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lunes, 24 de octubre de 2011

Caja Extremadura, condenada a eliminar las 'cláusulas suelo'

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Cáceres ha declarado nulas por "abusivas" las 'cláusulas suelo' de los préstamos hipotecarios de Caja Extremadura y obliga a la entidad a no volver a incluirlas en los contratos, según la sentencia dictada el pasado 18 de octubre a la que tuvo acceso Europa Press.

La sentencia concluye que estas cláusulas provocan un "desequilibrio importante" entre la entidad y el cliente, ya que "traspasan al consumidor los riesgos" de la variación de los tipos de interés, así como los "resultados monetarios".

"Los tipos mínimos suelen ser muy superiores a los índices del Euríbor actuales, dato que añade importancia al desequilibrio contractual, es decir, el tipo de suelo se suele establecer entre el 4% y el 5% cuando el Euríbor está en estas fechas, salvo en 2008, en torno al 2%", explica el juez.

El Euríbor, índice de tipos de interés al que están referenciados la mayoría de los préstamos hipotecarios" nunca ha estado por encima del 5,5% desde la creación de la Eurozona, según los informes del Banco de España aportados por los demandantes.

La sentencia concluye que la naturaleza de las cláusulas se engloban dentro de las condiciones generales de la contratación, avaladas por la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios y por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

El juez considera que la entidad financiera cuenta con una posición de "dominio" frente al consumidor y que aplica estas cláusulas para "beneficiarse exclusivamente", lo que es contrario a la "buena fe" contractual que exige la ley.

En concreto, la sentencia anula ocho cláusulas de fijación de tipos mínimos de interés utilizadas por la entidad, de las cuales destaca la que establece un suelo de tipos de interés del 5%, límite que el cliente no podía rebajar y pagar la diferencia en caso de que los tipos se situaran por debajo de ese porcentaje, frente a un techo del 12% de los tipos de interés.

El juez obliga a Caja Extremadura a inscribir el contenido de estas cláusulas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, publicarlas en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en un periódico de los de mayor difusión en la provincia de Cáceres. Los demandantes fueron representados por Ausbanc.

En mayo de 2011, el Banco de España aprobó la fusión de Caja Extremadura, Cajastur y Caja Cantabria, integradas ahora bajo el nombre de Liberbank.

http://www.europapress.es/sociedad/consumo-00648/noticia-caja-extremadura-condenada-eliminar-clausulas-suelos-20111021130520.html

viernes, 7 de octubre de 2011

La Audiencia de Girona acepta que una familia entregue su vivienda para saldar la hipoteca

Con la crisis son muchas las familias (15.000 en lo que llevamos de año) que están siendo desahuciadas. El problema es que además de quedarse sin casa y en la calle le deben dinero al banco. Todo porque no se acepta lo que llamamos dación en pago, es decir, que la entrega de la casa sea suficiente para saldar la deuda con el banco.


La actuación del banco es contraria al principio de buena feEn diciembre de 2010, la Audiencia Provincial de Navarra aceptó en un caso la dación en pago. Ahora, se le suma la Audiencia de Girona. En un auto, que ha dado a conocer la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, no sólo acepta que una familia ya ha pagado su deuda con la entrega del piso sino que acusa a bancos y cajas de "enriquecimiento injusto".

En este caso resuelto en primera instancia por un Juzgado de Girona, la vivienda se había tasado en la hipoteca por el Deustche Bank en 325.000 euros. En el procedimiento de ejecución hipotecaria el banco se la adjudicó en la subasta por 162.500 euros, el 50% del valor de tasación (fue anterior al incremento del 50% al 60% del pasado mes de julio).

Ante el juez, el banco sostenía que después de desahuciar a la familia afectada y quedarse con la vivienda, tenía además derecho a cobrar 141.158,10 euros más.

Abusos y derechos del consumidor

El texto del auto del juez afirma que "no puede sostenerse que 'el producto' obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito. El banco no recibe 162.500 euros de un tercer postor que se adjudica el bien, sino que lo hace suyo para reducir o extinguir su crédito. El bien pasa así a integrar su patrimonio. Lo que el banco obtiene entonces no es la suma mentada, sino el valor que tiene el bien hipotecado que en la propia escritura de concesión del crédito hipotecario se ha fijado (también por el banco) en 325.000 euros".

Una decisión justa es lo que la ciudadanía espera de un tribunalEl juez alude a la Ley de defensa de los consumidores para sugerir que se prohiban las cláusulas que se incluyen en los contratos y sean abusivas. En este sentido indica que son cláusulas abusivas las que imponen perjuicios desproporcionadamente altos para el consumidor que no cumpla sus obligaciones. Y propone "la nulidad parcial de aquellas de las que se deriva una asunción personal de la deuda cuando la garantía hipotecaria cubre sobradamente el crédito".

El Tribunal califica la actuación del banco de abuso de derecho, y considera que ha incurrido en un ejercicio antisocial del mismo: "La actuación de la entidad financiera se considera contraria al principio de buena fe que debe presidir el ejercicio de un derecho".

Enriquecimiento injusto

El auto entiende que en caso de no aceptar la dación, el banco obtendría un enriquecimiento injusto, ya que después de cobrar su deuda con la vivienda, podía ingresar nuevas cantidades con la venta de la vivienda.

El juez concluye que "una decisión justa que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un 'tribunal de justicia'". Por ello, propone "una solución que no conlleve un beneficio injustificado a favor de aquella parte que interviene en una posición de fuerza en la firma de un contrato de adhesión".

De este modo, la Audiencia Provincial de Girona muestra su acuerdo con criterio del auto de la Audiencia Provincial de Navarra (Sección 2ª), de diciembre de 2010. El denunciante reclamaba que el banco seguía exigiéndole el pago y el juez le dio la razón. Fue la primera vez que una sentencia así daba la razón a un ciudadano.

http://www.20minutos.es/noticia/1181034/0/dacion-en-pago/vivienda/hipoteca-bancos/

El banco de españa propone que las hipotecas dejen de vincularse al euribor y lo hagan a un índice a 5 años

El banco de españa quiere que las entidades financieras generalicen el uso de otras referencias alternativas al euribor para fijar el precio de las hipotecas. Para ello propone para las nuevas hipotecas el uso de referencias de deuda a corto y medio plazo como ocurre en estados unidos. en concreto, propone el “interest rate swap” a 5 años.

Más del 80% de las hipotecas en españa están referenciadas al euribor a 12 meses (índice de referencia que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro). Pero el banco de españa promoverá que la banca utilice en breve el “interest rate swap” a 5 años, que refleja el coste del dinero a este plazo sin prima de riesgo. Y lo hará a través de una circular sobre transparencia de las operaciones que entrará en vigor en breve.

El objetivo de este cambio de indicador es reducir la dependencia del sistema hipotecario a los tipos de interés interbancarios a un año ya que hay mucha desconfianza entre los bancos y esto eleva el precio que se cobra por prestarse dinero. Los actuales hipotecados que tengan préstamos referenciados al euribor seguirán teniendo las mismas condiciones pues el euribor se mantendrá en esos contratos. Para las hipotecas de nueva constitución la potestad de cambiar el indicador referenciado al préstamo recaerá en las entidades financieras.

El tipo de interés de la deuda a medio plazo (por ejemplo, a 5 años) podría ser superior al euribor. Por ejemplo, el pasado mes de abril el “interest rate swap” se situaba en el 3,2%, mientras que el euribor a un año rondaba el 2%.

Pero en la circular sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela también incluye otra novedad: eliminar el carácter oficial de los índices de préstamos hipotecarios de bancos, de cajas de ahorros y el indicador ceca.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/06/0354023-el-banco-de-espana-propone-que-las-hipotecas-dejen-de-vincularse-al-euribor-y-lo-hagan-a-un-indic

jueves, 29 de septiembre de 2011

Cosas a tener en cuenta a la hora de buscar un avalista

Cuando queremos contratar una hipoteca, una de las cosas más importantes que nos pedirá la entidad financiera es la firma de un avalista. Es un requisito muy importante que debemos tener en cuenta a la hora de solicitar financiación, puesto que si no disponemos de un aval, la entidad financiera nos marcará unos requisitos más exigente que no son fáciles de cumplir.
El avalista es un requisito muy importante a la hora de pedir una hipoteca.
A la hora de buscar un avalista para que garantice el pago de nuestro préstamo hipotecario, debemos tener en cuenta algunos criterios que debía cumplir nuestro avalista para que nos sea más fácil que sea aceptado por la entidad bancaria como tal:

- Que sea solvente, es decir, es preferible que nuestro aval esté libre de deudas como hipotecas y préstamos personales de elevado importe. De esta forma, de cara a la entidad financiera es más factible que pueda ayudarnos a pagar la cuota si pasamos por dificultades financieras.

- Que tenga patrimonio. Tal y como suena, si nuestro avalista dispone de patrimonio quiere decir que el día de mañana en caso necesario podrá ayudarnos con el pago de la hipoteca y si se diese el caso tendría una garantía de bienes para asumir el pago de la hipoteca.

- Que tenga una vida laboral estable. De ser así nuestro aval recibe unos ingresos mensuales fijos. En caso necesario, si necesitamos que nos ayude a pagar la cuota de la hipoteca le resultará más fácil que a una persona sin un sueldo fijo. De forma que tiene más fuerza para garantizar el pago de la hipoteca de cara al banco.

- Que tenga capacidad económica suficiente para cubrir el pago de la deuda. Es mejor todavía si además de tener una vida laboral estable, si su sueldo es lo bastante elevado como para hacer frente al pago hipoteca, en caso necesario. De esta forma la entidad se asegura que no haya impagos.

