¿Cómo puedo mejorar las condiciones de mi hipoteca? Cambia de banco

Si echamos la vista hacia atrás, recordaremos que antes era muy habitual permanecer con la misma hipoteca en nuestro banco durante toda la vida del préstamo. Ahora, con las diferentes y atractivas ofertas del mercado, es cada vez más común cambiar de banco en busca de mejores condiciones para nuestra hipoteca.

Aunque no es un trámite complicado, la subrogación por cambio de entidad financiera sí que debe llevar consigo una labor de búsqueda y análisis para encontrar, por un lado, la hipoteca que mejor se adapte a nuestras necesidades y, por otro lado, la que conlleve menos gastos.

No sólo debemos fijarnos en el diferencial, sino que debemos estudiar el conjunto de la nueva propuesta que incluya, desde el precio final de la hipoteca hasta los productos asociados que tendremos que contratar.

Claves para la subrogación de tu hipoteca

La subrogación por cambio de entidad financiera es una forma de subrogación de la hipoteca que se entiende como el acto que supone el cambio de nuestro préstamo hipotecario de la entidad con la que asumíamos nuestra obligación de pago, a otra que nos ofrezca mejores condiciones.

Este cambio se produce por una mejora en los tipos de interés del préstamo, aunque también hay que tener en cuenta que deben permanecer en el nuevo contrato hipotecario con la entidad, otras cuestiones como el capital pendiente y el plazo para su amortización.

Indiscutiblemente, la subrogación debe suponer un ahorro tanto en la apertura como en la tramitación de la hipoteca, en caso de no serlo, no resultaría una operación acertada.

Aspectos a tener en cuenta

Antes de tomar una decisión precipitada, tendremos que valorar las ofertas, comparar distintas entidades y pedir información. Estos son algunos aspectos que debemos considerar para cambiar nuestra hipoteca:

• Estudiar las comisiones de subrogación y de cancelación con la anterior entidad.

• Si cancelas el contrato de préstamo hipotecario y abres uno nuevo, es posible que tengas que asumir el impuesto de actos jurídicos documentados, asesoría y gastos de notaría para la nueva hipoteca, así como contratar nuevos productos asociados, como los seguros que, aunque ya los hayamos pagado en nuestro anterior contrato, tendremos que abonarlos de nuevo. Para que signifique un verdadero ahorro, estos gastos no debería superar el 1% del valor del préstamo hipotecario.

• No solicites aumentar el importe de la hipoteca ni el plazo de amortización si quieres ahorrar en gastos. También ahorrarás si la nueva entidad no cobra comisión de apertura o asumen los gastos de la subrogación, aunque para este último caso se debe ser un deudor con amplia solvencia.

• No compensará un cambio de hipoteca cuando quede poco capital para amortizar, ya que los gastos no compensarán el mejor diferencial de la nueva entidad. En este caso, lo mejor será actualizar el tipo de interés y seguir abonando nuestras cuotas a la espera de que llegue la fecha de cancelación del préstamo.

http://www.yaencontre.com/noticias/noticias/opinion/como-puedo-mejorar-las-condiciones-de-mi-hipoteca-cambia-de-banco

La cuota hipotecaria y la amortización de capital

Las últimas noticias aseguran que el mercado de la vivienda tardará unos cinco años en volver a funcionar de manera normal. En un escenario de encarecimiento generalizado, los principales perjudicados por ahora, no dejan de ser todos aquellos que deben revisar su hipoteca en las próximas semanas, ya que no queda más remedio que adaptar a la nueva realidad del mercado el índice de referencia de los préstamos hipotecarios a tipo variable.

Los últimos datos recogen que la concesión de nuevas hipotecas en España cayó en los últimos meses más de un 40%

Los últimos datos recogen que la concesión de nuevas hipotecas en España cayó en los últimos meses más de un 40% respecto a los mismos meses del año pasado, intereses más altos para los que buscan hipotecas y condiciones más duras para aquellos que ya las tienen. Una situación que en muchos casos acaba revocando en una imposibilidad de hacer frente a los compromisos contraídos en cuánto al pago periódico de las cuotas del préstamo.

Por todo ello, es fundamental que se conozcan de antemano con tal de poder planificar nuestra economía doméstica y saber los pagos que debemos afrontar, los diferentes sistemas de amortización de préstamos y de hipotecas con diferentes modalidades de aplicación. Los tres más usados son:

1. El Sistema alemán o de amortización constante: se caracteriza porque el importe que se destina a la amortización de capital es constante mes a mes (Capital/Periodos). Durante la vida del préstamo la cuota mensual va decreciendo; por la reducción de los intereses pagados.

2. El Sistema americano: se pagan intereses periódicamente durante la vida del préstamo, a la vez se aporta dinero a un fondo para constituir el capital prestado y devolverlo al vencimiento del préstamo.

3. El Sistema francés o de cuotas constantes: las cuotas mensuales son constantes, lo que varía es la cantidad de intereses pagados (va decreciendo) y la amortización de capital (se va incrementado).

La cuota hipotecaria constante: el sistema francés

En España el sistema que se utiliza para calcular la cuota de los créditos y préstamos hipotecarios es el francés. Su característica principal es que la cuota mensual se mantiene constante, cada mes se acaba pagando la misma cantidad. Esto se cumple hasta el final del préstamo hipotecario en el caso de las hipotecas a tipo fijo.

La principal desventaja de sistema francés es que al final de la vida del préstamo se pagan más intereses que con el alemán, ya que la ‘partida’ destinada a intereses no se cubre en primeros años. Con el sistema alemán en cambio, las primeras cuotas son más altas, pero podemos estar seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo pagando habremos pagado el 50% del precio real de la vivienda.

En las hipotecas a tipo variable la cuota se mantiene constante en cada periodo de revisión, variando cada vez que se revisa el interés (normalmente semestral o anualmente).

La cuota mensual (α) de la hipoteca está compuesta por dos factores: α = I + A

1. Cuota de intereses (I): es la cantidad de intereses que pagamos cada mes. Éste está influenciado por dos variables:

1. Tipo de interés efectivo: variable fijada por la entidad, según las condiciones el tipo de interés se renueva cada seis o doce meses.

2. Deuda pendiente: el importe que debemos al banco, mes a mes se reduce en función del capital que amortizamos.

2. Cuota de amortización de capital (A): es la cantidad destinada a reducir la deuda pendiente del préstamo hipotecario. La cuantía variará en función de la cantidad de intereses pagada (a menos intereses pagados, más amortizamos).

Caso práctico

Supongamos que tenemos una hipoteca de 200.000 con un tipo del interés del euribor+0,6% con un plazo de 30 años. Si el primer año el euribor hipotecario es del 1,526%, nuestro tipo de interés durante el primer año es un 2,126 % (1,526+0,6). El banco nos fija la cuota hipotecaria, según este tipo de interés, en 751,90 euros (200.000x(0,02126/12)). Esta cantidad en la primera cuota se destina:

Intereses (I): 354,33 euros.
Amortización de capital (A): 397,57 euros.
α = I + A = 354,33 + 397,57 = 751,90 euros

En la primera cuota pagamos casi la misma cantidad de intereses que de amortización, en el caso que el tipo de interés fuese más elevado podríamos llegar a pagar más intereses que amortización en las primeras cuotas.

Supongamos que el euribor hipotecario se ha mantenido durante toda la vida del periodo (algo excepcional ya que nunca ocurre, pero a efectos prácticos es muy efectivo) y que la última cuota es de 754,10 euros (es más elevada porque se paga todo lo pendiente). Cuando paguemos la última cuota 1 euro y 33 céntimos se destinan a pagar intereses, mientras que 752,77 euros son para amortizar el capital pendiente, finalizando así la hipoteca. Pagando una cuantía irrisoria de intereses en los últimos meses.

