Hacer reformas en el hogar ¿quién ofrece la mejor financiación?

La crisis inmobiliaria ha hecho que la venta de viviendas acumule cuatro meses de caídas. Además, los precios han bajado bastante, por lo que a la hora de vender un piso es importante que esté en buen estado. Por ello, Bankimia, ofrece un resumen con las mejores condiciones de financiación para hacer reformas en el hogar. Una oportunidad para mejorar tu casa si la crisis no te deja comprar algo mejor o una inversión de cara a una futura venta.

En ocasiones, la falta de dinero puede ser un problema para hacer frente a los gastos que se originan de las reformas, sobretodo cuando los presupuestos de las mismas son elevados. Es por ello que hemos reunido los mejores préstamos para reformas del hogar a mes de agosto de 2011:

Préstamo Entidad	Tipo de interés	Importe máximo	Plazo máximo	Comisión de apertura	Productos adicionales
Préstamo Bonificado Reforma de Vivienda CAI (requisitos máximos) Caja Inmaculada	eur +3,20% (6.95% 2 primeros años)	80% del valor de la reforma	10 años	1,00%	Si
Préstamo Bonificado Reforma Vivienda CAI (requisitos mínimos) Caja Inmaculada	eur +3,60% (6.95% 2 primeros años)	80% del valor de la reforma	10 años	1,00%	Si
Préstamo para reformas en su vivienda o en su comunidad Bankoa	6,25%	24.000€	5 años	1,00%	No
Crédito Reforma Hogar Bilbao Bizkaia Kutxa	6,74%	60.000€	10 años	1,00%	No
Préstamo Reforma Caixa Guissona	6,80%	45.000€	5 años	Sin comisiones	No

En primer y segundo lugar se encuentra el Préstamo Bonificado Reforma de Vivienda CAI de Caja Inmaculada tiene un tipo de interés mínimo del 4,25% y no indica una cantidad específica de dinero como importe máximo. Para poder obtenerlo se ha de tener la nómina domiciliada a la entidad y si desea obtener la bonificación sobre el tipo de interés ha de domiciliar recibos y contratar un seguro de vida, un seguro de hogar y un seguro de amortización.

Bankoa, ocupa el tercer puesto con el Préstamo para reformas en su vivienda o en su comunidad, además de las características descritas en la tabla tiene un interés mínimo de 3.000€ y una comisión de cancelación anticipada total o parcial de 0,50%.

En el cuarto puesto tenemos el Crédito Reforma Hogar de Bilbao Bizkaia Kutxa, la única línea de crédito de la lista. Frente al resto tiene la ventaja de que permite la elección del día de pago y por contra tiene la comisión por cancelación más elevada, un 3,00%.

Por último el Préstamo Reforma de Caixa Guissona tiene un importe mínimo de financiación de 3.000€ y una edad límite de contratación de 65 años. Aparte, al tratarse de un préstamo sin comisiones tiene la gran ventaja de que se pueden amortizar total o parcialmente el préstamo sin coste alguno. Además al no tener comisiones ni la necesidad de contratar productos adicionales la TAE será muy cercana al interés nominal.

Si comparamos con la última publicación de los mejores préstamos para reformas del hogar podemos ver como en los últimos 60 días el mercado de los préstamos destinados a reformas del hogar se ha mantenido prácticamente si alteraciones, de hecho el único cambio es el desplazamiento a la cuarta posición del Crédito Reforma Hogar del BBK, con la subida reciente de 0,50 puntos porcentuales en el tipo de interés.

Las características de los préstamos para reformas del hogar siguen siendo importes elevados de hasta 60.000€, tipos de interés que oscilan entre el 5,50% y el 7,00% y el período de devolución entre medio o largo plazo (entre 5 y 10 años).

Recordamos que para reformas que impliquen un gasto moderado, una opción a contratar son los préstamos personales ya que se pueden encontrar algunos productos en el mercado a partir del 0,00% nominal.

http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2558940

¿Qué fue de los créditos rápidos?

Para conceder un crédito fácil, las entidades exigen ciertas garantías que antes no solicitaban

De producto estrella a olvidado. Hace apenas cinco años, en plena etapa de bonanza económica y consumo desbordado, los créditos rápidos vivieron un auténtico auge. Se instalaron en el seno de muchas familias como el instrumento financiero idóneo para tapar agujeros o subirse a la cultura del despilfarro y poder darse caprichos, como dispositivos tecnológicos, viajes, coches o joyas. Ante la buena salud económica, las entidades financieras se guiaban por criterios de riesgo bastante laxos, un aspecto que ha cambiado de modo sustancial con la entrada en recesión. Hoy en día, la oferta de este tipo de créditos se ha reducido mucho. La fuerte morosidad de este segmento (supera el 20%) ha movido a algunas entidades a retirar de sus escaparates de productos este tipo de créditos instantáneos. Ahora, las entidades que los ofrecen exigen ciertas garantías que antes no solicitaban. El crédito fácil concedido sin apenas exigencias ni documentación casi ha desaparecido. En su lugar, se proponen préstamos al consumo con compromisos de autorización rápidos. Los intereses superan el 20%.

