El recorte del IVA no vende más pisos

La rebaja temporal del IVA para la compra de vivienda nueva aprobada por el Gobierno hace ahora un mes ha pasado sin pena ni gloria por un sector que no consigue levantar cabeza. La terapia ideada por el ministro de Fomento, José Blanco, para "dar salida al stock de viviendas y reactivar el sector de la construcción", a la espera de conocer las cifras oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), no ha conseguido doblegar la tendencia a la baja de las operaciones con inmuebles nuevos, cuyo excedente, sólo en la Comunitat Valenciana, asciende a 133.000 inmuebles.

Vicente Beltrán, vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, es tajante: "Nosotros, que hemos realizado varios sondeos a lo largo del mes, podemos decir que no ha tenido ninguna repercusión sobre las ventas". "Si hemos percibido -señaló- cierta desorientación entre los consumidores, que piensan que la rebaja afectaba también al Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP)".

Sólo la presidenta de la Feria Urbe, Vicenta Pastor, considera que esta medida, a la larga, podría "despertar cierto interés" entre los posibles compradores aunque precisó que, de momento, resulta imposible cuantificar su repercusión. Vicenta Pastor hizo hincapié en que "lo que necesita este sector es una reforma estructural desde el punto de vista fiscal y administrativo".

La rebaja temporal del IVA para la vivienda nueva, con la que la vicepresidenta económica, Elena Salgado, pretendía aliviar la carga de activos inmobiliarios que tanto peso ha alcanzado en los balances de las entidades financieras, había sido cuestionada desde el mismo día de su aprobación por el G-14 -grupo que integra a las principales inmobiliarias españolas-. Su presidente, Pedro Pérez, insistió en que el impulso para el sector solo se puede alcanzar mejorando el acceso a la financiación, que en la actualidad se encuentra prácticamente cerrado. La única espita es la que abren los propios bancos y cajas para colocar sus propios inmuebles.

Este tema es el que trae de cabeza a las inmobiliarias y a los API, que consideran que la postura de las entidades financieras de conceder créditos únicamente para las transacciones de su propio stock de viviendas, "marginando las operaciones externas", está produciendo un estrangulamiento del sector, que sólo consiguió ver cierta luz en el último trimestre del año pasado, con el incremento de ventas propiciado por el anuncio del final de la desgravación en el IRPF.

Vicente Beltrán critica que bancos y cajas estén vendiendo actualmente por encima del precio de mercado, a costa de conceder préstamos en condiciones parecidas a las que lo hicieron con la burbuja inmobiliaria (préstamos cercanos al 100 % del precio y de hasta 40 años), lo que limita la competencia y condiciona el ajuste de los precios.

Las cifras por las que está pasando el sector en la Comunitat Valenciana no ofrecen dudas; en el mes de junio las operaciones de compraventa se volvieron a desplomar un 29 %.

Los bancos intermedian entre los compradores y los clientes morosos.

La necesidad de las entidades financieras de deshacerse del lastre provocado por la morosidad en el sector inmobiliario y el elevado excedente de viviendas que han tenido que asumir desde la explosión de la burbuja inmobiliaria ha llevado a los responsables de las entidades a buscar alternativas más allá de la propia oferta y la facilidad de financiación. La última idea, que ya ha comenzado a ponerse en práctica en algunas sucursales de Valencia según aseguraron fuentes solventes a Levante-EMV, consiste en facilitar la venta del inmueble a los clientes que no tienen medios para continuar pagando las hipotecas. En estos casos permite al usuario potencialmente moroso que venda su piso, facilitando la financiación para adquirirla al nuevo comprador siempre que cumpla unas condiciones de solvencia. De esta forma evitan recargar sus balances con nuevos activos inmobiliarios o con préstamos de dudoso cobro.

http://www.levante-emv.com/economia/2011/09/22/recorte-iva-vende-pisos/841767.html

Hacienda trabaja ya en la prórroga de la rebaja del IVA a la vivienda

Hacienda trabaja con la consigna de que tanto PP como PSOE mantendrán en 2012 este incentivo a la compra de casa. El Senado aprueba una moción que respalda la prórroga.

La rebaja del IVA para vivienda hasta 31 de diciembre que presentó el Gobierno en agosto podría prorrogarse en enero gane quien gane las elecciones. Con esta previsión trabaja la Agencia Tributaria (AEAT), según han informado fuentes no oficiales. El Fisco español trabaja con este escenario –el de prorrogar la rebaja del 8% al 4%– y así lo ha comunicado a empresas y fiscalistas para que preparen la planificación fiscal del próximo año, según ha podido saber este diario. El sector bancario es el que ha apludido con más entusiasmo esta iniciativa. Según el Ministerio de Fomento, el stock de viviendas nuevas superaba las 680.0000 a finales de 2010.

Ésta es la previsión con la que trabaja Hacienda. El líder del PP anunció que mantendrá la medida, pero en la AEAT manejan la consigna de que Rubalcaba hará lo mismo. Las fuentes oficiales de la Agencia no se pronuncian y remiten a enero.

Rajoy destacó que “lo más sorprendente” es que el Gobierno, después de eliminar la desgravación fiscal por compra de vivienda y subir el IVA de las nuevas, ahora abra un “periodo de rectificación” con la bajada. Esta medida, ha recalcado, es el “paradigma de los vaivenes del Gobierno”. Constructores y promotores también han aplaudido la medida, que está atrayendo a estos fondos como salvadores ya que suplen la falta de liquidez en el que están mediante la aportación de equity. Hasta agosto, estos fondos, que se dedican a invertir directamente en el capital o compran deuda de compañías en quiebra por mala gestión o por su elevado endeudamiento.

En este contexto, el Senado aprobó ayer una moción en la que instó al Gobierno a mantener en 2012 la rebaja del IVA para la compra de vivienda. La moción fue presentada por el PP y contó con el apoyo de CiU. El Grupo Socialista votó en contra. La moción incluye también la petición de que la rebaja impositiva se aplique sólo a la compra de vivienda habitual y con un tope máximo de precio.

Los que no aprueban cómo se ha planteado el incentivo son los asesores fiscales. Para la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), la rebaja del IVA genera aún más inquietud.

“Se ha modificado sin más el párrafo del artículo que se refiere al tipo impositivo de las viviendas, sin tomar en consideración”, señala Juan Carlos López-Hermoso, presidente de la Asociación, “ni por tanto aclarar, qué pasa con todas las transacciones que la Ley asimila al concepto de entrega de vivienda”, añade. López-Hermoso considera que la medida, que tacha de “inútil”, se debería haber acompañado de una modificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Dado que la Dirección General de Tributos (DGT) no ha dado todavía ninguna respuesta clara sobre este tema, para Aedaf no queda otra opción que pensar que esta reforma se ha hecho “desde la improvisación y sin consultar a los expertos”. Asesores fiscales, expertos y profesionales no tienen claros los criterios temporales del incentivo y tratan de que la DGT lo aclare.

Esperan como agua de mayo que Tributos publique una consulta vinculante sobre este asunto. Las llamadas a la Agencia son constantes. Por su parte, la AEAT ha publicado en su web un documento en el que responde a “preguntas frecuentes” y dice que “los pagos anticipados realizados entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre por entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos situados tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que la entrega del inmueble se haga después del 31 de diciembre de 2011”.

Es decir, el devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento en el que el comprador toma posesión de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su otorgamiento.

Cuando de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de este hecho, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del adquirente. En cambio, en relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto por viviendas adquiridas entre el 20 de agosto y 31 de diciembre cuyas entregas tributen al tipo superreducido del 4% no se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos. Éste es uno de los problemas más graves que presenta el incentivo, a juicio de los asesores fiscales, que recuerdan que el criterio del devengo que esgrime la AEAT es “oficioso”. Es necesaria una consulta.

Salgado y Santamaría chocan por la deducción fiscal .