Financieramente, por tanto, hay que considerar la amortización de capital como forma para acortar el plazo y así reducir el total de intereses pagados, sobretodo si se realizan en los primeros años de la hipoteca. Un recurso atractivo a tener en cuenta en estos tiempos dónde se contempla la incesante subida del euribor y el encarecimiento de todas las hipotecas del mercado provocando el pago de unos intereses elevados. Y es que en definitiva, una adecuada proyección de la evolución de su préstamo hipotecario como tener la opción de una amortización parcial, nunca está de más con tal de evitar sorpresas desagradables en un futuro.

http://noticias.fotocasa.es/la-cuota-hipotecaria-y-la-amortizacion-de-capital__10413.aspx

Bankinter, condenado a anular los 'swaps' hipotecarios a ocho clientes

El Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid ha estimado parcialmente una demanda presentada contra Bankinter por un grupo de clientes afectados por 'swaps', productos para blindarse de las subidas de los tipos de interés en las hipotecas, que serán anulados.

En una sentencia fechada el pasado 11 de octubre, el juez Luis Antonio Gallego ha condenado a Bankinter a cancelar ocho de los once 'swaps' que colocó a los clientes. El magistrado considera que cuando se hicieron las operaciones, a finales de 2008, ya se aventuraba una caída de los tipos de interés y, por tanto, su utilidad estaba "en entredicho".

El juez critica la "patente asimetría informativa" que existió en esa época entre Bankinter y los clientes, ya que la entidad financiera "era una sociedad del sector que conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba".

'Conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba'

En cambio, destaca que los clientes ignoraban esas previsiones y recuerda que si hubieran estado informados no hubieran contratado esos 'swaps', como defendía EJ Abogados, el despacho que les ha asesorado.

Por tanto, concluye que los afectados "incurrieron en un error manifiesto sobre la sustancia del objeto y las condiciones esenciales de los contratos".

El magistrado no aplica esa conclusión a los tres contratos firmados antes de septiembre de 2008, ya que considera que entonces había una previsión alcista sobre los tipos de interés y que el "punto de inflexión" se produjo en esa fecha, con la quiebra de Lehman Brothers y la generación de "una situación crítica de incertidumbre rayana al pánico".

Bankinter, que ha anunciado que recurrirá la sentencia, destaca que la resolución avala que los 'swaps' tienen en términos generales validez en cuanto a su finalidad y funcionamiento.

La entidad financiera también destaca que ha vendido la mayor parte de estos productos desde el año 2005, es decir, mucho antes de finales de 2008, fecha a partir de la cual el juez cuestiona la comercialización.

En cualquier caso, Bankinter defiende que en esas fechas no era previsible que se produjera una caída tan drástica de los tipos de interés, "que no se materializó de forma evidente hasta finales de enero de 2009".

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/25/suvivienda/1319566377.html?a=7f37977f84d2a8c70c348beedb4dba86&t=1319620115

El 70% de los hipotecados exige medidas para refinanciar su deuda bancaria, según un estudio

El 70% de los hipotecados reclama la creación de la figura del mediador financiero para apoyar la refinanciación de su deuda bancaria, de modo que se secunde la política emprendida por EE.UU., que revisará aquellas hipotecas con más valor que las propias viviendas.

El 50% duda que un cambio de Gobierno en el 20-N mejore la situación económica.

Así lo pone de manifiesto la última oleada del Observatorio de la financiación familiar de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, elaborado a través de un millar de entrevistas durante el pasado mes de septiembre.

La figura del mediador financiero, según la propuesta explicada por la Agencia Negociadora, tendría como objeto el desarrollo de medidas como las recientemente aprobadas por la Administración Obama para ampliar los plazos para la refinanciación de las hipotecas, ampliar las condiciones de acceso y eliminar algunos costes financieros de los préstamos.

Además, el estudio arroja que más del 50% de los encuestados duda de que un eventual cambio de Gobierno tras el 20-N mejore la situación de la economía, pues aventura que España no saldrá de la crisis hasta 2014.

Ante la escasez de crédito, llama la atención que el 51,2% considera que la actual situación puede ser favorable para comprar una vivienda.

http://noticias.fotocasa.es/el-70-de-los-hipotecados-exige-medidas-para-refinanciar-su-deuda-bancaria-segun-un-estudio-__10388.aspx

Las comisiones bancarias continúan su imparable ascenso

Las comisiones bancarias, esas grandes desconocidas, han pasado a ser noticia últimamente por su constante tendencia alcista. Su incremento parece convertirse en una alternativa suculenta ideada por las entidades para obtener ingresos y compensar la disminución de beneficios causada por la crisis.

Se trata de las cantidades monetarias que bancos y cajas nos cobran por la prestación de diversos servicios como; ingresar un cheque de otro banco, transferir dinero a otra entidad, tener una cuenta bancaria, entre otras. En su afán por tener liquidez son cada vez más las razones por las que las entidades cobran por su gestión y servicios de intermediación.

Las cuentas bancarias tienen diferentes tipos de comisiones. Las que más se aplican son las de mantenimiento de cuenta, administración y las transferencias de fondos.

La comisión por mantenimiento se aplica a los titulares de una cuenta con independencia del saldo, número de asientos practicados, etc, y se suele cobrar anual o semestralmente. Su cuantía es estipulada de forma particular por cada entidad: algunas cobran hasta 30€ por este concepto, mientras otras eximen al cliente si el saldo medio de la cuenta es superior a cierta cantidad, o si el cliente tiene la nómina domiciliada.

La comisión de administración se paga junto con la de mantenimiento, y se genera por el hecho de realizar movimientos y operaciones a través de la cuenta aunque otras solamente lo cobran a partir de un número determinado de apuntes.

Las comisiones de mantenimiento y administración rondan los 25,80€ en las cuentas corrientes (3,44€ más que las que se cobraban en diciembre) y las que se aplican a las cuentas de ahorro en torno al 25,16€ (unos 3,43€ más que anteriormente).

Las diferencias son significativas también en las comisiones por transferencias. Se trata de la cantidad que debe pagar el ordenante de la transferencia, aunque debido a la normativa del Banco de España en las que se permite a los bancos cobrar comisiones tanto al emisor como al receptor de la transferencia (desde octubre de 2006), el beneficiario también pagará a su entidad lo que ésta tenga tarifado en concepto de abono de transferencias .

Así pues, el valor medio por la realización de transferencias nacionales es de 0,34% sobre el importe, con un mínimo de 4,28€, cuando antes el mínimo era de 3,14€.

No nos olvidemos de la temida comisión por descubierto; los números rojos también son hoy más caros que el año pasado. Se trata de la comisión que nos cobrará la entidad si nos quedamos con saldo negativo en la cuenta, si se efectúa algún cobro o se intenta disponer de dinero sin tener saldo disponible.

Este cargo es automático y se aplica habitualmente sobre el mayor saldo en descubierto que la cuenta haya tenido durante el periodo de liquidación.

El valor medio por descubierto que se paga actualmente es de 4,15% sobre el saldo negativo, con un mínimo de 12,72€, unos 0,67 puntos porcentuales por encima del que se cobraba en diciembre. Además, en la reclamación de descubiertos, el valor medio actual está en los 31,93€ (cuando antes estaba en 31,15€).

También han incrementado las comisiones por ingresar cheques sobre otra entidad:

El valor medio por el ingreso de cheques provenientes de otra entidad es de 0,35% del importe con un mínimo de 2,92€ (antes era 2,88€). En el caso de devoluciones de cheques, solo por la operación de ingresar el cheque y dar el aviso de cheque sin fondos, se cobra 13,38€ cuando antes eran 12,73 € (0,65€ más que en diciembre).

Y finalmente, la más elevada; la comisión por utilización de tarjetas y disponer de efectivo desde cualquier cajero.

La cuota anual a pagar tiene un valor medio actual de 19,89€ para tarjetas de débito y para tarjetas de crédito de 36,93€, cuando antes se cobraban a 17,30€ y 34,39€ respectivamente.

