Los españoles piden de media una rebaja del 21,7% a los vendedores de vivienda

Los compradores de vivienda en españa siguen vivos y están en internet, pero ya no pueden asumir las cantidades pedidas por los vendedores y llevan tiempo presentando ofertas con importantes rebajas sobre los precios pedidos. En concreto en el mes de septiembre esta rebaja alcanzó un 21,7% de media. Estos datos han sido ofrecidos por el departamento de estudios de idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, que ha analizado mediante una novedosa herramienta más de 500.000 ofertas presentadas por posibles compradores a los vendedores de vivienda en idealista.com desde enero de 2010.

Por provincias, la mayor distancia entre compradores y vendedores se encuentra en santa cruz de tenerife: en la provincia canaria los compradores exigen, de media, un descuento de casi la tercera parte del precio pedido por los vendedores (-28,7%). le siguen lleida (-27,5%), castellón (-27,1%) y girona (-26,8%).

La provincia donde los compradores y vendedores están más cerca en cuanto al precio es melilla, donde el descuento medio ofertado está un 17 por ciento por debajo de las pretensiones económicas de los vendedores. Le siguen álava (-18,9%), guipúzcoa (-19,3%) y sevilla (-19,7%).

Por capitales, el mayor descuento se solicita en santa cruz de tenerife (-26,7%), tras la que se sitúa cáceres (-26,6%). Compradores y vendedores acercan más sus pretensiones en ciudad real (-14%) y orense (-16,6%).

Enero y septiembre, los mejores meses para vender una casa…si se aceptan ofertas.

El estudio de idealista.com sobre los descuentos medios pedidos por los compradores de vivienda en españa confirma también la estacionalidad del proceso de venta. El comienzo del nuevo año marca el punto más alto de realización de ofertas. En enero de 2011 los compradores realizaron 31.701 pujas a casas a la venta en idealista.com. En marzo se realizaron 30.000 pujas y tras el verano, en septiembre, las ofertas realizadas fueron 29.344 pujas. el mes con menos actividad fue junio, con 23.320 pujas.

Madrid encabeza la lista de las provincias donde la demanda es más activa. Concretamente se lanzan 156 ofertas por cada 1.000 viviendas anunciadas. en melilla las pujas llegan a 97, 112 en el caso de zaragoza, 84 en álava y 76 en barcelona. Según esta medida, los sitios con menos demanda en función del nº de viviendas anunciadas de segunda mano son: Ourense (15 ofertas por cada mil viviendas anunciadas) y Zamora (18 ofertas por cada mil viviendas anunciadas).

Para monitorizar el estado y la evolución de la demanda mes a mes, idealista.com ha creado una herramienta que permite conocer los datos por provincias, capitales, municipios y distritos, así como ordenar la información atendiendo a tres criterios distintos: orden alfabético, mayor descuento medio y número de pujas por cada mil viviendas en venta.

Para fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, “el análisis de más de medio millón de ofertas revela que hay una enorme demanda de vivienda en idealista.com, muy activa, que ya no puede pagar los precios que piden los vendedores y presentan ofertas para intentar cerrar la venta. por otra parte los datos que desde ahora son públicos para cualquier usuario de idealista.com responden a la gran pregunta que muchos nos hacemos desde hace 3 años: dónde están los precios, cuánto hay que bajarlos para conseguir cerrar una venta. Desde hoy los vendedores tienen una herramienta poderosísima para conocer en qué niveles se están moviendo los compradores, que son hoy por hoy los que definen por cuánto se vende una casa. Cualquier vendedor podrá saber cuánto tiene que bajar el precio si quiere cerrar la operación, o al menos intentarlo. Otra cosa es que, tras conocer este dato, acepte la realidad y ponga su casa al alcance de los posibles compradores”.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/26/0358506-los-espanoles-piden-de-media-una-rebaja-del-21-7-a-los-vendedores-de-vivienda

¿Puede pactarse hoy un arrendamiento con prórroga forzosa ilimitada para el arrendador?

En un contrato de arrendamiento su duración se pacta en los siguientes términos: El presente arrendamiento se establece por el plazo de cinco años, a partir de la fecha de este contrato, o sea hasta el 28 de febrero de 2001, y se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994. No obstante si alguna de las partes desea prorrogar el mismo deberá comunicarlo con una antelación de un mes, y en el supuesto caso de que el arrendatario decidiera dejar el local deberá comunicarlo con una antelación de tres meses sin que tenga que abonar el importe del resto que le quede de contrato.

La parte arrendataria considera que esta redacción le otorga derecho a prorrogar el arrendamiento a su voluntad, oponiéndose por tanto a la terminación del mismo al vencimiento pactado como pretende el arrendador.

El Tribunal Supremo (s. 6/09/2011) da la razón al arrendador considerando que:

Aun cuando la duración pactada podría ser indefinida, en el contrato de arrendamiento se impone la fijación de un tiempo determinado y el art 1256 del CC, impide que la validez y el cumplimiento de los contratos puedan quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

Debe afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

http://blog.enalquiler.com/2011/el-alquiler-en-los-tribunales/prorroga-contratos-alquiler/

Bankinter, condenado a anular los 'swaps' hipotecarios a ocho clientes

El Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid ha estimado parcialmente una demanda presentada contra Bankinter por un grupo de clientes afectados por 'swaps', productos para blindarse de las subidas de los tipos de interés en las hipotecas, que serán anulados.

En una sentencia fechada el pasado 11 de octubre, el juez Luis Antonio Gallego ha condenado a Bankinter a cancelar ocho de los once 'swaps' que colocó a los clientes. El magistrado considera que cuando se hicieron las operaciones, a finales de 2008, ya se aventuraba una caída de los tipos de interés y, por tanto, su utilidad estaba "en entredicho".

El juez critica la "patente asimetría informativa" que existió en esa época entre Bankinter y los clientes, ya que la entidad financiera "era una sociedad del sector que conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba".

'Conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba'

En cambio, destaca que los clientes ignoraban esas previsiones y recuerda que si hubieran estado informados no hubieran contratado esos 'swaps', como defendía EJ Abogados, el despacho que les ha asesorado.

Por tanto, concluye que los afectados "incurrieron en un error manifiesto sobre la sustancia del objeto y las condiciones esenciales de los contratos".

El magistrado no aplica esa conclusión a los tres contratos firmados antes de septiembre de 2008, ya que considera que entonces había una previsión alcista sobre los tipos de interés y que el "punto de inflexión" se produjo en esa fecha, con la quiebra de Lehman Brothers y la generación de "una situación crítica de incertidumbre rayana al pánico".

Bankinter, que ha anunciado que recurrirá la sentencia, destaca que la resolución avala que los 'swaps' tienen en términos generales validez en cuanto a su finalidad y funcionamiento.

La entidad financiera también destaca que ha vendido la mayor parte de estos productos desde el año 2005, es decir, mucho antes de finales de 2008, fecha a partir de la cual el juez cuestiona la comercialización.

En cualquier caso, Bankinter defiende que en esas fechas no era previsible que se produjera una caída tan drástica de los tipos de interés, "que no se materializó de forma evidente hasta finales de enero de 2009".

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/25/suvivienda/1319566377.html?a=7f37977f84d2a8c70c348beedb4dba86&t=1319620115

Fracaso del 'desahucio exprés': El Parlamento aprueba nuevas medidas de agilización procesal

La nueva Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal, publicada en el BOE el pasado lunes, demuestra el fracaso de la conocida ley del 'desahucio exprés' (Ley de Agilización Procesal del Alquiler) aprobada por las cortes en 2009 y cuya inoperancia ya adelantó la Asociación para el fomento del alquiler y acceso a la vivienda, Arrenta.

En opinión de Arrenta, con esta nueva ley, el legislador se ha visto obligado a implementar nuevas medidas de agilización dado que las puestas en marcha con anterioridad no han dado los frutos esperados. Sin embargo, en la práctica, las modificaciones introducidas por el texto tampoco van a producir mejoras sustanciales en los casos de desahucio por falta de pago.

Para Carlos Ruiz, Gerente de Arrenta, no se sostiene que el legislador justifique el incremento exponencial de los litigios como indicativo 'de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia como medio para resolver sus conflictos y pretensiones'. Sobre todo cuando, para de la Asociación para el fomento del alquiler y el acceso a la vivienda, nada dice acerca de la actual situación de crisis económica que vive nuestro país y que ha provocado un aumento del 21% en el número de desahucios por falta de pago en el primer trimestre de 2011.

'Las medidas que incluye la nueva legislación no tendrán como efecto una reducción en los tiempos para la solución de estos conflictos por la vía de los tribunales, dado que el problema no está en el proceso, sino que se encuentra en la escasez de medios materiales y humanos para que dichos procesos sean más ágiles, por lo tanto el resultado de los cambios previstos en la ley no será satisfactorio', ha explicado el Gerente de Arrenta, Carlos Ruíz.

