Los inquilinos de renta antigua deben pagar el ibi, dice el supremo

El Tribunal Supremo ha determinado la obligación de los inquilinos de renta antigua de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), aunque el propietario no les notificara su intención de cobrarlo tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Así, el juez determina que esta obligación viene impuesta por la Ley de 1964.

Así, el supremo estima el recurso de unos propietarios que reclamaban a su inquilino verbalmente el pago del impuesto entre 2000 y 2004. “Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y ésta sea alegada”, dice la sentencia.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/31/0359595-los-inquilinos-de-renta-antigua-deben-pagar-el-ibi-dice-el-supremo

Alquilar un piso sale un 22% más barato que comprarlo

El alquiler de una vivienda sale un 22% más barato de media en comparación con el precio que supone financiar la compra de ese mismo piso, según indica un informe del portal inmobiliario 'facilisimo.com' a partir de los actuales precios de compraventa y arrendamiento, y los tipos de interés.

Ello arroja un ahorro mensual de unos 137 euros, unos 1.644 euros al año, según el estudio realizado sobre una vivienda media de setenta metros cuadrados de superficie.

A los actuales precios de mercado, alquilar este piso supone 483 euros mensuales, mientras que su compra, con una hipoteca a 25 años y a un euríbor + 0,75, implica pagar una letra de 620 euros al mes.

Según el informe de 'facilisimo.com', mientras que el precio medio de alquiler de los pisos siguió bajando en septiembre, concretamente un 1,48%, el de la vivienda de segunda mano repuntó un 0,21% durante el noveno mes del año y se anotó la primera subida del año.

El importe medio de arrendamiento acumula así un descenso interanual del 3,48% al cierre de los nueve primeros meses del ejercicio, según el análisis realizado por la firma sobre los inmuebles registrados en su portal.

No obstante, el mercado de alquiler sigue siendo muy heterogéneo, dado que oscila entre el descenso del 11% que el precio medio se anotó en septiembre en el País Vasco y el incremento del 8,33% registrado en Castilla-La Mancha. La renta de los pisos subió en septiembre en otras cuatro comunidades: La Rioja (+1,13%), Murcia (0,78%), Cataluña (+0,54%) y Aragón (+0,14%). Del lado de las caídas, después de la del País Vasco se situaron las de Castilla y León (-5,07%), Galicia (-4,52%) y Asturias (-3,65%).

De esta forma, Extremadura sigue siendo la región más económica para alquilar un piso, con un precio de 4,53 euros por metro cuadrado y mes, la mitad que lo que es precio pagar por la renta de una vivienda en el País Vasco (9,77 euros).

http://www.cincodias.com/articulo/vivienda/alquilar-piso-sale-22-barato-comprarlo/20111021cdscdsviv_3/

El desahucio de viviendas por impago del inquilino ha entrado en vigor este lunes

• La medida, que aparece recogida en la Ley de Medidas de Agilización Procesal, permite al propietario acogerse al sistema del proceso monitorio -rápido y sencillo- para la reclamación de las rentas y el desahucio

El desahucio de viviendas por impago del inquilino ha entrado en vigor este lunes con la Ley de Medidas de Agilización Procesal, que permite al propietario acogerse al sistema del proceso monitorio -rápido y sencillo- para la reclamación de las rentas y desahucio.

Esta norma, incluida en el plan de modernización de la Justicia del ministro Francisco Caamaño, acomete reformas destinadas a simplificar los procesos y acortar los tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios.

Entre otras, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) al permitir que, una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé diez días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago.

Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el secretario judicial procederá directamente a dar fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario.

Hasta ahora, tras la demanda por impago el Juzgado señalaba la fecha del juicio, en la que se reconocía al propietario el derecho a recuperar su vivienda, así como la fecha del lanzamiento, lo que alargaba los plazos meses. Con la reforma actual, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días.

No obstante, el abogado del despacho Lusilla y Asociados, Sergio Lusilla, aseguró que "la reforma será insuficiente" si no va acompañada de la implementación de personal en los juzgados. Según explicó, hasta ahora, el arrendador debe esperar meses para el desalojo, llevado a cabo por una comisión judicial que fija las fechas por riguroso orden de asuntos.

Hacen falta más medios humanos que practiquen los lanzamientos en un "tiempo breve" para que el arrendador no tenga que esperar meses a que el personal del juzgado se desplace a su vivienda, acompañada de la fuerza pública, para devolvérsela, apuntó.

Esta modificación de la LEC viene a completar la llamada Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y Eficiencia Energética de los Edificios, denominada "Ley del desahucio exprés" que fue aprobada en 2009.

Esta norma redujo de dos meses a uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en el que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda.

http://www.diariodenavarra.es/noticias/mas_actualidad/sociedad/el_desahucio_viviendas_por_impago_entrado_vigor_este_lunes_48686_1035.html

Los gastos relacionados con la vivienda suponen el 30% del presupuesto familiar

El gasto medio en consumo por hogar se redujo un 2,1% en 2010, hasta los 29.782 euros, mientras que el relacionado con la vivienda ha ido aumentando progresivamente hasta subir más de 5 puntos desde 2006.

Los hogares españoles destinaron 8.935 euros del total de su presupuesto a gastos relacionados con la vivienda, acaparando la vivienda el 30% de los presupuestos de las familias, según la Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) publicada este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este porcentaje, que ha ido creciendo progresivamente, ha experimentado una subida de más de cinco puntos desde 2006.

Los gastos de vivienda engloban alquileres reales, gastos corrientes de agua, electricidad, gas, comunidad, reparaciones, calefacción, así como un alquiler estimado en los casos de vivienda en propiedad o cedida.

En términos generales, el gasto medio en consumo de cada hogar español alcanzó los 29.782 euros en 2010, lo que significa un descenso del 2,1% respecto a 2009, mientras que el gasto medio por persona ascendió a 11.161 euros anuales, un 1,8% menos, según la encuesta del INE. En total, el gasto en consumo de los hogares cayó un 1,5% el año pasado.

Eliminando los efectos de la inflación, la variación interanual del gasto medio en consumo por hogar fue un 3,6% inferior a la de 2009, mientras que el gasto total en consumo bajó un 3,1%.

El gasto de los hogares en enseñanza fue el que más se incrementó en 2010, con un crecimiento del 9,6% respecto a 2009, seguido del gasto en transporte (+1,6%), bebidas alcohólicas y tabaco (+1,3%) y vivienda, donde las familias gastaron un 0,4% más el año pasado.

En el resto de cosas, los hogares redujeron sus gastos respecto a 2009. Así, las familias españolas gastaron en 2010 un 4,7% menos en hoteles, cafés y restaurantes que el año anterior y disminuyeron su gasto en mobiliario un 4,6%.

En otros bienes y servicios se gastaron un 4,5% menos; en prendas de vestir y calzado un 4,2% menos, y en ocio y espectáculos, un 3,7% menos. También redujeron sus gastos en salud (-2,4%), comunicaciones (-2,3%) y alimentos y bebidas no alcohólicas (-1,7%).

Según el INE, cada hogar destinó el año pasado un 14,4% de su presupuesto (4.279 euros) a alimentos y bebidas no alcohólicas, y un 12,4% a transportes (3.680 euros). El transporte es, junto a la ropa y el mobiliario, los grupos que más han reducido su peso en el presupuesto medio de los hogares desde 2006.

