¿Cómo quitar el suelo de la hipoteca?

El suelo de la hipoteca se ha convertido en una pesadilla para buena parte de los hipotecados. Cómo deshacerse de esta cláusula abusiva que evita que nos beneficiemos del bajo Euribor actual.

Para quien aún no haya oído hablar de ella, la cláusula suelo establece un interés mínimo que pagaremos en nuestra hipoteca, por mucho que bajen los tipos. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca al Euribor + 0,50% con un suelo del 3%, si el Euribor llega, por ejemplo, al 2% en lugar de pagar 2,50% como correspondería (2% + 0,50%) pagaremos un 3%, porque es el suelo hipotecario establecido por contrato.

Pero, ¿cuándo podemos reclamar al banco que nos retire el suelo? ¿Cuándo se considera abusivo? Y lo más importante, ¿cómo podemos quitar el suelo de la hipoteca?

Suelo hipoteca: ¿cuándo es abusivo?

El suelo de la hipoteca se podría considerar abusivo en todo caso, pero legalmente sólo se considera como cláusula abusiva si se cumple alguno de estos supuestos:

- Existe suelo pero no techo, o bien el techo es inasumible por excesivamente elevado. Es decir, si el banco se protege contra un Euribor bajo pero no protege al usuario contra posibles subidas (insistimos, posibles, ya que un techo al 16% sirve de poco).

- Si en la oferta vinculante (las condiciones finales que el banco propone al usuario para firmar la hipoteca) no se menciona el interés suelo o si ésta no está firmada por el cliente.

En estos casos, tienes las de ganar para que te retiren el suelo. Sin embargo, aunque éste no sea tu caso, puedes seguir adelante y tratar de quitar el suelo de la hipoteca.

Consejos para quitar el suelo de la hipoteca

Pese a que en estos momentos la tendencia es unirse a la demanda colectiva de ADICAE contra el suelo de la hipoteca, existen alternativas a la vía legal. Aquí van algunos consejos para tratar de quitar el suelo antes de llevar al banco a los juzgados:

- Negociar con el banco. Vistas las sentencias favorables a los usuarios que han ido apareciendo últimamente en relación al suelo hipotecario, las entidades financieras son cada vez más conscientes de que tienen las de perder en los juzgados. Por eso no es de extrañar que estén abiertas a negociar la retirada del suelo. Eso sí, no aceptéis cualquier oferta: el banco tratará de sacar algún beneficio. Debéis demostrar vuestras dotes negociadoras haciendo valer los puntos fuertes de vuestro perfil financiero.

- Hacer un amago de subrogación. Se trata de buscar una nueva entidad que nos ofrezca mejores condiciones si subrogamos la hipoteca (evidentemente, ¡que no nos pida suelo!). Si logramos una oferta vinculante, podremos acudir a nuestro banco y obligarle (1) a igualar la oferta o (2) a dejarnos marchar al otro banco.

Si ninguna de estas opciones funciona, siempre queda la vía legal. Recordad que entidades como AUSBANC o ADICAE están llevando a cabo denuncias colectivas para que el suelo de la hipoteca sea retirado y para que, además, los bancos devuelvan el dinero cobrado de más a los denunciantes.

Recuerda que puedes saber cuánto te han cobrado de más por el suelo de la hipoteca usando la herramienta de Te Hacemos Los Números:

“¿Cuánto has pagado de más por la cláusula suelo?”

Es gratis y te será muy útil si te decides a pedir un reembolso.

http://www.helpmycash.com/blog/%C2%BFcomo-quitar-el-suelo-de-la-hipoteca/

Cómo elegir un depósito bancario.

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Los depósitos bancarios son productos de ahorro e inversión sencillos, especialmente si los comparamos con las acciones o los fondos de inversión. Sin embargo, existen multitud de factores que debemos tener en cuenta al elegir un depósito, ya que si algo se nos escapa podemos perder una buena rentabilidad o, en según qué situaciones, meternos en un apuro financiero.