Arrenta sigue valorando qué mecanismos recomendar en función del partido judicial de que se trata, ya que sólo un 7% de los partidos judiciales de España son más rápidos que el arbitraje. 'No es culpa de los Jueces', según Carlos Ruiz, 'que son unos grandes profesionales, sino del sistema, que no les permite agilizar los procesos'.

De esta manera, los plazos medios para conseguir, vía judicial, un lanzamiento por desahucio por falta de pago seguirían siendo los mismos por la insuficiente dotación de medios materiales y personales. Por ese motivo, en opinión de Arrenta, las medidas deberían necesariamente ir acompañadas de estas mejoras para no caer en lo mismo.

'Con la nueva ley desaparece el juicio o vista inicial y se sustituye por un requerimiento al inquilino para que desaloje y pague la deuda o se oponga a ello. Sin embargo eso solo permitirá agilizar los trámites para aquellos inquilinos que de buena fe acaten dicho requerimiento y no para aquellos que se opongan. Y para los casos de buena fe no son precisas nuevas medidas', ha añadido Carlos Ruíz.

Además, el texto no soluciona otros procesos de desahucio como son la expiración del término contractual, las causas de necesidad y los casos de subarriendos o cesiones no consentidas, por lo que el arbitraje continuará siendo una mejor opción para la solución de este tipo de conflictos.

Seguridad para el alquiler

El alquiler está llamado a ser el protagonista del mercado inmobiliario español en los próximos años, porque es una buena salida para absorber la oferta de viviendas, la opción para que los propietarios obtengan ingresos extras y la alternativa para los inquilinos que no pueden o no quieren acceder a una vivienda de otra forma. El alquiler está creciendo y en 2012 podría llegar a representar el 15 % del total, lo que nos acercaría a los modelos europeos, pero aún lejos del 40% de otros países de nuestro entorno. Para que se dispare el alquiler, es preciso seguir poniendo en marcha medidas para fomentar una oferta mayor y más segura. Por eso la rapidez en la solución de conflictos y la garantía del cobro de rentas son básicas.

http://www.inmodiario.com/203/12753/fracaso-desahucio-expres-parlamento-aprueba-nuevas-medidas-agilizacion-procesal.html

Alquilar piso sale un 22% más barato que su compra

El alquiler de una vivienda sale un 22% más barato de media en comparación con el precio que supone financiar la compra de ese mismo piso, según indica un informe del portal inmobiliario 'Facilisimo.com' a partir de los actuales precios de compraventa y arrendamiento, y los tipos de interés.

Ello arroja un ahorro mensual de unos 137 euros, unos 1.644 euros al año, según el estudio realizado sobre una vivienda media de setenta metros cuadrados de superficie.

A los actuales precios de mercado, alquilar este piso supone 483 euros mensuales, mientras que su compra, con una hipoteca a 25 años y a un Euríbor + 0,75, implica pagar una letra de 620 euros al mes, para

Según el informe de 'Facilisimo.com', mientras que el precio medio de alquiler de los pisos siguió bajando en septiembre, concretamente un 1,48%, el de la vivienda de segunda mano repuntó un 0,21% durante el noveno mes del año y se anotó la primera subida del año.

El importe medio de arrendamiento acumula así un descenso interanual del 3,48% al cierre de los nueve primeros meses del ejercicio, según el análisis realizado por la firma sobre los inmuebles registrados en su portal.

No obstante, el mercado de alquiler sigue siendo muy heterogéneo, dado que oscila entre el descenso del 11% que el precio medio se anotó en septiembre en el País Vasco y el incremento del 8,33% registrado en Castilla-La Mancha.

La renta de los pisos subió en septiembre en otras cuatro comunidades: La Rioja (+1,13%), Murcia (0,78%), Cataluña (+0,54%) y Aragón (+0,14%). Del lado de las caídas, después de la del País Vasco se situaron las de Castilla y León (-5,07%), Galicia (-4,52%) y Asturias (-3,65%).

De esta forma, Extremadura sigue siendo la región más económica para alquilar un piso, con un precio de 4,53 euros por metro cuadrado y mes, la mitad que lo que es precio pagar por la renta de una vivienda en el País Vasco (9,77 euros).

http://www.europapress.es/sociedad/consumo-00648/noticia-alquiler-piso-sale-22-mas-barato-compra-20111021130619.html

La banca podría tardar 45 años en deshacerse de su 'stock' de suelo y hasta cinco del de pisos

Las entidades financieras españolas podrían tardar hasta 45 años en deshacerse de su cartera de suelo, cuyo valor asciende a unos 49.000 millones de euros, si se mantiene el actual ritmo de transacciones, y hasta cinco años en drenar su 'stock' de pisos, que supone otros 21.000 millones, según el consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Ángel Berges.

El suelo copa el 70% de los activos inmobiliarios que actualmente acumulan bancos y cajas en sus balances, mientras que las viviendas representan el 30% restante.

Según AFI, el valor total de los activos 'atascados' en los balances del sistema financiero español ascienden así a unos 70.000 millones de euros, con datos al cierre del mes de junio.

Durante su intervención en el XXX Coloquio Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Berges afirmó que, a la vista de estas cifras, "el sector de la construcción y el financiero se han convertido en hermanos de sangre", puesto que su destino a día de hoy va aparejado. En su opinión, el gran reto al que se enfrentan es a la "movilización" de estos 'stocks'.

Asimismo, señaló que existe una "absoluta necesidad de plantear la creación de vehículos", en forma de "aparcamientos" o "bancos malos", para atajar el problema.

Según dijo, en España se ha producido una "sistemática oposición" a este tipo de soluciones, si bien aseguró que "hay que volver a plantearlas con cierta urgencia" e incluso que, tras los "enormes problemas" en los que se ha visto envuelta la banca francesa, esta posibilidad "está más cerca que en junio".

http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-vivienda-banca-podria-tardar-45-anos-deshacerse-stock-suelo-cinco-pisos-20111017143139.html

Los errores más comunes a la hora de vender el piso

Vender un piso se hace especialmente difícil en plena crisis económica. Se trata entonces de aguzar el ingenio. Puede optarse por un servicio profesional, confiar en algún particular o en las habilidades que uno tenga.

La inmobiliaria Re/Max quería conocer los errores más habituales a la hora de vender un inmueble y ha realizado una encuesta entre una importante representación de sus 500 asociados en España. De sus resultados hemos extraído algunas conclusiones.

Gestiones y papeleo
En muchas ocasiones, los vendedores apenas conocen las innumerables gestiones que puede llevar una venta. Llamadas y visitas, elaboración de contratos de compraventa, escritura notarial, valoración fiscal, cambio de catastro y un largo etcétera de gestiones y papeleos.

Valorar el piso
Como vendedor, el dueño del piso tiende a valorar su inmueble por encima del precio del mercado. Eso supone que bajan las posibilidades de venta y se alarga el tiempo para lograrlo.

Muchas veces los dueños del piso son incapaces de ver su vivienda de forma objetiva. No ven los defectos solo sus virtudes. Esto les lleva a pensar en precios muy superiores a los del mercado.

Enseñar la casa
A la hora de mostrar una vivienda, el vendedor también incurre en muchos errores. Conviene establecer un filtro en las visitas. En muchas ocasiones el vendedor no repara en el hecho de que no todos aquellos que solicitan visitar su vivienda son potenciales compradores sino curiosos.

Gastos añadidos
En multitud de ocasiones, el comprador no repara en aspectos tan esenciales como los gastos adicionales al precio de la compra del inmueble o la documentación necesaria. Si no se aclara a tiempo, puede suponer un disgusto de última hora que anule la venta.

Vender sin emociones
Muchos particulares se consideran los más aptos para mostrar su vivienda, por eso, porque ha sido su casa durante años y la conocen. Sin embargo, puede ser más efectivo enseñar la casa de modo despersonalizado, sin emociones.

Demasiados vendedores
En el deseo de vender el piso se comete el error de ponerlo en demasiadas manos. De ese modo, el hipotético comprador puede llamar al dueño del piso, al hermano que también le ayuda, a una inmobiliaria, a otra, a una tercera y hasta al portero. Esa estrategia puede provocar confusión y alejar la venta.

http://www.20minutos.es/noticia/1186426/0/vender-piso/errores/habituales/

Errores a la hora de vender una casa

La vivienda sigue siendo una de las necesidades fundamentales de cualquier ser humano. Disponer de una propiedad en la que residir y poder venderla son hechos incuestionables. Sin embargo, las gestiones y acciones a llevar a cabo tanto por parte de vendedores como de compradores son cada vez más complejas y demandan la necesidad de intervención de intermediarios inmobiliarios estrictamente profesionales.

Tras una exhaustiva encuesta realizada tomando como muestra a una importante representación de entre los 500 agentes que configuran la red Re/Max en nuestro país, se pone de manifiesto que en su mayoría, los vendedores independientes apenas conocen las innumerables gestiones que puede llevar una venta.