Los que menos gastan: pensionistas y parados

Los valores más elevados del gasto medio por persona se registraron en País Vasco (13.634 euros), que supera en un 22,2% la media nacional; Navarra (13.263 euros) y Madrid (13.148 euros).

Les siguieron Catalunya (12.165 euros), Cantabria (11.633 euros), Balears (11.431 euros), La Rioja (11.208 euros), Aragón (10.966 euros), Galicia (10.654 euros), Castilla y León (10.533 euros), Comunitat Valenciana (10.432 euros) y Andalucía (10.051 euros).

Completan la lista, con gastos medios por debajo de los 10.000 euros por persona, Castilla-La Mancha (9.862 euros), Murcia (9.324 euros), Extremadura (9.172 euros), Canarias (8.977 euros) y Ceuta y Melilla (8.746 euros).

El mayor gasto por hogar lo registraron los hogares cuya fuente de ingresos es el trabajo por cuenta propia, con 36.571 euros en 2010. No obstante, estos hogares son los que más han recortado sus gastos desde 2006, año en el que superaban los 39.000 euros de gasto medio en consumo.

Por el contrario, los hogares con rentas de la propiedad y de capital como principal fuente de ingresos son los que más han elevado su gasto desde 2006, desde 27.587 euros a 32.209 euros.

Los hogares con menores gastos fueron los que tienen como principal fuente de ingresos los subsidios y prestaciones sociales (21.001 euros) y las pensiones (23.929 euros). Sin embargo, el INE apunta que mientras los primeros muestran una tendencia decreciente desde 2006, los segundos presentan una evolución alcista de su gasto en consumo.

El 14% de los hogares, con servicio doméstico

La encuesta incorpora información sobre el servicio doméstico referida al año anterior. Así, según el INE, el 14,4% de los hogares disponían en 2009 de servicio doméstico (chóferes, doncellas, jardineros, niñeras o asistentas del hogar, entre otros), porcentaje que se eleva al 18,7% en los municipios de más de 100.000 habitantes y que baja al 9,6% en el de los hogares residentes en municipios de menos de 10.000 habitantes.

Los hogares con mayor disponibilidad de servicio doméstico eran los formados por una persona o pareja de más de 65 o más años (24,4%), seguidos de parejas o un solo progenitor con hijos menores de 16 años (14,9%).

Entre los hogares que disponían de servicio doméstico en 2009, el 58,1% tenía personal de nacional española y el 37,6% de nacionalidad extranjera. En resto de los casos, o bien se desconocía la nacionalidad o ésta era a su vez española y extranjera.

http://www.yaencontre.com/noticias/noticias/vivienda/los-gastos-relacionados-con-la-vivienda-suponen-el-30-del-presupuesto-familiar

El alquiler de vivienda se contagia del alza en la morosidad hipotecaria

Los impagos se disparan un 15,4% y la deuda media pendiente se eleva a 8.313 euros

La crisis disparó un 15,4% la morosidad de los alquileres en los últimos 12 meses y además se está contagiando del alza de los impagos hipotecarios. Según los últimos datos facilitados por el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), la deuda media suma 8.312,88 euros.

El Fichero de Inquilinos Morosos es hoy por hoy el único registro que existe a nivel nacional de las personas físicas y jurídicas que tienen deudas pendientes de pago en materia de arrendamientos urbanos, lo que incluye también a los locales, aunque mayoritariamente se trate de alquileres de viviendas. Pues bien, según las últimas cifras de las que dispone, del periodo comprendido entre el 30 de septiembre de 2010 y el 1 de octubre pasado, el número de impagados aumentó un 15,4% anual y la deuda media por proceso alcanzó los 8.312,88 euros, un 7% más que en 2010.

Gracias a la información que facilitan los arrendadores y los profesionales en la gestión de alquileres, el fichero dispone de datos para todo el territorio nacional, aunque sus responsables admiten lo costoso que resulta una exhaustiva explotación estadística de los mismos. Así, se puede conocer que por comunidades autónomas, los mayores incrementos en el número de morosos corresponde a Andalucía, con el 24,69%; la Comunidad Valenciana, con el 20,12%; Madrid, 17,79%; Murcia, 16,47%, y Cataluña, con un 15,93%. Por contra, las regiones que contabilizaron un menor avance de la morosidad fueron Cantabria, con el 1,32%; La Rioja, con un 1,82%; Canarias, 1,85%, y Navarra, con un 2,33%.

Dación en pago

En cuanto a la deuda media que los inquilinos dejan de pagar, esta oscila de manera significativa según los territorios, como consecuencia de lo dispares que pueden llegar a ser los precios de los alquileres en una región y otra.

Así, mientras la media nacional se situó en esos 8.312,88 euros, Madrid lideró el ranking con 16.037,09 euros, seguida de Murcia, con 12.196,44 euros y Baleares, con 9.664,53 euros.

Durante la presentación de estos números, el director general del FIM, Fernando Sánchez Frutos, aseguró que la morosidad del alquiler no ha dejado de crecer desde 2007, fecha en la que comenzó a elaborar este estudio (en 2009 lo hizo un 13,7% y en 2010 un 16,8%). Lo peor es que advirtió que todo parece indicar que seguirá haciéndolo ante el agravamiento de la crisis económica y también "por la falta de una legislación clara que haga más difícil la posibilidad de dejar de pagar la renta y que no pase nada en mucho tiempo". Sánchez reveló que, de facto, se está produciendo un trasvase de la morosidad hipotecaria al alquiler, ya que aquellos que tienen problemas para pagar su hipoteca, en muchos casos acaban viviendo de alquiler y si su situación no mejora, terminan siendo inquilinos morosos. En este sentido, el director general del FIM recordó que en el ámbito del arrendamiento sí existe la dación en pago, ya que las deudas se saldan con la devolución de las rentas impagadas y el desahucio de la casa.

Precisamente lo que tardan los propietarios en recuperar su vivienda es lo que más les preocupa a la hora de alquilar y, en opinión de Fernando Sánchez Frutos y el socio fundador del despacho de abogados colaborador del FIM Lusilla & Asociados, Sergio Lusilla, aunque las últimas reformas legales son buenas, necesitarán de más medios para llevarlas a la práctica. En 2010 se produjeron 29.579 sentencias sobre litigios en arrendamientos, 28.190 por impago de las rentas, según el INE. Pese a que tienen desbordados a los escasos funcionarios destinados a estos procesos, este volumen de litigiosidad no deja de ser bajo, apenas del 1,5% del parque de pisos en alquiler.

Mejor prevenir que esperar al desalojo

Los expertos recomiendan, como en tantos otros ámbitos de la vida, prevenir antes que curar. Es decir, que antes de proceder a alquilar su vivienda a alguien "que le parezca simpático y responsable", debería poder realizar un estudio de su solvencia a precios razonables. Así, para consultar en el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) si la persona a quien está pensando arrendar su casa se ha visto envuelta o no en los últimos seis años en un proceso judicial por impago de rentas basta con entrar en su página web www.fimiberica.com y pagar unos 10 euros de media por consulta. La inscripción en el FIM de un inquilino con el que se ha tenido problemas, por contra, es gratuita, aunque eso sí, deberá ser debidamente acreditada la deuda que tiene con el arrendador. Desde el FIM y el despacho Lusilla & Asociados esperan que la reciente reforma legal que agiliza los plazos procesales reduzca a la mitad los 10-12 meses mínimo que se tarda en desalojar a un moroso.