- Que haya un vinculo entre ambos, contra más fuerte este vinculo mejor. Puesto que la figura de aval no es algo que cualquiera, que sepa las consecuencias, esté decidido a asumir. Si el lazo entre ambos es más grande la confianza es mayor, y por lo tanto, es más probable que el titular haga más esfuerzos para pagar la hipoteca y evitar que vayan contra su aval.

Es muy importante a la hora de pedirle a un familiar o amigo que sea nuestro avalista que cumpla el máximo de criterios citados anteriormente y con especial mención el del vínculo. Para evitar en un futuro que puedan surgir problemas derivados de males entendidos.

No hay nada peor que romper una amistad y que el único vinculo que te quede con esa persona sea una deuda hipotecaria.

Para terminar, citaremos los requisitos que suele exigir una entidad financiera para conceder una hipoteca sin aval:

- El nivel de endeudamiento debe ser como máximo del 30% de los ingresos. Normalmente exigen que el endeudamiento esté entre el 35 y el 40%, pero sin aval exigen un menor ratio.

- El titular debe aportar el 30% del importe solicitado, o bien, el 20% más los gastos de compraventa y constitución de la hipoteca. En el caso de aportar avales se financia hasta un 80% del valor de la tasación, llegando a financiar el 100% de la compraventa.

- Los titulares deben de tener una vida laboral estable. Normalmente se exige que tengan un contrato indefinido con un mínimo de dos años de antigüedad. No está establecido por ley, pero es una aproximación a lo que las entidades exigen como vida laboral estable.

Con esta información quien pueda hipotecarse sin avales es la mejor alternativa. Para los que no puedan, por no cumplir los requisitos, habrá que recurrir a un familiar para que firme en nuestra hipoteca como aval.

http://noticias.fotocasa.es/cosas-a-tener-en-cuenta-a-la-hora-de-buscar-un-avalista__10077.aspx

jueves, 15 de septiembre de 2011

Más fraudes en las transferencias por internet

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España informa de que durante 2010 se han disparado las transferencias fraudulentas a través de internet, normalmente vía “phishing”. Te contamos qué hacer si eres víctima de uno de estos sucesos, y cómo prevenirlos.

Durante el pasado año se ha producido un significativo aumento de las reclamaciones causadas por transferencias fraudulentas a través Internet.

Los ciberdelincuentes tienen ideados distintos sistemas para hacerse con las claves de acceso y de firma electrónica de los clientes. Una vez obtenidos estos datos, el estafador solo tiene que entrar en la cuenta y transferir el dinero a otra, normalmente situada en el extranjero. Entre esos sistemas el phishing es el más habitual.

Consiste en el envío masivo de correos electrónicos en los que, suplantando a una entidad financiera y utilizando cualquier excusa, se apremia a introducir las claves de la cuenta. Dichos correos electrónicos incorporan un enlace a una página web que simula la página original de la entidad, de manera que salvo algunos detalles, es imposible distinguirla.

¿Qué hacer en estos casos?

¿Cómo puede actuar el usuario que ha sufrido uno de estos fraudes? En principio, debe dirigirse a su entidad para que le devuelvan el dinero que le han extraído de la cuenta de manera fraudulenta. Según el Banco de España, su banco deberá reembolsarle de inmediato el dinero que se ha transferido, salvo de alguna manera la entidad pueda acreditar que el titular ha actuado de manera fraudulenta o que ha incumplido, de manera deliberada o por negligencia grave, las obligaciones de custodia de sus claves.

Lamentablemente, como sabemos, las resoluciones del Banco de España no son vinculantes para las entidades, que pueden negarse a obedecerlas (en este caso, a devolver los importes defraudados) y obligan los clientes a acudir a los tribunales.

lo mejor es evitar riesgos, siguiendo los siguientes consejos:

El Banco de España establece que, ante el incremento de este tipo de fraude, y en vista de los medios, cada vez más sofisticados, utilizados por los delincuentes para cometer esos fraudes, las entidades deben actualizar, complementar e incrementar sus mecanismos de seguridad y autenticación.

Lo mejor es prevenir

Evita verte en una situación así adoptando unas precauciones de seguridad.

  • Accede a tus cuentas a través del DNI electrónico, ya que es mucho más seguro que hacerlo con claves.
  • Si sigues utilizando claves, manténlas siempre en secreto. Nunca se las facilites a nadie, ni si siquiera si recibe una llamada telefónica o un correo electrónico de su entidad pidiendo las claves u otros datos. Tampoco debes anotar las claves en ningún sitio, ni crear un documento en el ordenador que las contenga. Sigue los mismos consejos para las claves del DNIe.
  • Usa claves aleatorias, que no coincidan con fecha de cumpleaños, matrícula del coche o similares. Tampoco es conveniente utilizar palabras genéricas sin modificar, ya que existen delincuentes que utilizan programas que prueban miles de palabras de uso común como contraseña. Por ello lo más aconsejable es no utilizar palabras que figuren en un diccionario.Una buena idea es utilizar combinaciones de letras y números. Además es aconsejable cambiar las claves periódicamente y siempre que intuya que pueden ser conocidas.
  • Evita en la medida de lo posible acceder a su banco desde ordenadores distintos al tuyo y sobre todo en lugares públicos, como locutorios o cibercafés, en los que muchas personas pueden acceder a la red. Nadie garantiza que el ordenador que uses no esté infectado por algún virus diseñado para capturar sus datos personales o sus claves. Si no tienes más remedio que hacerlo, es muy recomendable cambiar las claves lo antes posible desde un ordenador seguro.
  • Una vez que has accedido a la entidad, no abandones el ordenador hasta que no termine la sesión.
  • Cuando termines las operaciones no olvides pulsar el botón de desconectar para cerrar la sesión, siendo conveniente además que cierres el navegador.
  • Es imprescindible mantener actualizado el sistema operativo, el navegador y el antivirus, además de contar con un cortafuegos que permita aislar nuestro PC de ataques externos.
  • Aunque acceder a través del DNI electrónico es más seguro, también debes tener precauciones. La principal es que una vez que se haya autenticado o haya firmado electrónicamente una operación, retires el DNI del lector.
http://www.ocu.org/dinero-trabajo-e-impuestos/mas-fraudes-en-las-transferencias-por-internet-s551104.htm

miércoles, 7 de septiembre de 2011

Cuentas con devolución de recibos: ¿dan más dinero que las remuneradas?

Cuentas con devolución de recibos: ¿dan más dinero que las remuneradas?

Las mejores cuentas corriente del mercado proporcionan cada vez más ventajas: 0 comisiones, rentabilidad TAE, regalos y, también, devolución de un porcentaje de los recibos. La rentabilidad TAE de hasta el 4% y los regalos como TV o tablets suelen ser las ofertas que más llaman la atención a los clientes pero no siempre son la opción más rentable. Las cuentas con devolución de recibos son una opción muy a tener en cuenta si nos ponemos a hacer números:

Cuenta y entidad % Devolución Ahorro al mes* Comentarios
Servicio Nómina Banca Cívica
10% de los recibos del hogar 16 € Hasta 20 € al mes. Solo hasta el 31/12. Cuenta con comisiones de mantenimiento y administración.
Cuenta Nómina Open OpenBank
1% de los recibos del hogar +1% en alimentación +2% en gasolina +3% en peajes 1,6 € + 4 € + 2 € + 0,3 € = 7,9 € Hasta 41 € al mes y 500 € al año.
Cuenta Nómina El Estirón Banco Popular
6% de los recibos del hogar + comunidad de vecinos 9,6 € + 2,4 € = 12 € Hasta 42 € al mes durante el 1er año. Los años siguientes, devolución del 2%, hasta 14 € al mes. Seguro de accidente gratis y adelanto de nómina de hasta 1.800 €.
Cuenta Autónomos de Banco Pastor
5% de la cuota de la seguridad social +3% de los recibos del hogar 12,7 € + 4,8 € = 17,5 €
Cuenta Oportunidad Barclays 3% de los recibos del hogar + comunidad de vecinos 4,8 € + 1,2 € = 6 € Hasta 30 € al mes.
Cuenta Expansión Banc Sabadell
3% de los recibos del hogar 4,8 € Hasta 20 € al mes. Permite comprar a 3 meses sin intereses.
Cuenta Nómina Azul iBanesto 3% de los recibos del hogar 4,8 €

*Calculado según los gastos medios mensuales estimados para una familia media:

  • Luz: 20 €
  • Gas: 40 €
  • Agua: 20 €
  • Móvil: 40 €
  • Internet + teléfono: 40 €
  • Total recibos hogar: 160 €
  • Comunidad de vecinos: 40 €
  • Alimentación: 400 €
  • Gasolina: 100 €
  • Peajes: 10 €
  • Cuota SS autónomos: 254 €

Comparación con las cuentas remuneradas

Como vimos en el artículo Mejores cuentas remuneradas septiembre 2011: ¿quién da más?, las cuentas remuneradas del mercado actual pueden dar, como máximo 13,33 € en 4 meses por cada 1.000 €, lo que deja su rentabilidad mensual en 3,33 €. Para alcanzar los 16 € al mes del Servicio Nómina Banca Cívica, sería necesario tener un saldo en cuenta permanente a la vista de unos 5.000 €.

Por lo tanto, podemos concluir que es más rentable contratar una cuenta con la máxima devolución de recibos que con la máxima rentabilidad TAE.

http://www.helpmycash.com/blog/cuentas-devolucion-recibos-dan-mas-dinero-remuneradas/

martes, 6 de septiembre de 2011

Qué estudian los bancos al analizar tu perfil de riesgo para concederte una hipoteca

Si estás pensando en solicitar una hipoteca debes tener en cuenta que las entidades de crédito necesitarán tener información tuya y del inmueble que vas a financiar. Para otorgarte el préstamo, analizarán tu perfil financiero para determinar el riesgo que tienen en concederte el préstamo.