La atención de llamadas y visitas, la compleja redacción que conlleva la elaboración de contratos de compraventa, el acompañamiento y preparación de la escritura notarial, el asesoramiento en la valoración fiscal del inmueble o en el cambio de catastro o de suministros son sólo algunos ejemplos. Aspectos que, por el contrario, son ofrecidos por los profesionales inmobiliarios, ya que brindan una asistencia integral que abarca todo el proceso desde que se firma el control de gestión de venta hasta los servicios de notaria.

La valoración de la propiedad es otro punto a tener en cuenta. Según los asociados Re/Max, los clientes vendedores tienden a valorar sus inmuebles por encima del precio del mercado, lo que incurre en un enorme descenso de posibilidades de venta, así como la ralentización de la misma. Y es que, en muchas ocasiones los dueños del inmueble son incapaces de ver su vivienda de forma objetiva, siendo invisibles o poco importantes los defectos que tiene su casa. Por este motivo, es aconsejable que el agente inmobiliario realice previamente un exhaustivo estudio de mercado personalizado para cada cliente tras el cual se aconseja el precio de venta inicial.

A la hora de mostrar una vivienda, el vendedor también incurre en una serie de errores que pueden dificultar en un alto grado la venta. La necesidad de establecer un filtro en las visitas es un aspecto que apenas se tiene cuenta, ya que en muchas ocasiones el vendedor no repara en el hecho de que no todos aquellos que solicitan visitar su vivienda son potenciales compradores sino curiosos o incluso posibles ladrones.

Técnicas de márketing como el 'home staging'

Pero los vendedores no son los únicos en cometer errores a la hora de realizar una operación inmobiliaria. Y es que en multitud de ocasiones, el comprador no repara en aspectos tan esenciales como los gastos adicionales al precio de la compra del inmueble o la documentación necesaria. Por este motivo, un profesional del sector siempre debe realizar un estudio financiero previo y sin coste alguno al posible comprador, gracias al cual el cliente conocerá completamente y sin imprevistos el potencial económico real con el que cuenta, así como los gastos que deben ser asumidos por el anterior propietario y la confirmación de que el inmueble que adquiere está libre de cargas económicas.

Otro aspecto detectado por los profesionales encuestados es el hecho de que muchos vendedores se consideran los más aptos para mostrar su vivienda, sin tener en cuenta los beneficios de enseñar casas totalmente despersonalizadas y desvinculadas emocionalmente de sus dueños. Técnicas como el home staging, muy común en Estados Unidos y consistente en decorar los inmuebles despersonalizándolos y sacando el máximo partido de los mismos, es constantemente utilizada por los agentes Re/Max logrando casas mucho más atractivas para el comprador.

Tampoco podemos obviar los beneficios de trabajar en exclusiva, aspecto que al principio resulta muy difícil de comprender para los clientes, según los encuestados, pero que mejora y acelera los resultados de venta. En Re/Max, solo se captan propiedades en exclusiva, razón por la cual los agentes disponen de una cartera de inmuebles que trabajan de forma constante y personalizada. A su vez, y dependiendo de las necesidades de cada cliente, también es conveniente realizar un plan de marketing con su consecuente plan de acción publicitaria, también personalizado.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/11/suvivienda/1318329845.html

Condenada una pareja a no residir en su casa durante tres meses por los ruidos causados

La Audiencia de Valencia ha condenado a un hombre y una mujer a no residir en su propia vivienda durante tres meses después de que sus vecinos de finca les denunciaran por las molestias y ruidos que causaban.

La sentencia de la Sección Séptima confirma otra anteriormente dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Mislata, contra la que los demandados interpusieron un recurso de apelación.

La comunidad de propietarios de la finca, ubicada en la localidad valenciana de Xirivella, demandó a la pareja por las "molestias y ruidos, sobre todo nocturnos", que provenían de su casa desde finales de 2006.

Las quejas vecinales se plasmaron en diferentes actas de reuniones de la comunidad de propietarios, que llegaron a grabar los ruidos que se generaban en la vivienda.

La relación entre demandantes y demandados derivó además en un juicio de faltas por amenazas y agresión que acabó con sentencia absolutoria, y burofaxes y un acto de conciliación requiriendo a la pareja el cese del ruido denunciado. Las molestias cesaron durante algún tiempo pero se reanudaron en 2009, como continuaron denunciando los vecinos y consta en diferentes intervenciones policiales.

Según la jurisprudencia que recoge la sentencia, no está permitido al propietario u ocupante de un piso desarrollar en éste actividades prohibidas que resulten dañosas para la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En caso de producirse éstas, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los vecinos, requerirá a quien las realice su "inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes". Además, si el infractor persiste en su conducta, se podrá entablar contra él acción de cesación.

Si se decide interponer una demanda, una vez presentada ésta, acompañada de la acreditación del requerimiento al infractor, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo el apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

El juzgador, según prosigue el texto, podrá adoptar asimismo "cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación". La demanda, añade, habrá de dirigirse contra el propietario del inmueble y, en su caso, contra el ocupante del mismo o del local.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/10/valencia/1318256405.html

¿Qué pisos buscan las mujeres jóvenes? 90 m2 y de unos 270.000 euros

Durante la última edición del salón inmobiliario internacional de madrid (sima), se elaboró una encuesta a mujeres de entre 25 y 35 años que buscan una casa. Entre las conclusiones destaca que se decantan por la vivienda libre con una media de 90 m2, con un precio cercano a los 270.000 euros y buscada en internet.

La gran mayoría de las mujeres de entre 25 y 35 años encuestadas (el 74,2%) se decanta por la vivienda libre frente al 18,1% que prefiere una vivienda protegida. En cuanto a la superficie, el 40,2% de las mujeres manifiesta que busca una vivienda entre 80 y 100 m2, mientras que el 30,9% busca una vivienda de entre 50 y 80 m2 y al 22,8% restante, le gustaría tener una casa de entre 100 y 150 m2.

Tocante al precio de la vivienda, el 27,9% de las mujeres encuestadas afirma disponer de una cantidad que oscila entre los 240.000 y 300 euros. El 19,2% maneja un presupuesto de entre 210.000 y 240.000 euros el 15,4% de las encuestadas, entre 180.000 y 210.000 euros.

Finalmente, las mujeres de entre 25 y 35 años encuestadas afirman que internet es uno de los medios más utilizados para buscar casa y el que más está creciendo frente a los convencionales. De hecho, es el medio preferido para el 39,1% de las encuestadas, sólo 2,2 puntos porcentuales menos que en el caso de los medios convencionales (el 41,3% de las encuestadas).

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/10/0354897-radiografia-de-la-vivienda-que-buscan-las-mujeres-jovenes-90-m2-y-de-unos-270-000-euros

Pisos usados, una buena opción

http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/2011-10-05/569027_pisos-usados-buena-opcion.html

La vivienda usada siempre ha sido más vendida que la nueva, tal y como muestra la mayoría de las estadísticas oficiales de la compraventa de viviendas. En los tiempos que corren, no todo el mundo puede permitirse el lujo de formalizar una hipoteca y menos de una vivienda sin muchas posibilidades de negociación. Por eso, los expertos señalan que la adquisición de un piso de segunda mano, relativamente viejo y situado en pleno centro de la localidad, es la mejor opción de compra en estos momentos. La razón es que conlleva menos cargas financieras y se puede negociar mejor su precio de compra.

Los años de antigüedad pueden ser un factor que juegue en favor de los compradores actualmente, ya que estos inmuebles suelen necesitar alguna reforma. Por eso, se amplía el abanico de posibilidades para poder rebajarlos a la hora de negociar su compraventa. “Como vivienda de segunda mano que es se puede negociar su precio final con más margen que en los pisos nuevos. El porcentaje de descuento máximo depende de si el piso antiguo está reformado o no, pero puede oscilar entre un 10 y un 15%”, nos comenta Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
Más de 30 años, demasiado vieja

Asimismo, también depende de la situación personal del vendedor y de que si le urge la venta. En esos casos, se puede llegar a aplicar un descuento aún mayor. El aspecto de conservación de la vivienda también es fundamental a la hora de fijar el precio. La superación de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) debe ser un mínimo indispensable, ya que si se compra una casa muy barata, pero sin los mínimos requisitos de habitabilidad, los costes posteriores para reformarla y llevar una vida mínimamente confortable pueden dilapidar tu poder adquisitivo.

El analista independiente, experto en el sector inmobiliario, José Barta, señala que “se deberá tener en cuenta su estado de conservación, que no solo es el de decoración, es decir, que esté mejor o peor pintada, etc., si no que deberá asociarse a la antigüedad de las instalaciones de agua, electricidad, acometidas, etc.”. Asimismo, especifica que el criterio válido por el que las mismas debieran renovarse, es de un máximo de 30 años, de lo contrario, Barta avisa que se podría entrar “en una dinámica de reparaciones permanentes, que suelen suponer un importe acumulado, en dinero y molestias, superior a la necesaria reforma”.