El paro se consolida como principal problema

El Barómetro de opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de octubre acentúa el pesimismo económico de los españoles. El paro (para el 81% de los encuestados) y las dificultades económicas (el 51,3%) son para cada vez más ciudadanos los mayores problemas del país, mientras al mismo tiempo se asienta la preocupación por la sanidad y la educación. Por contra, el terrorismo baja escalones en la clasificación, informa Europa Press.

La encuesta dada a conocer ayer se basa en 2.472 entrevistas personales realizadas en 238 municipios entre los días 1 y 9 de octubre, nada más arrancar la precampaña de las elecciones generales y antes del anuncio de ETA de abandonar la actividad armada.

Al ser preguntados por la situación económica del país, el 86% no duda en calificarla de "mala" o "muy mala", un porcentaje que hasta ahora era del 81%. Solo un 1,4% la considera "buena" y nadie la ve "muy buena". Se trata del peor diagnóstico de la etapa de José Luis Rodríguez Zapatero como presidente del Gobierno.

Por si este pesimismo fuera poco, un 61,3% de los encuestados la considera peor que hace un año y un tercio considera que dentro de un año será aún peor. Eso sí, al preguntar al encuestado por su situación personal, el diagnóstico varía. Casi la cuarta parte asegura disfrutar de un estatus "bueno" o "muy bueno", porcentaje similar a quienes aseguran pasar por un momento "malo" o "muy malo".

La cifra

15 funcionarios había en 2005 en la Comunidad de Madrid para gestionar desahucios por impago de alquileres. Ahora, con el doble de casos, hay 20.

Recortes

Llama la atención la presencia entre los problemas que más preocupan de dos asuntos que hace un año apenas se mencionaban: la sanidad, que con un 7,8% ocupa el quinto puesto, y la educación, en séptimo lugar. El cambio es consecuencia del anuncio de recortes.

http://www.cincodias.com/articulo/economia/alquiler-vivienda-contagia-alza-morosidad-hipotecaria/20111027cdscdieco_1/

El mantenimiento de una vivienda puede ahorrar hasta el 40% del gasto en 10 años

Detalle del interior de un portal de un edificio de Valladolid

• Las reparaciones más habituales son roturas, oxidación o humedades
• 'El 80% de las lesiones en edificios está provocada por el agua'
• Los expertos echan en falta ordenanzas municipales que regulen el proceso

El mantenimiento de una vivienda puede llegar a ahorrar hasta el 40% del gasto a los 10 años. Esta actuación continuada es mejor económicamente que si sólo se actúa de manera correctiva cuando aparece la incidencia, especialmente en los edificios de más de 50 años.

Así lo han asegurado los arquitectos Jacobo Rangel y Javier Montoya de la empresa Cité, que se encarga de la inspección técnica de edificios y desarrolla el mantenimiento siguiendo una planificación en un periodo de cinco años.

Las reparaciones más habituales en los edificios de más de 50 años se centran en roturas de grupos de presión para agua potable, oxidación de barandillas y cantos de forjado debido a la humedad, humedades en plantas bajas que derivan en problemas en pilares y canalones de recogida de aguas en terrazas comunitarias.

'El 80% de las lesiones en los edificios está provocada por el agua'

"El 80% de las lesiones en edificios está provocada por el agua", ha afirmado Jacobo Rangel, que alerta de que en España no existe la cultura del mantenimiento de viviendas.

Según ha explicado, el propietario de un vehículo cambia los neumáticos y revisa el aceite periódicamente y esta necesidad se debe trasladar a los edificios porque "sale más barato mantener que reparar".

En Valencia, el 42% de los edificios tienen más de 50 años, un porcentaje similar al del resto de la Comunidad Valenciana, donde alrededor del 40% de los inmuebles fue construido hace medio siglo.

Los arquitectos de Cité echan en falta ordenanzas municipales que regulen el proceso de mantenimiento. Además, advierten de que a principios de 2012 entrará en vigor un real decreto por el que los municipios de más de 25.000 habitantes deberán redactar una ordenanza específica.

También reconocen que muchas comunidades de propietarios se deciden a hacer la inspección técnica del edificio un año o dos antes de que cumpla los 50 años.

Revisan el estado de la fachada, los elementos comunes, el cuadro eléctrico, el agua y se inspecciona cada casa

Una vez realizada la inspección técnica del edificio, en la que se revisan hasta cuarenta puntos vitales de la vivienda y las zonas comunes, la empresa valenciana Cité elabora una planificación de mantenimiento a cinco años, prorrogables hasta 15, en la que se emite un informe semestral.

Los propietarios cuentan con un plan de cuotas prorrateadas a cinco años que les permite conocer los gastos con antelación.

"Se crea un vínculo de confianza con los propietarios, que se sienten atendidos por un técnico", en opinión de Rangel, que considera que este servicio les convierte en "médicos de cabecera" del edificio.

Su método de trabajo consiste en revisar el estado de los revestimientos, placados y barandillas en la fachada, los elementos comunes como la cubierta, la escalera, el patio de luces, el cuadro eléctrico, la bomba de presión de agua y el sótano y se inspecciona cada vivienda.

En la vivienda se determina si la estructura está dañada, si existen roturas en los cerramientos y si hay humedades, se revisa la carpintería, el anclaje de las barandillas de los balcones y los elementos singulares como las buhardillas.

Rangel alerta de que en ocasiones las compañías de seguros dejan de prestar cobertura por una falta de mantenimiento, con lo que el propietario se encuentra con dos problemas.

El coste de una inspección técnica es de unos 54 euros por vivienda cada cinco años, mientras que el servicio de mantenimiento se mueve entre los 5 y los 12 euros de media por vivienda y mes, un precio que no incluye los costes de las posibles reparaciones.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/27/suvivienda/1319726725.html

El gasto medio en consumo por hogar se redujo un 2,1% en 2010, hasta los 29.782 euros

El gasto medio en consumo de cada hogar español alcanzó los 29.782 euros en 2010, lo que significa un descenso del 2,1% respecto a 2009, mientras que el gasto medio por persona ascendió a 11.161 euros anuales, un 1,8% menos, según la Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) publicada este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En total, el gasto en consumo de los hogares cayó un 1,5% el año pasado.

Eliminando los efectos de la inflación, la variación interanual del gasto medio en consumo por hogar fue un 3,6% inferior a la de 2009, mientras que el gasto total en consumo bajó un 3,1%.

Según el INE, los hogares españoles destinaron 8.935 euros del total de su presupuesto a gastos relacionados con la vivienda, acaparando la vivienda el 30% de los presupuestos de las familias. Este porcentaje, que ha ido creciendo progresivamente, ha experimentado una subida de más de cinco puntos desde 2006.

Los gastos de vivienda engloban alquileres reales, gastos corrientes de agua, electricidad, gas, comunidad, reparaciones, calefacción, así como un alquiler estimado en los casos de vivienda en propiedad o cedida.