Qué estudian los bancos al analizar tu perfil de riesgo para concederte una hipoteca

Para ello te pedirán una serie de documentos, algunos les servirán para conocer tus ingresos y situación laboral y otros para evaluar la garantía inmobiliaria:

1) Para analizar tus ingresos y situación laboral te pedirán diferente documentación dependiendo de si eres autónoma, trabajas por cuenta ajena, o si eres pensionista o jubilado (sin pretender ser una lista exhaustiva):

    Te solicitarán Justificantes de ingresos, generalmente de los 3 últimos años, por ejemplo: nóminas, vida laboral y declaración de la renta (cuenta ajena), recibos de autónomos, IVA, IRPF y declaración de la renta (autónomos), o certificado de la seguridad social y declaración de la renta (pensionistas/jubilados)
    Comprobarán en el CIRBE, El importe de otras deudas que puedas tener
    Verificarán que no tienes deudas impagadas registradas en las listas de morosos (ASNEF, RAI o EXPERIAN). Si te encontraras en esta situación, debes solucionar los problemas de impago antes de acudir a solicitar tu hipoteca (con unos 10 días de antelación)

Las entidades con esta documentación pueden evaluar tus posibilidades de pagar el préstamo. Normalmente, van a verificar que la suma de tu cuota y el resto del pago mensual de tus deudas, no representa más del 35-40% de tus ingresos.

2) Al pedir una hipoteca, los bancos analizaran también la garantía inmobiliaria pidiéndote algunos documentos más: (1) la nota simple del Registro de la Propiedad, (2) el contrato de compraventa, (3) la fotocopia del último recibo del IBI, (4) el certificado o recibo del seguro de la vivienda y (5) una tasación del inmueble. Su análisis de riesgo incluirá una comparación entre el valor de compraventa, el valor de tasación y, el importe de la hipoteca que pides, que no debe ser superior al 80% del valor de tasación.

http://www.helpmycash.com/blog/que-estudian-los-bancos-al-analizar-tu-perfil-de-riesgo-para-concederte-una-hipoteca/

Documentación hipoteca: ¿qué debo presentar?

Para abrir una hipoteca es necesario presentar mucha documentación, tanto (1) información personal, como (2) información económica y (3) información sobre el inmueble a hipotecar. Pese a que no todos los bancos piden exactamente los mismos documentos, hemos recogido la información más común que las entidades requieren a la hora de abrir una hipoteca.

Documentación personal necesaria para abrir una hipoteca

Para solicitar una hipoteca será necesario presentar (1) el Documento Nacional de Identidad (DNI) y (2) el Número de Identificación Fiscal (NIF), es decir, el carné de identidad. También es posible que se solicite el régimen económico matrimonial, en caso de estar casado, porque puede ser necesario el consentimiento de ambos cónyuges.

Documentación económica necesaria para abrir una hipoteca

La información económica a presentar dependerá de nuestra condición laboral.

- Los trabajadores por cuenta ajena deberán presentar (1) las dos o tres últimas nóminas y (2) la última declaración del IRPF y Patrimonio

- Los trabajadores por cuenta propia deberán presentar (1) la última declaración del IRPF y Patrimonio y (2) las declaraciones de IVA correspondientes a los últimos 12 meses

Documentación necesaria sobre el inmueble a hipotecar

La documentación a presentar dependerá de si se trata de compra o de construcción o rehabilitación de vivienda.

En caso de compra de vivienda será necesario presentar:

- Contrato privado de compraventa o de arras

- Última escritura de transmisión de la finca

- Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

- Certificado acreditativo de estar al corriente del pago de la comunidad de propietarios

- Póliza del seguro de vivienda, designando como beneficiaria a la Entidad

- Cédula de habitabilidad corriente

- Certificado de dominio y cargas o nota simple informativa

En caso de construcción o rehabilitación de una vivienda propia:

- Licencia de propiedad del solar

- Memoria y proyecto de obra

- Planos sellados por el Colegio de Arquitectos y Aparejadores

- Permiso municipal de obras

- Seguro a Todo Riesgo a la Construcción, que habrá que sustituir por uno de daños una vez construida la vivienda.

En cualquier caso, los papeles a presentar pueden variar según la entidad y la situación personal o económica del solicitante, por lo que se hace muy recomendable informarse con tiempo, a poder ser por escrito, sobre la documentación requerida para el trámite.

http://www.helpmycash.com/blog/documentacion-hipoteca-que-debo-presentar/

¿Cómo saber si nos van a aprobar la hipoteca?

Análisis de riesgos: pistas para saber si tenemos posibilidades de que nos concedan la hipoteca.


El análisis de riesgo que utilizan los directores de banca y sus departamentos de riesgo parece un secreto fuera del alcance de los mortales. Con arcanos procedimientos de evaluación de nuestra solvencia económica y capacidad de pago de las cuotas de un préstamos hipotecario, las entidades financieras deciden quién es digno de recibir una hipoteca y quién no.

Ya os adelanto que este atraco financiero tiene muchos fallos, ya que utilizan unos scorings o procesos de decisión automatizados que fallan con demasiada frecuencia. No lo digo yo, lo dicen los índices de morosidad de los bancos.

get_mortgage

Vamos a intentar dar algunas pistas para poder saber la probabilidad de éxito que tiene vuestra solicitud de hipoteca. Hay que tener en cuenta varios puntos antes de entrar por la puerta de la oficina bancaria:

1. Fincabilidad

Por fincabilidad entiende el banco, en latín paladín, las viviendas, locales y/o garajes que tenemos en propiedad y, si no pagamos, nos pueden embargar. Ni se os ocurra no llevarles las notas simples o escrituras de las propiedades que tengáis, pensando que así no os las podrán embargar en caso de impagos. Con una consulta al Registro de la Propiedad cualquiera puede saber las propiedades de una persona.

Si no tenemos propiedades, cosa habitual, en este apartado ya sabemos que tenemos un 0.

2.Capacidad de reembolso

¿Vamos a ser capaces de pagar las cuotas de la hipoteca durante los 30 o 40 años del préstamo?

Hay indicadores directos, indirectos y subjetivos que puede usar un buen analista de riesgos. Al fin y al cabo, de lo que se trata es de saber si somos o no buenos pagadores y si lo seguiremos siendo en un futuro.

Los indicadores directos analizan nuestra capacidad actual de pagar. Podríamos decir que se basan en nuestra documentación económica: tipo de contrato de trabajo, nóminas mensuales, vida laboral y declaraciones de renta, principalmente. Normalmente la banca quiere trabajadores indefinidos (los temporales y autónomos lo tenemos fatal), con una vida laboral más o menos estable y coherente (no suele agradar demasiados saltos de empleo a empleo con poca duración en ellos ni muchos periodos de desempleo o inactividad).

En base a la nómina calculan el ratio de endeudamiento que, de forma simplificada, consiste en dividir la cuota de la hipoteca entre lo que cobramos cada mes. Este ratio nunca debe sobrepasar el 30 o máximo 40%. Eso quiere decir que si una pareja cobra en total 2.200 euros al mes, la cuota máxima que el banco financiará será del 40% de esta cantidad, 880 euros. Lo que al 3% de interés, que utilizan como aproximación algunas entidades actualmente, supondría una hipoteca máxima de 245.800 euros a pagar en 40 años.

Los indicadores indirectos se basan en nuestra capacidad de ahorro (lo que somos capaces de ahorrar, que indica que no vivimos al día) y nuestras costumbres de gasto (los movimientos de nuestra cuenta corriente dan una información vital). Nuestro endeudamiento es un dato muy significativo, también. Si además de no tener ahorros tenemos otros préstamos o nuestra tarjeta hecha humo, cosa que sabrá el banco cuando pida la CIRBE, nuestras posibilidades empeoran de manera exponencial.

Las variables subjetivas se basan en lo que trasmitimos al director: nuestra forma de hablar, de vestir, lo que le contamos, etc. Los buenos analistas con una primera reunión son capaces de hacer predicciones sorprendentemente acertadas sobre si somos o no personas serias y buenos pagadores.

El peor candidato a recibir una hipoteca es un trabajador temporal reciente, sin ahorros, con descubiertos en cuenta corriente y prepotente.

3. Posibilidad de avalistas

Hay que puntualizar que no existe el avalista sólo de nómina que algunos clientes se creen. Uno avala con sus ingresos y patrimonio presente y futuro.

Si podemos aportar avalistas o hipotecantes no deudores, gente que confía en nosotros y son capaces de arriesgar sus bienes afianzando que vamos a cumplir con nuestro compromiso de pagar la hipoteca, tenemos muchas más probabilidades de obtener en sí de la oficina.

Para que un avalista refuerce una operación, debe tener ingresos estables y/o propiedades libres de cargas o con hipotecas residuales. De nada sirve un avalista mileurista con una hipoteca reciente.

4. Valor de tasación de la vivienda que queremos comprar

Actualmente la gran mayoría de entidades financieras van al 80% del valor de tasación o menos, con excepciones si la vivienda que se quiere adquirir es una de las que se han adjudicado en subasta.

Es muy útil tener una pre-tasación online del bien para hacernos una idea de las posibilidades que tenemos de conseguir el préstamo. Por muy bien que puntuemos en los apartados anteriores, si el 80% de la tasación del bien no da para financiar la hipoteca que necesitamos (para calcularlo hay que saber si se tiene dinero ahorrado que aportar a la operación o posibilidad de aportar una segunda vivienda para hipotecar), vamos a fracasar en la obtención de la hipoteca.