El valor medio que se cobra sobre el importe por la disposición de efectivo desde un cajero es el siguiente de acuerdo al tipo de tarjeta, comparándolo con el importe que se cobraba en diciembre del año pasado:

CAJERO	VALOR MEDIO septiembre (Euros)	VALOR MEDIO diciembre (Euros)
Propia entidad	0	0
Propia red	1,02	0,80
Otras redes	3,07	2,95
Extranjero	3,14	3,07

CAJERO	VALOR MEDIO en septiembre (Euros)	VALOR MEDIO en diciembre (Euros)
Propia entidad	2,73	2,64
Propia red	3,62	3,44
Otras redes	3,80	3,60
Extranjero	4,03	3,82

En conclusión, como hemos podido ver, todas las comisiones han subido su importe y las que más lo han hecho han sido las comisiones de mantenimiento y administración, con 3,44€ más que el año pasado, tanto en las cuentas corrientes como en las cuentas de ahorro. Aunque, teniendo en cuenta la remuneración que los bancos ofrecen a sus clientes por tener una cuenta bancaria, es evidente que el usuario pocas veces llega a sacar provecho de su cuenta.

A esas dos comisiones, le siguen las comisiones por la tenencia de una tarjeta de débito y de crédito, que aun siendo las comisiones más elevadas, han incrementado su importe hasta 2,50€ más que el año pasado.

Asombrosamente, la comisión por descubierto, que debería haber subido más por la situación económica actual, no ha incrementado excesivamente; unos 0,67 puntos porcentuales más por descubierto en cuentas y 0,78€ más por reclamación de posición deudora.

Esperemos que ésta sea la última subida de importes en las comisiones, o sino, que como mínimo los bancos tengan un mayor margen de negociación de las mismas en función de la vinculación y la situación específica del cliente.

Aunque las entidades intentan encubrir el constante incremento de las comisiones, a través de campañas y promociones llamativas que eximen a jóvenes, pensionistas y clientes con vinculación del pago de comisiones, la realidad es que las cifras son cada vez mayores y todos sin excepción debemos asumirlas.

http://www.bankimia.com/blog/las-comisiones-bancarias-continuan-su-imparable-ascenso/2011/10/21/

Desaparece el Euribor y el IRPH de las hipotecas: el nuevo índice será el Interest Rate Swap

El Banco de España (BdE) reemplazará el Euribor, el índice al que se referencian la mayoría de hipotecas en nuestro país, por un nuevo índice a 5 años llamado Interest Rate Swap. Y lo hará publico en cuanto envíe su próxima circular sobre transparencia de las operaciones y protección del cliente, de manera que las entidades podrán pasarse en breve al nuevo índice.

El Interest Rate Swap refleja el coste del dinero a medio plazo sin prima de riesgo. Es decir, que trata de desvincular las hipotecas del interés interbancario a 1 año o el interés al que se prestan dinero los bancos (Euribor), para evitar la volatilidad de los mercados.

¿Qué pasa con las hipotecas ya firmadas?

• Las hipotecas referenciadas a Euribor se mantendrán sin cambios. El Euribor se mantendrá en sus contratos con las mismas condiciones, a no ser que banco y cliente acuerden lo contrario.
• Las hipotecas referenciadas a IRPH (para bancos, cajas y cooperativas financieras) deberán ser renegociadas. El índice seguirá publicándose al menos durante un año, pero será oficialmente suprimido.

¿Qué pasa con las hipotecas de nueva constitución?

A partir de ahora, las entidades financieras decidirán si aplican Euribor o Interest Rate Swap a las nuevas hipotecas.

El Interest Rate Swap ¿más caro o más barato que el Euribor?

Anteayer mismo, 5 de octubre de 2011, el Interest Rate Swap era más barato que el Euribor (1,95% vs. 2,083%). Pero desde 2009 hasta este verano, el IRS ha superado con creces al Euribor (ver la tabla, proporcionada por Bloomberg).

Cogiendo como ejemplo una hipoteca media de 150.000 € a 30 años con un diferencial de 1%:

1. Si el cambio se hiciera esta semana, el nuevo índice sería más barato

• Con el Interest Rate Swap al 1,95%: cuota de 628,37 € (de los cuales 368,75 € son intereses).
• Con el Euribor al 2,067%: 637,84 € (de los cuales 383,38 € son intereses) .
  

2. Si el cambio se hubiera hecho en abril 2011, el Euribor sería el más barato

• Con el Interest Rate Swap al 3,2%: cuota de 733,53 € (de los cuales 525,00 € son intereses).
• Con el Euribor al 2,09%: 639,71 € (de los cuales 386,25 € son intereses).

Fuentes como el diario Cinco Días aseguran que “lo lógico es que, en condiciones normales, el tipo de interés de la deuda a largo plazo sea superior”, por lo que todo apunta a que tendremos que irnos adaptando a cuotas más altas.

Nota: Cálculos realizados en el supuesto de que, a partir de la entrada en vigor del nuevo índice, los diferenciales se mantengan sin cambios (1% en el ejemplo).

Las preguntas

Una vez empecemos a usar el nuevo índice, cabe preguntarse:

• ¿Cada cuánto se harían las revisiones hipotecarias?.
• ¿Aprovecharán los bancos la confusión y desconocimiento de los hipotecados para renegociar los diferenciales a su favor?.
• ¿Este índice es realmente más estable? Sus datos históricos (ver tabla) dicen más bien lo contrario…

http://blogs.finanzas.com/help-my-cash/2011/10/07/desaparece-el-euribor-y-el-irph-de-las-hipotecas-el-nuevo-indice-sera-el-interest-rate-swap/

Cuatro de cada diez hipotecados ni siquiera fueron informados por sus bancos de los tipos de interés que les aplicarían

FACUA-Consumidores en Acción ha realizado una encuesta a nivel nacional sobre la información y las condiciones impuestas a los usuarios por el sector bancario en la firma de préstamos hipotecarios.

La asociación ha recabado los datos de 3.252 hipotecados, que han puesto de manifiesto la enorme falta de transparencia de la banca en la información sobre las condiciones de sus préstamos. La encuesta ha tenido lugar entre el 19 de septiembre y el 3 de octubre.

Dos de cada diez clientes firmaron la hipoteca sin comparar la oferta entre distintos bancos y cajas. El 10% evaluó las condiciones en sólo dos entidades, el 17% en tres, el 22% en cuatro, el 13% en cinco, el 7% en seis y el 11% en siete o más.

El 40% de los usuarios advierte que antes de contratar el préstamo hipotecario no recibieron información, de manera completa y detallada, sobre el tipo de interés aplicable y su revisión.

Un porcentaje aún mayor, el 55%, ni siquiera fue informado previamente de los gastos y comisiones aplicables.

La posibilidad de cancelar el préstamo de forma anticipada, total o parcialmente, y la existencia o no de comisiones al respecto tampoco fue aclarada al 39% de los hipotecados.

Pero la mayor falta de información previa a la firma que denuncian los usuarios, nada menos que el 73%, es la relacionada con obligaciones accesorias impuestas por las entidades a la contratación de sus préstamos hipotecarios.

Por otro lado, el 84% de los encuestados advierte que no sabría qué hacer ante una situación de dificultad o imposibilidad de pago de su hipoteca.

Ni elección de notario ni información previa en la notaría

El 86% de los hipotecados no fue informado por su banco o caja de su derecho a elegir notario para la formalización del préstamo en escritura pública.

Y al 95% tampoco le aclararon que la escritura estaría en la notaría tres días antes de su firma para que pudiese examinarlo.

Asimismo, ocho de cada diez hipotecados desconocen qué es la responsabilidad hipotecaria (83%) y a cuánto asciende su importe (86%).

Nueve de cada diez no fueron informados de la cláusula suelo

El 42% de los encuestados tiene una hipoteca con cláusula suelo, que le ha impedido beneficiarse totalmente de las bajadas del euríbor. Casi un tercio, el 27%, no sabe si existe esta cláusula en su préstamo.

El 87% de los usuarios que son conscientes de que sus hipotecas tienen cláusula suelo no fueron informados por su banco o caja de su existencia ni lo que implica.

El 25% de los consumidores no sabe cuándo y cómo se revisa su hipoteca.

Obligación de contratar productos vinculados

El 88% de los encuestados se vio obligado a contratar un seguro (de vida, decesos, hogar, impago…) vinculado a su hipoteca para que le aplicaran las condiciones ofertadas.