El gasto de los hogares en enseñanza fue el que más se incrementó en 2010, con un crecimiento del 9,6% respecto a 2009, seguido del gasto en transporte (+1,6%), bebidas alcohólicas y tabaco (+1,3%) y vivienda, donde las familias gastaron un 0,4% más el año pasado.

http://www.europapress.es/economia/macroeconomia-00338/noticia-economia-macro-gasto-medio-consumo-hogar-redujo-21-2010-29782-euros-20111027111642.html

La entrega de arras en la compra de inmuebles

A pesar de tratarse de una operación relativamente frecuente conviene tener claras las ideas y no confundir la entrega de arras con el precontrato o promesa de compraventa.

Las arras que no aparecen definidas en el Código Civil, implican para quienes las pactan en una compraventa la recíproca facultad de rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por el contrario si ha mediado promesa de compraventa habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Es importante saber que la jurisprudencia tiende a interpretar restrictivamente la existencia de arras, en tal sentido el TS en una reciente sentencia (29/06/2011) ha considerado que a pesar de que en el documento firmado entre las partes se califica la entrega de dinero realizada como arras, en realidad se trata de una promesa de venta, puesto que:

A.- El documento contiene los requisitos fundamentales de un contrato de compraventa en su fase anterior como es la promesa de comprar y vender. Así resulta de una claridad total que se fijo el objeto de la compra y venta: “Vivienda sita en ****, de 380 m2 de parcela y 330 m2 construidos”. Se fijo el precio 396.000 euros. Y se estipuló que los 5.000 euros que se entregaron fueron parte del precio.

B.- La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es función propia del tribunal.

Ello implica que el vendedor no puede, como deseaba, desistir de la venta devolviendo las supuestas arras duplicadas y debe otorgar escritura de venta a requerimiento del comprador.

En definitiva parece oportuno subrayar que el documento de arras debe ser siempre redactado por un Letrado pare evitar sorpresas como la descrita anteriormente, ya que por una parte no es conveniente que tan simplista que carezca de eficacia y por otra si es muy descriptivo se interpretará como una promesa de venta irrevocable.

http://blog.ventadepisos.com/2011/compradores/arras-venta-pisos/

El Desahucio Express en el 2011

¿Qué es realmente lo que cambiará con la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal?, ¿realmente agilizará el proceso de desahucio? ¿a quién beneficia realmente esta reforma?

¿Qué es lo que cambia con esta nueva ley?:

En el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague ó formule oposición tras el requerimiento, se pasará directamente al lanzamiento en la fecha fijada para el mismo, sin necesidad de acudir a juicio verbal (vista oral).

¿Cömo procederá el Secretario judicial una vez reciba la demanda?:

El Secretario Judicial requerirá al demandado, para que en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor ó formule oposición con las razones por las que a su entender, no debe en todo ó en parte la cantidad reclamada.

En este requerimiento, además, figurará día y hora para celebrar la eventual vista oral (juicio verbal) y día y hora para el lanzamiento.

El requerimiento, además expresará que, para el caso de solicitar abogado de oficio, el demandado deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

Pueden ocurrir 3 cosas:

1. Que el demandado no atendiere en el plazo de 10 días al requerimiento de pago del Secretario judicial ó no compareciere para oponerse ó allanarse, en este caso, aquél dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

2. Que el demandado desaloje el inmueble, sin formular oposición ni pagar la cantidad demandada, en este caso el Secretario judicial dictará Decreto dando por terminado el procedimiento de desahucio, y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

3. Que el demandado comparezca formulando oposición, alegando las razones por las que a su entender no debe, en todo ó en parte, la cantidad reclamada ó las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. En este caso, se celebrará la vista, siguiendo el trámite del juicio verbal.

¿Reducirá esta nueva reforma el tiempo efectivo que se viene tardando hasta ahora en desalojar al arrendatario?

Hasta ahora, en la Comunidad de Madrid, el procedimiento de desahucio, desde que se interpone la demanda hasta la fecha del lanzamiento, se está tardando entre cinco y seis meses.

Con la nueva reforma, lo más probable es que en la mayoría de los casos no haya juicio oral (vista oral), pero ¿reduce esto realmente el tiempo de espera ó simplemente evita vistas innecesarias?

En el requerimiento del Secretario judicial tiene que venir fecha para la eventual vista oral. Esto significa, que la fecha para la vista oral depende de cómo la gestione el Secretario judicial, pues si no la pone de inmediato y la sigue poniendo como hasta ahora, esto es, a los dos meses de interponer la demanda, ¿de qué sirve tanta reforma?

Por otro lado, en el requerimiento del Secretario judicial tiene que fijarse la fecha del lanzamiento, que según la ley, ha de verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista. Pero esto, al menos hasta ahora y debido a la saturación que el Servicio Común está teniendo, no se está cumpliendo y la fecha para el lanzamiento se está poniendo para mucho más tarde del mes.

Por lo tanto, ¿es esta nueva reforma realmente eficaz para acortar el plazo de espera hasta que se hace efectivo el lanzamiento y por lo tanto beneficia al arrendador, ó por el contrario beneficia simplemente al Juzgado y a los Letrados, al verse reducido el número de vistas?. Ya se verá. Yo por mi parte estoy deseando poner el primer desahucio el 2 de noviembre para dar respuesta a esta pregunta.

http://blog.enalquiler.com/2011/desahucio-express/el-desahucio-express-en-el-2011/

El CERMI elabora una guía informativa sobre obras y actuaciones de accesibilidad en comunidades de propietarios

La asesoría Jurídica del Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI) ha elaborado una guía informativa sobre las obras y actuaciones de accesibilidad en comunidades de propietarios, con el objetivo de indicar, desde el punto de vista normativo, los derechos de las personas con discapacidad para garantizar la accesibilidad en sus viviendas. El documento se encuentra disponible en la página web de la organización (www.cermi.es).

Entre otros temas, la guía explica que las personas beneficiarias del derecho que regula la accesibilidad son las personas propietarias de la vivienda si viven en ella, trabajan, prestan servicios altruistas o voluntarios, personas con discapacidad o personas mayores de 70 años. También, afecta a las comunidades y mancomunidades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, a la mayor parte de los inmuebles dedicados a vivienda habitual.

En cuanto a las obras e instalaciones de accesibilidad sin necesidad de acuerdo, el documento de CERMI señala que la accesibilidad "es una obligación de las comunidades de propietarios por medio de las obras o reformas que resulten necesarias". En este sentido, indica que las obras necesarias para el uso de los elementos comunes o las instalaciones o dispositivos que favorezcan la comunicación exterior, cuyo importe no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, se realizarán cuando una persona propietaria lo solicite. Los gastos de esas obras los cubrirán todos los vecinos del inmueble, salvo las unidades familiares que tengan ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En este caso, resulta aplicable, excepto cuando la unidad familiar pudiera tener acceso a subvenciones y ayudas que impidan el coste anual repercutido de las obras o instalaciones supere el 33% de sus ingresos anuales.

Sobre las obras e instalaciones de accesibilidad que necesitan el acuerdo de la comunidad de propietarios, la guía expone que cuando las obras de accesibilidad al inmueble excedan el importe de doce mensualidades de gastos ordinarios y el acuerdo para su realización se haya adoptado válidamente, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos que origine la obra o instalación.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2011/10/26/204471.php

En la 'dación en pago' el alquiler de renta antigua da prioridad de compra

En el caso de la dación en pago de parte de un edificio con el objeto de saldar deudas, sólo los inquilinos con contrato de alquiler de renta antigua, los que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos tendrán derecho de tanteo, mientras que los alquileres posteriores no lo tienen.