En qué fijarnos al elegir un depósito bancario

Hay unos cuantos puntos básicos en los que nos debemos fijar al elegir un depósito bancario:

1. Tipo de depósito. Es decir, ¿es un depósito a plazo fijo, combinado o estructurado? Es importante conocer las diferencias. Los depósitos a plazo fijo son los que siempre recomendamos, ya que ofrecen una rentabilidad fija (TAE) que no depende de factores externos. Los combinados y estructurados, sin embargo, referencian una parte o la totalidad de la rentabilidad a la evolución de ciertos valores o índices, con lo que el riesgo sobre la rentabilidad es mucho mayor (ver artículo sobre depósitos estructurados). A partir de ahora, hablaremos sólo de depósitos a plazo fijo
2. Rentabilidad. Pese a que no lo es todo, la rentabilidad es probablemente el factor más determinante a la hora de elegir un depósito. Eso sí, hay que saber interpretarla. Un banco puede ofrecerte un 4% a 12 meses y otro banco un 5% a 18 meses, en cuyo caso sería mejor la primera oferta pese a mostrar una rentabilidad menor, ya que remunera en menor plazo. Para evitar esta confusión debemos fijarnos siempre en la TAE (Tasa Anual Equivalente), que homogeneiza la rentabilidad siempre a su equivalente a 12 meses. Siguiendo el ejemplo anterior, la primera oferta tendría una TAE del 4%, y la segunda sería al 3,33% TAE, con lo que se disipa toda duda sobre cuál es la más rentable
3. Plazo. El mercado evoluciona, y los bancos no ofrecen siempre la misma rentabilidad. Es por eso que muchos ahorradores huyen de los plazos largos, porque si el día de mañana aparecen superdepósitos no quieren estar comprometidos por mucho tiempo. También debes tener en cuenta qué probabilidad hay de que necesites el dinero de vuelta antes de que venza el plazo. Eso sí, hay que tener en cuenta que, normalmente, los bancos ofrecen mayor rentabilidad cuanto mayor sea el plazo, por lo que la decisión no siempre es sencilla y depende, sobre todo, de tu perfil como ahorrador
4. Importe mínimo/máximo. No todos los depósitos van destinados al mismo tipo de cliente. Algunos buscan captar a muchos pequeños ahorradores, con lo que suelen requerir importes mínimos muy bajos, como el Depósito Gasol 36 meses, disponible a partir de 300 euros. Y otros, justo lo contrario: quieren clientes de peso capaces de hacer una fuerte inversión. Es el caso del Depósito Cristiano Ronaldo, que exige entre 25.000€ y 75.000€ euros como mínimo según el plazo seleccionado
5. Periodicidad de la liquidación de intereses. Los intereses generados por el depósito pueden sernos entregados de forma anticipada, mensual, trimestral, semestral, anual o a vencimiento. Dependiendo de qué periodicidad tenga el depósito, debemos ser conscientes de que la TAE cambiará, alejándose más o menos de la rentabilidad real. Cuando la liquidación de intereses es anual, la TAE suele ser igual a la TIN (interés nominal, el interés real que se aplica cada año). Sin embargo, cuanto más anticipada es la liquidación de intereses, más se infla la TAE, mientras que si es a vencimiento puede darse el caso de que la TAE sea más baja que la rentabilidad real
6. Disponibilidad del dinero. Una vez abierto el depósito puede suceder que, por una emergencia, necesitemos disponer del dinero. Básicamente podemos encontrarnos con tres casos: (1) depósitos sin penalización por cancelación anticipada, es decir, que te permiten recuperar tu dinero a coste cero; (2) depósitos que aplican una penalización sobre los intereses, o que aplican un interés más bajo que el pactado en caso de cancelación anticipada (son los más comunes) y (3) depósitos que no permiten cancelación anticipada. Este punto es muy importante, ya que cada depósito es distinto en relación a esto, y un 4% TAE puede ser preferible a un 4,50% TAE si el primero no tiene penalización y el segundo no permite la cancelación bajo ningún concepto
7. Comisiones. En principio, un depósito no debería tener ningún tipo de comisión. Sin embargo, hemos visto casos en los que sí que se aplica una comisión de mantenimiento sobre la cuenta corriente asociada. Cuando esto sucede hay que restar el efecto de esta comisión en relación a la rentabilidad ofrecida para poder valorarlo correctamente
8. Vinculación. Lo mismo que antes: un depósito no debería tener vinculación. Si la tiene, de ti depende valorar hasta qué punto merece la pena contratar los productos que te ofrecen (normalmente basta con domiciliar nómina, en cuyo caso habrá que valorar el coste de oportunidad de no domiciliarla en otro banco)

Estos son, a grandes rasgos, los puntos principales a tener en cuenta a la hora de comparar depósitos. Ahora bien, es importante leer siempre la letra pequeña y preguntar aquello que no se entienda, ya que siempre puede haber nuevas cláusulas no incluidas en este listado.

http://www.helpmycash.com/blog/como-elegir-un-deposito-bancario/

Hipotecas para adquirir una segunda residencia: oferta y formas

¿Pagamos más intereses cuando nos hipotecamos para comprar una segunda residencia? La respuesta suele ser afirmativa, puesto que las entidades financieras normalmente aplican un tipo de interés más elevado en este tipo de productos porque asumen un riesgo mayor.