La contratación de un plan de ahorro o de pensiones es una imposición sufrida por el 20% de los hipotecados. La de una tarjeta de crédito, por el 38%. Y la domiciliación de nóminas y/o recibos de suministros, por el 66%.

Asimismo, el 16% tuvo que contratar un producto financiero (swaps, clips...) vinculado al préstamo. Productos muy opacos que pueden representar una auténtica trampa y están siendo objeto de numerosas sentencias judiciales en su contra.

https://www.facua.org/es/noticia.php?Id=6267

Ley de Contratos de Crédito al Consumo: conoce tus derechos al pedir un crédito

Digg Digg

La Ley de Contratos de Crédito al Consumo entró en vigor en España el 25 de septiembre de 2011. Se trata de la adaptación de una directiva europea que pretende lograr un mercado crediticio más transparente y mitigar diferencias legales entre los Estados miembro de la Unión Europea.

Pero, en la práctica, ¿qué conlleva esta nueva Ley? La OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) ofrece un resumen muy clarificador para el gran público resumiéndola en tres puntos clave:

1. Las entidades están obligadas a facilitar gratis un documento de “Información normalizada europea sobre créditos al consumo” que recoge en detalle las condiciones del crédito, sin trampa ni cartón
2. Las comisiones por amortización parcial o total se limitan. En los préstamos a interés variable, no se podrá cobrar una comisión. En cuanto a los de tipo fijo, ésta no podrá superar el 1% de la cantidad amortizada si el plazo pendiente supera el año, o el 0,5% de ésta si el plazo pendiente no lo supera
3. El consumidor puede arrepentirse del crédito sin explicar motivos ni pagar penalización. Eso sí, deberá hacerlo en un plazo de 14 días naturales desde la firma del contrato o desde el momento en que recibe toda la información sobre éste

Es importante conocer esta nueva ley, ya que nos permite defendernos ante posibles abusos del banco a la hora de pedir un crédito al consumo o un préstamo personal.

http://www.helpmycash.com/blog/ley-de-contratos-de-credito-al-consumo-conoce-tus-derechos-al-pedir-un-credito/

¿siguen siendo mejores las hipotecas online?

Los bancos online siempre han tratado de atraer nuevos clientes mediante una política agresiva de precios, ofreciendo hipotecas sin comisiones y aplicando unos tipos de interés de los más bajos del mercado.

Antes del verano todas las hipotecas online tenían unos tipos de interés que se encontraban entre el euribor + 0,50% y el euribor + 0,75%. sin embargo, todas las entidades online y la mayoría de las tradicionales han subido los diferenciales que aplican en las nuevas hipotecas hasta una media de euribor + 1,00%. Algunas incluso aplican condiciones diferentes en función del importe del préstamo, siendo mejores si el préstamo es superior a 250.000 euros.

La situación cambia cada día y como si de una carrera se tratara, en cuanto una sube las comisiones, el resto la siguen más pronto que tarde. Todo ello ha provocado que en la actualidad sea cuestionable que las condiciones que recibimos de las hipotecas online sea mejor que las de la banca tradicional.

No nos debemos de olvidar que la necesidad de la banca tradicional y la banca online es la misma: captar y retener clientes rentables. la primera puede esgrimir argumentos de cercanía y atención personalizada mientras la segunda pone todo el énfasis en los costes.

La fórmula para rentabilizar un cliente tiene un denominador común en ambos casos: la vinculación o, dicho de otro modo, cómo complementa la entidad financiera la baja rentabilidad de la hipoteca a través de otros productos.

En la tabla siguiente hemos tratado de comparar las condiciones que se ofrecen y aunque se trata de una generalización nos da una buena idea de por dónde van los tiros en ambos casos:

¿Cómo decidir entonces con qué entidad contratar nuestra hipoteca?

Como se suele decir, no todo el monte es orégano y cada entidad aplica condiciones diferentes e incluso puede coincidir que en un período una entidad esté realizando una campaña de captación especial y por lo tanto sea más agresiva.

Resumiendo el cuadro anterior, podríamos decir que la banca online te ofrece un producto hipotecario (y una relación bancaria) más cerrado, sin sorpresas. Por otro lado, la banca tradicional apuesta más por el traje a medida, lo cual te puede llevar a conseguir mejores condiciones pero exige conocer mejor los intereses del banco y negociar en detalle.

En idealista.com/hipotecas estamos viendo cómo clientes con solvencia y ahorros obtienen mejores condiciones en la banca tradicional, a través de un proceso de negociación y de valoración de todos los costes. Otros clientes prefieren las “cuentas claras” que ofrecen las entidades online.

Nuestra recomendación, como siempre, es:

- Buscar y comparar ofertas de distintas entidades (online y banca tradicional).

- Negociar con los bancos (al menos intentarlo) para obtener las mejores condiciones.

- Si no eres un experto financiero, valorar la ayuda de un profesional para conseguir la mejor hipoteca para nuestras necesidades, que vele por nuestros intereses y nos explique la letra pequeña de cada opción.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/18/0356692-siguen-siendo-mejores-las-hipotecas-online

6 consejos para conseguir un crédito personal

No hay crédito, no es algo que ya sólo percibamos los ciudadanos o lo hagan las estadísticas, incluso el consejero delegado de banesto lo ha reconocido en la última presentación de resultados. Aún así, vemos carteles en los bancos o anuncios en televisión o internet ofreciéndonos estos créditos.

Los bancos saben que necesitan incrementar el negocio para no ver su actividad paralizada, pero tampoco quieren que su morosidad se incremente y lo peor es que a la hora de estudiar la concesión de un crédito, gana la segunda premisa. Los criterios con los que analizan la viabilidad de un préstamo son cada vez más rígidos y las garantías exigidas más amplias. En muchas ocasiones uno diría que los bancos sólo están dispuestos a conceder préstamos a quienes no los necesitan.

¿Hay alguna salida?

Desde el comparador de bancos iahorro.com os damos unos consejos a la hora de plantear una operación de financiación:

1. Ajustar al máximo la cantidad a pedir: los criterios para medir nuestra capacidad para endeudarnos son más estrictos, por lo que a diferencia de unos años atrás, debemos pedir el dinero estrictamente necesario y olvidarnos de pedir el dinero extra.

2. Justificar el gasto: siempre acompañar un presupuesto o factura pro-forma de lo que queramos pagar con ese dinero y razonar la razón del préstamo. reformas, vehículos o estudios son más valorados que, por ejemplo, viajes.

3. La nómina, la mejor garantía: en los préstamos personales, la garantía son nuestras ganancias y en caso de matrimonios casados en régimen de bienes gananciales, los de ambos, por lo que los ingresos recurrentes y estables son un punto muy importante. Tener un contrato indefinido y con antigüedad son actualmente requisitos inexcusables.

4. Devolverlo, lo antes posible: es un equilibrio complicado, ya que la capacidad de pago hace que en teoría se valore más pagar menos cuota. Pero si se recorta el plazo lo más posible, pagaremos menos intereses y amortizaremos más rápido, lo cual es más seguro para el banco.

5. Seguro de amortización y de protección de pagos, una condición obligatoria: incluso para pequeñas cantidades, los seguros de vida que garanticen la devolución de préstamos en caso de muerte o incapacidad son de contratación obligatoria. También se suele “obligar” a contratar un seguro de protección de pagos, que cubre las cuotas durante un año en caso de quedarnos en paro.

6. Garantías adicionales: en el caso de un préstamo personal se traduce en más intervinientes o avalistas. Poder aportar avalistas con propiedades, pignorar (garantizar el pago del préstamo con otros activos) acciones, depósitos de familiares u otros productos de pasivo es garantía de éxito.

La cantidad menor posible, al plazo mínimo y con máximas garantías, en el entorno actual son puntos clave para finalmente poder conseguir un préstamo personal.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/17/0356367-6-consejos-para-conseguir-un-credito-personal

La banca disminuye su ofensiva para vender sus pisos

En pleno verano las entidades financieras lanzaron grandes promociones para vender los inmuebles de sus balances. Aprovecharon la época estival para que muchas personas se decidieran a comprar segundas residencias.

