda, así como la fecha del lanzamiento, lo que alargaba los plazos meses. Con la reforma actual, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días.

No obstante, el abogado del despacho Lusilla y Asociados, Sergio Lusilla, aseguró que "la reforma será insuficiente" si no va acompañada de la implementación de personal en los juzgados. Según explicó, hasta ahora, el arrendador debe esperar meses para el desalojo, llevado a cabo por una comisión judicial que fija las fechas por riguroso orden de asuntos.

Hacen falta más medios humanos que practiquen los lanzamientos en un "tiempo breve" para que el arrendador no tenga que esperar meses a que el personal del juzgado se desplace a su vivienda, acompañada de la fuerza pública, para devolvérsela, apuntó.

Esta modificación de la LEC viene a completar la llamada Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y Eficiencia Energética de los Edificios, denominada "Ley del desahucio exprés" que fue aprobada en 2009.

Esta norma redujo de dos meses a uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en el que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda.

http://www.diariodenavarra.es/noticias/mas_actualidad/sociedad/el_desahucio_viviendas_por_impago_entrado_vigor_este_lunes_48686_1035.html

La entrega de arras en la compra de inmuebles

A pesar de tratarse de una operación relativamente frecuente conviene tener claras las ideas y no confundir la entrega de arras con el precontrato o promesa de compraventa.

Las arras que no aparecen definidas en el Código Civil, implican para quienes las pactan en una compraventa la recíproca facultad de rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por el contrario si ha mediado promesa de compraventa habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Es importante saber que la jurisprudencia tiende a interpretar restrictivamente la existencia de arras, en tal sentido el TS en una reciente sentencia (29/06/2011) ha considerado que a pesar de que en el documento firmado entre las partes se califica la entrega de dinero realizada como arras, en realidad se trata de una promesa de venta, puesto que:

A.- El documento contiene los requisitos fundamentales de un contrato de compraventa en su fase anterior como es la promesa de comprar y vender. Así resulta de una claridad total que se fijo el objeto de la compra y venta: “Vivienda sita en ****, de 380 m2 de parcela y 330 m2 construidos”. Se fijo el precio 396.000 euros. Y se estipuló que los 5.000 euros que se entregaron fueron parte del precio.

B.- La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es función propia del tribunal.

Ello implica que el vendedor no puede, como deseaba, desistir de la venta devolviendo las supuestas arras duplicadas y debe otorgar escritura de venta a requerimiento del comprador.

En definitiva parece oportuno subrayar que el documento de arras debe ser siempre redactado por un Letrado pare evitar sorpresas como la descrita anteriormente, ya que por una parte no es conveniente que tan simplista que carezca de eficacia y por otra si es muy descriptivo se interpretará como una promesa de venta irrevocable.

http://blog.ventadepisos.com/2011/compradores/arras-venta-pisos/

El Desahucio Express en el 2011

¿Qué es realmente lo que cambiará con la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal?, ¿realmente agilizará el proceso de desahucio? ¿a quién beneficia realmente esta reforma?

¿Qué es lo que cambia con esta nueva ley?:

En el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague ó formule oposición tras el requerimiento, se pasará directamente al lanzamiento en la fecha fijada para el mismo, sin necesidad de acudir a juicio verbal (vista oral).

¿Cömo procederá el Secretario judicial una vez reciba la demanda?:

El Secretario Judicial requerirá al demandado, para que en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor ó formule oposición con las razones por las que a su entender, no debe en todo ó en parte la cantidad reclamada.

En este requerimiento, además, figurará día y hora para celebrar la eventual vista oral (juicio verbal) y día y hora para el lanzamiento.

El requerimiento, además expresará que, para el caso de solicitar abogado de oficio, el demandado deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

Pueden ocurrir 3 cosas:

1. Que el demandado no atendiere en el plazo de 10 días al requerimiento de pago del Secretario judicial ó no compareciere para oponerse ó allanarse, en este caso, aquél dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

2. Que el demandado desaloje el inmueble, sin formular oposición ni pagar la cantidad demandada, en este caso el Secretario judicial dictará Decreto dando por terminado el procedimiento de desahucio, y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

3. Que el demandado comparezca formulando oposición, alegando las razones por las que a su entender no debe, en todo ó en parte, la cantidad reclamada ó las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. En este caso, se celebrará la vista, siguiendo el trámite del juicio verbal.

¿Reducirá esta nueva reforma el tiempo efectivo que se viene tardando hasta ahora en desalojar al arrendatario?

Hasta ahora, en la Comunidad de Madrid, el procedimiento de desahucio, desde que se interpone la demanda hasta la fecha del lanzamiento, se está tardando entre cinco y seis meses.

Con la nueva reforma, lo más probable es que en la mayoría de los casos no haya juicio oral (vista oral), pero ¿reduce esto realmente el tiempo de espera ó simplemente evita vistas innecesarias?

En el requerimiento del Secretario judicial tiene que venir fecha para la eventual vista oral. Esto significa, que la fecha para la vista oral depende de cómo la gestione el Secretario judicial, pues si no la pone de inmediato y la sigue poniendo como hasta ahora, esto es, a los dos meses de interponer la demanda, ¿de qué sirve tanta reforma?

Por otro lado, en el requerimiento del Secretario judicial tiene que fijarse la fecha del lanzamiento, que según la ley, ha de verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista. Pero esto, al menos hasta ahora y debido a la saturación que el Servicio Común está teniendo, no se está cumpliendo y la fecha para el lanzamiento se está poniendo para mucho más tarde del mes.

Por lo tanto, ¿es esta nueva reforma realmente eficaz para acortar el plazo de espera hasta que se hace efectivo el lanzamiento y por lo tanto beneficia al arrendador, ó por el contrario beneficia simplemente al Juzgado y a los Letrados, al verse reducido el número de vistas?. Ya se verá. Yo por mi parte estoy deseando poner el primer desahucio el 2 de noviembre para dar respuesta a esta pregunta.

http://blog.enalquiler.com/2011/desahucio-express/el-desahucio-express-en-el-2011/

El CERMI elabora una guía informativa sobre obras y actuaciones de accesibilidad en comunidades de propietarios

La asesoría Jurídica del Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI) ha elaborado una guía informativa sobre las obras y actuaciones de accesibilidad en comunidades de propietarios, con el objetivo de indicar, desde el punto de vista normativo, los derechos de las personas con discapacidad para garantizar la accesibilidad en sus viviendas. El documento se encuentra disponible en la página web de la organización (www.cermi.es).

Entre otros temas, la guía explica que las personas beneficiarias del derecho que regula la accesibilidad son las personas propietarias de la vivienda si viven en ella, trabajan, prestan servicios altruistas o voluntarios, personas con discapacidad o personas mayores de 70 años. También, afecta a las comunidades y mancomunidades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, a la mayor parte de los inmuebles dedicados a vivienda habitual.

En cuanto a las obras e instalaciones de accesibilidad sin necesidad de acuerdo, el documento de CERMI señala que la accesibilidad "es una obligación de las comunidades de propietarios por medio de las obras o reformas que resulten necesarias". En este sentido, indica que las obras necesarias para el uso de los elementos comunes o las instalaciones o dispositivos que favorezcan la comunicación exterior, cuyo importe no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, se realizarán cuando una persona propietaria lo solicite. Los gastos de esas obras los cubrirán todos los vecinos del inmueble, salvo las unidades familiares que tengan ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En este caso, resulta aplicable, excepto cuando la unidad familiar pudiera tener acceso a subvenciones y ayudas que impidan el coste anual repercutido de las obras o instalaciones supere el 33% de sus ingresos anuales.