Así, lo reconoce la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), de 30 de junio de 2011, en la que también se admite que cuando lo que se da no es un edificio en su totalidad, sino todas las fincas cuya propiedad tiene en aquél el transmitente, debe tenerse en cuenta que en la Ley de 1964 no existía una previsión similar a la que contiene el artículo 25.7 de la Ley de 1994 que excluye el derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.

El Tribunal Supremo en sentencias de 21 de octubre de 2005 y 19 de octubre de 2006 dictaminó que aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos.

Por ello, indica la DGRN que existe una diferencia radical entre la regulación del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que rige para los arrendamientos concertados mientras estaba vigente dicho texto legal y aquellos otros que se rigen por la vigente Ley de 1994, cuyo artículo 25.1 establece el derecho de adquisición preferente sólo para el caso de que la vivienda sea arrendada, por lo que, al no extenderlo a otros supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar el derecho de tanteo a la dación en pago.

Modificaciones legales

La disposición transitoria segunda de la Ley de 1994 establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistían en la fecha de su entrada en vigor, continuarían rigiéndose por las normas sobre el contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma, en los que no se incluye la dación en pago. Por ello, determina la DGRN que estos inquilinos pueden ejercitar tal derecho.

La sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010 estableció que negar el derecho de retracto ejercitado al amparo de la Ley de 1964, por producirse una venta en bloque de varios pisos o locales de un edificio, supondría dejar en manos del propietario-arrendador y del nuevo adquirente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente reconocido.

Como consecuencia de estos razonamientos y dada la diferente de regulación entre los textos de 1964 y 1994, la DGRN resuelve la cuestión aplicando las disposiciones de la primera, que reconocen al inquilino los derechos de tanteo y de retracto, por lo que se acredita la obligación de notificar la cesión en pago, para que el inquilino los pueda ejercer en la dación en pago.

http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/3465129/10/11/En-la-dacion-en-pago-el-alquiler-de-renta-antigua-da-prioridad-de-compra.html

Elevan a 218.000 euros la condena al Consistorio de Lardero por el caso de los edificios Alfil y Argos

Por los daños morales, por el 1,5% del valor de cada vivienda, por los gastos procesales. Por todos estos conceptos ha sido condenado a pagar el Ayuntamiento de Lardero a cada uno de los propietarios de las urbanizaciones Las Rozas y Las Adelfas, en compensación por la servidumbre de vistas que tienen que soportar los 27 vecinos que conviven a diario con los edificios Alfil y Argos, de planta baja más dos alturas, a escasos metros de sus ventanas. En total, el Consistorio deberá desembolsar más de 218.000 euros, unos 8.000 euros por propietario.

De acuerdo con el fallo judicial de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, emitido en respuesta a los recursos presentados por los perjudicados y por el Ayuntamiento larderano, cada uno de los 19 vecinos de Las Adelfas percibirá 2.000 euros por los daños morales y 3.851,31 euros por el 1,5% del valor de cada unifamiliar. Y en conjunto la comunidad de vecinos recibirá 33.790,58 euros por los gastos procesales.

A los vecinos de Las Rozas (8), la Sala les reconoce la misma cantidad por daños morales, 3.486,87 euros por el 1,5% del valor de sus viviendas y 29.264,03 euros por los gastos ocasionados en el litigio que arrastran desde el 2004, cuando demandaron al Consistorio por la cercanía y la altura excesiva de los inmuebles.

Inicialmente a los vecinos, ante la imposibilidad de demoler el exceso construido en los edificios Alfil y Argos, el Juzgado de lo Contencioso Administrativo les reconoció su derecho a percibir una indemnización pero sólo por los gastos procesales. Una decisión que tanto la Administración local como los vecinos recurrieron ante la Sala de lo Contencioso, que tampoco reconoce las indemnizaciones millonarias que pedían los vecinos: el 25% del valor de cada propiedad afectada por la actuación ilegal y un 15% de la tasación de los unifamiliares por la supuesta pérdida de valor de los mismos. No obstante, sí que les reconoce, además de un pequeño porcentaje del valor de sus propiedades, las «molestias, ansiedad e incomodidades» que se producen al tener que acudir a la vía juridisccional «que se ha prolongado de manera importante en el tiempo», en defensa no sólo de sus intereses sino también de la legalidad urbanística «para obtener una respuesta favorable que hubiera sido innecesaria si en vía administrativa se hubieran adoptado las medidas necesarias para adecuar la norma de planeamiento a la realidad existente», detalla la sentencia.

LAS CLAVES

2002. El Ayuntamiento de Lardero aumenta la edificabilidad de dos parcelas, donde se construyen los edificios Alfil y Argos.

2004. Vecinos de Las Rozas y Adelfas demandan al Consistorio.

2006. El TSJR ordena la demolición de Alfil y Argos.

2007. El Consistorio pide que no se ejecute la demolición.

2011. Condenan al Consistorio al pago de 63.000 euros primero y a más de 218.000 euros ahora.

http://www.larioja.com/v/20111026/rioja-region/elevan-euros-condena-consistorio-20111026.html

Dos sentencias condenan a pagar 11.337 euros a cada vecino afectado por el 'caso Alfil'

Dos sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJR han condenado a pagar al Ayuntamiento de Lardero 5.851 y 5.486 euros, respectivamente, a cada propietario de los chalés de la urbanización "Las Adelfas", frente a la que se construyó sin licencia un edificio de tres alturas.

En total, el Ayuntamiento de Lardero deberá pagar ahora casi 220.000 euros, en lugar de los 61.0000 a que le condenó la primera sentencia.

Los fallos del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja (TSJR) han estimado parte del recurso interpuesto por la comunidad de propietarios y varios de los vecinos de "Las Adelfas" y han revocado el recurso del Ayuntamiento contra un auto dictado por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo 1 de Logroño en mayo de 2011.

En este auto se fijaron los daños y perjuicios por la inejecución de una sentencia de 2006, que estableció el pago de 33.790 euros por los gastos procesales ocasionados a la comunidad de propietarios de "Las Adelfas".

Otro fallo del mismo Juzgado también fijó el pago de otros 29.264 euros para ocho vecinos, por los mismos gastos.

El edificio "Alfil", ubicado en la avenida San Pedro de Lardero, se construyó en una parcela que estaba destinada a 20 viviendas unifamiliares como los chalés de "Las Adelfas", pero finalmente se levantó un bloque de planta baja más tres alturas con 43 viviendas.

El Ayuntamiento de Lardero autorizó en una resolución este cambio en la edificación, por lo que los vecinos de "Las Adelfas" llevaron el asunto a los tribunales.

Una sentencia del TSJR de 2006 anuló la licencia de edificación y acordó la demolición de lo construido que excediera lo legalmente permitido por las normas subsidiarias.

Sin embargo, estableció que si el derribo fuese "técnicamente imposible" sin que se vieran afectados el resto de elementos permitidos, se debería indemnizar a los vecinos afectados.

Una de las nuevas sentencias ha fijado una indemnización del 1,5 por ciento del valor de cada vivienda, que se ha valorado en 256.744 euros, lo que supone una cuantía de 3.851 euros por vecino.