Esperamos que con estas simples pautas cualquiera sea capaz de valorar su perfil de riesgo ante una entidad financiera, para enfrentar la negociación con algún que otro as en la manga.

http://www.helpmycash.com/blog/como-saber-si-nos-van-a-aprobar-la-hipoteca/

Gastos Cancelación Hipoteca: ¿cuánto vamos a pagar?

Uno de los momentos más felices del hipotecado es siempre el día en que paga su última cuota. ¡La casa es toda suya! ¡Podrá disponer de un montón de dinero más al mes! Pero todavía queda el último trámite: pagar los gastos de cancelación.

Cuando preguntamos a los que ya pasaron por eso cuánto les costó cancelar su hipoteca, obtenemos tantas respuestas como personas interrogadas, pero parece que el precio final de la operación oscila entre los 1000 y los 4000 euros.

Las entidades no suelen dar demasiadas explicaciones al respecto. Lo más normal es que nos pidan una previsión de fondos y nos digan que “ellos se encargan de todo”, sin explicarnos qué gastos concretos justifican el desembolso, es decir, qué se supone que costea ese dinero.

¿Qué gastos concretos estamos pagando al cancelar una hipoteca?

Para una hipoteca de tipo variable de 200.000 euros, los gastos mínimos serían los siguientes:

tabla_gastos cancelacion

En concepto de:

  1. La Comisión de cancelación. Su coste dependerá del capital que nos quede por amortizar. Por ejemplo, si cancelamos la hipoteca cuando nos quedan por pagar 50.000 euros, la comisión será de 250€. Y también dependerá de si tu hipoteca es fija o variable. Las hipotecas variables pagan una comisión de entre el 0,25% y el 0,50%, dependiendo del banco y de lo negociado; y las hipotecas a tipo fijo pagarán también esta comisión pero con un porcentaje mucho más variable, según cada caso. Además, si el último pago de una hipoteca fija ha sido realizado antes de lo previsto, el hipotecado deberá pagar la comisión de compensación de riesgo por tipo de interés.
  2. El Certificado de deuda cero. Es el papel que constata la liquidación de tu deuda con el banco. En principio su precio es de 0 euros, pero en varias ocasiones el banco ha cobrado por su trámite.
  3. La Escritura de cancelación de la o Gastos de Notaría. Debería costar 50 euros en concepto de elaboración del documento, aunque algunos notarios se cobran honorarios en función del importe de la hipoteca.
  4. El Papel del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Es gratuito.
  5. El Registro de la Propiedad. Los 3 papeles anteriores se llevan a Registro de la Propiedad y, en 2 o 3 meses, la Escritura de cancelación es devuelta con una anotación de haber dado de baja la hipoteca. Para una hipoteca de entre 150.000 y 300.000 euros, el gasto no debería superar los 300 euros.
  6. El Gestor. Sus honorarios por realizar el trámite no bajarán de los 120 euros. Al tratarse de un profesional libre, su tarifa no está regulada, así que es más que recomendable pedir un presupuesto desglosado antes de firmar.

Lo que nadie nos cuenta de los gastos de cancelación de la hipoteca

  • Podemos elegir entre gestionarlo nosotros mismos o delegar en el banco, quien buscará su propio gestor. De esta manera nos ahorraremos sus honorarios.
  • Los precios serán diferentes según se trate de una hipoteca (o préstamo hipotecario) o un crédito hipotecario (o crédito con garantía hipotecaria o hipoteca abierta)
  • MUY IMPORTANTE: Estamos en nuestro derecho de pedir al banco un desglose que especifique cuáles serán los gastos de cancelación y su cuantía. Así evitaremos posibles sorpresas y tendremos el control de los gastos desde antes de empezar con la gestión.
http://www.helpmycash.com/blog/gastos-cancelacion-hipoteca-cuanto-vamos-a-pagar/

lunes, 5 de septiembre de 2011

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene suelo?

Desde hace algunos meses, la prensa no para de publicar noticias sobre demandas contra las cláusulas abusivas de las hipotecas: suelo, SWAPs… Para muchas personas, incluso con hipoteca, es la primera vez que oyen hablar de este interés mínimo establecido por el banco, popularmente llamado ‘suelo’.

En los casos más descarados, obviamente, con suelos del 4% o el 5%, los hipotecados están más que enterados de su situación de desventaja, ya que notan muy claramente que, a pesar de que el Euribor esté todavía bajo (1,924% en marzo 2011), su cuota sigue alta.

Pero, ¿y el resto, por ejemplo, los suelos del 2,50%? ¿Cómo detectar el suelo? Si no tenemos el contrato a mano, donde el suelo puede constar con varios nombres, será necesario echar mano de la última factura:

Pasos para saber si la hipoteca tiene suelo

  1. Localizar qué parte de la cuota son intereses. En el ejemplo, de una cuota de 685 €, 333,15 € son intereses.
  2. Multiplicar esa cantidad por 12 y dividirla por el capital pendiente anterior: 333,15 x 12 / 180.000 = 2,22.
  3. El resultado (2,22) será el porcentaje de intereses que nos cobran sobre la hipoteca. En el ejemplo, se trata de la primera cuota de una hiopteca de 180.000 euros al 2,22%, lo que ahora equivaldría a Euribor (1,92%) + 0,30. Nuestra hipoteca no tiene suelo.
  4. Si el resultado de la operación es mayor de 3,00% es probable que nuestra hipoteca tenga suelo, ya que hasta ahora era muy poco probable que los diferenciales pasaran del 1% y el Euribor hace tiempo que no supera el 2%.
  5. Si nuestra factura indica claramente el tipo de interés aplicado, como en el ejemplo (2,221), la operación será más fácil. Solo habrá que mirar si esta cifra cambia tras la revisión que el banco nos hace cada año o cada 6 meses: si baja cuando el Euribor baja y sube cuando el Euribor sube. Si no baja con el Euribor… tenemos un suelo, seguro.
  6. Si tenemos a mano el contrato o conocemos de memoria el diferencial que pactamos con el banco el día de la firma, solo tendremos que sumarlo al Euribor actual. Si el resultado es igual al interés aplicado que consta en la última factura, todo está en orden. Si no, estamos pagando más intereses de la cuenta.
http://www.helpmycash.com/blog/%C2%BFcomo-saber-si-mi-hipoteca-tiene-suelo/

El Banco Sabadell quita la cláusula suelo a un cliente y le devuelve más de 6.000 euros

Noticia de alcance para los miles de 'pillados' por el suelo en sus hipotecas. El Banco SabadellGuipuzcoano ha eliminado la polémica cláusula del contrato hipotecario de un cliente y, además, le ha reembolsado las cantidades cobradas en este concepto. Aunque, a buen seguro, no es la primera entidad que lleva a cabo esta relevante decisión, sí es la primera vez que una información sale a la luz en este sentido. [Carta enviada por la entidad comunicando la supresión del suelo]

Esta anulación responde a una reclamación presentada por la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) en nombre del afectado, un ciudadano guipuzcoano, el 14 de julio de 2011, según ha hecho público este organismo a través de un comunicado. También ha distribuido la escueta misiva enviada por la entidad financiera en la que accedía a su petición. Además, de la supresión de la cláusula suelo del contrato hipotecario, el Banco SabadellGuipuzcoano ha reintegrado a su cliente más de 6.000 euros.

"Ausbanc ha conseguido un nuevo éxito, en este caso en Guipúzcoa. Tras la presentación de una reclamación en nombre de un cliente, la asociación ha llegado a un acuerdo extrajudicial con el Banco SabadellGuipuzcoano, por el cual la entidad no sólo ha decidido eliminar esta cláusula abusiva del contrato hipotecario, sino que le va a devolver al cliente las cantidades cobradas de más, que ascienden a 6.378,96 euros", se puede leer en la nota de prensa.

Ante la solicitud de Ausbanc, apenas 15 días después, el Banco SabadellGuipuzcoano respondió vía carta positivamente a la queja. De este modo, se puede leer en el documento mandado por el banco: "Le comunicamos que el Servicio de Atención al Cliente ha optado por atender su reclamación, eliminando dicha cláusula".

"A tal fin", continúa el documento del banco, "ya se han cursado las oportunas instrucciones al departamento correspondiente para el recálculo de todas las cuotas de su representado. Por lo que, XXXX, en breve, observará la regularización de todas sus cuotas, así como el saldo en la cuenta de contrapartida por la diferencia de la liquidación de dichas cuotas. Aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente, Servicio de Atención al Cliente de SabadellGuipuzcoano".

"Este acuerdo extrajudicial supone un gran paso para los miles de hipotecados españoles afectados por la cláusula suelo. Denota un cambio de actitud en las entidades financieras que, asumiendo que los tribunales -pese a los vanos intentos del Bando de España de apoyar esta cláusula abusiva- ya han fallado en contra de la misma, han dado un giro a sus estrategias y han optado por eliminarla voluntariamente y devolver a los clientes el dinero cobrado de más, sin necesidad de acudir a los tribunales", apunta Ausbanc.

Este colectivo, presidido por Luis Pineda, destaca más allá del resultado final, el "ahorro de tiempo" que ha supuesto ya que la resolución el conflicto ha llevado menos de un mes. En este sentido, Ausbanc destaca "la voluntad de colaboración de la entidad financiera". Además, anima a todos los hipotecados a presentar escritos de reclamación ante todas aquellas entidades que estén cobrando cláusula suelo y para ello pone disposición todas sus oficinas en España.