La banca apura descuentos y fórmulas para vender sus pisos

En vista de que la salida de la crisis no parece próxima, el sector inmobiliario agudiza el ingenio para maximizar las ventas. La crisis ha convertido a la banca en un actor fundamental del sector, no sólo por financiador sino por tenedor de viviendas. Los expertos calculan que bancos y cajas son propietarios de casi 100.000 pisos.

Pese a que las entidades financieras anteponen la venta de sus viviendas (conceden pocas hipotecas y la mayoría son para su propia cartera), no consiguen vender lo que quisieran. Toca inventar fórmulas.

Banesto, pisos por 9 euros al día

Es lo que ha hecho Banesto. A través de su inmobiliaria Casaktua.com, el segundo banco del Santander ha puesto a la venta 1.000 viviendas ubicadas en distintas ciudades españolas y con un precio que permite pagar una cuota hipotecaria de 270 euros mensuales, esto es, menos de 9 euros al día.

1.000 viviendas con una hipoteca de 270 euros mensualesSon pisos ubicados en zonas urbanas, con una superficie de unos 80 metros cuadrados y con tres habitaciones. Su precio medio por metro cuadrado se sitúa en los 689 euros, menos de la mitad respecto a la media nacional.

El banco ofrece asimismo otros 1.200 pisos a un importe que arroja una letra de entre 9 y 12 euros diarios. En este caso, en su mayoría se trata de viviendas ubicadas en la Costa Mediterránea.

Para todos los pisos, Banesto ofrece condiciones preferentes de financiación, de forma que se puede costear hasta el 100% de la vivienda, con un plazo máximo de amortización de cuarenta años y una carencia de hasta tres años al principio, si así lo solicitan.

Bankia subasta pisos

Bankia apuesta por las subastas. A través de su sociedad inmobiliaria Reser, el nuevo banco subasta a través de Internet 52 viviendas localizadas en las zonas de expansión de Villa de Vallecas (Madrid), con la modalidad "exprés".

Esta oportunidad incluye descuentos de hasta el 35% y las pujas podrán hacerse desde el 26 de septiembre al 11 de octubre.

Además, Bankia financiará hasta el 100% del importe de la compraventa, siempre y cuando no supere el 80% del valor de tasación, con un plazo máximo de amortización de 40 años y un tipo de interés de euríbor más un diferencial de 0,90%, sin comisiones de apertura.

El Sabadell estrena portal

Finalmente, el Banco de Sabadell, que se ha unido al listado de entidades financieras que han lanzado portales inmobiliarios. La entidad que comercializará activos inmobiliarios propios o de clientes promotores a través del portal solvia.es.

La oferta de Sabadell incluye viviendas para las que los compradores obtendrán facilidades financieras que pueden llegar a cubrir hasta el 100% del precio de algunos inmuebles.

http://www.20minutos.es/noticia/1169302/0/banca/viviendas/ofertas-venta/

¿Es posible irse de un piso de alquiler antes del fin del contrato?

En numerosas ocasiones una persona que vive de alquiler puede querer cambiar de piso o dejar el que tiene alquilado. Un cambio de trabajo, quedarse desempleado, un divorcio o simplemente el deseo de vivir en otra casa más grande o más barata pueden ser alguna de las razones. Sin embargo, en esos momentos recuerda que tiene un contrato con su casero que le obliga a permanecer en el mismo por un tiempo. Ahí, siempre surge la duda: ¿es posible irse de un piso de alquiler antes de que finalice el contrato?.

La ley de arrendamientos urbanos (lau) es la que regula el proceso de alquiler de un piso y es clara:

1) Inquilino y propietario pactan libremente la duración del contrato en el momento en que se alquila la vivienda y si no se acuerda plazo ninguno, la ley entiende que éste es de un año.

2) Al finalizar este periodo, el inquilino puede prorrogar el contrato por plazos anuales hasta llegar a 5. De este modo cuando se alquila una casa el propietario se compromete ante el inquilino, pero también éste adquiere un compromiso ante el dueño de la casa.

En circunstancias como las anteriores (cambio de residencia, paro, variación de prioridades) es cuando se prueban las restricciones del alquiler y cuando se comprueba que la "libertad" pretendida al vivir arrendado es en algunos casos limitada, ya que si alguien empezó un contrato en diciembre con duración de un año, sólo puede abandonar el piso en los siguientes meses de diciembre previo aviso de 30 días al casero.

Pero si en primavera se encuentra un piso más interesante puede resultar tentadora la idea de mudarse sin esperar a que finalice el contrato o la anualidad vigente. Esto no es recomendable puesto que la ley obliga en este caso al inquilino a pagar al propietario una indemnización por incumplimiento de contrato que puede llegar a ser el total de las mensualidades que quedan hasta que finalice el plazo acordado.

¿Y si es por causa justificada como un cambio de trabajo o un divorcio? pese a ello, la ley es clara: el inquilino no puede abandonar el piso unilateralmente porque se considera incumplimiento de contrato y, según la ley, tendrá que indemnizar al propietario.

La negociación inquilino-casero, la opción más razonable.

Aunque lo más probable es que el propietario gane una demanda contra un inquilino que deje el piso a las bravas, conviene ser razonable y buscar una salida pactada. Ni siquiera al casero le conviene cerrarse en banda ni agarrarse al contrato porque el proceso para cobrar puede ser largo (siete meses de media y hasta dos años es el tiempo que se alargó un proceso judicial en 2008, según los datos del consejo general del poder judicial) y costoso (pudiendo superar los 6.000 euros). Además, siempre existe la incertidumbre de cómo interpretará el juez las motivaciones del inquilino para abandonar la casa.

Por ello, lo más rentable tanto para inquilino como para propietario será mostrarse razonable y buscar una salida pactada. Los expertos recomiendan a quien vive de alquiler y de pronto se ve en la necesidad de dejar la vivienda que actúe de buena fe y comunique al dueño de la casa su intención de irse lo antes posible.

También le recomiendan que ayude al casero a buscar a alguien interesado en la casa (un amigo, un compañero de trabajo, un familiar o incluso un vecino del bloque que quiera cambiarse de casa) para que ésta no quede vacía en ningún momento. Así, desde que la casa sea alquilada nuevamente, el inquilino original dejará de tener que seguir pagando la renta, con lo que tanto propietario como inquilino resolverán su problema.

Si no se encuentra sustituto lo más razonable es indemnizar al propietario, explica fernando encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, ya que vamos a incumplir el contrato y el inquilino le va a causar una reducción de ingresos, que el propietario tendrá que poner en alquiler la vivienda cuando no pensaba hacerlo. En este sentido se puede valorar una indemnización que cubra el tiempo que el propietario va a tener la vivienda vacía y que podría llegar a un importe máximo de hasta 2 meses de la renta del alquiler, un periodo más que razonable para que el casero encuentre un nuevo interesado en la misma, según encinar.

Recomendaciones.

Nieves huertas, presidenta de la sociedad pública de alquiler (spa), explica que para evitar problemas lo mejor es que a la hora de firmar un contrato de alquiler, éste "recoja la posibilidad de desistir del mismo de forma anticipada así como la penalización que el arrendatario debería asumir por ello. Esto evitará muchísimos problemas en el futuro" y recomienda resolver de forma amistosa el posible conflicto si llega a surgir.

En la spa, ha explicado huertas a idealista news, cuando el inquilino solicita resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento por traslados, causas personales, profesionales o económicas se le ofrece "resolver el contrato en vigor sin penalización alguna, siempre que formalicen el nuevo contrato de arrendamiento en una vivienda gestionada por la spa adecuada a sus nuevas circunstancias. En cuanto al propietario, buscaremos inmediatamente un nuevo inquilino para que el periodo de desocupación de la vivienda se reduzca al mínimo".

Gustavo rossi, socio fundador y consejero delegado de la compañía alquiler seguro, empresa privada especializada en protección a propietarios, también apuesta por llegar a un acuerdo como mejor alternativa ante un problema sobrevenido de un inquilino. Para rossi, a la hora de alquilar una vivienda, es vital analizar el perfil del candidato para ver si la casa se adapta a sus necesidades y posibilidades. Si lo hace, y posteriormente un imprevisto económico cambia las circunstancias, alquiler seguro también redirige al inquilino a un inmueble que se adapte a sus nuevas necesidades, a la vez que busca un nuevo arrendatario para el piso que se queda vacío, de tal manera que ninguna de las dos partes salga perdiendo.

http://www.idealista.com/news/archivo/2010/04/27/0180079-es-posible-irse-de-un-piso-de-alquiler-antes-del-fin-del-contrato

Compartir piso de alquiler

"Se busca chica no fumadora para compartir piso de dos habitaciones". Cientos de carteles como éste inundan las farolas, comercios y paradas de autobús de las ciudades. Los elevados precios de la vivienda han hecho que muchas personas, sobre todo jóvenes, se vean obligadas a compartir un piso de alquiler. Para hacerlo con garantías y poder defenderse en caso de abusos, conviene conocer las características propias de este tipo de contrato, en los que deben quedar claros los derechos y obligaciones de casero e inquilinos.