Créditos, a la baja

La crisis ha supuesto una importante caída en la concesión de créditos al consumo. En 2009, el volumen de dinero prestado por esta vía se redujo un 25,7%. En 2010, sin embargo, el tono mejoró bastante y la inversión en créditos al consumo de bienes duraderos fue de 23.425,5 millones de euros, lo que supuso una caída del 0,2%, según datos de Asnef (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito). Del total de créditos al consumo concedidos, 16.804,8 millones se dedicaron al sector del consumo, un 1,7% menos que en el ejercicio anterior.

De créditos rápidos no hay datos concretos, aunque los especialistas del sector aventuran que la caída es superior a la media del sector de créditos al consumo. En general, su demanda se ha reducido, pero sobre todo ha caído la oferta. Varias entidades especializadas en estos instrumentos (como Banco Sigma, Optiline o Credial han desaparecido). Otros se han integrado en bancos más grandes (como Eurocrédito, en Banco Cetelem).

Los tipos de interés anuales de los créditos rápidos superan el 20%

Desde Asnef estiman que en 2011 no ocurrirá un cambio sustancial del ritmo. Según la Asociación, el futuro no es alentador y no se espera una notable recuperación del crédito al consumo. En el contexto actual, los bancos deben ajustarse a la subida de los tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo a principios de abril y los posibles nuevos incrementos. Las entidades a día de hoy no rechazan las operaciones de calidad y rentables, pero han cerrado el grifo a los préstamos más "peligrosos". Esto explica la práctica desaparición de los créditos instantáneos. A cierre de 2010, la tasa de morosidad de todo el sector de préstamos al consumo se situaba en el 21,3%, mientras que en el ámbito hipotecario alcanzaba el 5,45%.

Cómo han cambiado

Los créditos rápidos que ofrecen hoy las entidades son préstamos financieros que se solicitan por importes bajos, desde 500 hasta 6.000 euros. Los periodos de amortización oscilan desde 12 meses hasta cinco años, por lo general. Los tipos de interés medios que aplican rondan el 20%.

En ocasiones, las entidades publicitan tipos en torno al 1,8%-2%, que pueden confundir al cliente. No obstante, son tipos mensuales. Para conocer los intereses generales, habrá que multiplicar esa cifra por 12 (los 12 meses del año). Además, conviene consultar las comisiones que aplican las entidades por apertura, estudio y cancelación, anticipada o total. En algunos casos, pueden alcanzar el 3%.

Requisitos

Conseguir 3.000 euros en poco tiempo tras hacer una llamada de teléfono, tal y como publicitaban numerosas entidades especializadas en créditos al consumo antes de la crisis, es una práctica imposible en la actualidad. Ahora es difícil encontrar un anuncio de un crédito rápido, muy abundantes en los programas matutinos de televisión durante los años anteriores a la crisis.

Hoy en día, las entidades especializadas en créditos al consumo dan la posibilidad de obtener préstamos de fórma ágil, pero los requisitos se han elevado respecto a los anteriores créditos rápidos. Para empezar, establecimientos financieros como Cofidis o Banco Cetelem anuncian en sus páginas web que una vez recibida la solicitud de un cliente, ordenarán a un asesor personal un pequeño estudio, con el objetivo de valorar la solvencia del posible usuario.

Todas estas entidades solicitan ahora datos personales, DNI o tarjeta de residencia. Pero, además, se ha generalizado la petición de, al menos, una nómina que acredite que el titular tiene ingresos. Este documento contiene datos de especial interés, además de la cuantía del salario, como la fecha de antigüedad en el empleo, los complementos por antigüedad y la categoría del trabajador. Si el potencial cliente lleva poco tiempo en el trabajo, se le exigen más documentos que acrediten su solvencia, como su autorización para comprobar en el registro CIRBE que no cuenta con otros préstamos o vida laboral, un documento en el que se engloban todos los trabajos y cotizaciones del titular. Si el potencial cliente es autónomo, le exigirán fotocopia del último IRPF.

Las entidades ordenan un pequeño estudio para valorar la solvencia del solicitante

Entidades como Cofidis solicitan una fotocopia de un recibo de domiciliación bancaria a nombre del solicitante del préstamo (como luz, agua o gas) y el número de cuenta corriente en el que se domiciliará el préstamo.

Las entidades ya no remarcan que conceden el dinero en unas horas, sino tras hacer el estudio previo de la petición. En Cofidis transfieren el dinero en 24 horas "tras aprobar la solicitud", pero no especifican cuánto tiempo pueden emplear en conceder esta autorización. Ésta puede prolongarse durante varios días o, incluso, más de una semana.