La asociación recuerda que cuenta dos sentencias dictadas por los juzgados de lo Mercantil n.º 2 de Sevilla y el n.º 1 de León, mediante las que se condena a BBVA, Cajamar, Caixa Galicia y Caja España a anular las cláusulas suelos de sus contratos hipotecarios. Según Ausbanc, "gracias a estas sentencias son ya miles los hipotecados que han conseguido que esta cláusula abusiva sea eliminada de sus contratos". También aclara que, según auto del Juzgado Mercantil de Sevilla, para recuperar las cantidades indebidamente cobradas deben acudir al juez a solicitarlas de forma individual.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/09/02/suvivienda/1314974297.html

viernes, 2 de septiembre de 2011

Hipotecas con dación en pago y moratorias: ¿cambio real o marketing?

Este pasado mes de julio se han visto algunas maniobras de los bancos aparentemente hechas para satisfacer las reivindicaciones sociales en materia de hipotecas. Hablamos concretamente de dos: (1) la Hipoteca Sin Más de Bankinter, que incorpora la dación en pago, y (2) la moratoria de 3 años del Santander para quienes no puedan pagar su hipoteca.

Las dos noticias han sido muy bien acogidas por la prensa y han dado de qué hablar. Pero, ¿a qué responden estos cambios? ¿Son realmente beneficiosos para el cliente o son meras estrategias de marketing de los bancos para limpiar su imagen? Vamos a analizar ambas para tratar de resolver la duda.

Hipoteca dación en pago Bankinter: ¿es oro todo lo que reluce?

Bankinter anunció la semana pasada que todas sus hipotecas incorporarán, a partir de ahora, la dación en pago por contrato. ¿Qué significa eso? Pues que en caso de impago bastará con dar la vivienda al banco para saldar la hipoteca, nunca se generará una deuda mayor.

Hasta aquí todo bien. Sin embargo, en la práctica, aún no se ha concedido ninguna Hipoteca Sin Más (que así es como se llama la criatura). Si bien aún es pronto para juzgar, no son pocas las voces críticas con Bankinter, como ADICAE, que se basa en la opinión de analistas y expertos para tildar esta hipoteca de “mera operación de marketing” que “oculta las condiciones leoninas y de altos costes para los clientes, es decir, más negocio, negocio y negocio”.

Habrá que dejar tiempo para que esta hipoteca se consolide. En septiembre, volveremos a analizarla y la podremos juzgar con mayor perspectiva.

Moratoria de 3 años para las hipotecas del Santander

El Santander armó un gran revuelo la semana pasada al anunciar una moratoria de 3 años para sus clientes con problemas para pagar la hipoteca. Parecía que, de este modo, el banco respondía positivamente a una de las demandas más enraizadas de asociaciones como PAH o ADICAE.

Sin embargo, no es oro lo que reluce. Esta moratoria es, en realidad, una carencia de capital de toda la vida, durante la cual el banco permite no amortizar préstamo y pagar sólo intereses, con lo que la cuota se reduce aproximadamente a la mitad.

La gran ventaja de esta medida es que, quienes estén con la soga al cuello, dispondrán de tres años más para recuperarse económicamente y tirar adelante. El problema es que pagarán mucho más debido a los 3 años de pagar sólo intereses en los que no se avanzará realmente en el pago de la hipoteca.

Con esta maniobra, aparte de mejorar su imagen, el Santander podría salir ganando, ya que los bancos tienen una cartera de inmuebles demasiado grande y podría salir más a cuenta cobrar intereses extra que quedarse con un piso de difícil salida.

Además, la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca) avisa de que este tipo de moratorias pueden ir acompañadas de una letra pequeña abusiva, y que antes de aceptar ciegamente conviene entender bien qué es lo que se firma.

En resumidas cuentas, hemos visto cómo los bancos, con mejor o peor intención, aplican medidas demandadas por la ciudadanía. Tal vez no sean tan positivas como cabría esperar, pero indudablemente la tendencia es buena. No sería de extrañar que en breve otros bancos las copiasen… tiempo al tiempo.

http://www.helpmycash.com/blog/hipotecas-con-dacion-en-pago-y-moratorias-%C2%BFcambio-real-o-marketing/

La Sociedad Pública de Alquiler amplía su cartera de viviendas en alquiler

Catalunya Caixa ha puesto a disposición de la entidad pública un total de 250 inmuebles cuya renta media ascenderá a 430 euros mensuales.

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA), que depende del Ministerio de Fomento, ha firmado un acuerdo de colaboración con Catalunya Caixa para ampliar el parque de viviendas en alquiler disponibles con parte de los activos inmobiliarios en manos de la entidad financiera. Estas casas ya han pasado una primera evaluación global por parte de la SPA, "por lo que cumplen con los requisitos que ésta exige en cuanto a calidad, ubicación y una renta asequible y competitiva, siempre algo inferior a la del mercado para favorecer que tenga acceso a ellas un amplio espectro de colectivos", señaló Fomento.

CatalunyaCaixa dejará en manos de la SPA la comercialización de un parque total de 250 viviendas, de las que de momento ya ha puesto a disposición de la SPA un primer paquete de 174 casas de entre uno y cuatro dormitorios y ubicadas en diversas comunidades autónomas. La SPA incorporará en su página Spalquier y en portales inmobiliarios colaboradores la oferta de estos inmuebles, para los que ha acordado con la entidad financiera una renta media de 430 euros mensuales.

La presidenta de la SPA, Nieves Huertas, ha explicado que si bien el modelo de gestión y los servicios de la SPA están más orientados hacia el propietario particular, "con el que colaboramos para que el alquiler de su vivienda cuente con todas las garantías y seguridad jurídica porque entendemos que es quien necesita mayores coberturas y protección", es totalmente compatible con esta línea de colaboración con entidades financieras y promotores para ampliar el mercado del alquiler a través de su stock.

Con este, son seis los acuerdos cerrados por la Sociedad Pública de Alquiler para ampliar el parque de viviendas en alquiler. Fomento considera que esta iniciativa "demuestra que la venta no es la única fórmula para dar salida al stock de viviendas". A través de estos convenios, ascienden a casi 8.350 los inmuebles que bancos y cajas han acordado comercializar a través de la SPA.

La SPA promoverá las acciones necesarias para hallar inquilino a las viviendas cedidas por Catalunya Caixa. En ese sentido, atenderá las solicitudes de potenciales arrendatarios, les acompañará a visitar las viviendas, recibirá la documentación aportada por éstos y preparará y gestionará los contratos de arrendamiento que luego suscribirán los inquilinos y la entidad financiera. La gestión de los alquileres quedará en manos de la caja, ha precisado Fomento.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2011/09/01/202987.php

miércoles, 31 de agosto de 2011

Tipos de intermediarios financieros o brokers hipotecarios

Los intermediarios financieros son instituciones que canalizan el ahorro hacia la inversión, es decir, ponen en contacto a las unidades económicas con superávit de fondos con las unidades económicas con déficit.

La intermediación en el sistema financiero no es directa puesto que hay una transformación de activos primarios a secundarios. Se adquieren activos de los ahorradores en forma de inversión (planes de pensiones, depósitos, cuentas de ahorro, etc.) éstos los transforman y crean activos nuevos (préstamos, líneas de crédito, pólizas, etc.) que colocan entre los que necesitan financiación.

Las PYMEs se benefician de esta forma de obtener recursos, puesto que tienen muchas dificultades para obtener financiación en los mercados de capitales (Bolsas, entre otros).

En España pueden actuar con carácter de intermediario financiero:

  • Entidades de crédito (bancos, cajas de ahorro, Cooperativa de crédito, establecimiento financiero de crédito, etc.)
  • Sociedad de cartera
  • Institución de inversión colectiva
  • Compañía de seguros
  • Fondos de pensiones
  • Empresas privadas o profesionales que actúan como asesores

Estos son los intermediarios que engloban el sistema financiero español.

Los brokers hipotecarios

Los brokers hipotecarios son un tipo de intermediario financiero más concreto que actúa en el mercado hipotecario para poner en contacto a particulares con entidades de crédito.

Cuando buscamos un tipo de hipoteca muy específico, difícil de conseguir en las entidades financieras tradicionales (bancos, cajas, etc,) o no tenemos tiempo para buscar un préstamo hipotecario u otro producto similar (reunificación de préstamos); contratamos los servicios de un broker para que nos busque las mejores hipotecas según nuestro perfil.

Hay diferentes tipos de brokers hipotecarios; debemos contratar los servicios de uno o de otro en función de nuestras preferencias y necesidades de financiación:

Intermediario financiero independiente

Son empresas que buscan las tres mejores ofertas vinculantes (como estipula la Ley 2/2009) según el perfil del cliente a cambio de unos honorarios, que deben pactarse y firmarse en un contrato con el cliente antes de realizar el servicio.

Su característica principal es que no están vinculados a ninguna entidad financiera y eso le permite ofrecer un servicio profesional e imparcial. Aunque la traba es que el cliente tiene que pagar sus honorarios.

Multi-agente o intermediario financiero vinculado

A diferencia de los intermediarios independientes, estos están vinculados contractualmente con una o más entidades de crédito.

Esto quiere decir, que colaboran con varias entidades financieras y acuden a estas para que hagan un estudio de las hipotecas. Luego deberá entregar al cliente las tres mejores ofertas vinculantes, puesto que también están regulados por la Ley 2/2009.

Los honorarios los cobra del banco, recibe un porcentaje de la comisión de apertura, de forma que no puede cobrar nada al cliente de forma directa.

Inmobiliarias y otros proveedores de bienes

Las inmobiliarias pueden ofrecer un servicio a parte (con un coste adicional), a los clientes que compran sus inmuebles, buscándoles una hipoteca para adquirir la vivienda.