Sobre las obras e instalaciones de accesibilidad que necesitan el acuerdo de la comunidad de propietarios, la guía expone que cuando las obras de accesibilidad al inmueble excedan el importe de doce mensualidades de gastos ordinarios y el acuerdo para su realización se haya adoptado válidamente, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos que origine la obra o instalación.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2011/10/26/204471.php

El Defensor del Pueblo investiga los seguros de desempleo y de vida ligados a las hipotecas

Una nueva polémica se suma a las hipotecas. La Defensora del Pueblo, María Luisa Cava de Llano, ha abierto una investigación de oficio ante el Banco de España y ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones sobre los seguros de desempleo y vida que se asocian a la concesión de hipotecas.

Según se informa desde este organismo, se analizará la inoperatividad -denunciada por los ciudadanos- de los seguros de desempleo o vida que se han visto obligados a suscribir para acceder a un crédito hipotecario, con compañías aseguradoras que pertenecen al mismo grupo financiero que las entidades que les conceden el préstamo.

El actual contexto de crisis económica ha motivado la llegada de diversas quejas a la institución, que relatan la situación de ciudadanos que, tras haberse quedado sin empleo, han solicitado a las compañías la aplicación de la cobertura del seguro por desempleo y se les ha denegado.

El motivo que alegan las aseguradoras para no indemnizar es que los clientes carecen de un contrato laboral indefinido, lo que al parecer era un requisito de la póliza. La Defensora recuerda que las primas de dicha póliza son elevadas, al estar calculadas en función del préstamo concedido o de las cuotas mensuales.

Por otro lado, ha recibido también quejas de funcionarios y militares a los que las entidades bancarias han obligado a suscribir un seguro de vida y de desempleo ligado al préstamo hipotecario, a sabiendas de que no es probable que se queden sin trabajo.

En el caso de los militares, incluso, al tener un empleo de riesgo se les excluye de la cobertura de fallecimiento del seguro de vida.

Estos clientes, al conocer que no existe la posibilidad de cubrir la contingencia de desempleo, y la de fallecimiento en el caso de los militares, consideran que no ha existido una información clara, ajustada y transparente por parte de las entidades bancarias, por la falta de interés asegurable.

Por ello, han pedido a las compañías de seguros la anulación de las pólizas y la devolución de las primas abonadas, solicitud que está siendo rechazada, produciéndose un "enriquecimiento injusto", según la Defensora, de las compañías aseguradoras pertenecientes a las mismas entidades bancarias, que no han corrido ningún riesgo.

A juicio de la Oficina del Defensor del Pueblo no parece posible que las entidades bancarias excusen falta de conocimiento de la situación laboral de sus clientes, pues entre la documentación necesaria para conceder los préstamos hipotecarios se encuentra el contrato de trabajo o similar.

Por tanto, según este organismo, sabrían antes de obligar a suscribir las pólizas de seguro que no se cumple el requisito fundamental para desplegar la cobertura, el contrato laboral indefinido, lo que provoca la ausencia de interés asegurable. Además, esta opina que podría existir un conflicto de intereses por pertenecer tanto las entidades bancarias como las compañías aseguradoras al mismo grupo financiero.

Por ello, insta al Banco de España y a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones a que informen sobre si tienen conocimiento de este problema, así como del número de reclamaciones que han recibido por este motivo y las soluciones aportadas.

A la oficina del Defensor del Pueblo le interesa también conocer las medidas previstas por la Administración para evitar que estas prácticas se sigan produciendo, dadas las consecuencias económicas negativas para los clientes. Con esta investigación, además, la defensora pretende averiguar si esta situación se ha generado también con compañías de seguros independientes de las entidades bancarias.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/26/suvivienda/1319634258.html

Elevan a 218.000 euros la condena al Consistorio de Lardero por el caso de los edificios Alfil y Argos

Por los daños morales, por el 1,5% del valor de cada vivienda, por los gastos procesales. Por todos estos conceptos ha sido condenado a pagar el Ayuntamiento de Lardero a cada uno de los propietarios de las urbanizaciones Las Rozas y Las Adelfas, en compensación por la servidumbre de vistas que tienen que soportar los 27 vecinos que conviven a diario con los edificios Alfil y Argos, de planta baja más dos alturas, a escasos metros de sus ventanas. En total, el Consistorio deberá desembolsar más de 218.000 euros, unos 8.000 euros por propietario.

De acuerdo con el fallo judicial de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, emitido en respuesta a los recursos presentados por los perjudicados y por el Ayuntamiento larderano, cada uno de los 19 vecinos de Las Adelfas percibirá 2.000 euros por los daños morales y 3.851,31 euros por el 1,5% del valor de cada unifamiliar. Y en conjunto la comunidad de vecinos recibirá 33.790,58 euros por los gastos procesales.

A los vecinos de Las Rozas (8), la Sala les reconoce la misma cantidad por daños morales, 3.486,87 euros por el 1,5% del valor de sus viviendas y 29.264,03 euros por los gastos ocasionados en el litigio que arrastran desde el 2004, cuando demandaron al Consistorio por la cercanía y la altura excesiva de los inmuebles.

Inicialmente a los vecinos, ante la imposibilidad de demoler el exceso construido en los edificios Alfil y Argos, el Juzgado de lo Contencioso Administrativo les reconoció su derecho a percibir una indemnización pero sólo por los gastos procesales. Una decisión que tanto la Administración local como los vecinos recurrieron ante la Sala de lo Contencioso, que tampoco reconoce las indemnizaciones millonarias que pedían los vecinos: el 25% del valor de cada propiedad afectada por la actuación ilegal y un 15% de la tasación de los unifamiliares por la supuesta pérdida de valor de los mismos. No obstante, sí que les reconoce, además de un pequeño porcentaje del valor de sus propiedades, las «molestias, ansiedad e incomodidades» que se producen al tener que acudir a la vía juridisccional «que se ha prolongado de manera importante en el tiempo», en defensa no sólo de sus intereses sino también de la legalidad urbanística «para obtener una respuesta favorable que hubiera sido innecesaria si en vía administrativa se hubieran adoptado las medidas necesarias para adecuar la norma de planeamiento a la realidad existente», detalla la sentencia.

LAS CLAVES

2002. El Ayuntamiento de Lardero aumenta la edificabilidad de dos parcelas, donde se construyen los edificios Alfil y Argos.

2004. Vecinos de Las Rozas y Adelfas demandan al Consistorio.

2006. El TSJR ordena la demolición de Alfil y Argos.

2007. El Consistorio pide que no se ejecute la demolición.

2011. Condenan al Consistorio al pago de 63.000 euros primero y a más de 218.000 euros ahora.

http://www.larioja.com/v/20111026/rioja-region/elevan-euros-condena-consistorio-20111026.html

Dos sentencias condenan a pagar 11.337 euros a cada vecino afectado por el 'caso Alfil'

Dos sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJR han condenado a pagar al Ayuntamiento de Lardero 5.851 y 5.486 euros, respectivamente, a cada propietario de los chalés de la urbanización "Las Adelfas", frente a la que se construyó sin licencia un edificio de tres alturas.

En total, el Ayuntamiento de Lardero deberá pagar ahora casi 220.000 euros, en lugar de los 61.0000 a que le condenó la primera sentencia.

Los fallos del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja (TSJR) han estimado parte del recurso interpuesto por la comunidad de propietarios y varios de los vecinos de "Las Adelfas" y han revocado el recurso del Ayuntamiento contra un auto dictado por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo 1 de Logroño en mayo de 2011.

En este auto se fijaron los daños y perjuicios por la inejecución de una sentencia de 2006, que estableció el pago de 33.790 euros por los gastos procesales ocasionados a la comunidad de propietarios de "Las Adelfas".

Otro fallo del mismo Juzgado también fijó el pago de otros 29.264 euros para ocho vecinos, por los mismos gastos.