Pareció haberse iniciado una guerra inmobiliaria, con promociones y más promociones, que con el transcurso del mes de septiembre ha decaído, ya que la ofensiva de los bancos por vender sus pisos ha disminuido.

Las promociones con grandes descuentos y las jornadas de puertas abiertas han cesado después de unos meses con mucho movimiento. Las entidades prefieren centrarse ahora en la captación de pasivo para generar liquidez en sus balances.

Aunque las promociones hayan frenado, bancos y cajas siguen ofreciendo condiciones de financiación preferentes. Los bancos usan señuelos como mejores hipotecas o financiaciones del 100% de la compraventa para poder atraer clientes a sus portales y vender sus viviendas.

Los bancos anuncian su stock en los portales inmobiliarios que han creado para poder exponer su oferta de pisos y la financiación preferentes que tienen.

A continuación vamos a exponer algunos de estos portales con sus hipotecas para financiar pisos de bancos:

• Aliseda Gestión Inmobiliaria es el portal donde encontramos los pisos de Banco Popular. Actualmente no tiene ninguna promoción, pero si que ofrece la hipoteca Aliseda a un euribor+0,50.
• Servihabitat es el portal inmobiliario de la Caixa, actualmente no tiene ninguna promoción especial.
• CatalunyaCaixa Inmobiliaria es el portal de CatalunyaCaixa. Promociona un descuento del 40% en todos los pisos, para compensar la medida que tomó el Gobierno para reducir del 8% al 4% el IVA de las viviendas nuevas.
• Casaktua es el portal de Banesto, que está promocionando sus inmuebles vendiendo más de 1.000 pisos a 9 euros al día.
• Altamira es el portal donde Banco Santander anuncia sus inmuebles. Tiene una promoción de descuentos de hasta el 60% sobre el precio de mercado.
• Mediterranean es el nombre del portal de CAM. Actualmente no tiene abierta ninguna promoción especial para agilizar la venta de sus inmuebles.
• UnnimCasa es el portal inmobiliario de Unnim. No ofrece ninguna promoción exclusiva por ahora, pero ofrece la oferta de la semana y megagangas. Además tiene la mejor hipoteca, Low Cost, al euribor+0,39.
• Bajo el nombre de Revalua Caixa Penedés anuncia sus inmuebles. Actualmente no tiene ninguna promoción, pero si ofrece una hipoteca bonificada a un precio menor para quien compre sus inmuebles.
• BBVA vivienda es el portal donde anuncia sus inmuebles el BBVA. Actualmente esta ofreciendo descuentos de hasta el 68% hasta el 31 de diciembre.
• Netmobilia es el portal inmobiliario de Sa Nostra. Tampoco dispone de promociones especiales por el momento, pero si tiene una muy buena hipoteca a un euribor+0,50.

La banca se ha convertido en una inmobiliaria, los pisos embargados se van acumulando en sus balances. Y la mejor forma de obtener liquidez es venderlos y para ello, es necesario atraer a sus clientes ofreciendo las mejores condiciones.

http://www.bankimia.com/blog/la-banca-disminuye-su-ofensiva-para-vender-sus-pisos/2011/10/11/

Como tramitar una hipoteca en una permuta de viviendas

Dada la actual situación del mercado inmobiliario, cuando una familia quiere cambiar de vivienda, se encuentra con el problema de que vender la que tiene actualmente es bastante difícil si no es que lo hace a un precio muy reducido. Una de las alternativas es la hipoteca puente, que te permite comprar una nueva vivienda y esperar a vender cuando las condiciones del mercado sean mejores.

Otra alternativa, que poca gente conoce y puede ser interesante hoy en día es la permuta de vivienda. Consiste en intercambiar nuestra vivienda con la de otra persona, cuyo interés en la vivienda del otro sea mutuo, y en el caso de estar ambos hipotecados también se puede cambiar el préstamo hipotecario.

Esta alternativa se suele usar cuando, por ejemplo, una familia que al haber ampliado sus miembros la vivienda se queda pequeña, y por otro lado, una familia cuyos hijos se han independizado el piso se les queda grande. Si las dos familias están contentas con la vivienda del otro puede intercambiar sus casas sin que ninguna de las familias salga perdiendo.

Realizar una permuta de vivienda conlleva aproximadamente los mismo gastos que una compra venta:

• Cada inmueble debe tributar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (normalmente el 7%).
• Además hay que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que oscila entre el 0,1 y el 1% en función de la Comunidad Autónoma.
• Hay que asumir los gastos de notaria equivalente a dos escrituras de compraventa.
• También hay que tener en cuenta que el registro cobrará por realizar dos inscripciones.
• Cada una de las partes deberá pagar la plusvalía del inmueble.
• Hay que declarar en el IRPF el incremento patrimonial, si es que lo hay, que se genera con la transmisión. Debemos tributar por la diferencia entre el coste de adquisición y el valor del inmueble en el momento de la permuta.

En el caso que las viviendas tengan hipotecas hay concretar como hacer el tratamiento para las hipotecas. Hay que conseguir que se haga lo más justo posible para ambas partes.

Hay dos opciones:

1. Subrogarse a la hipoteca de la otra parte: si las condiciones nos interesan podemos optar por la subrogación. Se hará cuando coincidan el valor pendiente de nuestra hipoteca y de la otra parte. Como es bastante difícil, hay formas para hacer coincidir los valores, ya sea compensando económicamente, o bien, incluyendo el valor de compensación por la diferencia del valor de los inmuebles.
2. Crear una nueva hipoteca: en el caso que las condiciones de la otra hipoteca no te interesen es mejor contratar una nueva hipoteca para mejorar las condiciones.

Dada la actual situación del mercado inmobiliario, cuando una familia quiere cambiar de vivienda, se encuentra con el problema de que vender la que tiene actualmente es bastante difícil si no es que lo hace a un precio muy reducido. Una de las alternativas es la hipoteca puente, que te permite comprar una nueva vivienda y esperar a vender cuando las condiciones del mercado sean mejores.
Otra alternativa, que poca gente conoce y puede ser interesante hoy en día es la permuta de vivienda. Consiste en intercambiar nuestra vivienda con la de otra persona, cuyo interés en la vivienda del otro sea mutuo, y en el caso de estar ambos hipotecados también se puede cambiar el préstamo hipotecario.
Esta alternativa se suele usar cuando, por ejemplo, una familia que al haber ampliado sus miembros la vivienda se queda pequeña, y por otro lado, una familia cuyos hijos se han independizado el piso se les queda grande. Si las dos familias están contentas con la vivienda del otro puede intercambiar sus casas sin que ninguna de las familias salga perdiendo.
Realizar una permuta de vivienda conlleva aproximadamente los mismo gastos que una compra venta:

La permuta de vivienda entre particulares no es un trámite muy habitual, ya que es muy complicado encontrar otra familia que tenga las características que buscas y que quiera cambiarla por tu vivienda.

Lo que si se hace más habitualmente es la permuta entre personas físicas y jurídicas. Suele ser el caso de promotoras que quieren adquirir una vivienda antigua para reconstruir un bloque de pisos, le ofrecen al propietario un piso de los nuevos, y si es necesario una recompensación en efectivo, a cambio de su casa.

http://www.bankimia.com/blog/como-tramitar-una-hipoteca-en-una-permuta-de-viviendas/2011/10/12/

Las entidades aligeran su cartera inmobiliaria: venden un 3% de su stock

Las entidades tratan de aligerar su cartera inmobiliaria ofreciendo hipotecas ventajosas. Aun así, la coyuntura económica juega en contra y las ventas se producen con cuentagotas.

No es un déjà vu. Todavía existen hipotecas a 40 años, que financian el 100% del importe de la vivienda y con un tipo de interés razonable. Eso sí, quien aspire a beneficiarse de estas condiciones tendrá que ceñir su búsqueda de vivienda al stock que acumula la banca, actualmente, la mayor agencia inmobiliaria de España.

En el primer semestre del año, las ocho mayores entidades financieras de nuestro país (excluido Santander, que no facilita datos) lograron soltar algo de lastre inmobiliario, aunque las entradas de mora siguen presionando sus balances.