Contrato de arrendamiento

Lo primero que debe incluir un contrato de alquiler es la identidad del propietario y de, al menos, uno de los arrendatarios. En este punto, el contrato de arrendamiento puede seguir tres modelos diferentes. En el primero, el propietario puede decantarse por firmarlo sólo con uno de los inquilinos -normalmente el que sea más solvente económicamente-, que tendrá de encargarse de que el resto de los compañeros pague su parte correspondiente de la renta. En principio es lo más cómodo, pero supone una gran responsabilidad para el que asuma el contrato, que respondería ante hipotéticos impagos del resto.

La segunda posibilidad es reflejar expresamente en el documento los nombres de cada uno de los inquilinos. En este caso, la responsabilidad será solidaria, es decir, que si alguno de ellos decide irse antes de tiempo, los demás tendrán que pagar su alquiler. El propietario podrá reclamar la totalidad de la renta a cualquiera de los arrendatarios si el resto deja de pagar. Si son todos los que abandonan la casa antes de finalizar el contrato de alquiler, deberán indemnizar al arrendador. Es menos práctico, porque cada vez que alguien se vaya del piso se tendrá que hacer un nuevo contrato para eliminar su nombre e introducir el de su sustituto, pero es una manera de repartir la responsabilidad. El tercer supuesto, que se da con menor frecuencia, consiste en que cada habitación se alquile de manera independiente del resto de la casa. En este caso, existirán tantos contratos individuales como inquilinos en el piso, que también se beneficiarán de las zonas comunes del mismo (salón, cocina, baños...).

Cláusulas del contrato

En cualquiera de las modalidades, las partes fijarán libremente el precio de la renta y la duración del alquiler, que normalmente es de un año prorrogable hasta cinco. También se suelen incluir cláusulas que reflejen qué gastos corresponden a cada parte. El propietario debe pagar la cuota de la comunidad de vecinos y los gastos que estén asociados a ella, como la calefacción o el suministro de agua caliente, si son centrales, pero nunca está de más especificarlo por escrito. Los inquilinos, por su parte, deben correr con los gastos de suministros como el agua, la luz, el gas o el teléfono.

El propietario puede pedir con el contrato una serie de garantías para asegurarse de que los arrendatarios no van a incurrir en impagos. Aunque no gusten a nadie, los avales son totalmente legales y están a la orden del día. Aquí los inquilinos tendrán que decidir si cada uno presenta el suyo o si uno de ellos se hace responsable con su aval por todos. Existen dos modalidades: bancarios, por el que una entidad bancaria retiene una determinada cantidad de dinero del inquilino y se compromete a entregársela al propietario si éste no paga; y personales, donde alguien relacionado con el arrendatario -normalmente sus padres- se compromete a responder por él en caso de impago.

En cuanto a la fianza, ésta será equivalente a un mes de alquiler si el piso está amueblado o a dos si se entrega vacío. De ella se descontarán los daños que se hubieran podido producir por un inadecuado uso de la vivienda. Es recomendable formalizar un inventario especificando el estado del inmueble a la hora de firmar el contrato. Así se facilitará la devolución de la fianza a los inquilinos y no se les podrán imputar desperfectos de los que no sean responsables.

Obras en la vivienda

Las obras para asegurar las condiciones de habitabilidad, tales como la reparación de un enchufe o el arreglo de una humedad, corresponden al propietario, que tendrá que comunicar a los inquilinos el tipo de obra y su duración. Por el contrario, las pequeñas reparaciones debidas a desperfectos producidos por el uso, como la sustitución de un cristal o el arreglo de un electrodoméstico, correrán a cargo de los inquilinos. La ley también prohíbe a los arrendatarios realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin una autorización por escrito del propietario. Si no contasen con ella, pueden ser obligados a devolver a la vivienda a su estado anterior.

El propietario tiene derecho a disponer de la vivienda si acredita que él o algunos de sus familiares directos la necesitan para su uso personal. También puede pedir todas las garantías que considere oportunas, como una nómina o un aval, sin limitación y podrá echar al inquilino de la casa sin derecho a indemnización si incumple cualquier punto que hubiera pactado con él en el contrato. A cambio, deberá correr con los gastos de comunidad y de calefacción, tendrá que avisar con antelación cada vez que quiera hacer una visita a sus inquilinos y nunca podrá entrar en la vivienda sin su permiso.

Los inquilinos, por su parte, tienen derecho a renovar unilateralmente el contrato de alquiler hasta un máximo de cinco años. Al final del arrendamiento deberán exigir, si no hay desperfectos en la casa, la devolución íntegra de la fianza. Entre sus obligaciones, está la de pagar el alquiler todos los meses y en las fechas acordadas. Nunca podrán utilizar la vivienda para otros fines distintos que el de habitar en ella y sólo podrán subalquilarla con el consentimiento del propietario.

Dónde y cómo buscar

La manera menos estresante de alquilar una vivienda es hacerlo a través de una agencia inmobiliaria, que es capaz de encontrar en poco tiempo un piso a la medida del inquilino. Eso sí, a cambio de una comisión equivalente a una mensualidad. Si no se quiere pagar, se puede dar una vuelta por las bolsas de vivienda de los organismos públicos o las universidades.

Otra opción es madrugar en busca de los pisos anunciados en los periódicos o callejear por los barrios que nos parezcan más interesantes. Conviene hacerlo entre semana, aunque se tenga menos tiempo, ya que así se pueden encontrar a los porteros, que pueden suponer una fuente de información muy fiable.

El mundo de los pisos compartidos también ha irrumpido con fuerza en Internet, donde ya existen varios sitios especializados, como www.pisocompartido.com o www.compartepiso.com. Otros portales de anuncios como www.segundamano.es o www.idealista.com también ofrecen secciones específicas dedicadas a este mercado.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/alquiler/2007/10/18/170756.php

Los expertos recomiendan comprar pisos antiguos y céntricos

En la actualidad los potenciales compradores se piensan bastante la adquisición de una vivienda. Ante el panorama reinante, el analista inmobiliario independiente José Barta, señala que las mejores ofertas en el mercado de segunda mano “de verdad”, no en el de los bancos. En concreto, el experto señala que la opción más ventajosa es comprar un piso de segunda mano, antiguo y situado en pleno centro de la localidad, ya que son los que menos cargas financieras tienen. “Uno de los mejores indicadores para medir el apuro económico del vendedor es el estado de conservación de la vivienda”, explica Barta.

“Si no se encuentra en muy buen estado, seguramente el propietario tiene problemas, necesita vender la vivienda y se puede apretar más en la negociación del precio», apunta. Los propietarios que quieran vender su vivienda, por su parte, son las dificultades financieras de los ciudadanos actualmente y la inseguridad laboral. Si algunos están esperando a que bajen los precios, deben tener en cuenta que el mercado inmobiliario no se recuperará hasta que el paro no baje un mínimo del 10% y a que se dinamice el flujo del crédito, factores que no se prevén a corto plazo. Asimismo, debe contar con un descuento del 20% sobre el precio de tasación para venderla a corto plazo.

http://noticias.pisos.com/los-expertos-recomiendan-comprar-pisos-antiguos-y-centricos/18341/

Las dos Españas del 'ladrillazo': el precio en las ciudades resiste, en la costa sigue hundiéndose

Hablar de los precios de la vivienda en España se ha convertido en motivo de polémica. ¿Han tocado suelo?, ¿seguirán cayendo?, ¿volverán a subir?... La respuesta a todas estas preguntas, sea cual sea, siempre despierta ampollas.

Pero lo cierto es que, normalmente, cuando se habla de precios, se hace a nivel general sin tener en cuenta que el mercado inmobiliario español es muy heterogéneo, ya no solo en cuanto a la tipología de las viviendas sino por su ubicación o estado de construcción.

Así, la semana pasada, varios expertos coincidían en señalar que el ajuste de la vivienda es cuestión de meses: los precios caerán otro 10% y tocarán suelo en 2012. "Hace falta un desplome nominal del 30% -del 38% ajustado a la inflación-", apuntaba UBS. Esto implicaría un descenso adicional del 5% en los índices privados (IESE-Fotocasa, Tinsa, Idealista.com) y un 12% en los oficiales (como los del Ministerio de Fomento o el INE).

Sin embargo, los últimos datos han revelado que nos encontramos ante un mercado que se mueve a dos o varias velocidades. Por poner un ejemplo, el segmento de segunda mano ha experimentado un mayor ajuste de precios que la vivienda nueva, tal y como puede observarse en el siguiente gráfico.