Están no están obligadas a cumplir todos los requisitos de la Ley 2/2009, pero deben presentar la misma información que los primeros intermediarios. Por otro lado, a diferencia de los anteriores brokers, no tienen que estar inscritos en el Instituto Nacional de Consumo.

Agente de entidad bancario exclusivo

Son personas físicas o jurídicas, que están inscritas en el registro del Banco de España (no están regulados por la Ley 2/2009), que actúan por cuenta de una entidad financiera, es decir, sólo trabajan para un banco.

Los clientes no pagan ningún tipo de honorarios al agente, ya que es el banco quien les paga. Además de ofrecer servicios de financiación realizan también operaciones de pasivo (depósitos y cuentas).

La elección de que tipo de broker escoger variará según diferentes factores, entre ellos la capacidad de pagar honorarios. En el caso de elegir un intermediario independiente sabemos que no se regirá por una entidad que le ofrezca más honorarios, a diferencia del multi-agente que si se puede ver tentado, además de tener un abanico más pequeño para elegir.

Es importante que estudiemos bien las diferentes ofertas que nos ofrecen y solicitar asesoramiento a profesionales que sean imparciales.

http://www.bankimia.com/blog/tipos-de-intermediarios-financieros-o-brokers-hipotecarios-2/2011/08/31/

Las comisiones de los préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios tienen una variedad de comisiones que se aplican por diferentes conceptos y que se contemplan en el contrato.

¡Infórmate sobre las comisiones de los préstamos hipotecarios!
Las entidades financieras cobran comisiones por abrir,modificar o cancelar el contrato, por amortizar capital, por la subrogación de la hipoteca, etc. Estas comisiones se aplican para que el cliente se ocupe de hacer frente a los gastos que generan la realización de las operaciones comentadas.

Podemos conocer el porcentaje genérico de las comisiones en las tarifas de préstamos y créditos con garantía hipotecaria que se ofrecen en el tablón de anuncios de la página web de la entidad. Aunque siempre podrá intentarse negociar con la entidad financiera la modificación de algunas comisiones.

Las comisiones que podemos encontrar en una hipoteca son las siguientes:

- Comisión de apertura: ésta se aplica para que el cliente asuma los gastos que se generan por la realización del contrato hipotecario. El coste de esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE del préstamos hipotecario. Esta prima puede ir del 0% al 3%, aproximadamente, sobre el importe total de la hipoteca y muchas entidades financieras marcan un mínimo que suele rondar los 600 euros.

- Gastos de estudio: eran unos gastos que se aplicaban al cliente por el estudio de la viabilidad de la operación. Esta comisión ya no se suele aplicar en el caso de préstamos hipotecarios.

- Comisión por cancelación o por amortización: las hipotecas que se firmaron con anterioridad al 9 de diciembre de 2007 se les aplican estas comisiones. La comisión por cancelación se aplica cuando el titular decide extinguir la deuda. La comisión por amortización se aplica cuando el titular realiza el pago de una parte de la deuda pendiente. Actualmente para las hipotecas a tipo variable estas comisiones suelen rondar entre el 0% y el 0,50%.

- Compensación por desistimiento parcial o total: se creó la Ley 47/1007 de 7 de diciembre, en la que se especifica que las hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007 y que realicen una amortización o cancelen el préstamo hipotecario se les aplicará como máximo una comisión del 0,5% los cinco primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto año. De forma que esta comisión puede ir desde el 0% hasta el máximo limitado por la ley.

- Comisión por subrogación de acreedor o por cambio de banco: es una comisión que aplica la entidad financiera al titular cuando se traslada la hipoteca a otro banco o caja. La Ley 2/1994 indica que la comisión puede ser como máximo del 1% sobre el el capital pendiente. Pero se publicó el Real Decreto Ley 2/2003 que dice que los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003 se les puede aplicar como máximo una comisión del 0,50%.

- Comisión por subrogación de deudor: esta comisión se aplica cuando se realiza un cambio de titular. Puede ser inter vivos por ejemplo, compra-venta entre particulares, en cuyo caso el banco tendrá que aceptar dicha subrogación o por mortis causa (herencia en caso de fallecimiento). La comisión se le aplicará al nuevo deudor.

- Reclamación de impagados: se cobra un importe fijo al titular cada vez que se retrasa con el pago de la cuota hipotecaria en concepto de los gastos que supone la devolución del recibo y las gestiones de recuperación de la cuota impagada. La comisión que se cobra variará según la entidad financiera y puede rondar entre los 20 y 35 euros.

- Comisión por modificación de las condiciones: se trata de una comisión que se cobra cuando se modifica alguna condición relevante del préstamo. Esta variará en función de la entidad y puede ir del 0% al 2,50% aproximadamente.

- Novación modificativa: se aplica la comisión comentada anteriormente, ya que el concepto es parecido a la modificación de la condiciones. Pero tiene la ventaja de que los gastos notariales y registrales son menores. Se tratan como novaciones:

- Ampliación o reducción del capital.

- Modificación del plazo. Si es ampliación del plazo se puede aplicar como máximo una comisión del 0,1% sobre el capital pendiente (Art 10 de la Ley 2/1994).

- Cambios de las condiciones del tipo de interés.

- Modificación de condiciones financieras (sistema de amortización).

- Cambio de las garantías personales.

- Compensación por riesgo de tipo de interés: cuando el titular de una hipoteca a tipo fijo decide cancelar su préstamo hipotecario, el banco aplicará esta comisión en el caso que la cancelación le provoque pérdidas (art 9 de la Ley 41/2007).

Es muy importante conocer las comisiones que se nos aplica para cada concepto antes de firmar el préstamo hipotecario para que más adelante no hayan sorpresas y estar de acuerdo con el porcentaje que se aplicará en caso de realizar alguna operación de las comentadas.

También queremos recordar la importancia de conocer el coste que supone la contratación de productos adicionales vinculados a la hipoteca. La mejor forma de conocer el gasto adicional que suponen dichos productos es haciendo el cálculo de la TAE total y compararla con la de una hipoteca que exija una vinculación menor.

http://noticias.fotocasa.es/las-comisiones-de-los-prestamos-hipotecarios__9051.aspx

viernes, 26 de agosto de 2011

10 preguntas que hacer al banco para conseguir el mejor depósito.

10 preguntas que hacer al banco para conseguir el mejor depósito
http://www.helpmycash.com/blog/10-preguntas-que-hacer-al-banco-para-conseguir-el-mejor-deposito/

Los depósitos son productos bancarios que nos permiten obtener una rentabilidad por nuestro dinero. En casi todos los bancos podemos encontrar ofertas de depósitos, pero no todos son convenientes. Para elegir el mejor y sacarle el máximo partido es necesario analizar a fondo el producto que tenemos delante. Y para ello, nada mejor que ir al banco con una batería de preguntas que nos ayudará a obtener toda la información que necesitamos:

  1. ¿Cuál es la TAE? La Tasa Anual Equivalente es el porcentaje que cobraríamos en 1 año si el banco nos permitiera reinvertir lo devengado cada mes. Se trata de una información imprescindible que permite comparar las rentabilidad de los depósitos entre sí.
  2. ¿Cuál es el TIN? El Tipo de Interés Nominal nos dice cuál será la rentabilidad ‘real’ aplicada. Lo normal es que sea algunas centésimas inferior a la TAE pero podemos encontrar depósitos donde TAE y TIN coinciden.
  3. ¿Es un depósito a plazo fijo? Solo los depósitos a plazo fijo ofrecen una rentabilidad garantizada. Si la TAE es por ejemplo del 3%, eso será exactamente lo que obtendremos. Los depósitos estructurados o combinados, sin embargo, anuncian una TAE muy atractiva (del 5% o superior) que es solo una estimación del máximo que podríamos obtener si se cumplieran una serie de condiciones que casi siempre pasan por la suerte que haya corrido una determinada bolsa de valores o fondos de inversión.
  4. ¿Cuántos meses o años es necesario tener depositado el dinero? En el mercado podemos encontrar depósitos desde 1 mes hasta 5 años. En general, a mayor plazo, mayor rentabilidad, pero antes de firmar es necesario preguntarse si realmente podremos prescindir del dinero durante el plazo estipulado por contrato.
  5. ¿Cómo se cobran los intereses? Los bancos pueden ingresar lo devengado cada mes, cada trimestre, cada semestre, cada año, al vencimiento del depósito o, incluso, por adelantado, justo después de firmar. Lo ideal es cobrar lo antes posible y disponer cuanto antes de un dinero que nos pertenece, aunque hay que preguntar al banco si por el hecho de cobrar antes la TAE se reduce, práctica cada vez más habitual.
  6. ¿La cuenta asociada tiene comisiones? Al abrir un depósito, como el banco no permite reinvertir lo devengado, nos obligan a abrir una cuenta corriente donde la entidad irá depositando lo obtenido por los intereses. Es necesario comprobar que lo que ganemos con el depósito no lo perdamos en comisiones de la cuenta.
  7. ¿Es necesario contratar algún producto vinculado además de la cuenta asociada? También es cada vez más habitual que, para obtener la rentabilidad prometida, el banco nos obligue a contratar un seguro, tarjetas, domiciliar la nómina y recibos, etc. Hay que ser conscientes de que existen otras ofertas en el mercado sin estos requerimientos antes de contratar productos que quizá no necesitamos.
  8. ¿Es posible la cancelación anticipada total o parcial? Una de las mejores cualidades que puede tener un depósito es que permita la cancelación anticipada, es decir, que nos dé libertad para retirar todo o parte del dinero si queremos o lo necesitamos.
  9. ¿Cuál es la penalización por cancelación anticipada? Además de poder retirar el dinero en cualquier momento, lo ideal es que el banco no nos cobre penalizaciones por la operación o, si lo hace, que sean lo más bajas posible y, en el peor de los casos, que la penalización por recuperar nuestro dinero nunca sea superior a los intereses obtenidos hasta la fecha de la retirada. En ocasiones, los bancos ofrecen lo que llamamos ventanas de liquidez, que no es otra cosa que fechas concretas en que es posible sacar el dinero sin que el banco aplique sus penalizaciones por cancelación anticipada.
  10. ¿Tiene renovación automática? El interés de los bancos es que dejemos depositado el dinero el mayor tiempo posible. Por eso muchas ofertas practican la renovación automática de los depósitos, es decir, que pasado el plazo pactado, si no decimos nada el banco entiende que renovamos contrato. Atención porque esta renovación no siempre continua con las condiciones pactadas en un principio y, en general, el interés ofrecido pasa a ser inferior. En cualquier caso, es necesario tener muy presente cuál es la fecha de fin de contrato para decidir conscientemente si queremos seguir o no.

martes, 23 de agosto de 2011

¿Está seguro mi dinero si el banco quiebra?