El riesgo asumido por las entidades financieras frente a estas hipotecas se relaciona con la menor necesidad de las segundas residencias (es un inmueble “capricho”) y, por tanto, la mayor facilidad de dejar de pagar. Es decir, si una familia pasa por dificultades económicas lo más probable es que primero deje de pagar las cuotas de la hipoteca de la segunda residencia, ya que si pierde este inmueble no es tan grave como si le embargan la vivienda habitual.

Además, se trata de viviendas que normalmente están en zonas no urbanas y de difícil recolocabilidad, hecho que provoca que sean operaciones menos interesantes para las entidades. Si el titular es demasiado optimista (por ejemplo, si cuenta con ingresos de un posible alquiler) y no se hace un buen análisis, se puede producir un sobreendeudamiento si finalmente no se consiguen los ingresos extra con los que contaba.

Por estas razones, y por otras, las entidades financieras hacen una distinción entre las hipotecas destinadas a adquirir una vivienda habitual y las que son para comprar una segunda residencia.

Para ser más selectivos con el tipo de clientes a los que conceden estas hipotecas, los bancos ponen otras limitaciones a las hipotecas que se destinan a una segunda residencia. Por un lado, suelen financiar un porcentaje menor del valor de la vivienda, suele rondar entre el 55% y el 70% del valor de tasación o de compraventa. Por el otro lado, el plazo máximo de financiación también suele ser menor, normalmente ente los 20 y 30 años.

Cada entidad financiera sigue su propia estrategia decidiendo si prefiere incrementar el interés, reducir el porcentaje financiado o disminuir el plazo de financiación, o bien aplica más de una limitación.

Mejores hipotecas para segunda residencia en julio

Veamos el cuadro siguiente para ver las diez mejores hipotecas para comprar una segunda vivienda en el mes de julio de 2011:

Hipoteca	Tipo de interés	Plazo	Financiación	Vinculación extra
Hipoteca Unoe Unoe	Euribor + 0,59	20 años	60% de tasación	Plan de pensiones
Hipoteca Activa Plus ActivoBank	Euribor + 0,69	40 años	70% de compraventa	No
Hipoteca Futuro Caja España y Caja Duero	- 2,95% (1 año) - Euribor + 0,80	35 años	60% de compraventa	- Plan de pensiones - Tarjeta de crédito (mín. 2.000€)
Hipoteca Bonificada Grupo Banco Sabadell	Euribor + 0,90	40 años	70% de compraventa	Seguro de protección de pagos
Hipoteca Vivienda Banca Cívica	- 3,50% (1 año) - Euribor + 0,90	30 años	70% de compraventa	No
Hipoteca Segunda Vivienda bancopopular-e	- 2,75% (6 meses) - Euribor + 1,00	25 años	100% de compraventa 80% de tasación	No
On Hipoteca Novacaixagalicia	Euribor + 1,00	30 años	70% de tasación	No
Hipoteca Fácil UCI	- 4% (3 años) - Euribor + 1,20	40 años	100% de tasación	No
Hipoteca Interés variable CajaCanarias	- 5,20% (6 meses) - Euribor + 1,50	30 años	70% de compraventa	No
Hipoteca Variable Euribor 12 meses Lloyds Bank International	Euribor + 1,60	25 años	60% de tasación	No

De este cuadro podemos destacar que la financiación ofrecida por los bancos ronda el 60% y el 70% del valor de tasación o de compraventa. Hay una hipoteca que permite financiar hasta el 100% del valor de tasación, la Hipoteca Fácil de UCI, pero para obtener esta atractiva financiación se requieren garantías adicionales (avalista u otro inmueble adicional en garantía).

La mejor hipoteca es la Hipoteca Unoe que ofrece un euribor+0,59, la pega es que requiere contratar un seguro de vida con prima única financiada entre otros. Mientras que la segunda mejor hipoteca, la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank, ofrece un euribor+0,69 exigiendo sólo la contratación del seguro de vida y del hogar.

Es muy importante tener en cuenta los gastos adicionales que surgen de la contratación de algunos productos (como plan de pensiones, seguro de protección de pagos, etc.) puesto que la TAE global del préstamo hipotecario se verá incrementada.