En total, vendieron inmuebles por importe de algo más de 1.300 millones de euros, una cifra muy reducida que supone tan sólo el 3,3% de los casi 39.500 millones de euros en los que está valorada su cartera inmobiliaria total, que incluye suelo, promociones en curso, viviendas terminadas y otros inmuebles.

Fuentes del sector reconocen que se cierran operaciones con cuentagotas. “La compraventa de viviendas se animó a finales de 2010 porque el fin de las desgravaciones fiscales adelantó algunas operaciones, pero ha vuelto a contraerse. La coyuntura económica juega en contra”, explican fuentes del sector.

Otra entidad indica que las condiciones hipotecarias para viviendas propias son mucho más ventajosas.“Llegamos a dar un tipo de 50 puntos básicos sobre euribor para nuestro stock, mientras que el precio de la hipoteca se encarece hasta 150 puntos sobre el precio del dinero si el inmueble no es nuestro”, reconoce.

Servihabitat, la compañía de servicios inmobiliarios de La Caixa, es una de las firmas que más éxito –si se compara con sus competidores– ha cosechado en los primeros meses del año. Concediendo préstamos por el 100% del valor, logró formalizar hasta junio ventas por 347 millones de euros. A finales del primer semestre, además, contaba con activos valorados en 909 millones de euros en la cartera destinada al alquiler.

Bankia, presionada

Tras el grupo catalán, Bankia es la que más ventas ha registrado, 2.030 unidades que totalizan 265 millones de euros. La entidad es, sin embargo, la más presionada por la cartera inmobiliaria, cuyo valor asciende a 12.110 millones.

La nueva entidad, producto de la fusión entre Caja Madrid, Bancaja y otras cinco cajas, ofrece a los compradores de Hogares, su portal inmobiliario, una financiación del 80% del importe a euribor más 0,90%, sin cobrar comisiones de apertura y amortización.

Popular, una de las entidades más presionadas por el crédito promotor, ha vendido a través de su inmobiliaria Aliseda 188 millones en activos. La firma también ofrece el cien por cien del precio a cuarenta años. Las condiciones del primer año son euribor más 0,25% y después, más 0,50%.

Por su parte, Pastor, que acaba de acordar fusionarse con Popular, se ha desprendido de 470 inmuebles por valor 50 millones. Las promociones de nivel elevado, como las de Madrid de Mindanao o Puerta de Hierro, figuran entre las que mejor salida tienen.

Sabadell, que también pujó por Pastor, se ha deshecho de activos por valor de 119 millones de euros, de los que 48 millones se vendieron en el primer trimestre del año y 71 millones en el segundo trimestre. La entidad presidida por Josep Oliu espera cerrar el año con una venta de inmuebles por 400 millones.

Periodos de carencia

BBVA aún da más facilidades. Además de financiar el 100% de la compra hasta 40 años, el banco presidido por Francisco González permite rebajar las cuotas mensuales hasta un 30% los primeros años y concede un periodo de carencia de 36 meses.

Con esta estrategia, durante el primer semestre del presente año, BBVA comercializó 1.728 activos por un importe total de 189 millones de euros.

Top ventas

Servihabitat, la inmobiliaria de La Caixa, es la firma que más activos ha vendido hasta junio: 347 millones de euros que representan el 6,6% del total de su cartera inmobiliaria.

Condiciones

Muchas entidades llegan a financiar el 100% del importe de la operación a un plazo de hasta 40 años y un tipo de interés moderado. Ofrecen periodos de carencia y eliminan las comisiones.

Cartera total

El ‘stock’ de inmuebles de las principales entidades se eleva a cerca de 50.000 millones de euros. De éstos, casi 20.000 millones son suelo, según datos facilitados por las entidades a la CNMV.

http://www.expansion.com/2011/10/09/empresas/banca/1318195829.html?a=a3a8703bd1288610eda29396eca99874&t=1318318850

El Banco Popular, condenado por vender un 'swap' a un jubilado sin conocimientos financieros

La Audiencia Provincial de Gijón ha condenado al Banco Popular a anular un 'swap' -seguro contra las subidas de los tipos de interés- vinculado a un préstamo vendido a un jubilado que carecía de conocimientos financieros, según la sentencia dictada el pasado 16 de septiembre a la que ha tenido acceso Europa Press.

El tribunal ha desestimado el recurso de apelación presentado por la entidad y confirma la sentencia anterior del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gijón que anuló el 'swap' y ordenó al banco devolver al cliente las cantidades pagadas en exceso.

La sentencia concluye que los 'swaps' "no son seguros de tipos de interés, sino un contrato complejo y especulativo" y que la entidad "no le entregó ningún tipo de documentación" ni le sometió "a un test de idoneidad".

Además, el tribunal advierte de que "no se le escapa que quien, de las dos partes contratantes, se hallaba en condiciones de predecir con mayor fiabilidad la crisis y la evolución de los mercados financieros en tal momento y desarrolla una campaña entre sus clientes para ofertar este tipo de productos es la entidad financiera y no el actor".

En julio de 2007, el cliente, zapatero de profesión y apunto de jubilarse, contrató con el Banco Popular un préstamo hipotecario con un compromiso de pago hasta 2033 y que contenía una cláusula suelo del 3%, lo que le obligaba a pagar la diferencia si el Euribor bajaba de dicha cifra.

Un mes después, el banco le ofreció un seguro para protegerse las futuras subidas de interés y le vendió el contrato 'swap', que elevó el porcentaje de la cláusula suelo al 4,775%. En agosto de 2010, cuando la crisis económica ya había estallado y el Euribor había bajado, el cliente tuvo que afrontar un pago de 2.700 euros.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/06/suvivienda/1317893616.html

La permuta de vivienda, una opción a tener en cuenta

Dada la actual situación del mercado inmobiliario, cuando una familia quiere cambiar de vivienda, se encuentra con el problema de que vender la que tiene actualmente es bastante difícil si no es que lo hace a un precio muy reducido. Una de las alternativas es la hipoteca puente, que te permite comprar una nueva vivienda y esperar a vender cuando las condiciones del mercado sean mejores.

Una permuta de vivienda conlleva aproximadamente los mismo gastos que una compraventa.

Otra alternativa, que poca gente conoce y puede ser interesante hoy en día es la permuta de vivienda. Consiste en intercambiar nuestra vivienda con la de otra persona, cuyo interés en la vivienda del otro sea mutuo, y en el caso de estar ambos hipotecados también se puede cambiar el préstamo hipotecario.

Esta alternativa se suele usar cuando, por ejemplo, una familia que al haber ampliado sus miembros la vivienda se queda pequeña, y por otro lado, una familia cuyos hijos se han independizado el piso se les queda grande. Si las dos familias están contentas con la vivienda del otro puede intercambiar sus casas sin que ninguna de las familias salga perdiendo.


Realizar una permuta de vivienda conlleva aproximadamente los mismo gastos que una compraventa:

-Cada inmueble debe tributar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (normalmente el 7%).
-Además hay que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que oscila entre el 0,1 y el 1% en función de la Comunidad Autónoma.
-Hay que asumir los gastos de notaria equivalente a dos escrituras de compraventa.
-También hay que tener en cuenta que el registro cobrará por realizar dos inscripciones.
-Cada una de las partes deberá pagar la plusvalía del inmueble.
-Hay que declarar en el IRPF el incremento patrimonial, si es que lo hay, que se genera con la transmisión. Debemos tributar por la diferencia entre el coste de adquisición y el valor del inmueble en el momento de la permuta.

En el caso que las viviendas tengan hipotecas hay dos posibles alternativas para llevar a cabo la permuta:

1.Subrogarse a la hipoteca de la otra parte: si queremos mantener las condiciones de nuestra hipoteca actual podemos optar por la subrogación. Se hará cuando coincidan el valor pendiente de nuestra hipoteca y de la otra parte. Como es bastante difícil, hay formas para hacer coincidir los valores, ya sea compensando económicamente, o bien, incluyendo el valor de compensación por la diferencia del valor de los inmuebles. Otra alternativa es acordar con nuestra entidad una novación para incrementar el importe de la hipoteca.