Soraya Sáenz de Santamaría, portavoz del PP en el Congreso de los Diputados, acusó ayer al Gobierno de hacer una política de vivienda “incoherente”. Santamaría criticó al Ejecutivo por “eliminar la deducción fiscal por la compra de vivienda habitual, mientras rebaja el IVA del 8% al 4% al adquirir una casa nueva”. Salgado rechazó las críticas del PP, ya que recordó que el 75% de las rentas españolas siguen “pudiendo disfrutar” de la deducción fiscal, debido al nivel de sus ingresos. Por el contrario, Salgado añadió: “¿Qué mayor incoherencia [la del PP] que criticar la rebaja del IVA mientras anuncia que va a mantener esa medida durante un año más, si ganan las elecciones?.

http://www.expansion.com/2011/09/15/empresas/inmobiliario/1316038715.html

Algo más, algo mejor, algo distinto : la rebaja del Iva aplicable a la vivienda

Las desastrosas cifras de ventas de viviendas, que evidencian el peligro de perpetuar el stock de viviendas invendidas, han provocado la reacción del Gobierno, que ha modificado el tipo de IVA aplicable a la compraventa de viviendas de nueva construcción, dejándolo en el tipo super-reducido, es decir, en el 4%, para las ventas que se produzcan hasta fin de año; decisión que el Partido Popular ya ha avanzado que modificará a su vez, para aumentar su vigencia al menos por un año.

La medida es en principio, elogiable, porque cumple con el lema de este blog: es algo más, es algo mejor y es algo distinto de lo que había; pero conviene analizarla detenidamente, para ver sus posibles efectos sobre el mercado de la vivienda y sobre la economía española en conjunto.

La temporalidad de la medida indica que no se trata de una acción tendente a mejorar el acceso a la vivienda para la población, que sería lo deseable, sino que se trata de intentar reactivar el mercado, mediante la política de la zanahoria: si en el pasado reciente se intentó la política del palo, anunciando un aumento del tipo a partir de julio de 2010 y la fuerte reducción de las desgravaciones fiscales a partir de 1 de enero de 2011, se adopta ahora la postura contraria, en vista de que los frutos de aquélla fueron pocos, como era previsible.

Aunque la medida ha recibido críticas basadas en su aparente veleidad, cabe felicitarse de que, en vista de que el resultado de las medidas de hace algo más de un año era insatisfactorio, haya alguien con acceso al BOE que reaccione y las rectifique para intentar mejorar el resultado. Eso es lo que hacen continuamente los investigadores científicos: es el método de prueba y error.

Otra cosa es que sea posible, ya desde el primer momento, vaticinar que la medida tendrá poco éxito: porque la rebaja del impuesto se aplica sólo a la compra de viviendas de nueva construcción en primera transmisión, ya que a las segundas transmisiones se les aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Eso significa que sólo es aplicable a las viviendas que están aún en manos de sus promotores y no a las que han pasado a poder de las entidades financieras, ya sea por ejecución hipotecaria o por dación en pago.

Aunque la medida, aisladamente considerada, podría ser efectiva, si la pasamos por el tamiz de la realidad vemos que está siendo muy difícil que obtenga financiación la compra de viviendas que no estén bajo la égida de la entidad financiera que concedió el préstamo para su promoción, lo que reduce mucho el espectro de viviendas favorecidas por aquélla. Aunque hay que matizar que sí se podrán beneficiar de ella las viviendas que estén en poder de sus promotores, especialmente de aquellas cuya gestión ha sido asumida por la entidad financiera actuante. Así pues, la medida es beneficiosa, pero de efectos muy limitados.

Desde otro punto de vista, la medida es correcta, ya que incide en el momento más difícil para el comprador, el inicial, cuando tiene que hacer frente a una serie de pagos (entrada, impuestos, gastos documentales, altas de servicios, etc.): me he pasado muchos años postulando tanto el aligeramiento de los gastos iniciales como la estimulación del ahorro previo para poder afrontar esas cantidades iniciales; con un rotundo fracaso, todo hay que decirlo.

Pero para que fuera del todo correcta debería ser de duración permanente, como exige la técnica jurídica ortodoxa: la fiscalidad es materia sometida a reserva de ley, y debería tener carácter estructural y, por tanto, con vocación de permanencia; las medidas temporales, por definición de carácter coyuntural, deberían instrumentarse mediante reales decretos, no mediante leyes.

Hay que esperar que, visto que el stock de viviendas invendidas preocupa al Gobierno, adopte alguna otra medida más efectiva para reducirlo. Insisto en una idea que ya he expuesto muchas veces: el enorme volumen de recursos financieros inmovilizado en la financiación del stock impide que el crédito fluya hacia donde la economía española precisa. Es cada vez más urgente e importante quitar ese tapón, no sólo aflojarlo. El problema es saber cómo hacerlo.

http://www.expansion.com/blogs/hablando-de-vivienda/2011/09/06/algo-mas-algo-mejor-algo-distinto-2-la.html

La rebaja del IVA a la mitad no activa la venta de pisos

http://www.elcorreo.com/alava/v/20110905/rioja/rebaja-mitad-activa-venta-20110905.html

Hace quince días el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto de Ley por el que establecía la reducción temporal del IVA por adquisición de vivienda nueva del 8 al 4%, medida que se mantendrá en vigor hasta el próximo 31 de diciembre. El Ejecutivo adoptó este acuerdo con el objetivo de «avanzar en la normalización de la actividad en el sector inmobiliario y garantizar la sostenibilidad de las finanzas públicas», es decir, un intento para animar el mercado y reducir el stock de viviendas.

«Aunque en 2010 el remanente de viviendas nuevas a la venta empezó a disminuir ligeramente, existe aún, como consecuencia de la crisis económica, un importante stock pendiente de colocación. La persistencia de un elevado remanente de viviendas disponibles para la venta y la continuación de la atonía en este sector hacen aconsejable emprender medidas fiscales que ayuden a la colocación de estas existencias y que coadyuven a la paulatina normalización y recuperación del sector», sostuvo el Gobierno hace dos semanas como justificación del Real Decreto.

Sin duda, es muy pronto para valorar los resultados de esta medida. No obstante, los profesionales del sector, aunque la califican de «buena», no creen que sea acicate suficiente para animar el mercado.

«Es bueno, pero bueno para el que vaya a comprar vivienda nueva. El problema es que la mayoría de viviendas que se están vendiendo en este momento son de segunda mano. Casi todo lo que venden los bancos es de segunda mano, por tanto, no les afecta el IVA para nada», explica Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios. «La rebaja del IVA es buena para el promotor que lo está pasando muy mal. Todo lo que sean ayudas es bueno pero, hoy en día, se está vendiendo muy poco del promotor porque hay muy poca promoción en marcha», continúa en su análisis Martínez Solozábal.

«No creo que la reducción del IVA mueva el mercado de la vivienda porque lo que hay ahora en el mercado, en su mayoría, no va con IVA sino con transmisiones», insiste y matiza. «Es una ayuda y como tal es buena, pero son más fuertes las rebajas que se están haciendo que esta reducción», explica el presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios.

Los profesionales del sector advierten de que la crisis del mercado inmobiliario tiene detrás otros problemas como «la falta de préstamos, la inseguridad económica y el paro». «La vivienda es mucho dinero, se paga a muchos años y tal y como están las empresas, los negocios y el trabajo no es fácil que alguien se embarque. De momento tienes cinco millones de parados que te has quitado del mercado porque no van a comprar vivienda, pero hay otro montón que está en el aire y hay muchas empresas que no ven que se estén moviendo», resume.

«Lo primero para que se mueva la economía es que se mueva el mercado laboral. No es un tema sólo de vivienda, pasa también con los coches, con el consumo en general. La inseguridad, la falta de ingresos, el miedo a perder el trabajo, el paro, todo eso suma. Ha subido el euribor, hay muchas cosas que han subido más que el 4%, aunque toda la bajada sea buena, pero no creo que se vaya a notar».

Los promotores

Apenas hay promociones en marcha en este momento y los promotores intentan sacar adelante la vivienda que tienen terminada. José Martín, responsable de Construcciones José Martín, tiene claro que el problema no está en el IVA sino «en que tengas suficientes bienes para poder comprar un piso, suficientes ingresos, el problema viene de los créditos; si tu tienes que pagar un 4% menos, estupendo, todo lo que no se pague viene bien, pero el problema es conseguir crédito para comprar el piso».

Explica que tras la aprobación de la reducción del IVA no ha observado mayor demanda. «No se ha notado mucho, lo único alegría en los que acaban de comprar, que se han ahorrado un dinero», explica.