A esta cantidad, el fallo suma otros 2.000 euros por los daños morales, para "compensar las molestias, ansiedad e incomodidades de tener que acudir a la vía jurisdiccional".

En la otra sentencia se ha admitido un valor de tasación de 232.458 euros por chalé, por lo que la indemnización asciende a 3.486 euros, más otros 2.000 por los daños morales y perjuicios.

http://www.larioja.com/20111025/local/region/urbanismo-sentencias-condenan-pagar-201110251758.html

¿Puede pactarse hoy un arrendamiento con prórroga forzosa ilimitada para el arrendador?

En un contrato de arrendamiento su duración se pacta en los siguientes términos: El presente arrendamiento se establece por el plazo de cinco años, a partir de la fecha de este contrato, o sea hasta el 28 de febrero de 2001, y se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994. No obstante si alguna de las partes desea prorrogar el mismo deberá comunicarlo con una antelación de un mes, y en el supuesto caso de que el arrendatario decidiera dejar el local deberá comunicarlo con una antelación de tres meses sin que tenga que abonar el importe del resto que le quede de contrato.

La parte arrendataria considera que esta redacción le otorga derecho a prorrogar el arrendamiento a su voluntad, oponiéndose por tanto a la terminación del mismo al vencimiento pactado como pretende el arrendador.

El Tribunal Supremo (s. 6/09/2011) da la razón al arrendador considerando que:

Aun cuando la duración pactada podría ser indefinida, en el contrato de arrendamiento se impone la fijación de un tiempo determinado y el art 1256 del CC, impide que la validez y el cumplimiento de los contratos puedan quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

Debe afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

http://blog.enalquiler.com/2011/el-alquiler-en-los-tribunales/prorroga-contratos-alquiler/

Continúa la caída libre en la construcción de pisos

Entre abril y junio de 2011 se iniciaron 13.679 viviendas libres, lo que supone un descenso del 11,7% con respecto al primer trimestre de 2011 y del 24% respecto al mismo periodo de 2010. En cuanto a las viviendas terminadas durante el segundo trimestre se finalizaron 31.077 viviendas libres, lo que supone un aumento del 1,6% en tasa intertrimestral y un descenso del 53,1% de la tasa interanual. Todo según informa el Ministerio de Fomento.

En los últimos 12 meses (de julio de 2010 a junio de 2011) se iniciaron 56.415 viviendas libres, un 22,3% menos que en el mismo periodo anterior y se terminaron 150.175, un 47,7% menos.

El número de viviendas libres iniciadas en el segundo trimestre de 2011 fue mayor de 50 por cada 100.000 habitantes en Melilla, Navarra, País Vasco, Castilla-La Mancha y Castilla y León. El mayor porcentaje de viviendas libres terminadas, más de 150 por cada 100.000 habitantes, se registró en La Rioja, Melilla y Cantabria

Andalucía, Madrid, País Vasco, Cataluña y Castilla y León concentraron el 58,78% de las viviendas libres iniciadas entre abril y
junio. El 54,17% de las viviendas terminadas se localizó en Andalucía, Cataluña, Castilla y León, Comunidad Valenciana y Galicia.



Viviendas protegidas

En el segundo trimestre de 2011 se calificaron provisionalmente (planes estatales y autonómicos) 13.078 viviendas protegidas, un 77,6% más que en el primer trimestre de 2011 y un 13,2% menos que en el mismo periodo del año anterior.

Entre abril y junio de 2011 se calificaron definitivamente (planes estatales y autonómicos) 13.933 viviendas protegidas, lo que supone un descenso del 27,4% y un aumento del 33,6% en las tasas interanual e intertrimestral respectivamente.

En los últimos 12 meses (de julio 2010 a junio de 2011) se calificaron provisionalmente 51.940 viviendas protegidas, lo que supone un descenso del 27,3% respecto a los doce meses anteriores y se calificaron definitivamente (planes estatales y autonómicos) 52.679, un 18,7% menos.

El 81,7% de las calificaciones provisionales tramitadas en el segundo trimestre pertenecían al Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación. Este porcentaje en el caso de las calificaciones definitivas fue el 78,8%.

Las comunidades autónomas con un número de calificaciones provisionales mayor a 50 por cada 100.000 habitantes durante el segundo trimestre de 2011 fueron: Navarra, Cantabria, Madrid, País Vasco y Andalucía. En el caso de las calificaciones definitivas estas comunidades fueron Navarra, Cantabria, Madrid, País Vasco y Extremadura.

Andalucía y Madrid tramitaron el 52,97% de las calificaciones provisionales del segundo trimestre, mientras que el 51,43% de las calificaciones definitivas se dieron en Madrid, Andalucía y País Vasco.

http://blog.ventadepisos.com/2011/actualidad-inmobiliaria/mercado-vivienda-espana-abril-junio-2011/

Los propietarios de pisos en alquiler no dispondrán de seguro ,según el PSOE

El concejal socialista de Logroño José Luis Prado ha denunciado hoy que los propietarios de pisos que los incluyan en la bolsa municipal de alquiler ya no se beneficiarán de los seguros de cobro de las rentas y de daños en su vivienda.

En una rueda de prensa, Prado ha explicado que el pasado 26 de septiembre, el equipo de gobierno (PP) municipal decidió reducir en 60.000 euros la partida destinada a políticas activas de vivienda.

Con este recorte "se pone en serio peligro" el alquiler en la ciudad, ya que este dinero permitía sufragar las garantías de las que se beneficiaban los propietarios de viviendas, que, a cambio, accedían a reducir el precio de la renta.

Gracias a estas medidas, en los últimos años se ha logrado reducir el 34 por ciento el precio de los alquileres gestionados por la oficina municipal de vivienda, con un precio medio de 380 euros mensuales, ha dicho.

El año pasado, esta oficina gestionó el alquiler de 350 pisos en Logroño y logró, así, generar una riqueza económica para los dueños de pisos que los tenían vacíos y también una riqueza social para los inquilinos que se beneficiaron de precios más baratos.

Al día siguiente de que se eliminasen estas ayudas, se presentaron en el registro del Ayuntamiento más de 30 reclamaciones de nuevos propietarios de pisos que ofrecían sus viviendas en alquiler, según los datos de Prado.

Ha añadido que el PP eliminó la partida de 60.000 euros, pero no modificó las bases, lo que ha generado "inseguridad jurídica".

Los dueños que ya se beneficiaban de las garantías al tener el piso alquilado no las perderán, ha precisado este edil socialista.

En su opinión, "este es el primer paso del desmantelamiento de la oficina municipal de vivienda".

Prado también ha lamentado que, el mismo día que se acordó reducir esta partida, se aprobó duplicar los gastos para alumbrado navideño, con un incremento de 80.000 euros más.

A su juicio, "estas son las prioridades del Partido Popular: humo, fachada, luces y escaparate". EFE

http://www.abc.es/agencias/noticia.asp?noticia=974881

Sin casa pero con hipoteca: dación en pago como alternativa

Desde que empezó la crisis económica, más de 300.000 familias han sido desahuciadas por no pagar su hipoteca. A pesar de haber dado las llaves de su casa al banco, tienen que pagar la deuda que no se ha cubierto en el momento de la entrega. Para evitar situaciones críticas como la que se vive hoy en día, las asociaciones de afectados y una parte de la ciudadanía apoyan la dación en pago como solución a un conflicto que afecta a miles de españoles. Proponen que cuando pagar sea imposible, la entrega de la casa ponga fin a la deuda con la entidad financiera. La dación en pago de manera retroactiva se utilizaría solo en determinados casos y estaría dirigida a deudores de buena fe que tengan como residencia habitual la casa hipotecada.