El edificio "Alfil", ubicado en la avenida San Pedro de Lardero, se construyó en una parcela que estaba destinada a 20 viviendas unifamiliares como los chalés de "Las Adelfas", pero finalmente se levantó un bloque de planta baja más tres alturas con 43 viviendas.

El Ayuntamiento de Lardero autorizó en una resolución este cambio en la edificación, por lo que los vecinos de "Las Adelfas" llevaron el asunto a los tribunales.

Una sentencia del TSJR de 2006 anuló la licencia de edificación y acordó la demolición de lo construido que excediera lo legalmente permitido por las normas subsidiarias.

Sin embargo, estableció que si el derribo fuese "técnicamente imposible" sin que se vieran afectados el resto de elementos permitidos, se debería indemnizar a los vecinos afectados.

Una de las nuevas sentencias ha fijado una indemnización del 1,5 por ciento del valor de cada vivienda, que se ha valorado en 256.744 euros, lo que supone una cuantía de 3.851 euros por vecino.

A esta cantidad, el fallo suma otros 2.000 euros por los daños morales, para "compensar las molestias, ansiedad e incomodidades de tener que acudir a la vía jurisdiccional".

En la otra sentencia se ha admitido un valor de tasación de 232.458 euros por chalé, por lo que la indemnización asciende a 3.486 euros, más otros 2.000 por los daños morales y perjuicios.

http://www.larioja.com/20111025/local/region/urbanismo-sentencias-condenan-pagar-201110251758.html

¿Puede pactarse hoy un arrendamiento con prórroga forzosa ilimitada para el arrendador?

En un contrato de arrendamiento su duración se pacta en los siguientes términos: El presente arrendamiento se establece por el plazo de cinco años, a partir de la fecha de este contrato, o sea hasta el 28 de febrero de 2001, y se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994. No obstante si alguna de las partes desea prorrogar el mismo deberá comunicarlo con una antelación de un mes, y en el supuesto caso de que el arrendatario decidiera dejar el local deberá comunicarlo con una antelación de tres meses sin que tenga que abonar el importe del resto que le quede de contrato.

La parte arrendataria considera que esta redacción le otorga derecho a prorrogar el arrendamiento a su voluntad, oponiéndose por tanto a la terminación del mismo al vencimiento pactado como pretende el arrendador.

El Tribunal Supremo (s. 6/09/2011) da la razón al arrendador considerando que:

Aun cuando la duración pactada podría ser indefinida, en el contrato de arrendamiento se impone la fijación de un tiempo determinado y el art 1256 del CC, impide que la validez y el cumplimiento de los contratos puedan quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

Debe afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

http://blog.enalquiler.com/2011/el-alquiler-en-los-tribunales/prorroga-contratos-alquiler/

Bankinter, condenado a anular los 'swaps' hipotecarios a ocho clientes

El Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid ha estimado parcialmente una demanda presentada contra Bankinter por un grupo de clientes afectados por 'swaps', productos para blindarse de las subidas de los tipos de interés en las hipotecas, que serán anulados.

En una sentencia fechada el pasado 11 de octubre, el juez Luis Antonio Gallego ha condenado a Bankinter a cancelar ocho de los once 'swaps' que colocó a los clientes. El magistrado considera que cuando se hicieron las operaciones, a finales de 2008, ya se aventuraba una caída de los tipos de interés y, por tanto, su utilidad estaba "en entredicho".

El juez critica la "patente asimetría informativa" que existió en esa época entre Bankinter y los clientes, ya que la entidad financiera "era una sociedad del sector que conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba".

'Conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba'

En cambio, destaca que los clientes ignoraban esas previsiones y recuerda que si hubieran estado informados no hubieran contratado esos 'swaps', como defendía EJ Abogados, el despacho que les ha asesorado.

Por tanto, concluye que los afectados "incurrieron en un error manifiesto sobre la sustancia del objeto y las condiciones esenciales de los contratos".

El magistrado no aplica esa conclusión a los tres contratos firmados antes de septiembre de 2008, ya que considera que entonces había una previsión alcista sobre los tipos de interés y que el "punto de inflexión" se produjo en esa fecha, con la quiebra de Lehman Brothers y la generación de "una situación crítica de incertidumbre rayana al pánico".

Bankinter, que ha anunciado que recurrirá la sentencia, destaca que la resolución avala que los 'swaps' tienen en términos generales validez en cuanto a su finalidad y funcionamiento.

La entidad financiera también destaca que ha vendido la mayor parte de estos productos desde el año 2005, es decir, mucho antes de finales de 2008, fecha a partir de la cual el juez cuestiona la comercialización.

En cualquier caso, Bankinter defiende que en esas fechas no era previsible que se produjera una caída tan drástica de los tipos de interés, "que no se materializó de forma evidente hasta finales de enero de 2009".

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/25/suvivienda/1319566377.html?a=7f37977f84d2a8c70c348beedb4dba86&t=1319620115

Fracaso del 'desahucio exprés': El Parlamento aprueba nuevas medidas de agilización procesal

La nueva Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal, publicada en el BOE el pasado lunes, demuestra el fracaso de la conocida ley del 'desahucio exprés' (Ley de Agilización Procesal del Alquiler) aprobada por las cortes en 2009 y cuya inoperancia ya adelantó la Asociación para el fomento del alquiler y acceso a la vivienda, Arrenta.

En opinión de Arrenta, con esta nueva ley, el legislador se ha visto obligado a implementar nuevas medidas de agilización dado que las puestas en marcha con anterioridad no han dado los frutos esperados. Sin embargo, en la práctica, las modificaciones introducidas por el texto tampoco van a producir mejoras sustanciales en los casos de desahucio por falta de pago.

Para Carlos Ruiz, Gerente de Arrenta, no se sostiene que el legislador justifique el incremento exponencial de los litigios como indicativo 'de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia como medio para resolver sus conflictos y pretensiones'. Sobre todo cuando, para de la Asociación para el fomento del alquiler y el acceso a la vivienda, nada dice acerca de la actual situación de crisis económica que vive nuestro país y que ha provocado un aumento del 21% en el número de desahucios por falta de pago en el primer trimestre de 2011.

'Las medidas que incluye la nueva legislación no tendrán como efecto una reducción en los tiempos para la solución de estos conflictos por la vía de los tribunales, dado que el problema no está en el proceso, sino que se encuentra en la escasez de medios materiales y humanos para que dichos procesos sean más ágiles, por lo tanto el resultado de los cambios previstos en la ley no será satisfactorio', ha explicado el Gerente de Arrenta, Carlos Ruíz.

Arrenta sigue valorando qué mecanismos recomendar en función del partido judicial de que se trata, ya que sólo un 7% de los partidos judiciales de España son más rápidos que el arbitraje. 'No es culpa de los Jueces', según Carlos Ruiz, 'que son unos grandes profesionales, sino del sistema, que no les permite agilizar los procesos'.

De esta manera, los plazos medios para conseguir, vía judicial, un lanzamiento por desahucio por falta de pago seguirían siendo los mismos por la insuficiente dotación de medios materiales y personales. Por ese motivo, en opinión de Arrenta, las medidas deberían necesariamente ir acompañadas de estas mejoras para no caer en lo mismo.

'Con la nueva ley desaparece el juicio o vista inicial y se sustituye por un requerimiento al inquilino para que desaloje y pague la deuda o se oponga a ello. Sin embargo eso solo permitirá agilizar los trámites para aquellos inquilinos que de buena fe acaten dicho requerimiento y no para aquellos que se opongan. Y para los casos de buena fe no son precisas nuevas medidas', ha añadido Carlos Ruíz.

