El Desahucio Express en el 2011

¿Qué es realmente lo que cambiará con la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal?, ¿realmente agilizará el proceso de desahucio? ¿a quién beneficia realmente esta reforma?

¿Qué es lo que cambia con esta nueva ley?:

En el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague ó formule oposición tras el requerimiento, se pasará directamente al lanzamiento en la fecha fijada para el mismo, sin necesidad de acudir a juicio verbal (vista oral).

¿Cömo procederá el Secretario judicial una vez reciba la demanda?:

El Secretario Judicial requerirá al demandado, para que en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor ó formule oposición con las razones por las que a su entender, no debe en todo ó en parte la cantidad reclamada.

En este requerimiento, además, figurará día y hora para celebrar la eventual vista oral (juicio verbal) y día y hora para el lanzamiento.

El requerimiento, además expresará que, para el caso de solicitar abogado de oficio, el demandado deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

Pueden ocurrir 3 cosas:

1. Que el demandado no atendiere en el plazo de 10 días al requerimiento de pago del Secretario judicial ó no compareciere para oponerse ó allanarse, en este caso, aquél dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

2. Que el demandado desaloje el inmueble, sin formular oposición ni pagar la cantidad demandada, en este caso el Secretario judicial dictará Decreto dando por terminado el procedimiento de desahucio, y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

3. Que el demandado comparezca formulando oposición, alegando las razones por las que a su entender no debe, en todo ó en parte, la cantidad reclamada ó las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. En este caso, se celebrará la vista, siguiendo el trámite del juicio verbal.

¿Reducirá esta nueva reforma el tiempo efectivo que se viene tardando hasta ahora en desalojar al arrendatario?

Hasta ahora, en la Comunidad de Madrid, el procedimiento de desahucio, desde que se interpone la demanda hasta la fecha del lanzamiento, se está tardando entre cinco y seis meses.

Con la nueva reforma, lo más probable es que en la mayoría de los casos no haya juicio oral (vista oral), pero ¿reduce esto realmente el tiempo de espera ó simplemente evita vistas innecesarias?

En el requerimiento del Secretario judicial tiene que venir fecha para la eventual vista oral. Esto significa, que la fecha para la vista oral depende de cómo la gestione el Secretario judicial, pues si no la pone de inmediato y la sigue poniendo como hasta ahora, esto es, a los dos meses de interponer la demanda, ¿de qué sirve tanta reforma?

Por otro lado, en el requerimiento del Secretario judicial tiene que fijarse la fecha del lanzamiento, que según la ley, ha de verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista. Pero esto, al menos hasta ahora y debido a la saturación que el Servicio Común está teniendo, no se está cumpliendo y la fecha para el lanzamiento se está poniendo para mucho más tarde del mes.

Por lo tanto, ¿es esta nueva reforma realmente eficaz para acortar el plazo de espera hasta que se hace efectivo el lanzamiento y por lo tanto beneficia al arrendador, ó por el contrario beneficia simplemente al Juzgado y a los Letrados, al verse reducido el número de vistas?. Ya se verá. Yo por mi parte estoy deseando poner el primer desahucio el 2 de noviembre para dar respuesta a esta pregunta.

http://blog.enalquiler.com/2011/desahucio-express/el-desahucio-express-en-el-2011/

Elevan a 218.000 euros la condena al Consistorio de Lardero por el caso de los edificios Alfil y Argos

Por los daños morales, por el 1,5% del valor de cada vivienda, por los gastos procesales. Por todos estos conceptos ha sido condenado a pagar el Ayuntamiento de Lardero a cada uno de los propietarios de las urbanizaciones Las Rozas y Las Adelfas, en compensación por la servidumbre de vistas que tienen que soportar los 27 vecinos que conviven a diario con los edificios Alfil y Argos, de planta baja más dos alturas, a escasos metros de sus ventanas. En total, el Consistorio deberá desembolsar más de 218.000 euros, unos 8.000 euros por propietario.