En opinión de José Martín para salir de esta situación «tenemos que cambiar, ser más productivos, competir con el mercado europeo, mentalizarnos mucho, trabajar más, no subir los intereses para que la gente pueda invertir, hay que producir e invertir para que esto salga adelante». Y reclama «créditos más baratos y a muy largo plazo».

La Xunta estudia bajar el impuesto que grava la vivienda

La Xunta estudia rebajar el tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que grava la compra de viviendas de segunda mano. Esta decisión que baraja la Consellería de Facenda se produce después de la entrada en vigor de la orden que fija los nuevos precios medios en el mercado de inmuebles, una polémica orden que llega a duplir el valor de algunos pisos y de la que PSOE y BNG exigen su retirada. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales se calcula en función del precio medio que marca el Gobierno gallego en esta nueva orden.

El departamento de Marta Fernández Currás sopesa la reducción de este impuesto coincidiendo con la decisión del Gobierno de Zapatero de rebajar al 4% el IVA que se aplicará hasta 2012 para la adquisición de nuevas viviendas.

En Galicia, ahora se paga el 7% del valor del piso cuando se compra una vivienda de segunda mano. Canarias es la comunidad con el tipo más bajo, un seis por ciento, pero hay autonomías con un tipo más alto que el gallego: en Extremadura es del 10% y en Cataluña, Asturias, Cantabria y Andalucía es del 8%. Aragón, Baleares, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Madrid, Murcia, La Rioja y Comunidad Valencia, igual que Galicia, cobran un 7%.

Con la reducción al 4% del IVA para la compra de una casa nueva, el nuevo dueño debe abonar ocho mil euros. En cambio quien adquiera una vivienda de segunda mano tendrá que pagar en Galicia en la actualidad catorce mil euros por el impuesto de transmisione patrimoniales, que es el que grava la vivienda usada.

http://www.laopinioncoruna.es/economia/2011/09/05/xunta-estudia-bajar-impuesto-grava-vivienda/529478.html

El precio de resucitar el ladrillo

La banca grande y mediana en España acumula casi 12.000 millones de euros en casas. Sin embargo, al no considerarse vivienda nueva, la reducción en cuatro puntos del IVA aprobada por el Gobierno no afecta a este stock. Catalunyacaixa ya decidió trasladar esta rebaja a sus inmuebles dentro de su política comercial. Pero, ¿qué pasaría si el resto de bancos hicieran lo mismo?

La última iniciativa del Gobierno para dar un balón de oxígeno al sector inmobiliario ha sido la rebaja del IVA por la compra de vivienda nueva. El ejecutivo aprobó un recorte del gravamen desde el 8% al 4% con el que pretende reactivar la compra de nuevos inmuebles, medida que el PP ha anunciado que mantendrá hasta finales de 2013 si gana las elecciones. Sin embargo, su efecto sobre el mercado inmobiliario es dudoso, ya que el excedente de casas en manos de los bancos no se puede considerar como vivienda nueva a efectos fiscales.

Una vez que una casa es transferida por primera vez deja de considerarse vivienda nueva a efectos impositivos, aun que el propietario sea el banco que la recibe como pago del crédito que la promotora no consiguió afrontar, y aunque el piso esté sin estrenar. Las sucesivas transacciones no se ven gravadas por el IVA, sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 8% dependiendo de la comunidad autónoma.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el parque de casas nuevas sin vender en España se ha convertido en pesado lastre. El Ministerio de Fomento cifra en 700.000 unidades el número de casas a estrenar que no tienen comprador, una gran mayoría en manos de la banca y que, por tanto, a efectos fiscales no se consideran nuevas.

Según se desprende de sus resultados trimestrales publicados en junio, entre las nueve entidades bancarias de mayor tamaño en España sumaban una cartera de inmuebles adjudicados de unos 11.800 millones de euros, sólo en lo que se refiere a casas acabadas. Además, acumulan más de 1.800 millones en viviendas aún en construcción. Si estas entidades emularan a Catalunyacaixa, una hipotética aplicación de una rebaja directa del 4% sobre su stock supondría pérdidas de 545,2 millones de euros para las entidades bancarias.

En total, el volumen de inmuebles en manos de la banca asciende a 13.631 millones de euros. Y eso sin contar otros tipos de adjudicados como terrenos o los inmuebles que no son viviendas. De esos 13.631 millones de euros en hogares que acumulan los nueve bancos más grandes, aquellos que proceden de la ejecución de hipotecas a hogares suponen prácticamente la mitad de ellos.

La otra mitad, 6.862 millones, provienen de la adjudicación de viviendas de promotoras y constructoras, que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, no consiguieron dar salida a sus pisos y devolver sus préstamos bancarios. Muchas de ellas no llegaron si quiera a terminar de construirse, lo que supone 1.840 millones de euros de promociones a medio hacer en manos de la banca y que necesitarán inyecciones adicionales de financiación para poder rematarlas y sacarlas al mercado.

El problema no termina ahí. Además de los hogares, la banca acumula también adjudicados inmuebles de todo tipo: oficinas, locales comerciales y, sobre todo, suelo. El montante que los nueve grandes bancos españoles posee en este tipo de activos es incluso mayor que en el de vivienda, unos 15.250 millones de euros. A la espera de nuevas medidas políticas y del incierto reajuste del mercado, sus carteras acumulan un activo adjudicado total por valor de 28.880 millones de euros.

En lo que sí beneficia el recorte del IVA es a la hora de que promotoras y constructoras den salida a sus inmuebles. Por un lado, los compradores han visto rebajado un 4% el precio de la vivienda nueva.Y de la misma forma, abarata la dación en pago de las viviendas en manos de promotores que no puedan devolver a sus créditos a la banca.

http://www.cincodias.com/articulo/mercados/precio-resucitar-ladrillo/20110903cdscdsmer_3/

Vivienda: todas las claves de la rebaja del IVA al 4%

La rebaja del tipo del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para las primeras entregas de vivienda para el periodo comprendido entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011, aparte de la polémica sobre si se trata de medida una suficiente para animar la venta del stock de viviendas actual, ha generado una serie de interrogantes que alimentan una amplia polémica entre la Agencia Tributaria y los asesores fiscales sobre algunos de los aspectos complicados en la aplicación del Impuesto.

La medida, recogida en la Disposición Transitoria cuarta del Real Decreto-Ley 9/2011, de 19 de agosto, estipula que "con efectos desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley y vigencia exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2011, se aplicará el tipo reducido del 4 por ciento del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de bienes a las que se refiere el número 7.º del apartado uno.1, del artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA ".

Entrega de bienes

Buena parte de la confusión que está generando las discusiones sobre esta norma viene provocada por la existencia en el artículo 8 de la LIVA, que regula las entregas de bienes, y que incluye el concepto de rehabilitación al incluir las ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación cuando el empresario que ejecute la obra aporte una parte de los materiales utilizados, siempre que el coste de los mismos exceda del 33% de la base imponible.

El problema que encuentran generalmente los asesores fiscales y quienes se han dedicado a la autopromoción es la falta de claridad que encuentran en el término entrega, que puede dar lugar a interpretaciones más amplias que las que el Gobierno ha querido dar a este Real Decreto-Ley.

Segundas entregas

Como ejemplo de estas complicaciones, se puede destacar que en el prontuario de preguntas y respuestas realizado por la Agencia Tributaria (AEAT) al respecto, se recogen asuntos tales como la posibilidad de que se pueda aplicar las ventajas fiscales a las viviendas de segunda entrega si el vendedor renuncia a la exención del IVA, para lo cual se requiere que el comprador sea también un empresario o profesional con derecho a la deducción total del Impuesto soportado en la operación. En el caso de viviendas adquiridas por particulares, por el contrario no resulta aplicable el 4%.

Requisitos exigidos

Las condiciones básicas del Real Decreto-Ley 9/2011, para beneficiarse de la rebaja de tipos exigen que la entrega de la vivienda debe producirse desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2011 y habrá de realizarla un empresario o profesional.

En caso contrario, tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su concepto Transmisiones Onerosas. Además, debe tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega la realizada por el promotor, pues a la segunda o ulteriores transmisiones (viviendas usadas) es de aplicación la exención, tributando por el ITP.