Además, el texto no soluciona otros procesos de desahucio como son la expiración del término contractual, las causas de necesidad y los casos de subarriendos o cesiones no consentidas, por lo que el arbitraje continuará siendo una mejor opción para la solución de este tipo de conflictos.

Seguridad para el alquiler

El alquiler está llamado a ser el protagonista del mercado inmobiliario español en los próximos años, porque es una buena salida para absorber la oferta de viviendas, la opción para que los propietarios obtengan ingresos extras y la alternativa para los inquilinos que no pueden o no quieren acceder a una vivienda de otra forma. El alquiler está creciendo y en 2012 podría llegar a representar el 15 % del total, lo que nos acercaría a los modelos europeos, pero aún lejos del 40% de otros países de nuestro entorno. Para que se dispare el alquiler, es preciso seguir poniendo en marcha medidas para fomentar una oferta mayor y más segura. Por eso la rapidez en la solución de conflictos y la garantía del cobro de rentas son básicas.

http://www.inmodiario.com/203/12753/fracaso-desahucio-expres-parlamento-aprueba-nuevas-medidas-agilizacion-procesal.html

El papel del notario en la compraventa de viviendas

En nuestro Derecho civil la mayoría de los contratos se pueden realizar bajo cualquier forma, siendo válidos los documentos privados para formalizar por escrito las transmisiones de inmuebles.

Sin embargo las necesidades de seguridad y garantía aconsejan inscribir las transmisiones a los registros de la propiedad, y para tener acceso a los mismos hay que presentar documentos otorgados ante notario.

Además, en el caso concreto de las compraventas de inmuebles cuando se precisa de un préstamo hipotecario habrá que acudir forzosamente al notario, pues la hipoteca constituye uno de los pocos negocios jurídicos que exigen por ley formalizarse en escritura notarial.

El notario da fe de que la operación ha tenido lugar en su presencia, emite un juicio sobre la capacidad de las partes, y realiza una labor de control de la legalidad y asesoramiento que resultan fundamentales para dar seguridad y certeza en las compraventas de inmuebles, así como en otras muchas operaciones jurídicas.

Esa labor de control de legalidad se manifiesta en diversos aspectos que podemos resumir en lo siguiente: por un lado comprueba la identidad de las partes que concurren a la firma de la escritura de compraventa, y su poder de representación si actúan como apoderados; por otro lado comprueba, mediante el acceso ahora inmediato a los registros públicos, que el vendedor ostenta la titularidad registral de la finca; verifica, además, la identificación de la finca, contrastando los datos del registro de la propiedad y también del catastro; comprueba, y ésta resulta una tarea fundamental, la existencia de cargas o gravámenes que puedan frustrar las legítimas expectativas del comprador sobre el objeto adquirido; y, por último, en aplicación de la normativa vigente sobre el control de los movimientos de dinero que el pago del precio se produce de forma solvente y legítima con fondos cuya procedencia resulta acreditada.

Otra función esencial del notario consiste en el asesoramiento jurídico, e incluso, en cierta medida, económico que debe hacer a las partes, y particularmente al consumidor de productos financieros. El notario explicará cuales son los derechos y deberes de las partes, el contenido de la escritura tanto de compraventa como de préstamo hipotecario. Impedirá que se incluyan en la escritura de préstamo cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo. Esta labor de asesoramiento tiene dos fases, una de ellas previa a la firma por cuanto si lo pide cualquiera de las partes pondrá a su disposición un ejemplar de la documentación que se vaya a firmar con una antelación de tres días hábiles, plazo durante el cual la persona que vaya a firmar podrá consultar en la propia notaría o con un abogado de su confianza el contenido de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario; y la segunda fase consiste en la lectura del documento notarial, con carácter previo a la firma, explicando su contenido esencial y contestando todas aquellas preguntas que los intervinientes, o sus respectivos abogados que concurran a la firma, puedan plantear.

Los honorarios del notario están sujetos a arancel, por lo que deben ser bastante similares entre todos, aceptándose ciertas diferencias en la práctica.

Conviene saber que la elección de notario corresponde siempre al consumidor, tanto en las compraventas a una promotora como en el préstamo hipotecario, aunque es cierto que en la práctica suele ser la entidad financiera quien elige al notario, lo que no excluye la obligación legal de este profesional de velar para que se respeten escrupulosamente los derechos e intereses de los particulares.

Por lo tanto, la presencia del notario, aparte de ser un requisito imprescindible en las operaciones hipotecarias y para que las adquisiciones de inmuebles tengan acceso a los registros de la propiedad, resulta muy importante para garantizar los derechos de las partes intervinientes en cualquier operación de compraventa, siendo aconsejable para los particulares utilizar su derecho a consulta y pregunta, e incluso acudir a un abogado para que más detalladamente les explique el contenido de los documentos antes de su firma o que con su presencia en el momento mismo de la formalización de la escritura vele también por sus derechos.

http://blog.ventadepisos.com/2011/hipotecas/el-papel-del-notario-en-la-compraventa-de-viviendas/

¿Es lo mismo abandono que desistimiento en los alquileres?

La Audiencia Provincial de Girona (s. 21/07/2011) estima que abandono no equivale a desistimiento.

Abandono es un acto unilateral del arrendatario que deja de ocupar la vivienda arrendada.
Desistimiento también es un acto unilateral del arrendatario pero de naturaleza receptiva, mediante el cual le comunica que da por resuelta la relación arrendaticia.

Considera el Tribunal que el arrendatario no tiene que usar la palabra desistimiento o resolución. Basta con que le comunique que abandona la vivienda y deja de pagar la renta arrendaticia. Por lo demás, no se establece una forma especial para el desistimiento, bastando con la verbal.

No habiéndose acreditado el correcto desistimiento se condena al inquilino a pagar las distintas cantidades reclamadas entre las que se encuentran las rentas dejadas de percibir hasta el final del contrato que suman 3.707euros.

http://blog.enalquiler.com/2011/el-alquiler-en-los-tribunales/abandono-desistimiento-pisos-alquiler/

No puedo pagar la hipoteca, ¿qué hago?

La reducción de los ingresos procedentes del trabajo ha provocado que cada vez más personas tengan dificultades para hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Cuando esto ocurre, las primeras alternativas pasan por renegociar con el banco las condiciones del préstamo, pero quienes sepan que no podrán pagar tendrán que tomar otras decisiones como entregar la vivienda al banco, venderla por un precio inferior al valor de mercado, ponerse en contacto con mediadores que encuentren a una persona interesada en el piso, e incluso, declararse en quiebra. Mientras, es necesario conseguir ingresos, ya sea con el alquiler de alguna habitación de la casa o con la venta de objetos de valor. En todo caso, hay que evitar entrar en un círculo de impago porque la deuda se multiplica y las posibilidades de reducirla entonces son casi nulas.

Acudir al banco

Antes de tomar una decisión, se debe conocer la gravedad del problema. Hay quien no puede pagar durante unos meses, pero está seguro de que en poco tiempo contará con ingresos suficientes como para saldar su deuda. Otros, en cambio, atraviesan una situación con pocas salidas y saben que abonar las mensualidades de su hipoteca será casi imposible.

Si se parte de esta base, cada afectado puede perfilar una serie de medidas para evitar el impago, que es el objetivo principal. Conviene revisar antes el contrato para comprobar si contiene alguna cláusula en virtud de la cual pueda acogerse a beneficios en el supuesto de carecer de ingresos o estar desempleado. También es posible que esté incluida la opción de aplazar un determinado número de cuotas a lo largo del año sin penalización.

Con esta información, el cliente debe ir a la entidad que le haya prestado el dinero y explicar su situación. Es conveniente plantear el problema, indicar los recursos con los que le gustaría contar y, sobre todo, dejar que la entidad ofrezca sus soluciones.