2.Crear una nueva hipoteca: en el caso de que te pueda interesar cambiar las condiciones de tu hipoteca actual o quieras más dinero para reformar la vivienda a tu gusto o quieres un plazo mayor para que te salga una cuota más reducida, es mejor contratar una nueva hipoteca para mejorar las condiciones.
La permuta de vivienda entre particulares no es un trámite muy habitual, ya que es muy complicado encontrar otra familia que tenga las características que buscas y que quiera cambiarla por tu vivienda.

Lo que si se hace más habitualmente es la permuta entre personas físicas y jurídicas. Suele ser el caso de promotoras que quieren adquirir una vivienda antigua para reconstruir un bloque de pisos, le ofrecen al propietario un piso de los nuevos, y si es necesario una recompensación en efectivo, a cambio de su casa.

http://noticias.fotocasa.es/la-permuta-de-vivienda-una-opcion-a-tener-en-cuenta__10141.aspx

Condiciones y cláusulas que hay que conocer antes de firmar una hipoteca

Antes de firmar una hipoteca pueden saltarnos dudas: ¿Estará todo correcto? ¿Se me estará pasando algo por alto? ¿Me llevaré sorpresas el día de mañana?

El notario debe, por el momento, resolvernos cualquier tipo de duda respecto a lo que firmamos.

Cuando firmamos el contrato de la hipoteca ante notario debemos saber que el notario debe, por el momento, resolvernos cualquier tipo de duda respecto a lo que firmamos si le preguntamos.

En cualquier caso debemos conocer varios conceptos que iría bien que conociéramos antes de firmar el préstamo hipotecario y asegurarnos de que son los correctos conforme lo acordado con nuestro gestor.

Los conceptos que debemos centrar nuestra atención son los siguientes:

- Tipo de interés: es algo obvio y seguramente lo primero que todo el mundo mira antes de contratar una hipoteca. Es importante que sepamos cual es el interés que nos aplican y a que tipo de referencia (euribor hipotecario, IRPH, etc) está referenciado en caso de ser variable.

- Productos vinculados: es importante que conozcamos todos los productos que debemos contratar junto con la hipoteca. Además, debemos saber si nos bonifican por producto contratado, en cuyo caso, siempre podemos dejar de contratarlo sabiendo que el diferencial de la hipoteca incrementará. O si son productos que nos exige la entidad contratarlos para concedernos la hipoteca sin ninguna bonificación.

- Tasa Anual Equivalente: está relacionada con los productos adicionales. No sólo debemos saber el interés de la hipoteca, también debemos tener en cuenta el coste que nos supone contratar productos adicionales. El interés más el coste de los productos nos dará la TAE, contra más elevada sea la TAE es peor. Esto es muy importante tenerlo en cuenta, ya que no siempre es mejor la hipoteca con el interés más bajo, sino la de la menor TAE.

- Comisiones: es importante conocer bien las comisiones que nos cobran por cada tramite para que luego no haya ninguna sorpresa. También si hay alguna comisión muy desorbitada es bueno intentar negociar con el banco que nos la reduzca antes de firmar la hipoteca, porque una vez estampamos la firma es muy difícil modificar las cláusulas sin que suponga un sacrificio personal y económico.

- Clausulas de suelo: son esas cláusulas por las que últimamente se está luchando cuando son abusivas. Cuando nuestra hipoteca tenga una clausula de suelo hay que asegurarse de que no sea abusiva, en cuyo caso hay que negociar con el banco la reducción de ésta. Siempre es mejor una hipoteca sin suelo, pero no todas son sin suelo así que no siempre es fácil contratar una sin suelo.

- Swaps: son derivados financieros que cubren los incrementos del tipo de interés, pero que nos perjudican en el caso de que el euribor baje. Si decidimos contratarlo, ya que no es obligatorio, debemos asegurarnos bien de sus beneficios y de sus desventajas, evitando las sorpresas en el caso que el euribor hipotecario siga una tendencia contraria a la esperada.

Una vez nos hemos fijado bien en estos conceptos de la hipoteca y estamos de acuerdo con lo que nos aplica el banco podemos proceder a la firma del contrato hipotecario. No olvidemos la importancia de los productos vinculados y conocer las bonificación del diferencial por producto contratado.

http://noticias.fotocasa.es/condiciones-y-clausulas-que-hay-que-conocer-antes-de-firmar-una-hipoteca-__10161.aspx

Seguros de tipo de interés o derivados financieros (swaps, cap, …)

Los seguros de tipo de interés son pólizas cuya función es cubrir ante la volatilidad de los tipo de interés a tipo variable. Los vehículos a través de los cuales las entidades financieras instrumentalizan estos tipos de seguros son los siguientes derivados financieros:

• Swaps o permutas financiera: su función es cubrir el riesgo de subida de los tipos de interés. Se establece un importe fijo y un tipo fijo (el valor por el que no queremos que suba nuestro interés), si los intereses bajan el cliente asume el coste de la diferencia y si los intereses suben el cliente tiene cubierta la diferencia del tipo.
  
• CAPs: consiste en acordar un tipo de interés máximo pagando una prima, de forma que nos protege cuando el tipo de interés sube por encima del tipo de interés acordado inicialmente. Si el interés incrementa por encima del máximo acordado la entidad financiera asume la diferencia.

Los swaps y sus inconvenientes

Supongamos que tenemos una hipoteca del euribor+0,75 y decidimos contratar un swap al 5% porque creemos que el interés subirá.

Si en la revisión el euribor tiene un valor del 4,75% nuestro interés asciende al 5,50%, entonces la entidad financiera nos cubrirá la diferencia correspondiente a los intereses.

Si en la revisión de la hipoteca el euribor tiene un valor del 2%, nuestro interés será del 2%. Como el valor de nuestro interés está por debajo del valor contratado deberemos pagar la diferencia al banco.

De forma que si el euribor hipotecario sigue una tendencia contraria a la que esperábamos nos perjudica y debemos pagar nosotros a la entidad financiera la diferencia, algo que no todo el mundo tiene claro cuando firma un swap.

Otro inconveniente es que si tenemos un swap y decidimos subrogarnos a otra entidad financiera tendremos que pagar la liquidación del swap, que puede suponer un importe muy elevado.

Antes de contratar un swap debemos tener claro que realmente no es un seguro del tipo de interés, es un derivado financiero. Y que sólo nos beneficiará si los tipos son altos, así que debemos estar muy seguros que el euribor seguirá una tendencia alcista para contratarlo.

Swaps y cláusulas de suelo: mala combinación

Las cláusulas de suelo son aquellas que limitan la bajada del tipo de interés variable de un préstamo hipotecario. Es decir, si tienes una hipoteca al euribor+0,70 y un suelo del 3%, si al realizar la revisión el euribor está al 1,2% tienes un tipo de interés del 1,9%, pero al tener la cláusula de suelo al 3% los intereses se calcularán en base al 3%, que es el mínimo que te aplica la entidad.

De forma que si tenemos un swap y una cláusula de suelo y el euribor tiene una tendencia bajista, debemos abonar al banco la diferencia correspondiente al swap. Además, la cuota de la hipoteca no se beneficiará.

Ejemplo de los CAPs

Los CAP consisten en que el cliente paga una prima por cubrir las subidas del tipo de interés.

Supongamos que tenemos una hipoteca al euribor+0,75 y contratamos un CAP del 4%. Pagaremos al banco una prima para poder asegurar hasta un máximo el interés.

Si el euribor sube en la revisión de la hipoteca y tiene un valor del 4%, como nuestro interés será del 4,75% la entidad financiera asumirá la diferencia de los intereses del 4% al 4,75%, depende del valor de la prima que habíamos pagado nos compensará el gasto asumido.

Si en la revisión el euribor se reduce y tiene un valor del 2%, nuestro interés será del 2,75%, como no supera el máximo que fijamos no asumimos ningún otro gasto, (sólo la prima que ya habíamos pagado inicialmente).