Finalmente, es necesario que los edificios o partes de los mismos que se transmiten sean aptos para su utilización como viviendas; se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

El beneficio se obtendrá, por tanto, cuando se entregue una vivienda (calificada urbanísticamente como tal y con su correspondiente licencia de primera ocupación que acredita su aptitud para ser utilizada a tal fin), incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública continúan tributando al 4%, pues la medida no les afecta.

Hacienda también considera que no tiene la consideración de primera entrega a efectos del IVA la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario, por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante ese plazo. En estos casos, la venta tendrá la consideración de segunda entrega, exenta del IVA , y tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Pagos previos al 21 de agosto

El artículo 90. Dos de la LIVA dispone que el tipo impositivo aplicable a cada operación será el vigente en el momento del devengo. En los anticipos, el devengo del impuesto se produce en el momento en que se haga efectivo el pago de los mismos por lo que, si éstos se han satisfecho antes del 20 de agosto de 2011, el tipo impositivo aplicable será del 8%, con independencia de que el IVA correspondiente al importe restante del precio se devengue con la posterior entrega de la vivienda tributando al 4%.

Cuando de la misma escritura pública otorgada resulta o se deduce claramente un momento distinto de puesta en poder y posesión de la vivienda entregada, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del adquirente.

En las entregas de viviendas, el devengo del impuesto se produce en el momento en que la misma se ponga a disposición del adquirente, por lo que si esto se produjo en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011, el tipo impositivo aplicable al conjunto de la operación será del tipo superreducido, con independencia de que parte del pago se instrumente a través de deuda hipotecaria.

El importe de las arras o señal satisfechas por el comprador con anterioridad a la entrega del inmueble, al estar previsto en la escritura pública que se considerará satisfecho a cuenta del importe final de la operación, constituye un pago anticipado de la futura entrega del inmueble, devengándose el IVA en el momento en que se produzca el pago del importe.

En el supuesto de que la operación consista en la primera transmisión de una vivienda ya terminada, aunque la misma estuviese en construcción en el momento en que las partes formalizaron el contrato de compraventa de la misma, el tipo impositivo aplicable a dicha entrega podrá ser, por consiguiente, el 4%, si sucede antes del 31 de diciembre de 2011.

Adelantos a cooperativas

Según reconoce la Dirección General de Tributos (DGT) en una consulta vinculante de 3 de julio de 2007, las aportaciones de los socios a la cooperativa para contribuir a la financiación de la construcción de las viviendas, constituyen pagos anticipados de las citadas entregas de las viviendas, devengándose el impuesto en el momento del cobro de dichas aportaciones.

Esta consideración se mantiene con independencia del modo como se denominen y cualquiera que sea el concepto al que se impute el pago de dicha contraprestación (aportación a los gastos de constitución, financiación o funcionamiento de la cooperativa, depósitos o aportaciones para la cobertura de los gastos correspondientes a bienes o servicios efectuados para la construcción de las edificaciones u otras análogas).

Concepto de vivienda

Al no existir en la actualidad una definición en la normativa reguladora del IVA del concepto de vivienda que permita concluir cuándo se trata de un inmueble calificable como tal, la DGT interpreta que se debe entender por vivienda "el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o sede de su vida doméstica".

La interpretación consolidada sobre la norma sostiene que un edificio o parte del mismo reúne los requisitos para ser considerado apto para su uso como vivienda cuando dispone de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda con independencia de la finalidad a que lo destine el adquirente, incluido su empleo como oficina. No es aplicable, por tanto, el tipo superreducido a la entrega de viviendas que van a ser objeto de demolición, ya que no se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda y tributarán al 18 por ciento.

Inmuebles en construcción

En el caso de que el inmueble entregado sea una vivienda en construcción, por lo que el adquirente deba proceder a su terminación, el tipo aplicable será el general.

No obstante, si el objeto de la entrega es una vivienda terminada, aunque se concierte la operación cuando la construcción aún no ha finalizado, el tipo aplicable será el reducido, al producirse la entrega de las viviendas con la puesta en posesión del adquirente. Una vez acabadas las mismas, no cabe duda de que el objeto de la entrega es una vivienda terminada y no una vivienda en construcción. Por lo tanto, puede concluirse que el tipo impositivo aplicable será el del 8 por ciento, con posibilidad de aprovechar la reducción impositiva aprobada para impulsar el sector inmobiliario.

Plazas de garajes y trasteros

Si en el mismo de acto de entrega de la vivienda por el promotor se adquieren de forma conjunta tres plazas de garaje con la vivienda , se tendrá que aplicar el tipo reducido a las dos primeras y el 18 por ciento a la tercera.

Muy importante resulta tener en cuenta que no tienen la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con las mismas.

Si el contribuyente adquiere en el mismo acto una vivienda a unos particulares y una plaza de garaje a la promotora directamente, situados en el mismo edificio, la plaza tributará al tipo general, pues la entrega de la vivienda transmitida en el mismo acto no está sujeta al IVA, sino al ITP, puesto que se tratará de una operación entre particulares.

Viviendas rehabilitados

Las entregas de viviendas rehabilitadas, según las consideraciones de Hacienda, se asimilan a la entrega de un edificio de nueva construcción siempre que más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

Además, el coste total de las obras habrá de exceder del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

En este punto surgen serias dudas interpretativas, puesto que la operación puede tratarse de la formalización de un derecho de opción de compra sobre un determinado inmueble. El devengo del IVA se produce en el momento de formalizarse la referida opción de compra, pero teniendo en cuenta que en la LIVA tiene la consideración de prestación de servicios, por lo que se le aplica el tipo general del 18 por ciento, puesto que no se trata de un supuesto de entrega de vivienda a los que se refiere el artículo 91.1.7 de la propia Ley del Impuesto.

Apartamentos turísticos

En los apartamentos turísticos que dispongan en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación y, objetivamente considerados, tanto desde un punto de vista material como jurídico, sean susceptibles de ser utilizados como vivienda, la entrega de los mismos podrá acogerse al tipo superreducido.

Según afirma la Dirección General de Tributos, en consulta vinculante de 10 de diciembre de 2007, la situación tributaria de los apartamentos turísticos no es comparable entre comunidades autónomas. Así, mientras en Andalucía se concede la licencia de primera ocupación, en Madrid han de ser destinados por sus propietarios al "alojamiento turístico ocasional sin carácter de residencia permanente", por lo que carecen de la licencia de ocupación.

Por ello, en la medida en que la expedición de la licencia no está prevista para la ocupación de tales apartamentos turísticos, no cabe calificar los mismos como aptos para su utilización como viviendas, puesto que su destino no es el de residencia habitual en ningún caso. De hecho, el artículo 58.m), de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de la Comunidad Autónoma de Madrid sobre ordenación del turismo, establece que se considera infracción grave "permitir la estancia en los alojamientos turísticos por tiempo superior al establecido en la normativa turística". Por tanto, se trata de evitar que los apartamentos turísticos se destinen a su uso como residencia habitual o permanente, de modo que no pierda su condición de alojamiento de carácter turístico y, consecuentemente ocasional. Este carácter esporádico, temporal o provisional, constituye la esencia de dicho alojamiento turístico y choca frontalmente con la estabilidad y permanencia que han de definir a una vivienda habitual.

Por ello, es por lo que hay que atenerse en estos casos a la normativa aplicable al efecto en cada comunidad autónoma.

Vuelo y suelo de la vivienda

En ocasiones se da el caso de que pueda existir un propietario de una vivienda de protección oficial (VPO), pero que ésta esté construida en suelo perteneciente al Ayuntamiento sobre el que se constituyó previamente un derecho de superficie.

En aquellos casos en que el Ayuntamiento decida transmitir al propietario del vuelo la parte de suelo correspondiente a la vivienda el tipo impositivo aplicable a la transmisión del suelo correspondiente al vuelo de las viviendas transmitidas con anterioridad, será el mismo tipo impositivo que se aplicó a dicho vuelo (4 por ciento si es VPO u 8 por ciento si no lo es), siempre que se cumplan las dos condiciones incluidas en la LIVA.