De la misma manera, no han evolucionado igual los precios de las grandes ciudades que los de la costa, por poner otro ejemplo. Según la tasadora Tinsa, la vivienda acumula una en la zona de la Costa Mediterránea del 29,2% desde los máximos alcanzados en 2007, antes de que estallara la crisis y el 'boom' inmobiliario. En las capitales y grandes ciudades, se sitúa en el 25,6%, y en el 23,4% en el caso de las áreas metropolitanas. En el resto de municipios la bajada se sitúa en el 20,4%, mientras que en Baleares y Canarias se estima en el 21,1%.

Grandes ciudades por un lado y periferia y costa, por otro

“Nos encaminamos hacia un mercado dual. Hasta ahora, los precios de la vivienda han evolucionado de forma pareja en la mayor parte de España, con caídas proporcionales a la subida del boom”, apunta UBS en su informe “La economía española en la Era de la Austeridad”. El banco de inversión habla concretamente de un mercado prime y otro subprime o lo que es lo mismo, centros urbanos frente a zonas periféricas y costa. "El mercado va a segmentarse progresivamente “con una próxima estabilización de los precios en áreas prime y una caída continuada en la periferia y en las costas”.

"En el centro de algunas grandes ciudades donde comienza a haber escasez de producto, los precios ya se han estabilizado e incluso han repuntado ligeramente", comentaba la semana pasada Ángel Serrano, director de Negocio de Aguirre Newman: "en determinadas comunidades autónomas ya están produciendo subidas por el exceso de demanda.

Para el banco de inversión la explicación radica en el stock de viviendas que ha comenzado a absorberse en el centro de las grandes ciudades, mientras que en la costa y la periferia, la proporción de vivienda vacía es mucho mayor y es donde se encuentra el grueso de inmuebles en manos de las entidades financieras.

Ajuste será de hasta el 50% en 'subprime'

Sobre esta base, UBS considera que los precios en las zonas prime podrían estar tocando ya suelo, mientras que en el mercado subprime, ante la falta de liquidez y predominio de ventas forzadas de bancos y promotores, todavía pueden verse fuertes caídas: hasta el 40%-50% desde máximos.

Es precisamente en la periferia y en la costa donde se ubica un importante número de inmuebles que los expertos califican de “invendibles”, que ni siquiera encontrarán salida en los mercados aunque se rebajaran drásticamente los precios, o los de "difícil venta", que sí encontrarían comprador, pero siempre y cuando se realice un importante descuento.

En las zonas costeras, donde los precios se han ajustado con más contundencia, se trata fundamentalmente de pisos deslocalizados o desubicados, macropromociones, promociones a medio acabar en la costa mediterránea, asociadas en muchos casos a un concepto vacacional de costa y montaña así como desarrollos fuera de los municipios donde las buenas comunicaciones brillan, en muchas ocasiones, por su ausencia.

Frente a este tipo de viviendas están las subestándar [infraviviendas]”, explicaba recientemente a Cotizalia.com Fernando Rodríguez y Acuña.El 50% de los pisos de segunda mano que tienen bancos y cajas son “Se trata de viviendas ubicadas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes. De hecho a muchos de ellos les financiaron en su momento las entidades financieras para que pudieran adquirir una vivienda. Ahora, sin embargo, ¿quién quiere comprarse piso allí? Quien puede, no quiere estas zonas”, comentaba este experto del sector.

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2011/09/19/las-dos-espanas-del-ladrillazo-el-precio-en-las-ciudades-resiste-en-la-costa-sigue-hundiendose-84334/

Cómo reformar el hogar sin romperse la cabeza

Planificar las obras, pedir varios presupuestos y contratar a profesionales que ofrezcan garantías son elementos imprescindibles para evitar problemas serios.

La crisis ha estancado el mercado inmobiliario, pero en cambio ha revitalizado el sector de las reformas. Oficios como la albañilería, la fontanería o la carpintería se consolidan como la alternativa perfecta para quienes quieren cambiar la casa sin mudarse de domicilio. En los dos últimos años, la demanda de estos servicios ha aumentado tanto como su oferta, cuyos anuncios se multiplican en buzones, farolas y paradas de autobús. Los protagonistas de esta dinámica son, por un lado, las personas que pensaban mudarse y ya no pueden hacerlo y, por otro, los profesionales de la construcción que se han quedado sin empleo y se han lanzado a trabajar por cuenta propia. Ahora bien, con tantas alternativas, no siempre se sabe cuándo es el mejor momento para iniciar las reformas, por dónde empezar ni en quién confiar.

La precaución, fundamental

Antes de decidirse, conviene solicitar cinco presupuestos distintos

Mejorar el aspecto del hogar es un proyecto que ilusiona. Estrenar una cocina o un baño, darle mayor amplitud a la sala o tener luz en una habitación ciega hacen que valga la pena romper azulejos, tirar tabiques o agujerear una pared. Se piensa que el resultado final compensará todas las molestias, pero esto no siempre es así y en más de una ocasión las obras resultan ser una chapuza o se quedan sin terminar. Ante estas situaciones, es frecuente no saber cómo actuar cuando el albañil o el fontanero desaparecen a mitad de trabajo, o cómo actuar cuando las obras afectan a los vecinos o hay un accidente grave.

Estas situaciones dibujan los peores escenarios posibles, pero conviene tenerlas en cuanta puesto que nadie está libre de sufrir abusos de este tipo. Por ello es imprescindible tomar ciertas precauciones antes de iniciar la transformación del hogar.

1. Qué hacer y cuándo. El primer paso antes de llamar a un profesional es decidir qué cambios se quieren acometer y cuándo es el mejor momento para hacerlos. Soñar con ciertas mejoras está muy bien, pero no se debe olvidar el aspecto racional del asunto. La planificación es muy importante ya que ayuda a evitar gastos innecesarios y disgustos. Es mejor, por ejemplo, no cambiar el alicatado y los muebles del baño sin sanear antes las cañerías viejas que, a medio plazo, darán problemas y exigirán una obra de mayor envergadura. En términos de prioridades, el orden debe ser de la estructura a la apariencia. En cuanto al momento de iniciar las obras, los meses de verano son los más adecuados, sobre todo para las reformas de gran calibre. Estos trabajos -que resultan invasivos con ruidos, escombros, polvo ...- casi siempre obligan a la familia a abandonar la vivienda de manera temporal; por eso, junio, julio, agosto y septiembre son los meses idóneos, ya que coinciden, en parte, con el periodo vacacional.
2. Presupuestos y garantías. Una vez que se ha decidido qué se va hacer y cuándo, lo siguiente es buscar distintas opciones. Solicitar varios presupuestos, consultar por los materiales, preguntar por los plazos y pedir referencias son claves antes de elegir a un profesional.Ahora la oferta es más diversa, y es buen momento para conseguir unos cuantos presupuestos. Tener cinco o seis opciones en la mano permite conocer cuál es el precio medio del mercado y descartar las propuestas que se alejen de él, tanto por caras como por baratas. No hay que fiarse de los presupuestos demasiado costosos (carestía no siempre se traduce en calidad), pero menos aún de los que son demasiado económicos. Una cosa es que las empresas recorten sus beneficios para ser más competitivas, y otra es que pasen metan tijera en la calidad de los materiales o de los acabados. También puede costar muy caro que la empresa no ofrezcan ningún tipo de garantía. Además de las referencias que se puedan tener por parte de amigos , es importante que la persona que se contrate pueda ofrecer un calendario concreto de trabajo, garantías de los materiales y de la obra que va a realizar. Y, a ser posible, que lo haga todo por escrito.