Para la mayoría de las personas que atraviesan una mala coyuntura económica, tener que ir a la sucursal a decir que no son capaces de hacer efectivo el pago es muy incómodo. Por este motivo, es frecuente que pospongan una y otra vez el momento de personarse en la oficina y explicar su problema, si bien se debe atajar con rapidez porque cuanto más tiempo pase, más se agravará. Hay numerosas personas en la misma situación y los empleados están acostumbrados a proponer alternativas, así que no hay que pasar un mal rato.

Los portavoces de las entidades financieras aseguran que, casi siempre, prefieren negociar con el cliente y hacerle propuestas que se ajusten a sus circunstancias personales. Los bancos tienen demasiados pisos a los que no pueden dar salida, cuyo valor ha bajado, y no quieren más inmuebles, sino liquidez.

No puedo pagar cuotas, pero sí renegociar

Para casos que se podrían calificar como leves, es decir, cuando el cliente tenga dificultades para pagar, pero podría abonar las cuotas si se mejoraran las condiciones de la hipoteca, hay dos opciones: aumentar el plazo para la devolución del préstamo o solicitar un periodo de carencia. También hay que escuchar otras ofertas diferentes a estas que pueda hacer el banco a cada consumidor.

Renegociar el plazo de amortización y solicitar un periodo de carencia son dos posibles soluciones

• Renegociar el plazo de amortización.

  Una de las iniciativas que la entidad acepta o propone es que el cliente devuelva el dinero en un plazo mayor. En el caso de una hipoteca de 100.000 euros a 20 años, por la que se pagan 620 euros, la mensualidad pasaría a ser de unos 470 si se amplía una década más. De este modo, al aumentar el tiempo en que se abona el préstamo, se reduce el importe de las cuotas y quien atraviesa por un problema económico transitorio puede sufragar los gastos con más facilidad.

  Eso sí, con esta ampliación, a largo plazo la hipoteca saldrá mucho más cara porque hay que pagar intereses durante más años. No obstante, en el momento en el que la situación financiera del usuario mejore, puede volver a los plazos iniciales.

  El coste de esta operación puede rondar 100 euros en concepto de gastos de notario y de registro. Algunas entidades aplican además una comisión por modificar las condiciones del contrato, que no puede ser superior al 0,1% del capital que queda pendiente. En el supuesto de que falten por pagar 100.000 euros, habría que abonar 100.

  Es habitual que el banco no acepte esta ampliación cuando la hipoteca ya tiene unos plazos de devolución largos, por lo que las personas que contrataron su préstamo a 40 años tendrán que buscar otra alternativa.

• Solicitar un periodo de carencia.

  Durante un tiempo -pueden ser varios meses o más de un año-, el cliente no se hace cargo de la hipoteca. Hay varias opciones: no amortizar el capital, no abonar los intereses o la carencia total, que supondría no pagar por ninguno de estos dos conceptos en el plazo fijado. En ocasiones, esta posibilidad se recoge en el contrato y, otras veces, el banco propone esta salida a quienes no pueden costear los gastos. Es un alivio momentáneo para los clientes, pero a largo plazo sale más caro porque el capital pendiente de amortización no se reduce. Pasado el periodo de carencia, hay que pagar una cuota más elevada todos los meses o bien alargar el tiempo en que se devuelve el dinero.

No puedo ni renegociar

Con la subasta se puede perder la vivienda, bienes presentes y futuros, e incluso, las propiedades del avalista

Las citadas opciones son las aplicadas de manera habitual cuando el cliente no puede pagar las cuotas, pero aún cuenta con la posibilidad de hacer frente a los gastos si el banco mejora las condiciones. No obstante, esto no siempre es así y, en numerosas ocasiones, las circunstancias personales son tan negativas que la opción de devolver el dinero se desvanece.

En estos casos, es vital no llegar a la subasta pública. Conseguir ingresos extra, alquilar una parte de la vivienda, ponerla en venta o declararse en quiebra son alternativas que pueden salvar al deudor de la ruina absoluta.

• Conseguir ingresos extra.

  A menudo, con las soluciones propuestas por el banco, el cliente puede pagar su hipoteca y la posibilidad de embargo se queda en un mal recuerdo. Si no es así, mientras se sopesan otras alternativas, lo importante es conseguir el dinero para evitar el impago.

  Quien ha llegado a esta situación habrá intentado por todos los medios conseguir ingresos extra. Encontrar trabajo permitiría sanear la economía, pero hoy es una tarea casi imposible. Otra opción es pedir un préstamo a un familiar o a un amigo, pero es probable que esto ya se haya hecho. ¿Qué opciones quedan entonces?

  • Alquilar una habitación de la vivienda permitiría obtener ingresos extra a la familia. Es cierto que es incómodo compartir la casa con un desconocido, pero las opciones son pocas. Si se pueden obtener 200 o 300 euros al mes, se estaría más cerca de poder abonar las cuotas. Si a la habitación se le suma la alimentación y la limpieza de la ropa del inquilino, es decir, pensión completa, los ingresos se incrementarían hasta 600 euros o más.

  • Si no queda otro remedio, quien tiene la deuda puede alquilar la vivienda completa e irse a casa de unos familiares. Los ingresos serían superiores y, aunque suponga una molestia, podría ser una solución temporal a sus problemas. Pero hay muchas viviendas en alquiler, por lo que habría que fijar un precio más barato que el de mercado para arrendarla con la rapidez que se requiere en estos casos.

  • Si ninguna de estas opciones es posible o no compensa, al interesado le queda vender algo de valor, como el coche. Puede ser muy incómodo trasladarse en transporte público desde determinadas localidades o barrios y tal vez el tiempo invertido sea el doble, pero las opciones son limitadas. La venta de oro o el empeño de joyas durante un tiempo también pueden sacar a la familia de un apuro.

  Aunque todas estas alternativas parezcan desesperadas, hay que tener en cuenta que la otra posibilidad sería perder de manera definitiva la vivienda, el resto de los bienes presentes y futuros y poner en peligro el patrimonio de los avalistas sin que con esto la deuda quede saldada.

• Intentar que el banco acepte la dación en pago.

  Cuando ninguna de las medidas anteriores ha dado resultado, deshacerse de la casa es una de las pocas alternativas que queda y hay que hacerlo de la manera más ventajosa para quien tiene el problema. Si la entidad aceptara la dación en pago, se quedaría con el piso y la deuda estaría saldada. Es muy difícil conseguirlo, pero no imposible, y siempre se puede intentar, aunque las posibilidades de éxito sean muy remotas.

  Cuando la entidad ve que no podrá cobrar el resto del dinero en el futuro, puede desistir y aceptar la casa como pago. Esto puede suceder cuando no hay avalista, el deudor no tiene nómina y es difícil que vuelva a tenerla o se irá al extranjero para no volver. El proceso judicial puede ser más costoso que el dinero que el banco obtendría.

• Vender la vivienda.

  El mercado inmobiliario ha caído en picado, es difícil encontrar comprador y este también tiene problemas para conseguir un crédito, de modo que a menudo solo queda malvender por el importe que se adeude -o algo más-. Aunque parezca que esta es la peor de las soluciones, la otra alternativa es recibir un importe muy reducido en subasta pública y, además, mantener una deuda con el banco y sufragar las costas judiciales del proceso que se desarrolle después.

  También es posible contactar con intermediarios que se dedican a adquirir viviendas por un precio algo superior al de la deuda antes de que se embarguen y venderlas después a precios baratos a compradores interesados.

• Declararse en quiebra familiar.

  Este procedimiento judicial permite que un particular paralice los pagos, los intereses de la deuda y la ejecución de los bienes. Se pactan nuevas condiciones con los acreedores, de manera que le sea más fácil devolver el dinero.