La oferta actual

• Cofidis es aún uno de los nombres claves cuando se habla de créditos rápidos. Esta entidad cuenta con tres productos estrella: Vida Libre, Direct Cash y Dinero Ya.

  • Vida Libre es un préstamo de entre 500 y 3.000 euros, que puede pagarse en cuotas desde 49 hasta 289 euros al mes, en periodos mínimos de un año o máximos de 48 meses. Como es habitual, cuanto menor sea el préstamo solicitado, mayor será el interés. Un crédito de 500 euros abonado en cuotas mensuales de 49 euros al mes durante un año exige un pago de intereses del 17%. Por su parte, si se solicitan 3.000 euros a un año, la cuota mensual será de 289 euros, lo que supone un tipo de interés del 15,6%.
  • Direct Cash es otro crédito personal para cuantías entre 500 y 6.000 euros. Una de sus peculiaridades es que permite volver a utilizar el dinero que se haya amortizado tantas veces como lo necesite el cliente. Los tipos de interés que aplica (según importe y plazo de amortización elegido) oscilan entre el 15 y el 19%. Lo más caro es solicitar el importe mínimo al mayor plazo de amortización posible.
  • Dinero Ya es otra de las soluciones de préstamos rápidos de Cofidis. Permite solicitar entre 500 y 6.000 euros en plazos de 12 a 48 meses. Si se piden 3.000 euros, se pueden financiar con cuotas de 289 euros al mes durante un año, 160 euros al mes durante dos años, 155 euros mensuales durante tres años o 127 euros al mes por cuatro años.

• Mediatis cuenta con el Crédito Personal. La entidad, al igual que Cofidis, se compromete a transmitir el dinero en 24 horas, una vez aprobada la solicitud. En este caso, se pueden solicitar importes entre 750 y 3.000 euros. El interés TAE aplicado será del 24,85%. No obstante, la entidad da opción, como algo excepcional, a solicitar este tipo de préstamos por más de 3.000 euros, en cuyo caso la cuota será un 3,5% del importe solicitado.

• En Banco Cetelem cuentan con el Crédito a Medida. No lo venden como un crédito rápido, pero podría equipararse, ya que la entidad permite contratarlo para cualquier finalidad. En este caso, financia hasta 60.000 euros en plazos de amortización desde tres meses hasta cuatro años. Si se solicitan 6.000 euros a 12 meses, el banco exige pagar cuotas mensuales de 560,47 euros, lo que implica el abono de un interés del 22,25% TAE. Si decide financiarse esa misma cantidad a dos años, la TAE baja al 19%. A tres años, el interés será del 17,88% anual y, a cuatro años, del 17,32%.

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/finanzas/2011/05/11/200489.php

¿Cómo se pueden reunificar las hipotecas?

La reunificación de deudas y préstamos es una alternativa para las familias que están en una situación de sobreendeudamiento, es decir, el total de las deudas y préstamos que paga cada mes supera el 40% del total de los ingresos familiares. Esto le puede ocurrir a familias que se quedan sin trabajo y sus ingresos los reciben del inem, personas que tienen que cambiar de empleo y el sueldo pasa a ser menor, etc.

Cuando una familia se ve en esta situación puede optar por la reunificación de deudas; que consiste en unificar en un nuevo préstamo hipotecario, los préstamos personales, créditos, tarjetas de crédito y la hipoteca que tenga en la actualidad.

Al unificar sus deudas la familia pasará a tener todas sus deudas en una única cuota hipotecaria mensual, que será menor que la suma de las cuotas que tiene vigentes. De forma que los gastos se adaptan a sus nuevos ingresos, disminuyendo de nuevo su nivel de endeudamiento.

El interés suele ser más elevado que una hipoteca estándar, aunque acostumbra a ser inferior que otros tipos de préstamos o créditos no hipotecarios. La principal ventaja es que la familia puede solventar su situación económica sin perder su vivienda y sin tener que verse obligado a no poder hacer frente a los pagos mensuales, lo cual conllevaría quedar fichado en los listados de morosidad y dificultar mucho la obtención de cualquier tipo de financiación en el futuro.

¿Cómo se hace la reunificación de deudas?

Ante la escasa oferta publicitada por parte de las entidades financieras, una familia que quiera solicitar una reunificación de deudas y préstamos lo mejor que puede hacer es acudir a un broker especializado para que le ayude a encontrar una entidad que le refinancie las deudas con más rapidez y eficacia. Normalmente el intermediario solicitará al cliente:

• Los tres últimos recibos de todas las deudas que quiera reunificar.
• Los datos que se suelen pedir las entidades financieras cuando se quiere solicitar una hipoteca (ingresos, situación laboral, datos sobre el inmueble, etc.).
• El historial de impagados, para conocer la situación financiera del cliente.

El broker analizará la documentación aportada y si considera que la reunificación de deudas es viable, presentará la operación a las entidades financieras con las que colabore y que ofrezcan la hipoteca que más se adapte al perfil del cliente.