Las facturas en regla son una garantía de tranquilidad

3. Documentación e impuestos. Los presupuestos escritos, los comprobantes de pago, el calendario de trabajo impreso con detalle y las facturas en regla son, en principio, una garantía de tranquilidad para el cliente. Por supuesto, no se trata de un método infalible, ni esto tampoco quiere decir que si alguien no lo ofrece sea un mal profesional. Pero cuanto más documentado esté el propietario, más protección tendrá en caso de que surjan problemas. Por eso, es recomendable exigir el presupuesto por escrito, y que en éste se precise la cantidad, calidad y precio de los materiales que se van utilizar, así como el importe de la mano de obra y la fecha de inicio y finalización de los servicios. El documento debe incluir las formas de pago y los datos de identificación de la empresa. Además, hay que preguntar, antes de iniciar la obra, qué incluye el presupuesto y qué se puede cobrar que no esté incluido en él. Porque lo de "han surgido problemas no previstos" es un argumento que puede valer para casi cualquier circunstancia.
4. El IVA, más que un impuesto. Los operarios que trabajan al margen de la legalidad pueden no disponer de seguro de responsabilidad civil, de manera que ante un desperfecto no será fácil que se hagan cargo de los gastos derivados. Confiar en un profesional que carece de licencia fiscal y no realiza la declaración trimestral del IVA conlleva sus riesgos. Y es que si la persona a quien se contrata no realiza la declaración de IVA, no se podrá, en su caso, efectuar una reclamación por la vía judicial, con independencia de que al cliente le hayan cobrado el IVA. Es lo que se conoce como el "falso IVA". Por ello hay que comprobar que la factura incluye el NIF y el número de identificación fiscal.
5. Gestionar bien el dinero. Tras elegir al profesional que se hará cargo de la reforma y aceptar el presupuesto, lo siguiente es administrar el dinero de manera concienzuda. Es habitual que se exijan al cliente adelantos para iniciar la obra. La empresa está en su derecho de pedir un dinero por adelantado, pero se ha de intentar no anticiparlo. Si no queda más remedio que hacer este pago, conviene pactar que la cantidad no sea elevada y, por supuesto, exigir una factura o comprobante del adelanto. Una cantidad razonable para la señal será la que no supere el 25% del importe total
6. Fin de la obra. La cuantía de la factura debe corresponder al presupuesto aprobado, y en ella figurarán la identificación del cliente y de la empresa, la descripción de los trabajos, el precio desglosado de materiales, mano de obra y salidas, y los impuestos. Además de exigir una factura en regla y con el IVA añadido, conviene solicitar que se incluyan en ella los términos de la garantía de la obra. Tanto factura como garantía estarán fechadas, selladas y firmadas por el cliente y por el prestador del servicio. Si una vez finalizados los trabajos el cliente detecta algún defecto o deterioro debido a la actividad de los trabajadores, puede negarse a pagar la reforma hasta que se repare el daño causado. Y, si ya ha pagado, reclamará a la empresa. En primera instancia puede hacerlo de modo oral y con tono amable; si no se le atiende de modo adecuado puede recurrir al camino oficial mediante una reclamación en toda regla. Es posible que durante las obras se hayan usado componentes de segunda mano (cableado, llaves y perillas de luz...). Esto solo puede hacerse con consentimiento del propietario y debe significar un abaratamiento de los costes. La garantía de los materiales usados es de solo un año, en lugar de los dos años de los que gozan los nuevos.

Claves para evitar problemas

• No contrate a un "chapuzas", mejor elija a un profesional con referencias.
• Si es un trabajador autónomo, verifique su DNI o NIF. Si es una empresa, cerciórese de que esté dada de alta en el Impuesto de Actividades Económicas, apunte su número de registro empresarial y el código de identificación fiscal.
• Elija un equipo de profesionales con seguro de responsabilidad civil, ya que responderán de daños extracontractuales (los que afectan a vecinos, a los locales...).
• Si la reforma es integral o piensa cambiar cocina y baño, deberá encontrar una vivienda alternativa hasta que las obras finalicen. Planifique este tema al detalle, ya que cualquier imprevisto o cambio de última hora dilatará el proceso de reforma y puede aumentar los costes.
• Consiga varios presupuestos por cada gremio. Informarse y comparar es la mejor forma de dar con la mejor relación calidad-precio.
• Solicite presupuestos detallados y por escrito: materiales, coste por unidad, tiempo de mano de obra... Una vez aceptado el presupuesto, cualquier variación deberá serle notificada y reflejada otra vez por escrito.
• Desconfíe de los presupuestos verbales y de los muy baratos. Para despejar dudas, exija que le detallen lo que incluye el presupuesto y lo que no. Ahí radica la diferencia entre unos y otros.
• Si debe pagar un adelanto, abone la menor cantidad posible. En ningún caso esta señal superará la mitad del coste total.
• No abone el 100% del importe de la obra hasta que las obras hayan acabado del todo, incluso el más mínimo detalle. Acuerde efectuar una parte del pago (el 20%, por ejemplo) justo al final de la obra.
• Una vez que los trabajos finalicen, revise al detalle los materiales empleados, así como el acabado final. Si el resultado no es el prometido o si ha descubierto daños o desperfectos, reclame a la empresa.
• En el momento del pago, deben entregarle una factura en la que además de toda la información de los trabajos (descripción de tareas, mano de obra...), figure la identificación del cliente y de la empresa. También, los detalles de la garantía.
• Acepte la factura sólo cuando coincida con el presupuesto. Si ha sufrido alguna variación y no le ha sido notificada, puede negarse a pagarla.
• Exija facturas con IVA, fechadas, selladas y firmadas por ambas partes. Sin IVA no hay garantía real ni opción de reclamar.

http://revista.consumer.es/web/es/20110901/economia_domestica/76089.php

Ya no se piden tantas exigencias para el alquiler a los inquilinos

Las exigencias para el alquiler se han suavizado. Los expertos señalan que la crisis ha propiciado que los propietarios sean más flexibles a la hora de establecer los requisitos o negociar las condiciones para alquilar una vivienda. El requirimiento de avales bancarios, uno o varios meses de fianza, nómina, contrato de trabajo indefinido, seguro de impago y hasta la mediación de una agencia de alquiler ya no son tan exigidos en estos tiempos de precariedad laboral y crisis económica. “Con la crisis, la gente va muy justa”, comenta Juan Alberto Pérez Senso, socio director de Pérez-Álvarez Abogados, bufete con un servicio especializado en inmobiliaria. “El inquilino no se puede permitir un aval de varios meses y los propietarios abren la mano porque piensan que si no pasan por el aro, no lograrán alquilar nunca”, explica.

No obstante, a pesar de que a los propietarios les urge alquilar sus pisos tampoco lo quieren hacer a cualquier precio, pues enfrentarse a un proceso de desahucio puede conllevar un año de pérdida de rentas, deterioro del piso y gastos judiciales. “Nosotros lo que aconsejamos a nuestros clientes es que pidan o bien un aval bancario o bien un depósito adicional en garantía del cumplimiento de las condiciones del contrato”, comenta Juan Alberto Pérez Senso, socio director de Pérez-Álvarez Abogados. Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) aconsejan intentar conseguir una rebaja de la renta al propietario y plantear un pago mayor más amplio por adelantado (por trimestres o semestres) a cambio de una reducción de la mensualidad.

http://noticias.pisos.com/ya-no-se-piden-tantas-exigencias-para-el-alquiler-a-los-inquilinos/17925/

Compartir piso cumplidos los 30

Son mujeres y hombres adultos con empleo. Muchos son profesionales que se han formado en la universidad. Algunos todavía estudian y compaginan posgrados, másteres o cursos con sus obligaciones laborales. Unos vienen del extranjero, otros han nacido en España. También hay padres de familia separados o divorciados. Pero todos tienen más de 30 años y comparten piso. Su situación es un fenómeno reciente producto del cambio social, de la crisis económica y de la precariedad laboral.

Una fórmula para todos

- Imagen: Martin Terber -

Convivir con amigos, conocidos o compañeros de estudios durante un tiempo es una fórmula habitual entre los jóvenes. Desde el punto de vista económico, el método es eficaz ya que dividir entre varias personas el importe del alquiler, las facturas e, incluso, la comida abarata de manera notable el gasto mensual individual. Es sencillo y no hay secretos: al disminuir el presupuesto en vivienda y alimentación, aumenta el poder adquisitivo en otras áreas y el bolsillo lo agradece. Esto explica que el sistema esté tan extendido entre los estudiantes universitarios y los jóvenes que acaban de entrar en el mercado laboral. Pero, ¿sólo ellos comparten piso o hay otros grupos sociales que recurren cada vez más a este mecanismo? ¿Es todavía un primer paso hacia la vida independiente o abarca más situaciones? ¿Quiénes se acogen hoy a este tipo de convivencia?

El entramado social cambia y este modelo de cooperación no sólo es válido para los jóvenes. Al contrario. La horquilla de edades se ha ampliado y cada vez hay más personas mayores de 30 años que deciden compartir piso. ¿La razón principal? El dinero. Ya sea porque los ingresos no alcanzan para mantener una vivienda en solitario o porque, a pesar de ser suficientes, no dejan margen para ahorrar. Las encuestas oficiales sobre las condiciones de vida en España ilustran bien la coyuntura.

La razón principal para compartir piso es la percepción de unos ingresos insuficientes para mantener un piso en solitario o que no dejan margen para el ahorro

Los últimos datos del INE (correspondientes a 2008), revelan que el 28% de los hogares españoles no tiene capacidad para afrontar gastos imprevistos, más del 5% no puede mantener la vivienda con una temperatura adecuada y en tres de cada diez los miembros no pueden permitirse, al menos, una semana de vacaciones al año. Si a estos indicadores se añaden la inseguridad laboral y los bajos ingresos, el escenario se torna idóneo para lanzarse a la búsqueda de soluciones alternativas, como la vivienda compartida. Seis de cada diez españoles son "mileuristas", una cifra que se dispara al 70% en el caso de los trabajadores autónomos. A su vez, tal como reflejan los datos del Observatorio Joven de Empleo en España, más de la mitad de los jóvenes firma contratos de trabajo temporales, incluso en el sector público, donde el 53,5% de los hombres y el 71,7% de las mujeres trabajan de este modo. Sin mencionar que la tasa de paro se sitúa ya en el 19%.