  No obstante, aunque los resultados pueden ser muy positivos, no es un procedimiento fácil ni de carácter gratuito. Además de ir acompañado de un abogado, ha de presentar una serie de documentos cuya elaboración no es sencilla, por lo que con frecuencia es necesario contar con asesoramiento jurídico. En todo caso, hay que pagar la deuda, aunque sea con mejores condiciones.

Qué pasa si no se paga

Cuando la entidad comprueba que un cliente no ha pagado una mensualidad, lo habitual es que se ponga en contacto con él para saber si es un error y pedirle que haga efectivo el ingreso. Si lleva varios meses sin abonar las cuotas, tras haberle avisado de la necesidad de que lo haga, se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria.

El juzgado no pide ya el dinero que no ha devuelto, sino el del préstamo en su totalidad, a un interés que puede rondar el 20%, en función de lo que figure en el contrato. Se aplica en este caso la cláusula de vencimiento anticipado, que permite al banco exigir el reintegro de todo el capital pendiente.

Si no se hace frente al pago, después de unos meses, la vivienda pasa a subasta pública y, si nadie puja por ella, el banco se la adjudicará por el 60% de su valor, que además ha bajado con la crisis.

El propietario tendría que abandonarla y costear el resto de la deuda que, junto con los intereses de demora y las costas judiciales, puede ser el doble que la que tenía en un principio. Para conseguir el dinero restante, se le podrá embargar la nómina -salvo el mínimo que no se puede tocar-, la vivienda de los familiares que le hayan respaldado u otros bienes que sean propiedad tanto del deudor como del avalista.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2011/10/25/204071.php

Domiciliar nómina: artimañas de los bancos que debemos regatear

Consejos sobre cómo elegir bien dónde domiciliar la nómina.

Las hipotecas y la domiciliación de nómina son los dos productos estrella con los que los bancos tratan de vincular a sus clientes. Con el mercado hipotecario seco, la domiciliación de la nómina se ha convertido en un mercado estratégico para mantener el negocio bancario. por ello, casi cada día vemos nuevas ofertas de las entidades para que ingresemos en ellas nuestro sueldo. Ante tanta oferta ¿qué es lo que debemos tener en cuenta?.

1. Sin comisiones: Ingresar la nómina garantiza al banco unos ingresos periódicos, y la posibilidad de comercializarnos todo tipo de productos. A cambio de este “privilegio” que le damos, qué menos que los servicios básicos de la cuenta como administración, mantenimiento o transferencia sean gratuitos.

2. Productos y servicios asociados: También tenemos que buscar que productos como las tarjetas de débito y de crédito sean gratuitos y procurar que sacar dinero tampoco tenga coste, en cuantas más redes de cajeros, mejor.

3. Que no nos “nublen” los regalos: El regalo por domiciliar la nómina es cada día más común, ofertas atractivas pero con riesgo, ya que si queremos cambiar de entidad tendremos unas penalizaciones, incluso en ocasiones mayores que el precio del producto que nos “regalaron”. Analicemos el coste de lo recibido y si vale la pena el compromiso de tener durante tanto tiempo la nómina en la entidad.

4. Vinculaciones, las mínimas: Muy relacionado con los regalos están los plazos con los que nos casamos con el banco. Si nos exigen dos o más años de permanencia debería ser descartado. Lo mismo que si nos exigen que contratemos tarjetas de crédito y otros productos con coste que apenas vayamos a utilizar.

5. Cuidado con las cuentas asociadas: Entre los productos de obligada contratación muchas veces está una cuenta asociada distinta a la cuenta nómina, dándose en muchos casos que este producto tiene costes de mantenimiento.

6. Ganancias: Aunque no es lo más común, ya hay cuentas nómina que nos dan algún tipo de ganancia por nuestro dinero -ya sean con cuentas remuneradas o devolviendo un porcentaje de los recibos que domiciliamos- que pueden ser interesantes.

Resumiendo: buscar el coste cero en todos los productos y servicios asociados, las menores vinculaciones posibles e incluso un poco de rentabilidad deberían ser nuestros objetivos. Lo que antes era pedir demasiado, ahora es posible comparando y eligiendo bien nuestra cuenta.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/25/0358133-domiciliar-nomina-artimanas-de-los-bancos-que-debemos-regatear

Caja Extremadura, condenada a eliminar las 'cláusulas suelo'

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Cáceres ha declarado nulas por "abusivas" las 'cláusulas suelo' de los préstamos hipotecarios de Caja Extremadura y obliga a la entidad a no volver a incluirlas en los contratos, según la sentencia dictada el pasado 18 de octubre a la que tuvo acceso Europa Press.

La sentencia concluye que estas cláusulas provocan un "desequilibrio importante" entre la entidad y el cliente, ya que "traspasan al consumidor los riesgos" de la variación de los tipos de interés, así como los "resultados monetarios".

"Los tipos mínimos suelen ser muy superiores a los índices del Euríbor actuales, dato que añade importancia al desequilibrio contractual, es decir, el tipo de suelo se suele establecer entre el 4% y el 5% cuando el Euríbor está en estas fechas, salvo en 2008, en torno al 2%", explica el juez.

El Euríbor, índice de tipos de interés al que están referenciados la mayoría de los préstamos hipotecarios" nunca ha estado por encima del 5,5% desde la creación de la Eurozona, según los informes del Banco de España aportados por los demandantes.

La sentencia concluye que la naturaleza de las cláusulas se engloban dentro de las condiciones generales de la contratación, avaladas por la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios y por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

El juez considera que la entidad financiera cuenta con una posición de "dominio" frente al consumidor y que aplica estas cláusulas para "beneficiarse exclusivamente", lo que es contrario a la "buena fe" contractual que exige la ley.

En concreto, la sentencia anula ocho cláusulas de fijación de tipos mínimos de interés utilizadas por la entidad, de las cuales destaca la que establece un suelo de tipos de interés del 5%, límite que el cliente no podía rebajar y pagar la diferencia en caso de que los tipos se situaran por debajo de ese porcentaje, frente a un techo del 12% de los tipos de interés.

El juez obliga a Caja Extremadura a inscribir el contenido de estas cláusulas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, publicarlas en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en un periódico de los de mayor difusión en la provincia de Cáceres. Los demandantes fueron representados por Ausbanc.

En mayo de 2011, el Banco de España aprobó la fusión de Caja Extremadura, Cajastur y Caja Cantabria, integradas ahora bajo el nombre de Liberbank.

http://www.europapress.es/sociedad/consumo-00648/noticia-caja-extremadura-condenada-eliminar-clausulas-suelos-20111021130520.html

Una antena con licencia pero sin permiso

Legalizada contra su voluntad en su propia casa por la Administración local cuando meses antes ya habían comunicado a la operadora que no estaban interesados en prorrogar el acuerdo. La comunidad de propietarios de Chile 13 aún no da crédito a lo sucedido; eso sí, ya prepara la demanda para ir a los tribunales.

El Ayuntamiento de Logroño ha concedido licencia conjunta ambiental y de obras para legalizar una estación base de telefonía móvil que, tras 15 años instalada en la azotea del citado inmueble, los vecinos ya habían decidido por unanimidad no renovar el contrato con Vodafone, quien a su vez tenía alquilada la instalación a Telefónica Móviles.

«¿Cómo un ayuntamiento puede conceder una licencia que avala a una operadora de telefonía para mantener una antena instalada en una propiedad privada que, además, ya ha dicho que no la quiere y así lo ha comunicado en forma y plazo?», se pregunta Daniel Anés, vicepresidente de la comunidad, que a día de hoy integra a un total de 18 familias.