Ventajas

• La deuda se extinguiría con la entrega de la vivienda. Esta es, sin duda, la principal ventaja que traería consigo la aplicación de esta fórmula. Hoy, las miles de familias que no pueden pagar la hipoteca deben dar al banco las llaves de la vivienda, buscar otro sitio en el que residir y devolver el dinero que deben a la entidad, con toda probabilidad a lo largo de décadas.

  La dación en pago permitiría que las personas que se han visto obligadas a abandonar su vivienda pudieran continuar su vida, empezar de cero con muchas dificultades, sin casa, sin ahorros, pero también sin arrastrar una deuda que les ahogue.

• Los ciudadanos podrían beneficiarse de una situación similar a la que disfrutan las empresas. Los promotores que no han podido pagar las deudas han entregado sus pisos al banco y, con ellos, las obligaciones que tenían con las entidades financieras han quedado extinguidas. Pueden iniciar otros negocios y continuar otras promociones sin el estigma de aparecer en listas de morosos que les impidan acceder a cualquier tipo de crédito.

• Disminuiría los elevadísimos gastos de demora. El impago de la hipoteca por parte de los clientes hace que, además del dinero que deben pagar al banco en concepto de capital, intereses y comisiones, tengan que abonar unos altísimos réditos por haberse retrasado. Son tan elevados, que con mucha frecuencia provocan que la deuda con la entidad llegue a ser el doble de lo que en inicio valía la casa.

  Con la entrega de la vivienda en el momento en que ya no fuera posible pagar, estos intereses se minimizarían. Los ciudadanos también se ahorrarían las costas judiciales del proceso, que agravan la situación económica por la que pasan.

• Terminaría con el actual sistema de subastas. Es un procedimiento legal, pero injusto para quienes no pueden pagar su vivienda. Si esta sale a subasta y nadie puja por ella, la entidad a la que el ciudadano debe el dinero se la puede adjudicar por el 60% de su valor, una cantidad un 10% superior que la aplicada hasta ahora y que se modificó este verano a través de un Real Decreto, aunque todavía es insuficiente.

  El sistema pone trabas a los ciudadanos para participar en este tipo de subastas -si bien se han suavizado con la misma ley-, así es que el acceso a una vivienda por el sistema de pujas es complicado para los interesados en comprarla, algo que repercute de manera negativa sobre los propietarios que no pueden pagarla.

  El banco se queda con la casa por algo más de la mitad de su valor y puede ponerla de nuevo en venta con la ganancia de una elevada cantidad de dinero, mientras el cliente aún le paga el 40% restante, más los intereses de demora.

• Dejaría de generar marginalidad y dramas sociales. La Ley Hipotecaria, la burbuja inmobiliaria que infló los precios y el sistema de subastas, unidos a la crisis económica y al paro, han generado una enorme bolsa de pobreza constituida por personas sin vivienda, sin trabajo, sin dinero y con una deuda que no se extinguirá hasta que fallezcan.

  Quienes trabajan tienen parte de su nómina embargada para pagar lo que deben a la entidad, pero la mayoría de quienes han dejado de abonar las mensualidades de la hipoteca lo han hecho porque ya no tenían un empleo y tampoco ahorros. Ahora se encuentran fuera de su casa, sin un sitio donde vivir con sus hijos y con unas malas expectativas laborales.

  En el mejor de los casos, quien trabaje podrá pagar la deuda poco a poco. Sin embargo, al figurar en listas de morosos, será muy difícil que pueda acceder de nuevo a una vivienda. Comprarla está descartado, pero tampoco le será fácil arrendarla por su historial crediticio.

  No solo le está vedado este tipo de financiación, sino también el pago a plazos de cualquier producto, la concesión de una tarjeta de crédito o el contrato de un servicio de telefonía que no sea prepago. La entrega de la vivienda evitaría espirales de pobreza.

• Reduciría la economía sumergida. Muchas de las personas que han perdido su casa optan por aceptar trabajos no declarados como única solución para que no les embarguen la nómina. Aunque la cuantía que no se puede retener ha ascendido a 961 euros como consecuencia de las medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, no es suficiente para seguir adelante. Con la dación en pago, una parte de la economía sumergida desaparecería.

Inconvenientes

Las entidades advierten de las negativas consecuencias que tendría el hecho de verse obligadas a aceptar la dación en pago.

El impacto negativo sobre las cuentas de los bancos complicaría aún más la recuperación económica

• Provocaría inseguridad jurídica. Su aplicación con carácter retroactivo supondría la intervención del estado en contratos ya firmados. Tanto los bancos como sus clientes firmaron de modo voluntario las condiciones de la hipoteca y ahora tienen que cumplirlas. La modificación de un contrato en vigor a posteriori sin que las dos partes estén de acuerdo no es posible, dicen, y generaría graves conflictos jurídicos.

• La mala imagen exterior. El negativo impacto que tendría en las cuentas de los bancos estaría mal visto en un sistema global que tiene a algunos países de la Unión Europea en el punto de mira, y la recuperación económica sería aún más complicada. Según la Confederación Española de Cajas de Ahorro, la dación en pago perjudicaría incluso a la prima de riesgo de España.

• Endurecimiento del acceso al crédito. Los bancos ya han avisado de que las condiciones de financiación al conceder una hipoteca empeorarían si se ven obligados a aceptar la dación en pago. Aseguran que el 97% de las personas que cumplen con sus obligaciones con la entidad se verían perjudicadas si se modifica la normativa, frente al 3% restante que no afronta los pagos y saldría beneficiado.

• El porcentaje de financiación sería menor y el plazo más reducido. La dación en pago haría que las expectativas de ganancia con las que cuentan los bancos se redujeran. En este momento, saben que si sus clientes no pagan pueden adjudicarse la vivienda hipotecada por el 60% de su valor y cobrar el resto del dinero junto con los elevados intereses de demora. Con la entrega del piso para poner fin a la deuda, sus ingresos en caso de impago se reducirían, lo que les haría ser más cautos con el dinero que prestan.

  Si ahora es posible financiar hasta el 80% del valor de la vivienda -algunas entidades llegan incluso al 100% cuando se trata de colocar sus propios pisos-, este porcentaje se vería reducido hasta el 60%, con lo que sería necesario tener 80.000 euros ahorrados para poder comprar una casa de 200.000. En paralelo, los plazos para amortizar el crédito también disminuirían, algo que aumentaría la cuota mensual y haría más difícil pagar la hipoteca.

• El diferencial que aplican sería más elevado. Las entidades avisan de que, junto con lo anterior, fijarían un mayor diferencial que el aplicado ahora, debido a que la devolución del crédito no está tan asegurada con la dación en pago como con la fórmula actual.

• Miles de familias no podrían acceder a una vivienda. La subida de los intereses, la reducción del porcentaje de financiación sobre el valor del piso y el pago en un tiempo más reducido tendría como consecuencia que muchas personas quedarían al margen del sistema hipotecario, que hoy en día es casi el único que da acceso a la compra de un piso .