La primera es que el destinatario del suelo sea el titular del vuelo que fue transmitido con anterioridad y, la segunda, que, además, sea también el primer adquirente del mismo, es decir, que ese vuelo no haya sido objeto de ulteriores transmisiones anteriores a la transmisión del suelo. O lo que es lo mismo, que el transmitente del suelo y del vuelo sea la misma persona.

En el supuesto de que en el tiempo que transcurra entre el momento de la disociación del suelo y del vuelo y la consolidación posterior de ambos conceptos se haya producido una o varias transmisiones intermedias de suelo o vuelo, entonces no será de aplicación el tipo reducido.

http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/3350568/09/11/Vivienda-las-claves-de-la-rebaja-del-IVA-al-4.html

¿Quién gana con el IVA de la obra nueva al 4%?

Una primera lectura de la medida anunciada, rebajar temporalmente el IVA de la obra nueva del 8% al 4%, podría ser que se trata de beneficiar a la banca, que se ha adjudicado casas en subastas y mediante la dación en pago. Sin embargo no es así, ya que cuando las entidades financieras quieran vender los pisos de sus balances, el impuesto que gravará la segunda transmisión es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), no el IVA.

En todo caso saldrían beneficiadas indirectamente, si esta reducción permite que las grandes promotoras en apuros vendan sus urbanizaciones fantasma (y demás inmuebles residenciales) antes de que se las tenga que adjudicar la banca. La idea sería que al reducir del 8% al 4% el IVA, el coste para el comprador se reduce, con lo que las promotoras pueden sacar su stock rebajado, sin tener que bajar el precio que ofrecen.

La rebaja de las casas la pagaría el Estado, o mejor dicho, el contribuyente, hasta el 31 de diciembre de este año. Sí, has leído bien. Se rebaja un 4% el coste de adquirir una vivienda nueva, pero no de la caja de la promotora, sino del bolsillo de todos los que pagamos impuestos.

En el mejor de los casos, si la promotora traslada toda la bajada de coste al precio, ganaría un 4% el comprador de obra nueva, si compra entre el 20/08/2011 y el 31/12/2011. En el peor, si la promotora aprovecha la rebaja de la factura fiscal y sube este 4% en su precio, sólo ganaría la promotora, con el dinero de nuestros impuestos.

Se supone que la medida del Gobierno trata de que el stock de vivienda de reduzca drásticamente, los bancos empiecen a dar hipotecas y el sector de la construcción genere empleo.

Sin embargo el problema actual no es el coste tributario de la vivienda, es que la demanda de inmuebles no puede (no se le conceden préstamos hipotecarios) o no quiere comprar (debido a la mala situación económica de las familias y a las expectativas de bajada de precios del ladrillo).

¿Quién ganará con la bajada del IVA de la obra nueva?

Los ciudadanos, desde luego no. Tal vez las grandes promotoras e, indirectamente, las entidades financieras que financiaron sus proyectos inmobiliarios fallidos.

Realmente resulta una incógnita la finalidad de la reducción temporal del IVA de la obra nueva. Esperemos a ver si el Gobierno da alguna explicación adicional a su plan.

http://www.yaencontre.com/noticias/noticias/opinion/quien-gana-con-el-iva-de-la-obra-nueva-al-4

La rebaja del IVA en la compra de vivienda: papel mojado si no mejora el acceso al crédito

La rebaja del IVA en la compra de vivienda nueva, del 8% al 4%, de aquí al 31 de diciembre es un intento desesperado por parte del Gobierno de animar el mercado inmobiliario que se encuentra en punto muerto. Algo que parece casi imposible como muestra la estadística sobre hipotecas que publicó el INE el lunes. Éstas cayeron un 42,4% en junio hasta poco más de 32.000 operaciones, una de las cifras más bajas de toda la serie histórica.

Ello supondrá que para una vivienda de unos 200.000 euros, el precio se verá reducido en unos 8.000 euros, según ha detallado José Blanco, ministro de Fomento, quien recalcó que la medida es de carácter "temporal y extraordinario".

Sin embargo, todos los expertos consultados coinciden que esta decisión no acelerará las decisiones de compra salvo a aquellos compradores que ya tenían la decisión tomada y, además, cuenten con acceso al crédito, que sigue siendo fundamental para que se reactive el mercado hipotecario.

Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, señala que “la bajada del IVA es insuficiente comparada con los esfuerzos de bajada de precios realizado por los principales tenedores de viviendas, bancos y promotoras” (hemos visto anunciados descuentos del 50%).

Por su parte, Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Residencial de Jones Lang Lasalle, piensa que apenas tendrá repercusiones y lo único que puede hacer es acelerar la compra de aquellas personas que tengan decidido adquirir una vivienda. Esto para el particular. En cambio, sí que puede ser interesante para las sociedades, en las que se repercute el IVA.

Desde HelpMyCash la decisión es un pequeño respiro para el consumidor. “Es bueno que los impuestos se reduzcan porque los precios todavía son desorbitados”.

En definitiva, desde pisos.com calculan que la medida permitirá reducir el stock entre 80.000 y 100.000 viviendas. Por su parte, HelpMyCash calcula que quien se gaste 150.000 euros en un piso este año pagará sólo 6.000 euros en concepto de IVA, en lugar de los 12.000 euros que le correspondería con el impuesto anterior. “Y ahorrar esos 6.000 euros no es lo que hará que la gente se decida comprar un piso, mientras aumentan los intereses, las comisiones y los seguros obligatorios de la hipoteca. En resumen, no creemos que este nuevo Decreto-Ley se traduzca en un aumento de ventas demasiado significativo”.

El acceso al crédito, clave

A pesar de estos intentos para dinamizar el mercado inmobiliario, las dificultades de acceso al crédito siguen suponiendo un lastre en contra de las operaciones de compraventa.

Todos los expertos consultados creen que ésta sería la clave para reactivarlo. Así, Manuel Gandarias asegura que “tiene mucha mayor importancia en estos momentos para la compra de una vivienda el acceso al crédito que la rebaja de IVA. Por lo tanto es fundamental para que la medida tenga efectos positivos que se produzca una mayor fluidez en la concesión de los prestamos hipotecarios”.
Ferrer-Bonsoms, de Jones Lang Lasalle, coincide en esta opinión. “Si un potencial comprador de primera vivienda pagaría 900 euros de alquiler y la misma cantidad de letra, tradicionalmente se decantaría por la adquisición, pero para ello debe tener asegurado el crédito por parte de las entidades financieras”.

Por su parte, HelpMyCash asegura que “la bajada del IVA quita hierro a los gastos de apertura de una hipoteca, pero no tiene ningún efecto, por ejemplo, sobre la cuota mensual a pagar o los años que una familia queda endeudada”.

En este panorama una opción es seguir esperando a que los precios sigan bajando. Desde pisos.com aconsejan comprar si se encuentra una buena oportunidad , pero también reconoce que los precios seguirán bajando de forma moderada y es posible que el 2012 empiecen a estabilizarse con lo que una bajada de precios no será mayor ante el encuentro de una buena oportunidad de compra.

Es muy posible que retrasar el momento de compra ayude a conseguir un precio más bajo, continúa HelpMyCash, pero al hacerlo corremos el riesgo de encontrarnos con un mercado hipotecario todavía más caro e inaccesible que en la actualidad.

Por su parte, Ferrer Bonsoms reflexiona sobre la proximidad de las elecciones y ver el giro que toma el nuevo gobierno, aunque cree que no volverá una desgravación por compra de vivienda para todos, especialmente porque no contaría con el apoyo de Europa y supone una decisión que afectaría a las arcas del Estado durante mucho tiempo.

http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/2011-08-31/547338_rebaja-compra-vivienda-papel-mojado.html

Las regiones rechazan la igualdad fiscal en la compra de casas nuevas y usadas

La aplicación del IVA superreducido del 4% que el Gobierno central aprobó que se aplique en la compra de viviendas nuevas hasta finales de este año no tendrá su contrapartida en el mercado de viviendas de segunda mano. En este sector, en lugar del IVA se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuya regulación depende de las comunidades. Así, la compra de una vivienda nueva tributará al 4% -antes era el 8%- mientras que la adquisición de una casa de segunda mano se gravará entre el 7% y el 8% en función de donde se ubique el piso (ver gráfico).