Si tenemos la alternativa de contratar una hipoteca con un interés más elevado, pero que no exige productos que nos suponga un coste adicional, que además no nos interesa contratarlos (como un plan de pensiones), deberíamos calcular la TAE para ver si es más rentable que contratar una hipoteca con un menor interés, pero con productos adicionales costosos. Si nos interesara contratar esos productos normalmente será mejor que nos bonifiquen por su contratación.

Alternativas para adquirir una segunda vivienda

Hay varias formas de plantear la compra de un segundo inmueble al banco según la deuda hipotecaria de la vivienda habitual:

1. Si nuestra vivienda habitual está libre de cargas (sin hipoteca) o con una deuda residual, tenemos dos opciones:
   
   1. Hipotecar solo la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia. Es una buena propuesta para conseguir unas buenas condiciones, especialmente respecto a lo que se refiere al tipo de interés.
   2. Solicitar una hipoteca sobre la segunda vivienda y, en caso de que por tasación no podamos financiar el total que necesitamos, hipotecar también la vivienda habitual como segunda garantía (tendremos un préstamo hipotecario sobre dos viviendas).
2. Si la tenemos pendiente la hipoteca sobre la vivienda habitual:
   1. Dos hipotecas, dos casas: sigues pagando la hipoteca de la primera vivienda y se pide una nueva hipoteca sobre la segunda vivienda. Tendremos dos hipotecas con sus dos correspondientes cuotas mensuales, cada una sobre una de las viviendas. Sería el caso más común si el que adquiere los inmuebles tiene capacidad de reembolso suficiente para hacer frente a dos préstamos hipotecarios.
   2. Pedir una segunda hipoteca en segundo rango sobre la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia. Un caso residual, que se podría dar en el caso de que la segunda vivienda realmente no sirviera al banco para hipotecarla y su precio no fuera muy alto. Con la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual se adquiere la segunda residencia. Tenemos dos hipotecas sobre una vivienda (la habitual) y, por tanto, dos cuotas diferentes. Y una segunda residencia libre de cargas.
   3. Re-hipotecar o ampliar la hipoteca de la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia: la situación es idéntica al anterior caso, pero en lugar de conceder una segunda hipoteca se concede una ampliación de hipoteca (novación) sobre el hogar familiar o una nueva hipoteca que incluya la deuda pendiente más el coste de la segunda vivienda. Habrá una sola hipoteca sobre la vivienda habitual y la segunda residencia queda libre de cargas.

Para poder evitar tener unos intereses elevados lo mejor, suele ser, hipotecar la vivienda habitual, y así ofrecer al banco una garantía de pago adicional. Actualmente hay menos oferta de este tipo de hipotecas por la situación financiera que se está viviendo. Por el lado de la compra de segundas residencias, la demanda debería incrementar por la reducción de los precio que ha producido.

http://www.bankimia.com/blog/hipotecas-para-adquirir-una-segunda-residencia-2/2011/08/08/

El coste de tener una tarjeta

Tras las subidas de las comisiones, ser propietario de una tarjeta supone un desembolso medio de 52 euros anuales

Los requisitos para acceder al dinero de "plástico" son mínimos: basta con abrir una cuenta corriente para tener derecho a una tarjeta que se puede utilizar para abonar los gastos realizados en establecimientos comerciales, hipermercados, grandes almacenes, restaurantes... y hasta las compras por Internet. Su comodidad es indiscutible, pero disponer de una tarjeta no resulta gratis, como podrían suponer algunos usuarios. Por el contrario, implica una serie de gastos fijos en forma de comisiones, sobre todo. Y estas han subido un 6,3% en los últimos meses, por lo que tener una tarjeta puede suponer un desembolso medio anual de casi 52 euros.

Cómodas, pero caras

Su comodidad la convierte en un medio de pago muy adecuado para afrontar los gastos. Pero conviene utilizarla con mucha precaución, más aún este verano, ya que en los primeros cinco meses de 2011 usar la tarjeta se ha encarecido un 6,30%, hasta 18,39 euros, según los últimos datos facilitados por el Banco de España. Los consumidores que renovaron sus tarjetas o contrataron alguna en junio abonaron casi 1,50 euros más que hace un año.

El coste medio de una tarjeta tradicional, que incluye la cuota anual de emisión o mantenimiento, un "plástico" por duplicado y una media de 10 operaciones para retirar dinero en los cajeros distintos a la red concertada, supone pagar cada año unos 51,89 euros.