La entidad financiera estudiará la documentación aportada por el intermediario y tasará la vivienda que se aporta en garantía. Si decide aprobar la operación, presentará una oferta de las condiciones aprobadas, que el broker intentará que sean lo más favorable posible para su cliente.

Si la familia acepta las condiciones planteadas, se preparará todos los trámites necesarios para la firma de la hipoteca donde se reunificarán todas las deudas y préstamos, lo cual incluye la solicitud de certificados de saldo pendiente a los bancos con los que el cliente tenga deudas actualmente, para conocer el importe para la cancelación.

Una vez se firme la nueva hipoteca es la entidad que reunifica los préstamos la que se encarga de cancelar todas las deudas. El proceso para la constitución de la hipoteca es igual que para cualquier otra.

Caso práctico: ¿cuándo es una buena solución?

La reunificación de deudas y préstamos no siempre es la mejor alternativa, puesto que es posible que a veces se convierta en un parche temporal y que pasado un tiempo la familia vuelva a tener dificultades financieras.

Hay que conocer cuando nos beneficia la reunificación, para ello debemos ver que ocurriría con nuestro nivel de endeudamiento en el caso de que el euribor tomase valores máximos. Lo explicaremos mejor con un caso práctico:

Vamos a suponer que una familia tiene una vivienda hipotecada con un valor de tasación de 300.000 euros. Los cónyuges obtienen en la actualidad un sueldo neto de 2.000 y 1.500 euros. Y tienen los siguientes préstamos y créditos:

Préstamos y créditos	Intereses	Deuda pendiente	Cuota mensual	Años pendientes	Comisión de cancelación
Hipoteca	Euribor+0,75	150.000 €	698,58 €	25 años	0,50%
Préstamo coche 1	8%	10.000 €	244,13 €	4 años	3%
Préstamo coche 2	8%	10.000 €	244,13 €	4 años	3%
Préstamo compra inmobiliario	10%	6.000 €	111,15 €	6 años	3%
Tarjeta crédito 1		5.000 €	100 €		-
Tarjeta crédito 2		6.000 €	100 €		-

Con estos datos podemos saber que los préstamos y créditos hacen que en la actualidad la familia tenga un endeudamiento del 43% sobre los ingresos netos familiares. Ya que la suma de todas las cuotas (teniendo en cuenta que por cada tarjeta pagan 100 euros mensuales) es de 1.498 euros que divididos entre 3.500€ nos da un 43%.

La familia recurre a una entidad especializada en reunificar deudas para disminuir sus deudas mensuales y unificarlas en una única cuota. Le ofrecen reunificar los 187.000 euros a un interés del euribor+1,25 a 35 años.

Se debe realizar un pago inicial por los gastos derivados de la cancelación de los préstamos, cuyo cálculo nos da un coste de 3.055 euros, y de la constitución de una nueva hipoteca, que asciende a los 5.225 euros.

El gasto inicial total ascenderá en el ejemplo a 8.280 euros (en la vida real puede rondar de 6.000 a 12.000 euros según el importe de la reunificación y las comisiones).

Como la familia no tiene ahorros para hacer frente a los gastos iniciales, la entidad le suma dicho importe al total solicitado. De forma que se financia un monto total de 195.280 euros que equivale a 788,63 euros mensuales si el interés es de 3,336%. Esto supone un endeudamiento del 23% que es menor al que tienen actualmente (43%).

En esta caso está claro que la familia decidirá acudir a una la reunificación de préstamos para poder mejorar su situación actual y llegar a fin de mes sin el agua hasta el cuello.

Conclusión

Realizar una reunificación de préstamos supone incrementar la deuda inicial, por los gastos que supone esta operación, además de alargar el periodo de endeudamiento. Pero te permite coger un soplo de aire para poder mejorar la situación financiera y dar un respiro a la familia mientras la crisis económica no mejora.

Pero hay que tener presente que según la situación familiar puede ser preferible optar por otras alternativas como ampliar el importe o el plazo la hipoteca, pedir un periodo de carencia, vender el piso, alquilar habitaciones u otros. Pero las familias que están en una situación poco flexible (sin alternativas para vivir en otro lado por circunstancias familiares) y financieramente difícil su mejor opción acaba siendo la reunificación.

http://www.bankimia.com/blog/%C2%BFcomo-se-pueden-reunificar-las-hipotecas/2011/07/06/

Productos asociados a los préstamos al consumo

Cada vez es más frecuente encontrar que para solicitar un préstamo personal, es necesario contratar con la entidad una serie de productos adicionales al préstamo por si mismo. En ocasiones, las entidades financieras otorgan bonificaciones en el tipo de interés por contratar uno o varios productos, pero en otras en un mero requisito.