Esta situación contrasta con la que se produjo en julio de 2010. En ese momento, el Gobierno central elevó del 7% al 8% el IVA reducido que se aplicaba hasta ahora en viviendas nuevas. Y comunidades como Andalucía, Asturias, Cantabria, Cataluña y Extremadura aprovecharon para subir Transmisiones con el argumento de equiparar los mercados de vivienda de primera y segunda mano. Así, el tipo de Transmisiones -que en todas las comunidades era del 7%, pasó al 8% en buena parte ellas. Algunas, como Extremadura, incluso fueron un paso más allá y establecieron tipos del 10% para las casas más caras.

Sin embargo, la justificación que comunidades como Cataluña o Andalucía esgrimieron para subir Transmisiones ha desaparecido de la agenda política. Ahora, ninguna región se plantea reducir temporalmente Transmisiones al 4% para eliminar las diferencias fiscales entre comprar una vivienda nueva o usada. Es decir, lo que era válido para subir el tributo no lo es ahora cuando -siguiendo el mismo raciocinio que en julio de 2010- debería reducirse el impuesto autonómico. Solo el Ejecutivo gallego asegura que está estudiando una rebaja del impuesto de transmisiones.

El maná inmobiliario

La diferencia no es baladí. Así, la compra de una vivienda nueva de 200.000 euros supone el pago de 8.000 euros en concepto de IVA. En cambio, el comprador de una casa de segunda mano del mismo precio deberá abonar entre 14.000 euros y 16.000 euros en función de la comunidad donde se ubique el inmueble.

En este sentido, fiscalmente resulta más atractivo el mercado de vivienda de primera mano. Esta situación supone un cambio importante ya que, tradicionalmente, el tipo de IVA y Transmisiones siempre se fijaba en el mismo nivel en el caso de operaciones inmobiliarias.

Sin embargo, la grave situación de las finanzas autonómicas, cuyo déficit superará nuevamente este año el objetivo de estabilidad, desincentiva cualquier medida que suponga un descenso de la recaudación. De hecho, la crisis inmobiliaria ha evidenciado que los ingresos públicos estaban demasiado vinculados al ladrillo. Las comunidades llegaron a ingresar más de 10.000 millones de euros en 2006 por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Hoy, apenas superan los 3.000 millones.

En cualquier caso, una hipotética reactivación del mercado de vivienda nueva también beneficiará a las comunidades en la medida que el 50% de los ingresos por IVA termina en las arcas autonómicas. Además, también ingresan el impuesto sobre actos jurídicos documentados que, entre otras operaciones, grava la formalización de una hipoteca.

La elevada conflictividad de dos tributos en el sector inmobiliario

El Gobierno justificó la reducción del IVA que grava la compraventa de viviendas nuevas para reducir el stock. Sin embargo, la banca se ha convertido en la mayor inmobiliaria y buena parte de sus pisos no tributan por IVA, sino por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Ello es así ya que los bancos reúnen muchas viviendas que pasaron a formar parte de sus balances después de que una promotora no pudiera hacer frente a sus obligaciones de pago. En estos casos, se entiende que ya ha existido una primera entrega de vivienda y, por tanto, la venta de estos pisos tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuyo gravamen se mueve entre el 7% y el 8%.

Por otra parte, los litigios en el sector inmobiliario acerca de cuándo se aplica el IVA o el impuesto sobre transmisiones son muy comunes y los asesores reclaman que se priorice el IVA frente al tributo autonómico.

La asimetría impositiva se impone en el mapa autonómico

La mayor capacidad normativa de las comunidades ha originado notables diferencias fiscales entre territorios. Respecto al sector inmobiliario, Extremadura es la comunidad que cuenta con un impuesto sobre transmisiones patrimoniales mayor, cuyo tipo llega al 10% para la compra de vivienda de segunda mano cuyo precio supere los 600.000 euros.

Por otra parte, el Gobierno catalán no solo incrementó en 2010 Transmisiones hasta el 8% sino que también elevó el impuesto sobre actos jurídicos documentados -que grava los préstamos hipotecarios- hasta el 1,2%. La mayoría de comunidades mantiene un gravamen del 1%.

En Canarias, donde en lugar del IVA se aplica el Impuesto Indirecto General Canario (IGIC), se siguió el ejemplo de Moncloa. El Ejecutivo canario rebajó el IGIC del 5% al 2,75% para la compra de casas nuevas hasta 150.000 euros.

http://www.cincodias.com/articulo/economia/regiones-rechazan-igualdad-fiscal-compra-casas-nuevas-usadas/20110831cdscdieco_1/

Oxígeno para un sector desfallecido

La vivienda de nueva construcción empezó esta semana un 4% más barata. Con el objetivo de animar la venta de pisos y, sobre todo, reducir el elevado stock en manos de promotores inmobiliarios y bancos, el Gobierno ha reducido a la mitad el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que grava estos inmuebles durante lo que resta de año. Una rebaja temporal que se suma, recuerda el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, a un descenso de precios que en lo que va de año supera el 5% y que desde que estalló la crisis inmobiliaria se sitúa por encima del 16%, "con lo que, tras el recorte del IVA del 8% al 4%, el abaratamiento de la vivienda ya ronda el 25%".

Una buena noticia para los promotores, reconoce Galindo, aunque con matices, pues considera que este nuevo ajuste tendrá un impacto relativo por su corta duración en el tiempo. Los expertos consultados coinciden en esta apreciación (dice la Agencia Tributaria que para que las medidas fiscales empiecen a notarse hace falta que pasen aproximadamente seis meses), que ha servido de excusa al Partido Popular para sumarse al carro del descuento impositivo y, si gana las elecciones del próximo noviembre, prorrogará la rebaja durante 2012, según ha anunciado Mariano Rajoy esta semana en el Congreso. Días atrás, el propio Rajoy prometió a sus futuros electores que recuperará la desgravación fiscal por la compra de vivienda, suprimida por el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero a principios de este año.

"Es el momento de tocar los impuestos para intentar así que el sector inmobiliario, que está en encefalograma plano, vuelva a respirar. Es el instrumento que tiene el legislador", justifica el nuevo presidente del Consejo General del Notariado, Manuel López Pardiñas. Pero el juego político de subidas y bajadas impositivas que mantienen tanto el Gobierno (en junio de 2010 elevó el IVA de la vivienda del 7% al 8%) como el PP con sus ofertas electorales, está muy lejos de garantizar esa seguridad jurídica que todo ciudadano precisa para cerrar transacciones, agrega López Pardiñas.

Aunque la vicepresidenta Elena Salgado no cuantificó el impacto que tendrá la medida, se mostró optimista al afirmar que su efecto en las arcas públicas será positivo. Algo en lo que no están de acuerdo los especialistas consultados, en la creencia de que las ventas de vivienda pueden alegrarse ligeramente, pero de ningún modo lo suficiente para compensar la menor recaudación del Estado. "A corto plazo reducirá los ingresos fiscales. Una rebaja del 50% en el IVA no va a aumentar un 50% las ventas de viviendas", afirma Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario de España, de Caja Granada y de la Federación Hipotecaria Europea.

Hay ejemplos en los que fijarse, y son muy próximos en el tiempo. Se circunscriben al año pasado, cuando se anunció el aumento del IVA en un punto y el fin de las desgravaciones fiscales a la compra de la residencia habitual para las familias con ingresos superiores a 24.000 euros. Durante el segundo y el cuarto trimestre de 2010 (justo antes de que entrasen en vigor los cambios) hubo un repunte de las ventas de pisos nuevos superior al 50% y al 100%, respectivamente, sobre el trimestre anterior (ver gráfico adjunto). "El efecto que se puede achacar a estos cambios en los gravámenes puede estar entre 30.000 y 40.000 transacciones", sostiene María Romero, consultora de Analistas Financieros Internacionales (AFI). "No fue muy relevante, pero se produjo un adelanto en las compras que ya estaban proyectadas. Ahora el incremento será más bien residual, porque el descenso del IVA tiene carácter temporal y la elevada tasa de paro (próxima al 21%) y la dificultad de acceso al crédito restringen las decisiones de compra", explica. A su juicio, quizás sí pudiesen repetirse el número de transmisiones del año pasado al conjugarse las dos promesas electorales del PP en 2012.