Algunas entidades eximen del pago de comisiones, pero solo el primer año

No obstante, son numerosas las entidades que eximen a sus clientes de este pago si domicilian su nómina, recibos o contratan planes de pensiones u otros productos financieros. En realidad, hay que estudiar a fondo estas ofertas, ya que es una estrategia para captar clientes y los beneficios se ciñen, casi siempre, al primer año.

Los tres mayores gastos

Los principales gastos que conlleva el uso de una tarjeta son los siguientes:

1. Comisión de mantenimiento

   La principal comisión que tienen las tarjetas de débito es la de mantenimiento, que genera unos amplios márgenes a los bancos. Su coste oscila entre 15 y 20 euros al año, en función del tipo de tarjeta y de la entidad financiera que la emite, ya que algunos bancos y cajas elevan este coste hasta 25 o 30 euros. Por lo que respecta a los modelos de categorías superiores ("Oro" y "Platino", sobre todo), la comisión por mantenimiento se encarece más, hasta situarse en torno a los 30 euros de media.

   Algunas propuestas permiten adquirir las tarjetas de débito totalmente gratis, sin ningún coste económico para el usuario, aunque este periodo solo afecta al primer año de vida del "plástico". A partir de ese momento aplican las tarifas habituales en este tipo de productos. En ocasiones, es posible no tener que hacer ningún desembolso económico en concepto de cuota anual por mantenimiento, pero es preciso tener contratados determinados productos con la entidad.

2. Emisión por duplicado

   La utilización regular de las tarjetas de débito puede conllevar otra serie de gastos que encarecen su presupuesto para cada año, en algunos casos por encima de la cuota por emisión o mantenimiento.

   Uno de los más habituales es la emisión por duplicado: por cada nueva tarjeta que se emita hay un recargo de entre 3 y 5 euros de media, siempre en función de la entidad.

3. Operaciones realizadas a través de los cajeros automáticos

   La más habitual de estas operaciones es la disposición de efectivo en los cajeros. Sacar dinero, desde finales de mayo y en algunas entidades, está penalizado con una comisión de 0,84 euros en la propia red. Si se extrae en una red distinta a la contratada, se eleva hasta 2,95 euros. Retirar efectivo en cajeros en el extranjero sube esta comisión hasta 3,07 euros por cada operación formalizada.

Prestaciones gratuitas

La contratación de una tarjeta de débito conlleva una serie de servicios y prestaciones gratuitos:

• Los servicios que afectan a la seguridad del "plástico", con un sistema para combatir el fraude que avisa al usuario con un SMS a su teléfono móvil cada vez que su tarjeta la utilice otra persona.
• La aplicación de la tecnología EMV (Europay Mastercard VISA), con un chip que autentifica pagos mediante la tarjeta con el objetivo de incrementar la seguridad en las transacciones y reducir el fraude.
• La posibilidad de realizar compras de forma segura en Internet, gracias a los sistemas más habituales que emplean estas tarjetas ("Verified by Visa" y "Mastercard SecureCode").
• Además, en caso de pérdida o robo de la tarjeta de débito, la entidad emisora repondrá al cliente la tarjeta, en un periodo máximo de entre cuatro y siete días, también de forma gratuita.
• Seguros de accidentes y asistencia en viaje son también servicios que se obtienen a través de la contratación de este medio de pago, sin tener que realizar ningún desembolso.

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/finanzas/2011/08/07/202325.php

Acogerse a una carencia hipotecaria de 3 años puede aumentar el dinero a pagar hasta en un 8%

El anuncio la semana pasada de Banco Santander de ofrecer un periodo de carencia de 3 años (aplazamiento del pago de capital y pagar sólo los intereses de la hipoteca) a aquellos clientes que demuestren una caída de ingresos superior al 25% ha provocado diversos comentarios a favor y en contra.

Esta práctica, más o menos publicitada, es común en muchas otras entidades. En algunos casos, incluso es una opción que los clientes firman al contratar el préstamo, pudiendo ejercer dicha opción cuando lo consideren), vamos a analizar qué puede significar para un cliente esta oferta.

Lo primero que debemos resaltar es que se trata de una moratoria en el pago de capital, pero el cliente debe seguir pagando mensualmente los intereses. Por lo tanto, y dado que al principio la cuota incluye más intereses y menos amortización de capital (ver gráfico siguiente), si el préstamo es reciente, el impacto en la cuota a pagar será menor.