Entonces, ¿cuáles son los principales perfiles de quienes comparten piso una vez rebasada la barrera de los 30?

• Personas extranjeras. La inmigración ha supuesto un cambio notable en la cultura, la economía y la sociedad españolas. El aumento significativo de la población extranjera en la última década (hay casi 5.600.000 personas procedentes de otros países, según datos del INE) ha modificado de modo sustancial algunos aspectos de la vida cotidiana, entre ellos, la vivienda. Los inmigrantes no sólo han dinamizado el mercado del alquiler en España; también han sido pioneros en visibilizar la tendencia de compartir piso entre varias personas o de alquilar habitaciones en casas de familia. Más allá de los extremos de la pobreza y la precariedad (como los denominados "pisos patera"), hay un alto porcentaje de extranjeros adultos y trabajadores que convive con otras personas en su misma situación. La convivencia es breve, en un momento puntual -recién llegados, mientras encuentran trabajo o esperan concretar la reagrupación familiar...- o de larga duración. Éste es el caso de quienes residen en España durante uno o dos años con la idea de ganar el máximo dinero posible y gastar lo mínimo para enviar remesas a sus familias y regresar al país de origen con cierto capital.

• Padres separados. Algunos padres de familia han hecho visible este fenómeno social, tras la separación o divorcio. Más del 60% de las personas que pasan por esta experiencia no tiene dónde ir. La ley vigente establece que, cuando hay hijos menores, el hogar familiar se reserva para el progenitor que tiene la custodia. La disposición está pensada para proteger a los pequeños, pero tiene consecuencias directas sobre los adultos. En especial, sobre quienes deben marcharse de casa. Las distintas asociaciones de padres separados y de asistencia familiar insisten en este aspecto y denuncian la situación de miles de personas que, con un salario normal, no pueden hacer frente a todas las obligaciones económicas. Además de la pensión para los hijos (y para la ex pareja si no tiene trabajo), muchos deben pagar la hipoteca o una parte de ella, aunque ya no vivan en el piso. Esos gastos fijos mensuales dejan muy poco margen para afrontar los costes de la vida cotidiana y el alquiler de una vivienda. De ahí que muchas personas en esta situación vuelvan a vivir con sus padres o compartan piso.

• Desbordados por la hipoteca. Este perfil es novedoso, se originó en la crisis. Según datos del Banco de España (BDE), la deuda hipotecaria supera en este momento los 670.000 millones de euros y sigue en aumento. Son miles las familias que no pueden hacer frente a las obligaciones contraídas hace pocos años, cuando la bonanza económica invitaba al crédito, el préstamo y la compra. Ante la nueva realidad, algunos propietarios han puesto sus inmuebles en alquiler o en venta. Otros que no han podido o no han querido deshacerse de ellos, optan por compartirlos y alquilan alguna de las habitaciones. Son personas solas o parejas jóvenes quienes más lo promueven.

• Trabajadores y profesionales. Este último perfil se superpone con los anteriores, ya que personas extranjeras, padres divorciados y propietarios agobiados por la cuota de su hipoteca son profesionales o tienen un oficio y trabajan. Sin embargo, en esta categoría también se engloban las personas que no son inmigrantes, carecen de cargas familiares y no están endeudadas, pero comparten piso. ¿Quiénes son y por qué lo hacen? Aunque hay múltiples situaciones y causas, también destacan factores comunes y tendencias. En general, son personas jóvenes, de entre 30 y 35 años, que se han marchado del hogar familiar pero no han conseguido vivir por su cuenta. Muchos tienen estudios superiores y trabajo. No obstante, el sueldo que perciben no les alcanza para vivir solos o, en su defecto, para poder ahorrar y comprar una vivienda. Algunas cifras ayudan a explicar este fenómeno: una de cada cuatro personas de entre 30 y 34 años aún vive con sus padres; entre el 75% restante hay quienes viven solos, en pareja o comparten piso, pero muchos alquilan porque no pueden cumplir con los requisitos que se exigen para convertirse en propietario. Los ingresos mínimos necesarios para adquirir una vivienda cada vez se alejan más del poder adquisitivo real de las personas comprendidas en esta franja de edad.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/alquiler/2009/12/17/189927.php

Pisos pequeños frente a pisos grandes, ¿qué preferimos?

Con los cambios de sociológicos y económicos del país y de la situación de los mercados internacionales, la demanda, así como las necesidades de vivienda de la población, van cambiando. De hecho, hace poco han surgido nuevas soluciones habitacionales que hace unos años nadie se hubiera imaginado.

Es el caso de los pisos ‘cápsula’ en Japón, que apenas disponen de más o menos dos metros de largo por uno de ancho y uno y medio de alto suelen ser contratados por estudiantes por unos 25 euros al mes. Otro ejemplo son los micropisos en pleno centro del Upper East Side de Manhattan de aproximadamente 9 metros cuadrados, que los interesados alquilan por 500 euros al mes. Con el devenir de los años y también dependiendo de las prioridades de muchas personas, el tamaño ha perdido importancia en favor de otros aspectos, como las ventajas de una buena localización, la posibilidad de ahorrar o simplemente el deseo de emancipación del ‘nido’ familiar.

¿Ubicación o precio?

“Distintos estudios apuntan a la ubicación de la vivienda, como el primer factor a tener en cuenta a la hora de comprar un piso, por delante del tamaño o la calidad de los materiales utilizados”, comenta Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. “Hay que reconocer que en ocasiones sí es preferible perder espacio en favor de una mejor localización”, añade.

No obstante, todo depende de las circunstancias particulares de cada país, de cada ciudadano o cada familia. Quizás las prioridades habitacionales de un estudiante japonés no son las mismas que las de una yuppie norteamericana o una pareja de jóvenes española. De hecho, el principal perfil demandante de vivienda en España suelen ser parejas con hijos o jóvenes que quieren crear una familia, por lo que los pisos de tres o más habitaciones siempre serán los más comprados y demandados por el momento. Por tanto, en España es un poco difícil que las viviendas de menos de 60 m² sean las viviendas más demandadas y vendidas.

“De acuerdo con los datos facilitados por Notarios y Registradores, la vivienda más demandada por el 36% de los españoles ha sido la que tiene una superficie de entre 60 y 90 m²”, afirma el experto en Research y profesor de IE BUSINESS SCHOOL, César Barrasa. Lo que quiere decir que en general será una habitación de un máximo de 2 ó 3 dormitorios.

No obstante, los datos de las viviendas adquiridas durante el año 2010 demuestran que casi el 48% del total de las viviendas más vendidas en el ejercicio anterior han sido las de más de 90 m². Por otra parte, las ventas de inmuebles de menos de 60 m² solo han supuesto el 16% del total. “A la hora de la verdad los españoles nos decantamos por viviendas grandes”, afirma Barrasa.

Viviendas más grandes, menos dinero

De hecho, la lenta, pero continua, depreciación de los pisos en España está modificando las preferencias. En las circunstancias actuales el principal factor decisivo para la elección es el coste del piso. Al contrario, de lo que se preveía está aumentando la demanda de pisos grandes por menos dinero, así como de mejores ubicaciones para la misma vivienda. “A la hora de la verdad las necesidades reales de espacio y el precio condicionan la decisión final”, explica el experto en Research y profesor de IE BUSINESS SCHOOL, César Barrasa. Las dos principales opciones son: un mayor tamaño y peor ubicación o menor tamaño y mejor ubicación.

El número de hogares donde solo vive una persona en España oscila entre el 8% y el 10%. Tanto el número de solteros como de divorciados no ha supuesto una demanda tan grande como se predecía en años pasados. Además, en el caso de los divorcios, es muy difícil que esta familia pueda permitirse el lujo y el dinero para mantener dos viviendas: una para el padre o madre que deja el hogar y otra para los hijos y el progenitor que tenga la custodia.

Condiciones mínimas habitacionales

A pesar de que en el territorio las preferencias no han cambiado y más bien, avanzan hacia pisos cada vez mayores, están surgiendo por el mundo nuevas formas habitacionales que destacan por su pequeñez, y que en España pueden tener un público bastante nutrido. En tiempos de escasez presupuestaria, estos inmuebles de poca superficie pueden ser una solución temporal para personas en dificultades económicas o con necesidades específicas.

“Son soluciones habitacionales que no se pueden considerar vivienda, sino espacios transitorios de habitabilidad” afirma el representante del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. En la Comunidad de Madrid se estableció que un inmueble de protección oficial sería de 30 metros cuadrados, y se consideró como el límite mínimo que debía tener una casa. Hay que preguntarse cuáles son los requisitos mínimos, en este caso, referidos a la superficie, la seguridad y salubridad, para poder considerar una vivienda como digna. Ahí queda la elección y las circunstancias personales de cada uno.

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