A continuación veamos una lista de los productos más comunes asociados a la contratación de préstamos personales y un breve explicación de los mismos:

• Domiciliar nómina: de esta manera la entidad se asegura la vinculación del cliente a la entidad. Se suelen ofrecer bonificaciones sobre el tipo de interés por tener la nómina domiciliada, aunque muchos préstamos exigen de entrada que la misma se mantenga domiciliada durante toda la vida del préstamo.

• Domiciliar recibos: es otra manera de atar al cliente con la entidad. No es muy frecuente tenerlo como condición para la concesión de préstamos y créditos.

• Tarjeta de crédito: es una tarjeta que permite disponer de una cuenta de crédito por parte de la entidad que emite la tarjeta. . Eso quiere decir que si usted es titular de una tarjeta de crédito puede hacer pagos u obtener dinero, hasta un tope determinado sin necesidad de tener dinero en su cuenta bancaria en ese mismo momento con la obligación de devolver el dinero utilizado en los plazos previstos. Si no lo hace, le será aplicada la TAE vinculada a la tarjeta.Se debe tener en cuenta que no todas las tarjetas de crédito son emitidas por una entidad de crédito. Existen también tarjetas de crédito que son emitidas por empresas que no son entidades de crédito y por tanto no están sujetas a supervisión del Banco de España.

• Tarjeta de débito: es una tarjeta que sirve para usar el dinero que se tiene en la cuenta corriente o de ahorro a la que está asociada. Por eso, si se es titular de una tarjeta de débito, se es también titular de la cuenta. Las tarjetas de débito puede usarse para sacar dinero en oficinas y cajeros automáticos, consultar los saldos y movimientos de la cuenta, así como también pueden utilizarse para realizar pagos en comercios. En ambos casos, la operación se registra automáticamente en la cuenta y por tanto usted debe preocuparse de tener dinero suficiente en ella.Si no hay fondos, la entidad bancaria, si así lo decide libremente, puede anticiparle la cantidad necesaria para realizar el pago, pero tenga en cuenta que en ese caso se producirá un descubierto en cuenta y tendrá que devolver el anticipo y abonar los correspondientes intereses, comisiones bancarias y gastos.

• Avales familiares: son una forma de garantizar el cumplimiento de los pagos. El avalista (quien avala) incurre en hacer frente a los compromisos del avalado frente a la entidad financiera. El aval familiar puede consistir en la aportación desde una nómina hasta de una propiedad.Este tipo de avales, en los que la entidad financiera actúa como beneficiaria, tienen carácter mercantil.

• Seguro del hogar: aunque suelen ser más frecuentes en los préstamos hipotecarios, también puede verse en los préstamos para reformas del hogar. Son requeridos para que la entidad financiera quede protegida en caso de siniestro.El seguro del hogar es aquel que cubre total o parcialmente la vivienda y las cosas dentro de ella en casos de daños materiales, robo y hurtos, así como también suelen incluir responsabilidad civil y de asistencia en el hogar.

• Seguro de vida: son solicitados para cubrir posibles contingencias futuras con el fallecimiento o la invalidez. Éstos aseguran un capital para saldar las deudas pendientes o bien una ayuda para mantener el mismo nivel de vida que se tenía antes de producirse la contingencia.

• Seguro de amortización: se trata de un seguro de vida, de manera que en caso de fallecimiento o invalidez el asegurador se hace cargo de manera de que los avalistas o familiares queden libres de cargo.

• Seguro de protección de pagos: es utilizado para que, en casos de que una mala situación económica genere falta de ingresos, se pueda seguir haciendo frente a la deuda contraída. Suelen estar adaptados a cada situación laboral para poder cubrir la situación de mayor riesgo de cada colectivo.

• Seguro de protección de cambio de interés: suele ser más común en los préstamos hipotecarios. Es un tipo de póliza que se contrata con el objetivo de minimizar el impacto negativo que las subidas de los tipos de interés puedan tener en la cuota, pudiéndose establecer un máximo, a partir del cual y una vez superado, es la entidad financiera quien abonará la diferencia de la cuota resultante. Suelen ser pólizas caras, con lo que se recomienda antes de contratar estudiar bien las condiciones.

• Seguro automóvil: solicitado generalmente en los préstamos para vehículos, ya que sirve para cubrir siniestros que se le produzcan al mismo. Además de cubrir los gastos de reparación del coche o moto, muchos de ellos suelen ofrecer vehículo de sustitución y asistencia en carretera.

De todos los productos hay que prestarle una especial atención a los seguros, ya que ellos acarrean primas que pueden estar financiadas o no conjuntamente con el préstamo, pero de cualquier manera implican un aumento de la TAE (tasa anual equivalente) del préstamo.

Una vez explicados podemos ver la importancia de conocer en que consiste cada uno de ellos, ya que, en la parte de seguros de seguros pueden dar origen a confusión por las similitudes que presentan y en general es importante saber el qué estamos contratando ya que puede no hacernos falta porque lo tengamos ya contratado por otro lado o bien porque lo consideremos innecesario y a la final todo implique más contras que pros, por no hablar de un gasto superior.

http://www.bankimia.com/blog/productos-asociados-a-los-prestamos-al-consumo/2011/07/13/

Sobre los descuentos que aplican las entidades financieras en la venta de sus pisos.