Pero, aun así, sigue siendo una utopía la inminente recuperación del sector inmobiliario y la desaparición del stock bancario de vivienda por los incentivos fiscales. El portavoz de vivienda del PP en el Congreso, Pablo Matos, que rechaza valorar el aumento del déficit público que supondría el recuperar las deducciones a la adquisición (con efectos retroactivos para que "quienes hayan comprado en 2011 no se queden como los castigados por Zapatero y, a la vez, no se frenen las ventas este año", apunta), es consciente de que en 16 meses no se puede absorber los más de 700.000 pisos de obra nueva que en España están por vender, según el Ministerio de Fomento.

Resulta difícil calcular cuántos particulares pueden adelantar sus transacciones para beneficiarse de la rebaja temporal del IVA (8.000 euros para un piso de 200.000 euros) y quiénes pueden sustituir su decisión de compra de una vivienda de segunda mano (sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP, en vez de al IVA) por una de nueva construcción. Julio Rodríguez cree que el descuento podría facilitar el cierre de entre 5.000 y 10.000 operaciones adicionales en la última parte del año, una cifra que fuentes bancarias elevan hasta 20.000.

Poca cosa para un mercado que no levanta cabeza. En la primera mitad del año el número de compraventas de viviendas se ha reducido prácticamente a la mitad respecto al año pasado (de 214.500 operaciones a 119.000), con las últimas estadísticas notariales. Una caída que se ha notado más precisamente en las compras de pisos de nueva construcción. Si en el primer semestre de 2010 sumaban casi 99.000 transacciones, en los seis primeros meses de este ejercicio apenas representan 38.000.

Sin tener en cuenta el impacto de la rebaja del IVA, tanto la APCE como AFI y los notarios prevén que la venta de viviendas se reduzca al menos un 30% en 2011. Por supuesto, 5.000 o 20.000 operaciones más son bienvenidas, ¿pero son la panacea? Evidentemente, no. "Para reanimar el mercado inmobiliario se debe reactivar antes el crédito que los bancos han reducido de una manera arbitraria y caprichosa", mantiene López Pardiñas. Y, por supuesto, la economía española. Así se generará empleo y permitirá que los jóvenes se emancipen.

"Dar salida al stock acumulado de viviendas es absolutamente necesario para que las promotoras vuelvan a la actividad y creen empleo. Y para ello necesitamos acceso al crédito bancario", reclama José Manuel Galindo. Las inmobiliarias iniciarán las obras de construcción de todavía menos pisos este año que el pasado, ya en mínimos históricos. Por eso la APCE pide también que se mantengan el IVA del 4% y las desgravaciones fiscales a la compra (no solo para las rentas inferiores de 24.000 euros como actualmente) hasta que se reajuste el sector.

Una medida que es criticada por buena parte de los expertos consultados. "No debe retomarse la deducción por vivienda habitual. Solo ha de servir para ayudar a las rentas bajas, como actualmente. El sector inmobiliario no tiene que tener mayores ventajas fiscales que el resto", afirma Jesús Sanmartín, presidente del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF).

"La mejor política de vivienda es la que deja al mercado operar sin incentivos y dedica todos sus esfuerzos públicos a vivienda protegida, en particular en alquiler, por la flexibilidad que ofrece absorbiendo menos recursos, y centrada al 100% en sectores desfavorecidos", opina Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

"Al PP le gusta la propiedad y discrimina el alquiler. Pretende aumentar el coste presupuestario, cuando ese dinero podría utilizarse para otra cosa", agrega Julio Rodríguez, quien teme además que, "tras cuatro años sin construirse apenas viviendas, puede ser un empujoncito para que se reinicie la invasión del territorio". A su juicio, si se mantiene el IVA reducido también puede derivar en una mayor construcción, teniendo en cuenta que va a favorecer la compra de viviendas nuevas sobre las de segunda mano (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está en el 7% u 8%, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate) y que las autonomías tienen las competencias urbanísticas en sus manos. "Introducirá distorsiones", afirma.

Para evitar, al menos de momento, la discriminación de la vivienda de segunda mano sobre la de nueva construcción, y, qué duda cabe, para colocar parte de los 8.000 pisos que tiene en stock, CatalunyaCaixa no ha esperado ni una semana para aplicar a los futuros compradores de sus casas el descuento del IVA. Y lo ha extendido a la vivienda de segunda mano, pues los inmuebles en manos de la banca son activos adjudicados y, por lo tanto, ya han tributado por IVA en su primera transmisión y, en la segunda, que es la venta al cliente final que quieren cerrar actualmente, están gravadas por el ITP. Pueden tributar por IVA en la segunda transmisión si se venden a empresas, explica Eduard Mendiluce, consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria. Aunque no es su caso, dice, pues el 90% de las 3.500 viviendas que la entidad ha vendido y alquilado entre enero y agosto se han colocado entre particulares. Mendiluce espera que de aquí a finales de año se comercialicen 3.000 pisos más. "El descuento del 4% generará un incremento de ventas del 10%", calcula, "ya que poner fecha al recorte fiscal produce un efecto psicológico en la gente que hace que se decida a comprar".

En su opinión, inmobiliarias y banca se beneficiarán por igual de la rebaja fiscal. Las primeras porque se la aplican directamente y la segunda porque "nos ayudará a hacer más líquidos los préstamos al promotor". No obstante, apuntan fuentes bancarias que prefieren mantenerse en el anonimato, "es más fácil que las entidades financieras se aprovechen del recorte puesto que tienen la sartén por el mango. Cuentan con la cartera de viviendas y la llave de la financiación".

La banca es la "mejor promotora" del momento. Se calcula que, del stock de 700.000 pisos nuevos sin vender, entre 160.000 y cerca de 300.000 (dependiendo de la fuente que lo estime) están en manos de las entidades financieras. El consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria considera que la cartera de bancos y cajas de ahorros se sitúa en torno a 200.000 viviendas, después de haber vendido entre 30.000 y 40.000 casas el año pasado, una cifra que espera se supere durante el presente ejercicio, cuando las entidades colocarán cerca de 45.000 casas, dice.

Los retoques fiscales, tanto los ya aprobados como los venideros si es que llegan, no parece que vayan a frenar la caída de los precios de la vivienda, en opinión de las fuentes consultadas. Pese a que estos bajen cada vez más despacio a medida que transcurre la crisis (el 5,5% de media en lo que va de año, según el Ministerio de Fomento), este porcentaje podría elevarse hasta el 7% a finales de 2011.

Oferta por aquí, descuento por allá; al final, si se anima el comprador en los cuatro meses que quedan para que concluya el año, el stock de viviendas sin vender podría situarse en 676.000 unidades, mantiene AFI. "Un nivel que seguirá siendo elevado y que apenas impulsaría la iniciación de viviendas y la creación de empleo en el sector inmobiliario", concluye. Mucho bombo para tan poco impacto.

http://www.elpais.com/articulo/primer/plano/Oxigeno/sector/desfallecido/elpepueconeg/20110828elpneglse_2/Tes

¿Es beneficiosa la subida del IVA?

Varios expertos y distintos sectores que intervienen en el sector inmobiliario aprueban o disienten de la última reducción del IVA para la compra de vivienda nueva. La gran duda reside en saber en qué medida y para quién es beneficiosa esta última modificación normativa. José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor de ‘Adiós, ladrillo, adiós’ afirma que la banca será la principal favorecida por este cambio de legislación, pues la rebaja de este impuesto es una forma abaratar las viviendas sin vender de las promotoras sin reconocer pérdidas, así como liberar de cargos impositivos para otras operaciones y mejorar el flujo de su caja. No obstante, también ha añadido que la prórroga de este medida un año más y la recuperación de la deducción fiscal por la compra de vivienda no serán suficientes para reactivar las ventas del sector.