Hace cuatro años, la crisis se veía como algo lejano e incluso etéreo. Se oía hablar de ella, pero muy pocos sabían dónde se encontraba. Hasta que un buen día todo cambió. Ni la peor de las previsiones de los más agoreros coincidía con la situación que atraviesa el sistema bancario occidental. Y su desenlace no parece estar aún demasiado cerca. Todo comenzó con las ya famosas hipotecas basura norteamericanas, más tarde vinieron los temidos contagios del "virus subprime" a los bancos europeos, después las inyecciones de capital a la banca, la bancarrota de Lehman Brothers, el caso Madoff y las intervenciones, la más reciente la de la Caja de Ahorros del Mediterráneo. ¿Qué pasa con los ahorros de sus clientes?.

Sistema sólido y prudente

La crisis parece no tocar fondo mientras que la desconfianza de los consumidores sobre la salud del sistema bancario español no deja de crecer. Vuelve a estar en boca de muchos aquello de "es mejor tener el dinero debajo del colchón". No es extraño que el recelo, el nerviosismo y el desconocimiento sobre el sistema de garantía que protege el dinero de los ahorradores españoles provoquen este tipo de reacciones. ¿Qué sucede cuando un banco entra en bancarrota? Por fortuna, el nuestro es un sistema bancario sólido y más prudente y cauteloso que sus homólogos europeos, e incluso mundiales, y por eso en España hay diversos organismos estatales que velan por el dinero que los ahorradores tienen depositado en bancos, cajas, aseguradoras y sociedades de valores.

¿Cómo funciona el sistema de garantía?

El sistema bancario español está diseñado para que si algún banco o caja de ahorros se declara insolvente sus clientes se encuentren respaldados y puedan recuperar sus ahorros. Y es por ello por lo que existe el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD), que además refuerza la solvencia y el funcionamiento de una entidad en dificultades con el fin de defender los intereses de los depositantes y del propio fondo. En realidad, bajo el paraguas del Fondo de Garantía de Depósitos funcionan tres fondos: uno para los bancos-Fondo de Garantía de Depósitos para Establecimientos Bancarios (FGDEB)- otro para las cajas de ahorro-Fondo de Garantía de Depósitos en Cajas de Ahorros (FGDCA)- y un tercero para las cooperativas de crédito -Fondo de Garantía de Depósitos en Cooperativas de Crédito (FGDCC)-.

Todas las entidades bancarias, ya sean bancos, cajas o cooperativas de crédito españolas, están obligadas por ley a adherirse a su respectivo Fondo de Garantía, lo que significa que deben ingresar en el fondo un pequeño porcentaje de los depósitos de sus clientes para nutrir el sistema de garantía concebido para quiebras o suspensiones de pagos. Las cajas españolas ingresan en el fondo el 0,04% de los depósitos de clientes, mientras que los bancos deben depositar el 0,06% del dinero de su clientela. La cuantía de estas aportaciones se establece por ley y es el Ministerio de Economía y Hacienda quien decide si es necesario reducirlas si el patrimonio del Fondo es suficiente para cumplir con sus obligaciones, o incluso suspenderlas cuando el Fondo tenga el 1% de la base de cálculo de las aportaciones de las entidades adheridas en su conjunto.

Dinero a salvo, pero con límites

Estos fondos ofrecen dos garantías distintas y compatibles entre sí, una sobre los depósitos en dinero (cuentas de ahorro, depósitos a plazo fijo...) y otra sobre los depósitos en valores e instrumentos financieros confiados a una entidad de crédito. Hasta octubre del año pasado el Fondo de Garantía aseguraba la recuperación de 20.000 euros por persona, ya fuera física o jurídica.

Pero, a raíz de las turbulencias que sacudieron el sistema bancario mundial durante el segundo semestre de 2008, España decidió elevar esa cifra a los 100.000 euros, muy por encima del mínimo pactado por los 27 países miembros de la Unión Europea que fue de 50.000 euros. Como mínimo, ésta es la cifra que están obligados a garantizar los sistemas bancarios europeos. Hay países que se han quedado en ese límite o que lo han aumentado hasta el doble, como España y Grecia, e incluso algunos han decidido asegurar el 100% de los depósitos bancarios, sea cual sea su saldo, como Portugal, Irlanda, Alemania, Suecia y Dinamarca.

Para que esta garantía entre en acción se deben producir los siguientes hechos:

  • Declaración de concurso de acreedores sobre la entidad (procedimiento que ha sustituido a la quiebra y a la suspensión de pagos).

  • Impago de los depósitos vencidos y exigibles e incumplimiento de las obligaciones con los inversores. Una vez ocurrido esto, el Banco de España debe declarar que la situación financiera de la entidad hace imposible su devolución en un futuro inmediato.

Es entonces cuando la acción protectora de los 100.000 euros se hace efectiva. Se aplica por entidad y titular, aunque un mismo cliente tenga varias cuentas o un depósito tenga varios titulares. Si una persona tiene 125.000 euros en una cuenta de ahorro y la entidad se declara insolvente o en quiebra, el Fondo de Garantía le devolverá solo 100.000 euros. Lo mismo ocurre si una misma persona es titular de diferentes productos financieros en una única entidad. Si en total el capital depositado asciende a 200.000 euros, el Fondo le puede garantizar la recuperación de 100.000 euros, por lo que en ningún caso la garantía es por producto contratado. ¿Qué ocurre con ese dinero restante? ¿Se esfuma? No exactamente.

Para rescatar el resto del dinero que no se haya podido recuperar de la quiebra con el FGD, cada persona se convierte en acreedor ordinario, con sus correspondientes derechos, del banco o de la caja por el importe no recuperado, a la espera del proceso de liquidación de la entidad financiera. Lo más probable es que una segunda entidad se haga cargo de la deuda y le reintegre la cantidad adeudada.

¿Y SI MI BANCO ES EXTRANJERO?

En épocas de incertidumbre económica como la que atravesamos, la psicosis y la desconfianza aumentan cuando nuestro dinero lo custodian entidades extranjeras. Una vez más, la falta de información y el desconocimiento pueden jugar malas pasadas. Las entidades de crédito españolas (bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito) inscritas en el Registro de Entidades del Banco de España están obligadas, por ley, a adherirse al Fondo de Garantía de Depósitos (FGD). En el caso de las sucursales de entidades de la Unión Europea (UE), es decir aquellas entidades que operan en nuestro país como sucursales y cuya empresa matriz se encuentra en otro país, la garantía de los depósitos y valores queda cubierta en su país de origen.

Si las sucursales son de entidades cuyos países de origen no son miembros de la UE están obligadas legalmente a adherirse al FGD español, cuando los depósitos o valores depositados en estas sucursales no estén cubiertos por un sistema de garantía en su país. También están obligadas a la adhesión cuando la garantía del país de origen sea inferior a la de España, 100.000 euros, a fin de cubrir la diferencia. Entre otras, ING Direct y las sucursales que tiene abiertas en España son holandesas.

En caso de quiebra o de dificultades financieras, sería el sistema de protección establecido en Holanda para entidades financieras el que protegería sus ahorros. Al igual que España, Holanda también aumentó el fondo de garantía hasta 100.000 euros por titular y entidad.


Lo que conviene hacer

Al ser la garantía de 100.000 euros por depositante, la cosa cambia cuando un mismo producto o una cuenta de ahorros tiene más de un titular. Cuando esto es así, el saldo se divide entre todos ellos de acuerdo con lo previsto en el contrato del producto, que si no indica lo contrario es a partes iguales, de manera que cada titular tiene garantizado un máximo de 100.000 euros si el banco quebrara. Por ejemplo, un matrimonio que tenga una cuenta con 200.000 euros en la que los dos cónyuges figuren como titulares puede recuperar el neto de su capital, ya que a cada uno le corresponde una garantía de 100.000 euros. De igual manera, una persona que tenga sus ahorros distribuidos en diferentes entidades, 60.000 en el Banco A y 65.000 euros en la Caja de Ahorros B, tiene garantizado el dinero de ambas entidades, ya que la cantidad máxima cubierta es de 100.000 euros por entidad. Por ello, tal y como recomiendan los expertos, puede ser una buena idea "cubrirse las espaldas" y diversificar los ahorros en distintas entidades, depositar en cada una de ellas la cantidad máxima que garantiza el FGD y poner a más de un titular en la cuenta o en el plazo fijo.

La garantía es igual para los depósitos en valores e instrumentos financieros confiados a una entidad de crédito, y es compatible e independiente a la que se tiene sobre los depósitos de dinero que se puedan tener en el banco o en la caja. Los supuestos para que se haga efectiva son los mismos que en el caso anterior.

¿Qué pasa con mi hipoteca?