El cierre del crédito a familias y empresas ha generado en los últimos años que muchas empresas no financieras, muchas de ellas promotoras inmobiliarias, se hayan visto incapaces de mantener los compromisos pactados con sus prestatarios; las familias que han incurrido en impagos se han visto obligadas en el mejor de los casos a realizar novaciones contractuales de sus hipotecas en condiciones abusivas, y muchas otras han conocido la cruda realidad de nuestro modelo hipotecario en cuanto a las garantías de ejecución en los procesos de embargo se refiere. En cualquier caso, la restricción crediticia ha generado una contracción de la economía real y por tanto de la capacidad adquisitiva de las familias, lo que se ha traducido en una menor demanda de los bienes producidos por las empresas, que a su vez ha generado la caída de la actividad productiva y la entrada en procesos concursales de multitud de empresas solventes hasta la fecha.

En el caso de las promotoras inmobiliarias, las situaciones de impago frente a los prestatarios se han resuelto la mayor de las veces mediante daciones y procesos de negociación y ejecución de garantías hipotecarias cuyos resultados se han traducido en una enorme bolsa de bienes inmobiliarios, (vivienda y suelo, principalmente), que ha pasado a manos de los Bancos y de las Cajas de Ahorros. Al no fluir el crédito a las familias, independientemente de los precios de compraventa, no se realizan operaciones. Al no fluir el crédito a las empresas ni siquiera para asegurar el recirculante, no se pueden mantener las estructuras empresariales. No hay ventas. No hay financiación. El tiempo pasa, y los plazos para el vencimiento de los créditos se hacen cada vez más cortos. El resultado final es que los empresarios pierden los frutos de su trabajo, de su inversión, y en el peor de los casos, también sus bienes personales. Esta es la tónica general hasta la fecha.

Ahora que los Bancos necesitan dar salida a la multitud de pisos que acumulan fruto del proceso anteriormente descrito, aparecen anuncios y campañas de publicidad que resultan especialmente paradójicas: los Bancos y las Cajas de Ahorros anuncian pisos con descuentos que quitan el hipo, del 30%, del 50%, del 70%..., los descuentos no parecen tener fin; al mismo tiempo, se publicitan financiaciones al 100% del valor de los pisos, ayudas en la contratación, (gastos de notaría, registro...), y multitud de fórmulas de ayuda a la financiación de los posibles compradores. ¿No es paradójico que al mismo tiempo que se deniega a los promotores inmobiliarios la subrogación de las hipotecas a sus posibles clientes, se concedan las mismas cuando el vendedor es directamente un Banco? Si las entidades financieras tienen serios problemas de liquidez y por tanto no están en disposición de conceder créditos hipotecarios, ¿cómo se explican las condiciones de financiación en sus propios pisos? ¿Por qué no se ofrecen las mismas condiciones cuando se tratan de vender los pisos de las promotoras inmobiliarias?

Como hemos dicho con anterioridad, las entidades financieras serán las que lideren el sector inmobiliario residencial en los próximos años, (pues aparte de los pisos que tienen actualmente para vender, poseen mucha parte del suelo existente para desarrollar viviendas), y los promotores inmobiliarios tendrán que tener en cuenta que competirán en su actividad con empresas que son al mismo tiempo, inmobiliarias y financieras. Por su parte, los posibles compradores deberían preguntarse sobre qué precios iniciales se aplican las extraordinarias rebajas que anuncian los Bancos y las Cajas de Ahorros en sus campañas publicitarias; ¿un 60% sobre qué? ¿Resulta creíble semejante campaña cuando la mayoría de los pisos adjudicados soportaban hipotecas del 80% de su valoración, a lo que todavía hay que sumar los gastos de gestión del Banco y el hipotético beneficio empresarial? ¿Cuál es el margen real de estas rebajas? Habrá que preguntárselo a FACUA...

http://www.inmodiario.com/149/11979/sobre-descuentos-aplican-entidades-financieras-venta-pisos.html

Leasing inmobiliario o préstamo hipotecario ¿cuál es mejor fiscalmente?

Pagas una cantidad fija y después de 10 años como mínimo decides si te la quedas o no

Tal y como está el mercado inmobiliario puede que optemos por un leasing inmobiliario para estrenar una casa. Se trata de una figura poco conocida y que tiene ventajas con respecto a la compra de un piso. Los analistas de Aspain 11 analizan cuál opción es la mejor.

El leasing inmobiliario es el contrato a través del cual las entidades bancarias y las compañías de financiación entregan a un usuario una vivienda, que puede ser nueva, de segunda mano, a cambio del pago de un canon periódico (equivalente al de arrendamiento), por un plazo convenido de mínimo de 10 años, durante el cual decidirá si adquiere el bien o lo devuelve.