La principal razón es que la falta de compraventa de viviendas no depende de la voluntad del comprador, sino de la falta de financiación actual. “A diferencia de la mayoría de bienes y servicios, la compra de una vivienda no depende de la voluntad del comprador”, asegura Bartolomé. “Es más, actualmente hay una demanda muy numerosa con verdaderas ganas de comprar a la que sólo le falta una cosa: financiación”, añade. Además, el experto señala la enorme dependencia del sector inmobiliario del sector financiero y las consecuencias que está dejando la crisis de este último en el primero. Asimismo, señala que la clase política debe afrontar “con realismo el verdadero problema: banca y austeridad pública”.

http://noticias.pisos.com/es-beneficiosa-la-subida-del-iva/17491/

CatalunyaCaixa extiende la rebaja del IVA a la vivienda usada.

CatalunyaCaixa ha decidido aplicar la rebaja del IVA del 8% al 4%para la vivienda nueva también a los inmuebles de segunda mano que tiene en cartera, ha informado la entidad, que ofrece un 4% de descuento sobre el precio de venta de todas sus viviendas.

Esta rebaja es adicional a las ofertas de verano que CatalunyaCaixa tiene disponibles en su web, y estará vigente hasta 31 de diciembre, igual que la rebaja aprobada por el Congreso para la vivienda nueva.

El ahorro medio para el comprador se puede estimar en unos 8.000 euros, teniendo en cuenta un precio medio de las viviendas de 200.000 euros.

Asimismo, la caja dirigida por Adolf Todó mantiene una oferta especial de financiación asociada a los inmuebles de su cartera, y desde principios de año ha logrado comercializar 3.500 viviendas (2.300 ventas y de 1.200 alquileres).

CatalunyaCaixa Inmobiliaria dispone de una cartera de unas 8.000 viviendas de compra y alquiler en la Península, de las que algo más de la mitad (54%) se encuentra en Catalunya, el 12% en Valencia, el 10% en Andalucía y el 8% en la comunidad de Madrid.

Además, está promoviendo la construcción de más de 2.000 viviendas libres en áreas donde la demanda ya lo permite, tanto en régimen de autopromoción (615 pisos), como con sociedades conjuntas con sus socios tradicionales (455 viviendas) y también a través de acuerdos de permuta de suelo con promotores solventes (1.100 viviendas), en ciudades como Barcelona, Madrid, y Valencia.

http://www.europapress.es/sociedad/consumo-00648/noticia-catalunyacaixa-extiende-rebaja-iva-vivienda-usada-20110825142748.html

La rebaja del IVA, reclamo para los compradores extranjeros.

La rebaja del IVA del 8% al 4% en las viviendas nuevas se ha convertido en reclamo de los decenas de portales y agencias dedicadas a captar compradores foráneos. A descuentos superiores al 60%, como puede verse en alguno de estos sitios, las ofertas de muchos portales resaltan el ahorro impositivo adicional como un aliciente más que puede arreglar el año de algunas comercializadoras.

Las ofertas apremian a comprar, ya que la rebaja está vigente únicamente hasta diciembre. Algunas llegan a anunciar, en primera instancia, que el IVA ya no se aplica. "Now you can buy a new property WITHOUT VAT!" (ahora usted puede comprar una vivienda nueva SIN IVA), publica en su web el promotor británico Taylor Wimpey, que lleva 50 años operando en España. Al pinchar, la compañía aclara que se aplica un IVA del 4% en sus viviendas en 'stock'.

Con muchos de los turistas británicos escandinavos, rusos y alemanes aún poblando el litoral español, las agencias y portales explotarán la rebaja hasta diciembre -mes en el que caduca la rebaja anunciada por el Gobierno-. "Vamos a darle visibilidad a la noticia en nuestra base de datos, vía 'mailings' y nuestra publicidad", explica Montse Álvarez, adjunta Dirección Comercial de TM Grupo Inmobiliario, promotor especializado en vivienda de costa.

"La noticia no es relevante para nosotros, pero sí es muy interesante para el comprador", añade. Eso sí, "es un tema muy complejo, pues a la ley le faltan flecos", dice en relación a las dudas y confusión que existen en el sector sobre qué entiende la Administración por vivienda nueva a efectos impositivos. "Nosotros sólo aplicamos el IVA en las viviendas nuevas terminadas 'llave en mano'", concluye.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/08/25/suvivienda/1314266092.html

¿A quién beneficia el iva superreducido? ¿a la banca, a los promotores o a los particulares?

La reducción del iva para la compra de vivienda nueva del 8% al 4% ha provocado un maremágnum de opiniones de todo tipo. algunas de estas opiniones han señalado que esta medida beneficia principalmente a la banca y otras, a los promotores. en algunos casos el iva superreducido lo pagarán las entidades financieras cuando se queden con las viviendas de los promotores para cancelar su deuda y en otros casos el iva superreducido lo pagará el particular.

Como ya se ha publicado, las viviendas nuevas de los bancos que se han quedado con ellas a cambio de cancelar la deuda de los promotores, no tributan por iva, sino por el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp). esto es así porque el banco cuando se adjudica la casa nueva del promotor paga el iva (primera transmisión), con lo que cuando el particular compra esta misma casa al banco ya no paga iva, sino el itp (es una segunda transmisión).

Por tanto, para que proceda pagar el iva por parte de las entidades financieras se deben dar tres requisitos, según recuerda el decano de los notarios asturianos josé luis fernández lozano:

1) Que el que venda la vivienda sea el que la ha terminado de construir (promotor o banco que se queda con la vivienda sin terminar).

2) Que la vivienda vendida sea una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

3) Que lleve construida la vivienda menos de dos años y que no haya sido ocupada.

Si alguno de estos tres requisitos no concurre, la entrega de la vivienda estará exenta de iva y, por tanto, sujeta al itp.

En relación con el punto 2), en muchas ocasiones los bancos se quedan en dación en pago promociones de viviendas sin terminar, con lo que pasan a convertirse en promotores. así, cuando vendan estas viviendas finalizadas, el iva reducido al 4% lo pagará el particular.

Referente al punto 3), el notario fernández lozano recuerda que tras la última reforma de la ley del suelo (real decreto-ley 8/2011), para declarar terminada la obra e inscribirla en el registro antes de la venta, es necesario que esté concedida la licencia de primera ocupación por parte de los ayuntamientos y algunos de ellos tardan en concederla más de 2 años, con lo que, a efectos fiscales, esas viviendas nuevas dejarían de ser “nuevas”, y no tributarían por iva, sino por el itp, que fija cada ccaa y que en algunas autonomías es el doble que el iva actual. en este caso, promotores y bancos venidos a promotores tendrían que recibir el itp por parte del particular que saldría perdiendo respecto del iva superreducido. fernández lozano asegura que los promotores están tratando de buscar una solución a “este nuevo problema” que se les añade.

En resumidas cuentas, los bancos pagarán iva sólo cuando se adjudiquen viviendas nuevas de promotores que estén terminadas, que lleven construidas menos de dos años y que estén sin ocupar.

¿Cómo se beneficia el particular de la reducción del iva?.

El particular se beneficiará del iva superreducido cuando compre una vivienda nueva directamente a la promotora y también cuando compre una vivienda nueva y terminada por el banco (entidad financiera venida a promotora). además, el particular tendrá que asegurarse de que la casa tiene licencia de primera ocupación y que el ayuntamiento la otorgó en un plazo inferior a 2 años desde que la solicitó la promotora. si no fuera así, la casa pasaría a ser de segunda mano y tributaría por itp.

¿Quién gana con la reducción del iva?.

Algunas voces críticas han señalado a la banca como la gran beneficiaria de esta medida pero no es cierto. como hemos visto, dependerá de cada caso. el gobierno aprobó la bajada del iva a la mitad, con el fin de reducir el stock de viviendas nuevas que asciende a casi 700.000 unidades y reactivar el sector residencial.

La reducción del iva es una ayuda pero no la solución.

El decano de los notarios asturianos josé luis fernández lozano estima que esta medida es una ayuda pero no la solución de la crisis porque los verdaderos problemas son el cierre crediticio, el elevado stock de viviendas y la expectativa de que el precio de la vivienda todavía no ha tocado fondo, por lo que “nadie, a no ser que tenga verdadera necesidad, invierte en un producto que mañana va a costar menos”.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/08/25/0344875-a-quien-beneficia-el-iva-superreducido-a-la-banca-a-los-promotores-o-a-los-particulares