De acuerdo con el fallo judicial de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, emitido en respuesta a los recursos presentados por los perjudicados y por el Ayuntamiento larderano, cada uno de los 19 vecinos de Las Adelfas percibirá 2.000 euros por los daños morales y 3.851,31 euros por el 1,5% del valor de cada unifamiliar. Y en conjunto la comunidad de vecinos recibirá 33.790,58 euros por los gastos procesales.

A los vecinos de Las Rozas (8), la Sala les reconoce la misma cantidad por daños morales, 3.486,87 euros por el 1,5% del valor de sus viviendas y 29.264,03 euros por los gastos ocasionados en el litigio que arrastran desde el 2004, cuando demandaron al Consistorio por la cercanía y la altura excesiva de los inmuebles.

Inicialmente a los vecinos, ante la imposibilidad de demoler el exceso construido en los edificios Alfil y Argos, el Juzgado de lo Contencioso Administrativo les reconoció su derecho a percibir una indemnización pero sólo por los gastos procesales. Una decisión que tanto la Administración local como los vecinos recurrieron ante la Sala de lo Contencioso, que tampoco reconoce las indemnizaciones millonarias que pedían los vecinos: el 25% del valor de cada propiedad afectada por la actuación ilegal y un 15% de la tasación de los unifamiliares por la supuesta pérdida de valor de los mismos. No obstante, sí que les reconoce, además de un pequeño porcentaje del valor de sus propiedades, las «molestias, ansiedad e incomodidades» que se producen al tener que acudir a la vía juridisccional «que se ha prolongado de manera importante en el tiempo», en defensa no sólo de sus intereses sino también de la legalidad urbanística «para obtener una respuesta favorable que hubiera sido innecesaria si en vía administrativa se hubieran adoptado las medidas necesarias para adecuar la norma de planeamiento a la realidad existente», detalla la sentencia.

LAS CLAVES

2002. El Ayuntamiento de Lardero aumenta la edificabilidad de dos parcelas, donde se construyen los edificios Alfil y Argos.

2004. Vecinos de Las Rozas y Adelfas demandan al Consistorio.

2006. El TSJR ordena la demolición de Alfil y Argos.

2007. El Consistorio pide que no se ejecute la demolición.

2011. Condenan al Consistorio al pago de 63.000 euros primero y a más de 218.000 euros ahora.

http://www.larioja.com/v/20111026/rioja-region/elevan-euros-condena-consistorio-20111026.html

Dos sentencias condenan a pagar 11.337 euros a cada vecino afectado por el 'caso Alfil'

Dos sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJR han condenado a pagar al Ayuntamiento de Lardero 5.851 y 5.486 euros, respectivamente, a cada propietario de los chalés de la urbanización "Las Adelfas", frente a la que se construyó sin licencia un edificio de tres alturas.

En total, el Ayuntamiento de Lardero deberá pagar ahora casi 220.000 euros, en lugar de los 61.0000 a que le condenó la primera sentencia.

Los fallos del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja (TSJR) han estimado parte del recurso interpuesto por la comunidad de propietarios y varios de los vecinos de "Las Adelfas" y han revocado el recurso del Ayuntamiento contra un auto dictado por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo 1 de Logroño en mayo de 2011.

En este auto se fijaron los daños y perjuicios por la inejecución de una sentencia de 2006, que estableció el pago de 33.790 euros por los gastos procesales ocasionados a la comunidad de propietarios de "Las Adelfas".

Otro fallo del mismo Juzgado también fijó el pago de otros 29.264 euros para ocho vecinos, por los mismos gastos.

El edificio "Alfil", ubicado en la avenida San Pedro de Lardero, se construyó en una parcela que estaba destinada a 20 viviendas unifamiliares como los chalés de "Las Adelfas", pero finalmente se levantó un bloque de planta baja más tres alturas con 43 viviendas.