Se trata de un seguro que es interesante contratar cuando queremos una estabilidad y no preocuparnos de altos incrementos del euribor. Debemos tener presente la diferencia entre un CAP y un swap antes de contratar uno de los dos seguros.

http://www.bankimia.com/blog/seguros-de-tipo-de-interes-o-derivados-financieros-swaps-cap/2011/09/29/

¿Cómo saber si un banco es seguro? Consejos para elegir dónde guardar el dinero.

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Si hay una palabra que defina la situación bancaria actual, esa es desconfianza. Mientras hace apenas un año casi nadie se planteaba la quiebra de un banco, a día de hoy guardar nuestros ahorros es como caminar sobre el hielo, tratando de no dar un paso en falso mientras buscamos terreno estable.

El problema es que las entidades no son demasiado transparentes al respecto. Siempre te dirán que son bancos solventes, por eso conviene informarse y no dar nuestro dinero a cualquiera.

5 consejos para elegir un banco seguro

Ahí van algunos consejos para facilitar la elección del banco más seguro:

1. Consultar las listas de los bancos más solventes. Algunas publicaciones económicas hacen rankings con los bancos más seguros. Es el caso de la revista Global Finance, que publicó la lista de los 50 bancos más solventes del mundo, entre los que se incluyen los españoles Santander, BBVA y Banesto
2. Conocer las calificaciones de las agencias de rating como Moody’s, Fitch o Standard & Poors. Se trata de poner nota a los bancos y cajas y es un valioso referente para conocer la solvencia de las entidades financieras, aunque no hay que tomar sus resultados de forma dogmática: Lehman Brothers tenía una nota de A (aprobado) cuando quebró. Moraleja: sus previsiones pueden fallar
3. Consultar los últimos resultados de stress tests. Son pruebas de solvencia llevadas a cabo por organismos nacionales (Banco de España, Banco Central Europeo, etc.) que permiten saber hasta qué punto un banco está resistiendo bien la crisis financiera. Se pone una nota, en la que el aprobado es el 5, que nos permite hacernos una idea de la solvencia de la entidad
4. Conocer los respaldos de cada entidad. Si vamos a abrir un depósito u otro producto de ahorro o inversión, debemos conocer las garantías. Los depósitos siempre están garantizados por un Fondo de Garantía de Depósitos, aunque no todos los bancos operan con el mismo. ING Direct y Banco Espirito Santo, por ejemplo, operan con el FGD de sus respectivos países (Holanda y Portugal) y no en el español. Además, hay que conocer el riesgo de cada producto, porque bonos, obligaciones, pagarés y demás no están cubiertos por este fondo y el riesgo es el de la propia entidad
5. Informarse de si ha sido rescatado por el FROB. No hay que quedarse con los resultados de los stress test. El historial del banco es importante, y si ha recibido una o más inyecciones del FROB el resultado del test puede ser más favorable, pero es engañoso, especialmente si lo comparamos con entidades que no han sido rescatadas

Si seguimos estas recomendaciones, seguramente elegiremos con mayor criterio y evitaremos caer en entidades que han demostrado ser ruinosas como la CAM, intervenida este verano por el Estado.

http://www.helpmycash.com/blog/como-saber-si-un-banco-es-seguro-consejos-para-elegir-donde-guardar-el-dinero/

Las cajas de ahorros proponen que las hipotecas dejen de estar vinculadas al euríbor

Desde hace años asociamos hipoteca con euríbor. No es de extrañar: más del 80% de las hipotecas que se forman en España están asociadas a las variaciones del euríbor. Ahora, las cajas de ahorro proponen abandonar este índice por considerarlo demasiado inestable.

Conlleva una gran volatilidad que afecta a la cuota mensual a pagarEn nuestro país, el 95% de las hipotecas utilizan un tipo de interés variable. Entre los variables, el euríbor es el tipo de referencia de casi el 82% (según los últimos datos del INE).

La Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) propone cambiar de modelo. Según las cajas de ahorros, ese índice (que surge de las propias transacciones bancarias) anticipa la evolución de los tipos de interés a corto plazo, lo que "conlleva una gran volatilidad que afecta a la cuota mensual a pagar por el prestatario".

Índices alternativos

La CECA ha planteado al Banco de España la creación de un grupo de trabajo que estudie posibles índices que sirvan de alternativa al euríbor a 12 meses.

Al finalizar 2011 el euríbor podría cerrar por debajo del 2,5%La propuesta fue planteada por el director general de la CECA, José María Méndez, en la última sesión de trabajo de la subcomisión de Vivienda del Congreso para el análisis y posible reforma del Sistema Hipotecario Español.

En este momento, el euríbor está en el entorno del 2% (2,097% en agosto y 2,183% en julio). En el momento de iniciarse la crisis llegó a una cota máxima del 5%. Los expertos estiman que al finalizar 2011 el euríbor cierre por debajo del 2,5%.

Agilizar las ejecuciones hipotecarias

Méndez también propuso reformar las ejecuciones hipotecarias para que sean más ágiles y transparentes, al tiempo que rechazó la dación en pago, que permite entregar la vivienda al banco para pagar la hipoteca.

Las cajas critican la escasa publicidad que se da a las subastasA juicio de la CECA, "el proceso de ejecución hipotecaria presenta deficiencias importantes" porque es "excesivamente burocrático" y "adolece de una más que cuestionable opacidad".

En concreto, las cajas de ahorros critican la escasa publicidad que se otorga a las subastas, lo que limita la concurrencia de ofertas por los inmuebles que se venden y obliga a las entidades financieras a quedarse con ellos.

http://www.20minutos.es/noticia/1165692/0/euribor/hipotecas/cajas-de-ahorros/

Prepárese para pagar más en su sucursal bancaria

Adiós a la gratuidad de la domiciliación de recibos, la emisión de transferencias o la retirada de efectivo en cualquier cajero automático... Y también, adiós a recibir gratuitamente consejos del director o comercial de su oficina bancaria para adentrarse en algún producto o aceptar una determinada inversión. A partir de ahora, si quiere dejarse guiar, tendrá que pagar. Eso sí, lo que obtendrá será un servicio mucho más personalizado, acorde a su perfil y según sus expectativas de inversión.

Ése es el nuevo camino que están explorando la mayor parte de las entidades financieras de España. Y una orden ministerial de Economía y Hacienda podría avalar, y generalizar, el cobro por este tipo de servicios. Se trata del proyecto de Orden de Transparencia Bancaria, en el que, según explican fuentes de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), «se abre la puerta para que los bancos comiencen a cobrar por su asesoramiento». La organización cifra estos servicios en precios que se moverían «entre los 120 y los 600 euros por hora».

El asesoramiento será una posibilidad más de elección

Sin embargo, los expertos financieros insisten en que el asesoramiento será una posibilidad más de elección. Aunque, quien la escoja, sí tendrá que pagar. «No creo que una entidad llegue a facturar a todo el mundo por estos servicios», explica Carlos Tusquets, presidente de Efpa España. «Posiblemente, se circunscriba a las empresas de asesoramiento financiero (EAFI)», indica Tusquets. «Otra cosa es que el asesoramiento se implante como actividad habitual entre los bancos», afirma el presidente de EFPA España.

Mayor transparencia

Una de las características del nuevo modelo bancario que se está fraguando en medio de la crisis económica es su apuesta por el asesoramiento especializado de los profesionales a sus clientes. «Es mejor pagar por este tipo de servicios con una tarifa clara, en vez de que te lo cobren por otro lado, a través de comisiones u otras tarifas, por ejemplo», explica Carlos Moreno de Tejada, director general de Inversis Banco.

Por ello, el responsable de esta entidad considera que «es mejor que el cliente sepa lo que está pagando y conozca lo que la entidad está dispuesta a ofrecerle». La diferencia entre el nuevo modelo de asesoramiento y el que imperaba hasta ahora, es que el profesional guiará al cliente, dedicándole más tiempo, tendrá en cuenta su perfil como inversor, se fijarán una serie de objetivos y se evitará la mera colocación de productos, dependiendo del interés coyuntural que tenga la entidad en un determinado momento.

http://www.abc.es/20110928/economia/abci-sucursal-bancaria-201109281037.html