El Fondo de Garantía, previas comprobaciones oportunas, procede al pago del importe de las cuentas en el plazo de tres meses después de la declaración de quiebra, suspensión de pagos o impagos, aunque este periodo puede ser ampliado en determinadas ocasiones y con consentimiento del Banco de España. Ahora bien, una vez salvados los ahorros, ¿qué sucede con los otros productos que se tienen contratados con la entidad? ¿Y con los seguros o planes de pensiones?

Aunque a más de uno se le habrá pasado por la cabeza que si su banco desapareciera de la faz de la tierra sería toda una bicoca porque así dejaría de pagar la hipoteca, la letra del coche y las cuotas de la tarjeta de crédito, nada más lejos de la realidad. Y es que, aunque una entidad se declare en bancarrota, las deudas seguirían presentes y sería una segunda entidad la que administraría la suspensión de pagos y la encargada de recaudar este dinero. Si la cartera de créditos o el banco en su totalidad se liquida y pasa a ser propiedad de otra empresa, será ésta la que reciba el dinero que deben los clientes. Así es que, si el banco quiebra, los consumidores seguirán pagando el crédito y la hipoteca pero a otra entidad.

Seguros y fondos de pensiones

La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) es la encargada de supervisar y controlar el correcto funcionamiento de este sector. Es un organismo que pertenece al Ministerio de Economía y Hacienda, y su misión es la de proteger a los clientes de las entidades aseguradoras y a los partícipes de los planes de pensiones. Para ello, regula, ordena y supervisa las entidades que componen el sector y autoriza a las nuevas entidades que quieran operar. De hecho, se puede consultar en su página web el registro público en el que figuran las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España.

Pero si la entidad aseguradora quiebra o se declara insolvente los consumidores tienen un ángel de la guarda, eso sí siempre que la compañía aseguradora esté inscrita en el registro correspondiente y funcione de manera legal: el Consorcio de Compensación de Seguros, adscrito al Ministerio de Economía. Es el organismo encargado de asumir la liquidación. Con estos productos no existe una cantidad máxima que recuperar, como ocurre con los Fondos de Garantía, sino que depende del balance de cada compañía.

Todos estos organismos velan por los derechos de los usuarios de las entidades financieras, aseguradoras o de inversión. Pero nunca está de más que los ciudadanos sean cautos. Es importante seguir las recomendaciones de los expertos y depositar el dinero en entidades de confianza y autorizadas por los organismos de control y supervisión. De lo contrario, más que ahorrar o sacar beneficios podríamos poner en peligro nuestro dinero.

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/finanzas/2009/04/13/184626.php

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/finanzas/2009/04/13/184626.php?page=2

martes, 16 de agosto de 2011

Alquilar un piso de banco: no todo son ventajas.

La oferta de viviendas en alquiler se ha multiplicado al calor de la crisis inmobiliaria en todas las grandes ciudades. Hay más viviendas en el mercado y por lo tanto los precios han bajado. Alquilar es la opción más seguida en este momento (pocos pueden comprar).



Detrás del descenso de precios confluyen varios factores. Por un lado, la dificultad para encontrar comprador ha obligado a los propietarios a sacar sus viviendas en alquiler, lo que ha incrementado el parque de viviendas desde el inicio de la crisis.


Y un actor del sector inmobiliario que de repente se ha visto con un montón de pisos en las manos es la banca. Algunos los vende; otros los alquila el propio banco. Parece un buen casero, pero la falta del factor humano tiene sus ventajas y sus desventajas.


*Ventajas de que el casero sea un banco:


-El precio: está más ajustado puesto que lo que el banco necesita es comercializar su excedente ("si no puedo vender, al menos alquilo").


-Mantenimiento: muchas veces cuentan con un departamento específico.


-El casero no entra en casa: se trata de una relación comercial.


*Desventajas de que el casero sea un banco:


-Inflexibles: la actitud más racional y comercial puede llevar al banco a ser inflexible con el precio y otros elementos posteriores.


-Despersonalización: somos un cliente más, un número más.


-Implacables: como consecuencia de lo anterior, pueden ser implacables en el momento de un impago o en la devolución de la fianza al dejar el piso.


-Un edificio entero: puede que hayamos alquilado un piso de entre otros muchos de un edificio propiedad del banco. La entidad puede adoptar medidas pensando en el conjunto y no en las partes.


*¿Ventaja o desventaja?


-Actitud racional: un banco no ve a la persona que somos, establece una relación comercial, y por ello tomará decisiones de manera desapasionada. Pero eso deja fuera el factor humano, que alguna vez podría jugar a nuestro favor.



viernes, 5 de agosto de 2011

¿Conviene cambiar de banco?

Antes de cambiarse, es preferible intentar renegociar algunas condiciones con la entidad de siempre

El acceso a depósitos con mayor remuneración, cuentas con más prestaciones y otra serie de servicios bancarios en mejores condiciones de suscripción son las principales ventajas que conlleva el cambio de banco. Si se está descontento por el incumplimiento de algunas condiciones pactadas al abrir una cuenta, antes de dejar una entidad conviene intentar renegociar. Hay que tener en cuenta que, al pasarse a otra, se renuncia a un trato familiar y personalizado. También es importante pactar con el nuevo banco todas las condiciones y leer bien la letra pequeña.

Ofertas a cambio de dinero nuevo

El hombre es un animal de costumbres... Al menos, en lo que respecta a sus finanzas. Son numerosos los usuarios que mantienen su contrato con el banco o caja de ahorros durante muchos años, en ocasiones, de por vida. Sin embargo, aunque de modo lento, cada vez más clientes se decantan por cambiar de entidad financiera cada cierto tiempo para aprovechar las ofertas que lanzan al mercado, destinadas a nuevos clientes: depósitos, planes de pensiones, cuentas-nómina u otros productos financieros. ¿Es aconsejable hacerlo? No hay una sola respuesta. Tanto la opción de mantenerse fiel a una entidad como la de cambiar en busca de mejoras tienen defensores y detractores.

Mientras que mantener fidelidad a una marca durante varios años implica conocimiento mutuo y la tranquilidad de que el banco intentará buscar las mejores condiciones para el dinero allí depositado, cambiar puede suponer el acceso a productos nuevos e interesantes en condiciones inmejorables.

Es importante pactar con la nueva entidad todas las condiciones y leer bien la letra pequeña

La oferta de ventajas a cambio de dinero nuevo es una estrategia destinada para clientes de perfil agresivo, a quienes gusta mover su dinero en función de las ofertas que les propone cada entidad en un momento puntual. Si bien puede ser una alternativa rentable y beneficiosa a corto y medio plazo, no es tan aconsejable para largo plazo, ya que la relación personal con la entidad desaparece.

También hay que tener en cuenta que limita la información sobre el historial como cliente y que la nueva entidad puede ser más selectiva al conceder una hipoteca o un crédito personal. Además, al abrir una nueva cuenta corriente, puede haber gastos extra por cerrar o finiquitar las posiciones en el anterior banco o caja de ahorros.

Una solución intermedia es optar por un modelo mixto: depositar la mayoría del capital de forma fija en un banco y mover una parte de los ahorros con completa libertad en función de las ofertas y promociones exclusivas de las entidades.

Los inconvenientes

Aplicar una u otra estrategia en el cambio de entidad financiera conlleva una serie de ventajas. Pero, como estas ya las exponen las entidades, conviene incidir en los aspectos negativos de cada opción:

  • Fidelidad a una entidad:

    • No se puede acceder a determinados productos (depósitos, cuentas-nómina, ofertas promocionales...) que solo están destinados a nuevos clientes o dinero "nuevo", el procedente de otras entidades.

    • Implica un probable estancamiento en nuestros movimientos bancarios debido a que la oferta que generan las entidades financieras suelen ser las mismas, con pocas novedades con respecto a su oferta tradicional.

    • La posibilidad de que el banco no brinde al usuario de siempre atenciones que sí presta a un posible nuevo cliente.

    • Conviene diversificar el capital en más de una entidad y aprovechar las ventajas de cada estructura bancaria (hay bancos más útiles para inversiones, otros para domiciliar la nómina, etc.).

    • Siempre es positivo comparar y acudir a la entidad que mejores condiciones proporcione, sin encasillarse de por vida. Más aún, si las prestaciones no satisfacen por completo al cliente.

  • Cambio de banco

    • No permite que el banco tenga un seguimiento regular del historial como cliente, así como una relación fundamentada en sus muchos años.

    • No se accede a préstamos, hipotecas o depósitos en forma preferente, como se hace con los usuarios que llevan muchos años como clientes.

    • La oferta a la que se acoge el nuevo cliente es casi siempre una estrategia coyuntural, no la forma de trabajar habitual de la entidad.

    • Las promociones son a corto plazo y no debe constituirse como único motivo para cambiar o traspasar el dinero a otra entidad.

Traspaso de fondos de inversión y planes de pensiones

Otra estrategia pasa por el traspaso de fondos de inversión y planes de pensiones. Esta operación puede reportar entre 1.500 y 3.000 euros. No obstante, estas promociones tienen algunos límites en su operativa, que reducen su efectividad.

  • Son ofertas promocionales que no están operativas en todo el año, sino solo en un período determinado.
  • Implican un importe mínimo del traspaso -en función de cada entidad, puede oscilar entre 3.000 y 5.000 euros de media-. La bonificación máxima que se anuncia está destinada para grandes cantidades, ya que solo se abona el 1% bruto de media.
  • Requieren un periodo de permanencia -de entre 18 y 24 meses-, durante el cual no se admite la realización de ningún traspaso externo hacia otra entidad ni reembolsos.
http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/finanzas/2011/07/30/202189.php