En cambio, los préstamos hipotecarios, salvo que sea a interés fijo, está condicionado por las subidas y bajadas del índice de referencia, en la mayoría de los casos, el Euríbor.

De este modo, podemos hacer una comparativa de las ventajas fiscales del primero frente al segundo por impuestos y deducciones fiscales.

1) Impuesto de sociedades:

En ambas figuras estos gastos serán siempre fiscalmente deducibles en el Impuesto de Sociedades, y en el IRPF.

Además, las cuotas de arrendamiento financiero satisfechas correspondientes a la recuperación del coste del bien serán fiscalmente deducibles en ambas figuras, salvo en el caso de que el contrato tenga por objeto terrenos, solares y otros activos. Habrá que distinguir entre la parte correspondiente a terrenos (no deducible) y la correspondiente a la construcción (deducible).

Sin embargo, existe una gran diferencia entre las deducciones aplicables entre los dos tipos de contratos: mientras que en el préstamo hipotecario se deduce el importe según tabla de amortización, con el leasing inmobiliario está permitido declarar un gasto superior (el triple del coeficiente máximo de amortización según tablas, en PYMES, y el doble de este coeficiente si la empresa no es de reducida dimensión). Esto permite obtener un importante ahorro fiscal durante los primeros años de vida del contrato.

2) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):

Se podrá compensar con el IVA que el arrendatario financiero (leasing) repercuta a sus respectivos clientes.

Cuando el arrendatario es consumidor final (no puede compensar IVA soportado con repercutido) el IVA tendrá la consideración de carga financiera.

3) Impuesto sobre actos jurídicos documentados:

El leasing está sujeto a este impuesto, el cual será repercutible por el arrendador al arrendatario.

4) Impuesto sobre transmisiones patrimoniales:

El leasing está sujeto a este impuesto en los siguientes casos como la segunda o posterior transmisión de la finca (exento de IVA y sujeto a ITP a menos que se renuncie a dicha exención)

En transmisiones no sujetas a IVA (ej: adquisición de inmueble a un particular para afectarlos a actividades exentas de IVA)

5) Impuestos y Gastos:

En el leasing: formalización de contrato mediante escritura pública (sujeta a “Actos Jurídicos Documentados” ya que hay gastos de notaría, registro y gestoría). Si la formalización de dicho contrato se realiza mediante Póliza Mercantil sólo tiene gasto de notario y no está sujeta a este impuesto.

En el Préstamo Hipotecario: por la compraventa, existen dos opciones. Por un lado, por segunda transmisión (exenta de IVA y sujeta a ITP, el cual dependiendo de la Comunidad Autónoma se sitúa entre el 7% y el 8%). Y con renuncia de la exención del IVA por parte del vendedor ( Se aplica el 18% del IVA más del 1% al 2% dependiendo de la Comunidad Autónoma por documentos notariales)

Los gastos de notaría, registro y gestoría no varían de una opción a otra.
Por la hipoteca además tiene gastos de notaría, registro y gestoría.

http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/2011-07-14/521928_leasing-inmobiliario-prestamo-hipotecario-cual.html

¿Cómo se pueden reunificar los préstamos?

La reunificación de deudas y préstamos es una alternativa para las familias que están en una situación de sobreendeudamiento, es decir, el total de las deudas y préstamos que paga cada mes supera el 40% del total de los ingresos familiares. Esto le puede ocurrir a familias que se quedan sin trabajo y sus ingresos los reciben del inem, personas que tienen que cambiar de empleo y el sueldo pasa a ser menor, etc.

Al unificar sus deudas la familia pasará a tener todas sus deudas en una única cuota mensual

Cuando una familia se ve en esta situación puede optar por la reunificación de deudas; que consiste en unificar en un nuevo préstamo hipotecario, los préstamos personales, créditos, tarjetas de crédito y la hipoteca que tenga en la actualidad.

Al unificar sus deudas la familia pasará a tener todas sus deudas en una única cuota mensual, que será menor que la suma de las cuotas que tiene vigentes. De forma que los gastos se adaptan a sus nuevos ingresos, disminuyendo de nuevo su nivel de endeudamiento.

El interés suele ser más elevado que una hipoteca estándar, aunque acostumbra a ser inferior que otros tipos de préstamos o créditos no hipotecarios. La principal ventaja es que la familia puede solventar su situación económica sin perder su vivienda y sin tener que verse obligado a no poder hacer frente a los pagos mensuales, lo cual conllevaría quedar fichado en los listados de morosidad y dificultar mucho la obtención de cualquier tipo de financiación en el futuro.

¿Cómo se hace la reunificación de deudas?