Desde la Administración local se insiste en que poco se puede hacer después de que la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJR anulase el artículo 17.4 de la nueva ordenanza relativo a la introducción de la conformidad de la propiedad como requisito previo para la concesión de licencia. «No se les puede pedir más exigencias que para cualquier otro tipo de licencia urbanística, siempre y cuando quede a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio a terceros», explica el concejal de Desarrollo Urbano, Pedro Sáez Rojo, pese a reconocer que, en este caso, como la antena ya estaba instalada, los vecinos no tienen más remedio que acudir a los tribunales, eso sí, con la razón de su lado.

15 años «y no más»

La antena en cuestión, instalada en 1996 por Airtel (ahora Vodafone) tras alcanzar un acuerdo con la comunidad por cinco años prorrogables por sucesivos períodos de otros cinco a razón de 500.000 pesetas anuales de las de entonces, debería haber quedado inhabilitada el pasado 13 de mayo, fecha de extinción del contrato, después de que los vecinos hubiesen desechado la oferta de renovación propuesta por la compañía.

Y es que ya en noviembre del pasado año Vodafone se mostraba interesada en poder continuar con dicho arrendamiento por el que estaba dispuesto, según los documentos a los que ha tenido acceso Diario LA RIOJA, a aumentar la renta anual hasta en un 15 o 20%. Ofrecimiento desestimado por la citada comunidad independientemente de lo que incrementasen la cuantía.

«La decisión no es cuestión de dinero», explica Anés a la vez que señala otros factores de mayor peso, ya que se da la circunstancia de que durante los años que ha estado en funcionamiento la antena ha generado no pocas molestias por ruidos y vibraciones en el bloque. «De hecho, y ante los continuos problemas debidos al sistema de ventilación de la estación sin que llegasen a ser subsanados por parte de la empresa, se intentó dejar sin efecto el contrato para que cesara su actividad sin conseguirlo», añade el vicepresidente.

Ahora, justo cuando habían requerido a la operadora para su retirada una vez vencido el contrato y parecían cerca de su objetivo, resulta que el Ayuntamiento de Logroño, a fecha de 22 de julio del 2011, concedía licencia a Telefónica Móviles para seguir sirviéndose de la antena ante la incredulidad de los vecinos. «¿A favor de quién está el Ayuntamiento», lamentan.

La comunidad lo tiene claro: «Ninguna empresa tiene derecho alguno a utilizar elementos comunes del edificio y carece de toda virtualidad cualquier licencia que pueda conceder el Ayuntamiento para instalar una antena».

http://www.larioja.com/v/20111021/rioja-logrono/antena-licencia-pero-permiso-20111021.html

Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler

El arrendador solicita el desahucio por la falta de pago del alquiler de un mes, 311,59 euros, así como la suma de 25,21 euros por atrasos del mes de junio, según la actualización del IPC, comunicada el 13 de junio de 2008, y la cantidad de 0,90 euros en concepto de comisiones por las transferencias bancarias.

El arrendatario consigna en el juzgado, antes de celebrarse el juicio, las cantidades reclamadas.

Se rechazó la demanda, al valorar que el arrendatario no había incumplido con su obligación de pago de las rentas, sino que simplemente se había producido un retraso; consideró que el importe de 25,21 euros no era debido, puesto que el arrendador pretendía otorgar un carácter retroactivo a la actualización de la renta; negó que se debieran los gastos por las comisiones bancarias que le habían sido cobradas al arrendador.

Llevado el Asunto ante el Tribunal Supremo, éste declara (s. 9/09/2011): La necesidad de estimar en parte el recurso de casación en el sentido de declarar enervada la acción de desahucio, y reiterar, como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las renta.

http://blog.enalquiler.com/2011/el-alquiler-en-los-tribunales/cuidado-con-los-retrasos-en-el-pago-del-alquiler/

Obligaciones fiscales en un alquiler con opción a compra

Conocer las consecuencias fiscales resulta fundamental al afrontar un negocio jurídico; sobre todo cuando se trata de una figura compleja cuyas repercusiones tributarias todavía están siendo objeto de estudio y análisis por la administración.

El contrato de arrendamiento con opción de compra supone un acuerdo entre el propietario del bien y un aspirante a comprador que aún no está en disposición de pagar el precio de compra pero que desea ocupar el inmueble y tener la posibilidad de adquirirlo en el futuro; de esta forma ahora se convertirá en arrendatario teniendo la opción de comprar más adelante, sabiendo desde este momento cuales serán las condiciones de la venta, sobre todo el precio, con las ventajas de probar la finca e, incluso, ir pagando de forma aplazada el precio de compra siempre que toda o parte de la renta se considere cantidad a cuenta del precio final de la compraventa.

Si se trata de una operación entre particulares y una vivienda de segunda mano no hay problema, puesto que primero tributa el arrendamiento dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un tipo bastante bajo (alrededor de 30 euros por los primeros 6.000 euros de renta anual, aproximadamente; las cantidades exactas figuran en los formularios oficiales de contrato de arrendamiento que venden en los estancos). Cuando se realice la venta se tributará por en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo que marque la Comunidad Autónoma (7% mayoritariamente). La venta tributará por el precio total, no solamente por la parte del precio que pudiera quedar en el momento de formalizar la escritura.

En el momento presente muchas promotoras inmobiliarias, ante la imposibilidad de vender las viviendas recientemente construídas, las destinan a esta fórmula del arrendamiento con opción a compra y en estos casos el tratamiento fiscal es diferente: por un lado el alquiler está sujeto al IVA, que se incrementará sobre el importe de la renta mensual al tipo del 18%; por otro lado si la opción de compra se concede a cambio de precio (la llamada prima por la opción en la que el comprador paga una cantidad a fondo perdido simplemente a cambio de poder disponer de la opción de compra dentro de un plazo fijado en el contrato) esta cantidad pagada por la opción tributa al 18% por ser considerada como una prestación de servicios, tal y como ha manifestado la Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta. Por último, la venta, caso de producirse finalmente, tributará por IVA al 7% o al 4% según se trate de vivienda libre o de protección oficial. Si las primeras entregas de dinero, las del arrendamiento que computan como parte del precio de compra, tributaron al 18% se deberán rectificar y devolver al arrendatario en la diferencia con el tipo final aplicable, pues la cantidad que tributa por IVA consiste en la totalidad del precio, no solamente la cantidad pendiente al momento de la adquisición de la vivienda.

En cualquier caso antes de formalizar el contrato conviene, como siempre, consultar previamente las consecuencias jurídicas y fiscales del acto para evitar sobresaltos futuros.

http://blog.ventadepisos.com/2011/compradores/obligaciones-fiscales-en-un-alquiler-con-opcion-a-compra/

Desahucio express: el gobierno aprueba acortar más aún el proceso para echar a los inquilinos morosos

A partir del próximo 1 de noviembre los desahucios de viviendas en alquiler serán más rápidos tras la nueva normativa relativa a los procedimientos de desalojo. En principio no se necesitará la intervención de un juez y esto evitará la celebración de vistas innecesarias. Además, si el inquilino moroso sigue en la vivienda sin pagar y no se opone al desahucio, se le desalojará en la fecha indicada en el primer requerimiento judicial.

El pasado 10 de octubre se publicó en el boletín oficial del estado la ley 37/2011, de medidas de agilización procesal, que determina importantes cambios normativos relativos a los procedimientos de desahucio. Por ejemplo, y tal y como señala la inmobiliaria barreras, se aplicará el sistema de juicio monitorio (juicio rápido y sencillo para reclamar deudas inferiores a los 250.000 euros) a los juicios de desahucio por falta de pago. así, en el caso de que el inquilino moroso no desaloje el inmueble, se pasará directamente al desahucio, cuya fecha se le comunicará en el mismo requerimiento, con lo que se evitará la celebración de vistas innecesarias.