Veámoslo con un ejemplo detallado:

Tomemos el ejemplo del gráfico: un préstamo con saldo pendiente de 100.000 euros, plazo pendiente de 25 años, y tipo de interés del 3%. en este caso, la cuota normal es de 474 euros.

-Si nos acogemos a la oferta de moratoria de amortización de capital al principio del préstamos, nuestra cuota mensual se reducirá a pagar sólo los intereses mensuales, que en este caso es de 250€, por lo que la cuota se reduce sensiblemente (un 47% menos respecto a los 474 euros)

- Esto significa que pagaremos 3 años más de intereses, para este ejemplo sería aproximadamente 250 euros x 36 meses = 9.000 euros. a partir de dicho momento, se retomarían las cuotas mensuales tal y como se venían pagando hasta ahora

Adicionalmente, debemos tener en cuenta que los tipos de interés seguirán subiendo en estos 3 años, por lo que la factura será casi con seguridad superior al ejemplo aquí expresado.

Impacto por el momento en el que acogerse

A continuación mostramos las diferencias para un préstamo inicial de 100.00 euros, al 3% de tipo de interés y a 30 años, en función del plazo pendiente de pago:

Como se puede observar, cuanto menos nos quede por pagar, mayor será el impacto en la cuota, pero también significará un mayor coste porcentual sobre la situación actual. en algunos casos, el sobrecoste por aplazar 3 años el pago de capital puede llegar a ser del 8%.

En resumen, la medida es positiva si nuestro principal objetivo es reducir el pago mensual durante el bache de ingresos actual, aunque debemos ser conscientes de que el préstamo nos va a costar más dinero y que con las revisiones anuales esta cuota subirá.

Por supuesto, para el banco que te lo ofrezca es un buen negocio, pues no pierden rentabilidad y se aseguran que la nueva cuota es asequible, con lo que se reduce el riesgo de impago.

Es muy importante recibir por parte de la entidad una simulación concreta sobre cómo quedará el préstamo, tanto durante el período de carencia como después, y asegurarse de que este cambio no conlleva costes adicionales (generalmente, vía comisiones o gastos de escrituración), pues de ser así estaríamos incurriendo en más gastos.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/08/02/0341041-acogerse-a-una-carencia-hipotecaria-de-3-anos-puede-aumentar-el-dinero-a-pagar-hasta-en-un-8

Las hipotecas largas favorecen al banco y las cortas, a ti

Una de las decisiones que debemos tomar cuando vamos a firmar nuestra hipoteca es el plazo del préstamo. El banco nos dará por defecto un plazo largo (30 años o incluso 40 años), por dos motivos fundamentales:

- Cuanto mayor sea el plazo, menor es la cuota a pagar, y por lo tanto mejor ratio de capacidad de pago tendrá el cliente (más fácil será pagar la cuota).

- Cuanto mayor sea el plazo, mayores ingresos para el banco vía intereses.

Veamos cuál es el impacto del plazo en el importe total a pagar con un ejemplo de una hipoteca de 150.000€ a un tipo medio del 5% (para todo el período):

Si establecemos por ejemplo un plazo de 25 años, la cuota mensual será de 877€, lo que significa que acabaremos pagando un total de 263.066€.

Si en cambio decidimos alargar el plazo a 30 años, nos reduciremos nuestra cuota mensual en un 8% (a 805€), pero a cambio de pagar un 24% más de intereses, y acabaremos pagando un total de 289.884€ (26.818€ más), es decir casi el doble del importe del préstamo, por la carga de los intereses (esto sin contar las comisiones y gastos iniciales).

Dicho de otro modo: alargar el plazo de la hipoteca es un mal negocio.

¿Por qué se produce este incremento de costes?

Los sistemas de amortización de la gran mayoría de los préstamos hipotecarios se basan en el llamado “método de amortización francés”, por el cual durante los primeros años se pagan más intereses que capital.

En el siguiente cuadro se puede ver la distribución de pagos de la cuota, para el ejemplo anterior a 30 años:

Si analizamos cuánto hemos pagado después de 15 años, nos damos cuenta de que hemos pagado un total de 144.941€ - casi el 100% del importe original del préstamo – pero únicamente hemos amortizado el 32%, el resto han sido pagos de intereses.

Entonces, ¿qué debo hacer?

Como máxima a cumplir, se debe buscar el menor plazo posible, pero siempre asegurándose que no nos estamos ahogando demasiado con la cuota, y además debemos simular la cuota en caso de una subida del euribor, para que no nos llevemos sorpresas en las futuras revisiones de tipos.