Ante la escasa oferta publicitada por parte de las entidades financieras, una familia que quiera solicitar una reunificación de deudas y préstamos lo mejor que puede hacer es acudir a un broker especializado para que le ayude a encontrar una entidad que le refinancie las deudas con más rapidez y eficacia. Normalmente el intermediario solicitará al cliente:

-Los tres últimos recibos de todas las deudas que quiera reunificar.
-Los datos que se suelen pedir las entidades financieras cuando se quiere solicitar una hipoteca (ingresos, situación laboral, datos sobre el inmueble, etc.).
-El historial de impagados, para conocer la situación financiera del cliente.

El broker analizará la documentación aportada y si considera que la reunificación de deudas es viable, presentará la operación a las entidades financieras con las que colabore y que ofrezcan la hipoteca que más se adapte al perfil del cliente.

La entidad financiera estudiará la documentación aportada por el intermediario y tasará la vivienda que se aporta en garantía. Si decide aprobar la operación, presentará una oferta de las condiciones aprobadas, que el broker intentará que sean lo más favorable posible para su cliente.

Si la familia acepta las condiciones planteadas, se preparará todos los trámites necesarios para la firma de la hipoteca donde se reunificarán todas las deudas y préstamos, lo cual incluye la solicitud de certificados de saldo pendiente a los bancos con los que el cliente tenga deudas actualmente, para conocer el importe para la cancelación.

Una vez se firme la nueva hipoteca es la entidad que reunifica los préstamos la que se encarga de cancelar todas las deudas. El proceso para la constitución de la hipoteca es igual que para cualquier otra.

Caso práctico: ¿cuándo es una buena solución?

La reunificación de deudas y préstamos no siempre es la mejor alternativa, puesto que es posible que a veces se convierta en un parche temporal y que pasado un tiempo la familia vuelva a tener dificultades financieras.

Hay que conocer cuando nos beneficia la reunificación, para ello debemos ver que ocurriría con nuestro nivel de endeudamiento en el caso de que el euribor tomase valores máximos. Lo explicaremos mejor con un caso práctico:

Vamos a suponer que una familia tiene una vivienda hipotecada con un valor de tasación de 300.000 euros. Los cónyuges obtienen en la actualidad un sueldo neto de 2.000 y 1.500 euros. Y tienen los siguientes préstamos y créditos:

Préstamos y créditos	Intereses	Deuda pendiente	Cuota mensual	Años pendientes	Comisión de cancelación
Hipotéca	Euribor+0,75%	150.000 €	698,58 €	25 años	0,50%
Préstamo Coche 1	8%	10.000 €	244,13 €	4 años	3%
Préstamo Coche 2	8%	10.000 €	244,13 €	4 años	3%
Préstamo compra inmobiliario	10%	6.000 €	111,15 €	6 años	3%
Tarjeta Crédito 1	-	5.000 €	100 €	-	-
Tarjeta Crédito 2	-	6.000 €	100€	-	-

Con estos datos podemos saber que los préstamos y créditos hacen que en la actualidad la familia tenga un endeudamiento del 43% sobre los ingresos netos familiares; ya que la suma de todas las cuotas (teniendo en cuenta que por cada tarjeta pagan 100 euros mensuales) es de 1.498 euros que divididos entre 3.500€ nos da un 43%.

La familia recurre a una entidad especializada en reunificar deudas para disminuir sus deudas mensuales y unificarlas en una única cuota. Le ofrecen reunificar los 187.000 euros a un interés del euribor+1,25 a 35 años.

Se debe realizar un pago inicial por los gastos derivados de la cancelación de los préstamos, cuyo cálculo nos da un coste de 3.055 euros, y de la constitución de una nueva hipoteca, que asciende a los 5.225 euros.

El gasto inicial total ascenderá en el ejemplo a 8.280 euros (en la vida real puede rondar de 6.000 a 12.000 euros según el importe de la reunificación y las comisiones).

Como la familia no tiene ahorros para hacer frente a los gastos iniciales, la entidad le suma dicho importe al total solicitado. De forma que se financia un monto total de 195.280 euros que equivale a 788,63 euros mensuales si el interés es de 3,336%. Esto supone un endeudamiento del 23% que es menor al que tienen actualmente (43%).

En esta caso está claro que la familia decidirá acudir a una la reunificación de préstamos para poder mejorar su situación actual y llegar a fin de mes sin el agua hasta el cuello.

Conclusión

Realizar una reunificación de préstamos supone incrementar la deuda inicial, por los gastos que supone esta operación, además de alargar el periodo de endeudamiento. Pero te permite coger un soplo de aire para poder mejorar la situación financiera y dar un respiro a la familia mientras la crisis económica no mejora.

Pero hay que tener presente que, según la situación familiar, puede ser preferible optar por otras alternativas como ampliar el importe o el plazo la hipoteca, pedir un periodo de carencia, vender el piso, alquilar habitaciones u otros. Pero las familias que están en una situación poco flexible (sin alternativas para vivir en otro lado por circunstancias familiares) y financieramente difícil su mejor opción acaba siendo la reunificación.

http://noticias.fotocasa.es/como-se-pueden-reunificar-los-prestamos__9229.aspx