Además, según indica el abogado pedro hernández en su blog en enalquiler.com, otra ventaja es que si el inquilino moroso sigue en la vivienda sin pagar y no se opone al desahucio se le desalojará en la fecha indicada en el primer requerimiento judicial. “Si el inquilino se opone, entonces ya se seguiría el trámite de un juicio verbal”, añade.

Sergio lusilla, director del departamento de asesoría jurídica de alquiler seguro, ve la medida positiva porque favorece al arrendador frente al moroso, ya que le confiere a éste un plazo corto de 10 días a los efectos de desalojar el inmueble o abonar la cantidad adeudada. Según el experto el inquilino moroso puede hacer varias cosas:

1.- En un plazo de 10 días puede pagar la deuda.

2.- Puede en 10 días pagar lo debido o también oponerse, en cuyo caso se celebrará una vista de juicio en la que el juez determinará la cantidad adeudada y acordará la resolución del contrato y el lanzamiento.

3.- Que dentro del plazo de los 10 días, el inquilino no consigne la cantidad adeudada ni formule oposición. en este caso se procede directamente al lanzamiento, previa solicitud del demandante.

4.- Que dentro del plazo de 10 días el inquilino reintegre la posesión. En este caso el proceso continúa en cuanto a la ejecución de las cantidades adeudadas, previa solicitud del demandante.

Lusilla considera que esta reforma va a ser insuficiente si no va acompañada la implementación de medios de carácter personal en la administración de justicia, porque “los desahucios los lleva a efecto una comisión judicial que señala las fechas y de nada servirá agilizar el proceso y reconocer al propietario en un periodo corto de tiempo su derecho a recuperar la vivienda si el arrendador tiene que esperar meses a que la comisión se desplace a la vivienda".

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/19/0357102-desahucio-expres-el-gobierno-aprueba-dar-mas-velocidad-para-echar-al-inquilino-moroso

El TC obliga a la realización de mediciones para acreditar ruido y poder reclamar a la Administración

Tres magistrados discrepan de la decisión del Pleno y Manuel Aragón cree que vivir sin ruido no es un derecho constitucional

MADRID, 19 (EUROPA PRESS)

El Pleno del Tribunal Constitucional (TC) ha establecido en una sentencia que para poder acreditar la existencia de ruido y reclamar por ello a la administración --por vulneración del derecho a la intimidad en el domicilio-- es indispensable la realización de mediciones en la vivienda que acrediten la existencia de dicha exposición y su incidencia en la salud.

Así se señala en una resolución, dada a conocer este miércoles, en la que se desestima la demanda de amparo presentada por un vecino del barrio de San José de Valencia que reclamaba al Ayuntamiento más de 6.000 euros por las ventanas dobles y el aire acondicionado que tuvo que instalar en su vivienda para limitar los daños físicos y morales que decía sufrir a consecuencia del ruido existente en la zona.

VOTOS PARTICULARES

La sentencia cuenta con el voto particular del magistrado Luis Ignacio Ortega Álvarez, al que se han adherido los magistrados Eugeni Gay Montalvo y Elisa Pérez Vera, que consideran que debió ampararse al ciudadano en aplicación de la doctrina sobre ruido del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de Estrasburgo (TEDH) que alude al derecho a la inexistencia de ruido en el entorno sin necesidad de prueba en el interior de la vivienda.

Otro voto, concurrente con el fallo de la mayoría y firmado por Manuel Aragón Reyes, estima que con esta sentencia el TC ha desaprovechado la oportunidad de corregir la doctrina existente sobre este tema, a su juicio errónea. Para este magistrado, la desestimación del recurso no debió fundarse en la ausencia de mediciones, sino en la reclamación de un derecho no susceptible de amparo constitucional.

La sentencia, que avala el criterio establecido en 2003 por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, reconoce expresamente que la Constitución garantiza los derechos fundamentales incluso frente a los riesgos que puedan surgir en una sociedad tecnológicamente avanzada como es el ruido, pero que en este caso el recurrente no acreditó ni la repercusión de ese ruido externo en su vivienda ni que el exceso pudiera imputarse a la inactividad del Ayuntamiento.

Miguel C. Z., residente en Valencia y representante vecinal, exigió al Ayuntamiento el abono del dinero empleado en rehabilitar su vivienda dado que, en su opinión, era el propio consistorio quien toleraba que los ruidos nocturnos en dicha zona superasen con exceso el número de decibelios permitidos en la Ordenanza municipal, lo que le producía insomnio y correlativo deterioro de la salud, al tiempo que le privaba del "pacífico" disfrute de su domicilio.

La sentencia, cuyo ponente ha sido el magistrado Ramón Rodríguez Arribas, subraya que resulta "indispensable" acreditar que la intensidad con que los ruidos externos obstaculizan el disfrute del domicilio como último reducto de su intimidad personal y familiar, ya que la repercusión de los ruidos externos en el interior de cada vivienda difiere según las condiciones de cada una.

PRUEBAS DE AFECTACIÓN INDIVIDUAL

En este caso, sin embargo, el recurrente del nivel de la afectación individual sufrida, de modo que en opinión de los magistrados el recurrente no acreditó acreditado una lesión real y efectiva de los derechos fundamentales aducidos, sino que se limitó a denunciar situación general de saturación acústica de la zona y a formular una hipótesis general acerca de la repercusión de la misma sobre viviendas del entorno".

El Pleno precisa que cuando el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) dio la razón a otra persona con una denuncia similar --también otra vecina valenciana-- lo hizo porque, pese a no lograr probar plenamente que el nivel de ruido interno en el domicilio era lesivo de los derechos fundamentales invocados, "sí aportó un indicio cualificado de que el ruido externo de la zona acústicamente saturada tenía una incidencia en el interior de su domicilio que afectaba de modo relevante a esos derechos fundamentales".

El tribunal español de garantías se refiere en su resolución a una sentencia dictada en 2004 por el TEDH con ocasión de una demanda interpuesta por la valenciana Pilar M.G. que fue indemnizada con 3.884 euros por daños y 4.500 por gastos del proceso por haber permitido las autoridades municipales valencianas apertura de locales nocturnos cerca de su domicilio, lo que perturbó su descanso durante años.

A esta doctrina se suma una dictada ese mismo martes por TEDH, y que por ello no se recoge en el fallo del Constitucional, que falló a favor de un vecino de Cartagena (Murcia) que había demandado a las autoridades por su desidia frente a los ruidos producidos por un bar-terraza musical situado a menos de 10 metros de su vivienda. Este vecino, que tambien realizó mediciones, tendrá que ser indemnizado con 15.000 euros por ver vulnerado el derecho a la intimidad en su vivienda.

En el caso valorado por el TC lo único que consta acreditado es que el ruido ambiental superaba con cierta habitualidad los límites de la Ordenanza municipal si bien no se concretaba cuál era la repercusión del ruido ambiental en el interior de cada vivienda.

Del mismo modo los magistrados recuerdan que no habría bastado con acreditar una merma relevante en la salud o en la intimidad personal o familiar, "sino que junto a ello sería necesario que la misma fuese imputable a la acción u omisión de un poder público".

Pero es que en este caso concreto la sentencia hace hincapié en que el Ayuntamiento de Valencia "lejos de mantenerse inactivo frente al incumplimiento re iterado del régimen especial que ellas misma había establecido, usó entre los años 1997 y 1999 todas las facultades que la normativa le atribuía para reducir el excesivo nivel de ruido existente en la zona y ajustarlo a los umbrales previstos con carácter general por la Ordenanza".

http://www.lavanguardia.com/local/valencia/20111019/54233505442/el-tc-obliga-a-la-realizacion-de-mediciones-para-acreditar-ruido-y-poder-reclamar-a-la-administracio.html