Adicionalmente, las amortizaciones anticipadas deben ir siempre orientadas a reducir plazo, no cuota, precisamente para que el dinero vaya destinado a pagar más capital y menos intereses.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/07/12/0337297-las-hipotecas-largas-favorecen-al-banco-y-las-cortas-a-ti

Diferencias entre contratar una hipoteca a tipo fijo y a tipo variable

A la hora de contratar un préstamo hipotecario muchas personas se hacen una pregunta básica: ¿A tipo variable o a tipo fijo?

Es interesante conocer la diferencia entre ambas para saber según el perfil de cada cliente cual de las dos le interesa más contratar.

Ante todo debemos saber que una hipoteca a tipo fijo es aquella que tiene un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo de forma que se paga siempre la misma cuota.

La hipoteca a tipo variable en cambio tiene un tipo de interés variable, ya que está referenciado a un índice de referencia (por ejemplo el euribor, el IRPH, etc). Estos tipos de referencia varían su valor periódicamente y al realizar la revisión del interés de la hipoteca la cuota se ve modificada a la alza o a la baja.

Vamos a realizar un caso práctico para saber que diferencias nos encontraremos según cual de las dos contratemos.

Caso práctico

Para realizar el caso cogemos la mejor hipoteca a tipo fijo y la mejor hipoteca a tipo variable (con vinculación habitual) a 20 años que hay actualmente en el mercado:

Hipoteca	Tipo de interés	Plazo
Hipoteca Tipo Fijo Caja de Ingenieros	6,25%	20 años
Hipoteca Activaplus Activobank	Euribor + 4,9	20 años

Supongamos que los datos para calcular la hipoteca son los siguientes:

Importe solicitado	Vida del préstamo	Euríbor en el primer año	Euríbor en la revisión
200.000 €	20 años	2'144	3,1255

Vamos a calcular las dos hipotecas para más adelante extraer las conclusiones.

Empezaremos elaborando el cuadro de amortización de la Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros para conocer la cuota hipotecaria mensual que se pagará durante toda la vida del préstamo hipotecario.

Esta hipoteca tiene un interés fijo de 6,25% con lo que la cuota hipotecaria mensual tendrá un valor de 1.461,86 euros desde la primera cuota hasta la última.

Tabla de amortización calculada

Ahora calcularemos la cuota hipotecaria que se pagaría durante el primer año con la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank.

El interés del primer año es del 2,634% que equivale a la suma de 2,144 (euribor)+0,49 (diferencial). De forma que la cuota del primer año es de 1.072,91 euros:




















Pasado el año se realiza la revisión del tipo de interés (también se podría realizar la revisión semestral en función de lo acordado con el banco) que se modificará según la evolución del euribor (o el índice de referencia contratado).

Para el caso práctico suponemos que el valor del euribor en el momento de la revisión equivale a la media aritmética de la evolución del euribor histórica (3,1255%). El tipo de interés para el segundo año será del 3,615%. Siendo la cuota hipotecaria para el segundo año de 1.167,20 euros:






















Para el resto de periodos se actualizará anualmente el tipo de interés para calcular la nueva cuota hipotecaria, hasta el final del préstamo hipotecario.

Resultados del caso práctico

La cuota hipotecaria a tipo fijo es 294,66 euros más cara que la cuota de la hipoteca variable calculada con la media del euribor hipotecario.

A continuación vamos a ver cuanto pagamos con cada hipoteca con el importe solicitado:

-Con la Hipoteca a Tipo Fijo pagamos una cuota hipotecaria de 1.461,86 euros, es decir pasados los 20 años habremos desembolsado 350.846,40 euros de los cuales 150.844,70 son intereses.
-Con la Hipoteca Activa Plus según los supuestos seguidos pagamos:
-El primer año 12.874,92 euros de los cuales 5.175,49 son intereses.
-Del segundo año al último 266.121,60 euros donde 73.820,25 euros son intereses.

Observemos las diferencias entre ambas hipotecas en el cuadro siguiente:

Hipoteca	Cuota Mensual	Importe total pagado	Total de intereses pagados
Hipoteca Tipo Fijo	1.461,86 €	350.846,40 €	150.844,69 €
Hipoteca Activa Plus	1.167,20 €	278.996,52 €	78.995,74 €
Diferencia	294,66 €	71.849,88 €	71.849,88 €

Con estos resultados podemos observar que la estabilidad de pagar todos los meses lo mismo sale muy cara, ahorrándonos 71.849,88 euros.