• http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2011/10/12/203713.php

La morosidad en alquileres continúa al galope y se incrementa un 15,4% en un año

La mora también continúa creciendo en el segmento inmobiliario de los alquileres. Según el 'V Estudio FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) sobre morosidad de arrendamientos en España 2011' elaborado por la compañía 'Alquiler Seguro' entre otros, estos impagos se han incrementado un 15,42% durante último año (del 31 de septiembre de 2010 al 1 de octubre). La cuantía media de estas rentas endeudadas asciende a 8.312,88 euros. [2010: El número de inquilinos morosos aumenta un 16,8%]

Por comunidades autónomas, Andalucía es la región que ha registrado el mayor aumento de estos impagos con una escalada del 24,6%. En el lado opuesto se sitúa Cantabria, donde el número de inquilinos morosos sólo creció un 1,32%.

En cuanto a la renta media adeudada, ésta se eleva a 8.312,88 euros en el cómputo de España. Una cifra que se duplica en el caso de la Comunidad de Madrid, donde los caseros que no cobran sus rentas acumulan unos retrasos de 16.037,09 euros. Por contra, en Castilla y León a los arrendadores 'sólo' se les debe 2.515,07 euros de media.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/26/suvivienda/1319618255.html?a=23072b558efb878a9ed286ca80e9175b&t=1319620320

Bankinter, condenado a anular los 'swaps' hipotecarios a ocho clientes

El Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid ha estimado parcialmente una demanda presentada contra Bankinter por un grupo de clientes afectados por 'swaps', productos para blindarse de las subidas de los tipos de interés en las hipotecas, que serán anulados.

En una sentencia fechada el pasado 11 de octubre, el juez Luis Antonio Gallego ha condenado a Bankinter a cancelar ocho de los once 'swaps' que colocó a los clientes. El magistrado considera que cuando se hicieron las operaciones, a finales de 2008, ya se aventuraba una caída de los tipos de interés y, por tanto, su utilidad estaba "en entredicho".

El juez critica la "patente asimetría informativa" que existió en esa época entre Bankinter y los clientes, ya que la entidad financiera "era una sociedad del sector que conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba".

'Conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba'

En cambio, destaca que los clientes ignoraban esas previsiones y recuerda que si hubieran estado informados no hubieran contratado esos 'swaps', como defendía EJ Abogados, el despacho que les ha asesorado.

Por tanto, concluye que los afectados "incurrieron en un error manifiesto sobre la sustancia del objeto y las condiciones esenciales de los contratos".

El magistrado no aplica esa conclusión a los tres contratos firmados antes de septiembre de 2008, ya que considera que entonces había una previsión alcista sobre los tipos de interés y que el "punto de inflexión" se produjo en esa fecha, con la quiebra de Lehman Brothers y la generación de "una situación crítica de incertidumbre rayana al pánico".

Bankinter, que ha anunciado que recurrirá la sentencia, destaca que la resolución avala que los 'swaps' tienen en términos generales validez en cuanto a su finalidad y funcionamiento.

La entidad financiera también destaca que ha vendido la mayor parte de estos productos desde el año 2005, es decir, mucho antes de finales de 2008, fecha a partir de la cual el juez cuestiona la comercialización.

En cualquier caso, Bankinter defiende que en esas fechas no era previsible que se produjera una caída tan drástica de los tipos de interés, "que no se materializó de forma evidente hasta finales de enero de 2009".

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/25/suvivienda/1319566377.html?a=7f37977f84d2a8c70c348beedb4dba86&t=1319620115

Fracaso del 'desahucio exprés': El Parlamento aprueba nuevas medidas de agilización procesal

La nueva Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal, publicada en el BOE el pasado lunes, demuestra el fracaso de la conocida ley del 'desahucio exprés' (Ley de Agilización Procesal del Alquiler) aprobada por las cortes en 2009 y cuya inoperancia ya adelantó la Asociación para el fomento del alquiler y acceso a la vivienda, Arrenta.

En opinión de Arrenta, con esta nueva ley, el legislador se ha visto obligado a implementar nuevas medidas de agilización dado que las puestas en marcha con anterioridad no han dado los frutos esperados. Sin embargo, en la práctica, las modificaciones introducidas por el texto tampoco van a producir mejoras sustanciales en los casos de desahucio por falta de pago.

Para Carlos Ruiz, Gerente de Arrenta, no se sostiene que el legislador justifique el incremento exponencial de los litigios como indicativo 'de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia como medio para resolver sus conflictos y pretensiones'. Sobre todo cuando, para de la Asociación para el fomento del alquiler y el acceso a la vivienda, nada dice acerca de la actual situación de crisis económica que vive nuestro país y que ha provocado un aumento del 21% en el número de desahucios por falta de pago en el primer trimestre de 2011.

'Las medidas que incluye la nueva legislación no tendrán como efecto una reducción en los tiempos para la solución de estos conflictos por la vía de los tribunales, dado que el problema no está en el proceso, sino que se encuentra en la escasez de medios materiales y humanos para que dichos procesos sean más ágiles, por lo tanto el resultado de los cambios previstos en la ley no será satisfactorio', ha explicado el Gerente de Arrenta, Carlos Ruíz.

Arrenta sigue valorando qué mecanismos recomendar en función del partido judicial de que se trata, ya que sólo un 7% de los partidos judiciales de España son más rápidos que el arbitraje. 'No es culpa de los Jueces', según Carlos Ruiz, 'que son unos grandes profesionales, sino del sistema, que no les permite agilizar los procesos'.

De esta manera, los plazos medios para conseguir, vía judicial, un lanzamiento por desahucio por falta de pago seguirían siendo los mismos por la insuficiente dotación de medios materiales y personales. Por ese motivo, en opinión de Arrenta, las medidas deberían necesariamente ir acompañadas de estas mejoras para no caer en lo mismo.

'Con la nueva ley desaparece el juicio o vista inicial y se sustituye por un requerimiento al inquilino para que desaloje y pague la deuda o se oponga a ello. Sin embargo eso solo permitirá agilizar los trámites para aquellos inquilinos que de buena fe acaten dicho requerimiento y no para aquellos que se opongan. Y para los casos de buena fe no son precisas nuevas medidas', ha añadido Carlos Ruíz.

Además, el texto no soluciona otros procesos de desahucio como son la expiración del término contractual, las causas de necesidad y los casos de subarriendos o cesiones no consentidas, por lo que el arbitraje continuará siendo una mejor opción para la solución de este tipo de conflictos.

Seguridad para el alquiler

El alquiler está llamado a ser el protagonista del mercado inmobiliario español en los próximos años, porque es una buena salida para absorber la oferta de viviendas, la opción para que los propietarios obtengan ingresos extras y la alternativa para los inquilinos que no pueden o no quieren acceder a una vivienda de otra forma. El alquiler está creciendo y en 2012 podría llegar a representar el 15 % del total, lo que nos acercaría a los modelos europeos, pero aún lejos del 40% de otros países de nuestro entorno. Para que se dispare el alquiler, es preciso seguir poniendo en marcha medidas para fomentar una oferta mayor y más segura. Por eso la rapidez en la solución de conflictos y la garantía del cobro de rentas son básicas.

http://www.inmodiario.com/203/12753/fracaso-desahucio-expres-parlamento-aprueba-nuevas-medidas-agilizacion-procesal.html