Conclusiones

Las hipotecas a tipo fijo son ventajosas por su estabilidad, ya que conocemos desde un principio lo que pagaremos todos los meses hasta el vencimiento del préstamo hipotecario. El problema como hemos visto en el ejemplo es que esta estabilidad sale cara.

Con un interés a tipo fijo no nos beneficiamos de las bajadas del euribor, en cambio, ganamos cuando hay incrementos del euribor por encima de un determinado valor.

Sin embargo, al hacer el cálculo con la media histórica del euribor, podemos ver como a pesar de todo sigue siendo más rentable contratar una hipoteca a tipo variable.

El tipo fijo más barato es del 6,10% mientras que la media del euribor más el diferencial de la hipoteca variable más barata es del 3,615%, diferencia a favor de la variable que determina nuestras conclusiones.

Si cogemos la idea de algunos expertos de como evolucionará el euribor que opinan que lo mejor es calcular la hipoteca cogiendo como valor del euribor un 3,50% sigue siendo la mejor alternativa las hipotecas con tipos referenciados al euribor hipotecario (con un 3,99% =3,50+0,49) que los tipos fijos establecido por la entidad bancaria.

Seguridad y rentabilidad son un binomio de correlación claramente negativa: si queremos saber lo que pagaremos durante toda la vida de la hipoteca nos tenemos que arriesgar a una potencial pérdida de dinero vía intereses.

Dormiremos más tranquilos si hay movimientos del euribor al alza por encima de su media histórica, pero esta tranquilidad nos saldrá cara.

El mercado hipotecario a tipo fijo español tiene unos intereses muy elevados si los comparamos con otros países de la Unión Europea que ofrecen tipos competitivos de hasta un 3,50%. Además es un mercado que tiene poca oferta y poca demanda, una escasez de demanda provocada por el elevado precio).

http://noticias.fotocasa.es/diferencias-entre-contratar-una-hipoteca-a-tipo-fijo-y-a-tipo-variable__9333.aspx

Un juez pregunta al Tribunal de la UE sobre la legalidad de los 'swaps' hipotecarios

• Los 'swaps' son una clase de seguro que protege de subidas de tipos de interés
• El juez defiende que la entidad no se informó sobre la solvencia del cliente

Un juzgado mercantil de Barcelona ha planteado una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que se pronuncie sobre la legalidad de los "swaps", un tipo de pacto financiero o seguro para proteger préstamos hipotecarios frente a subidas de tipos de interés.

En un auto, el juzgado mercantil número 4 de Barcelona acuerda suspender el procedimiento abierto a raíz de la demanda presentada por una pareja para pedir la nulidad de un "swap de intereses" que suscribieron con su hipoteca, hasta que el Tribunal de la UE se pronuncie sobre si ese producto debe ser declarado nulo.

Clientes idóneos

En España unas 200.000 personas han contratado esos "swaps" de intereses hipotecarios

El juez mantiene en su auto que para firmar ese "swap de intereses", figura que obliga al banco a pagar la diferencia si el Euribor se mantiene bajo el límite pactado y a los prestatarios si ocurre lo contrario, la entidad financiera Caixa Galicia no efectuó a sus clientes ni el test de idoneidad ni el de conveniencia.º

El auto recuerda que, en el caso de que se considere el "swap" un servicio de asesoramiento de inversión, la entidad bancaria tiene la obligación de informarse sobre dicho producto, la situación financiera y los objetivos de inversión del cliente con el fin de recomendarle los instrumentos financieros que más le convengan, de acuerdo con las directivas europeas sobre la bancaria.

Por este motivo, el juez de lo mercantil pregunta a los tribunales europeos si un "swap" debe ser considerado un servicio de asesoramiento de inversión y si, en ese caso, la falta del test de idoneidad que prevé la ley "debe determinar la nulidad radical" del producto.

En caso de que no se considere una figura de asesoramiento de inversión, el juez cuestiona si dicho producto debe ser anulado por el mero hecho de haberse suscrito sin el correspondiente test de conveniencia.

Pregunta al tribunal por su postura

El magistrado titular del juzgado mercantil número 4 de Barcelona pregunta además al tribunal europeo su posición sobre las garantías de protección del inversor que deben imperar sobre instrumentos financieros como los "swaps".

En España unas 200.000 personas han contratado esos "swaps" de intereses para cubrir el riesgo de variación de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, muchas de las cuales han acabado presentado demandas ante los tribunales por considerarlos abusivos.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/06/29/suvivienda/1309359930.html