El Ayuntamiento de Lardero autorizó en una resolución este cambio en la edificación, por lo que los vecinos de "Las Adelfas" llevaron el asunto a los tribunales.

Una sentencia del TSJR de 2006 anuló la licencia de edificación y acordó la demolición de lo construido que excediera lo legalmente permitido por las normas subsidiarias.

Sin embargo, estableció que si el derribo fuese "técnicamente imposible" sin que se vieran afectados el resto de elementos permitidos, se debería indemnizar a los vecinos afectados.

Una de las nuevas sentencias ha fijado una indemnización del 1,5 por ciento del valor de cada vivienda, que se ha valorado en 256.744 euros, lo que supone una cuantía de 3.851 euros por vecino.

A esta cantidad, el fallo suma otros 2.000 euros por los daños morales, para "compensar las molestias, ansiedad e incomodidades de tener que acudir a la vía jurisdiccional".

En la otra sentencia se ha admitido un valor de tasación de 232.458 euros por chalé, por lo que la indemnización asciende a 3.486 euros, más otros 2.000 por los daños morales y perjuicios.

http://www.larioja.com/20111025/local/region/urbanismo-sentencias-condenan-pagar-201110251758.html

¿Puede pactarse hoy un arrendamiento con prórroga forzosa ilimitada para el arrendador?

En un contrato de arrendamiento su duración se pacta en los siguientes términos: El presente arrendamiento se establece por el plazo de cinco años, a partir de la fecha de este contrato, o sea hasta el 28 de febrero de 2001, y se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994. No obstante si alguna de las partes desea prorrogar el mismo deberá comunicarlo con una antelación de un mes, y en el supuesto caso de que el arrendatario decidiera dejar el local deberá comunicarlo con una antelación de tres meses sin que tenga que abonar el importe del resto que le quede de contrato.

La parte arrendataria considera que esta redacción le otorga derecho a prorrogar el arrendamiento a su voluntad, oponiéndose por tanto a la terminación del mismo al vencimiento pactado como pretende el arrendador.

El Tribunal Supremo (s. 6/09/2011) da la razón al arrendador considerando que:

Aun cuando la duración pactada podría ser indefinida, en el contrato de arrendamiento se impone la fijación de un tiempo determinado y el art 1256 del CC, impide que la validez y el cumplimiento de los contratos puedan quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

Debe afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

http://blog.enalquiler.com/2011/el-alquiler-en-los-tribunales/prorroga-contratos-alquiler/

Bankinter, condenado a anular los 'swaps' hipotecarios a ocho clientes

El Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid ha estimado parcialmente una demanda presentada contra Bankinter por un grupo de clientes afectados por 'swaps', productos para blindarse de las subidas de los tipos de interés en las hipotecas, que serán anulados.

En una sentencia fechada el pasado 11 de octubre, el juez Luis Antonio Gallego ha condenado a Bankinter a cancelar ocho de los once 'swaps' que colocó a los clientes. El magistrado considera que cuando se hicieron las operaciones, a finales de 2008, ya se aventuraba una caída de los tipos de interés y, por tanto, su utilidad estaba "en entredicho".

El juez critica la "patente asimetría informativa" que existió en esa época entre Bankinter y los clientes, ya que la entidad financiera "era una sociedad del sector que conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba".

'Conocía el nuevo escenario de bajas generalizadas de tipos que se adelantaba'

En cambio, destaca que los clientes ignoraban esas previsiones y recuerda que si hubieran estado informados no hubieran contratado esos 'swaps', como defendía EJ Abogados, el despacho que les ha asesorado.

Por tanto, concluye que los afectados "incurrieron en un error manifiesto sobre la sustancia del objeto y las condiciones esenciales de los contratos".

El magistrado no aplica esa conclusión a los tres contratos firmados antes de septiembre de 2008, ya que considera que entonces había una previsión alcista sobre los tipos de interés y que el "punto de inflexión" se produjo en esa fecha, con la quiebra de Lehman Brothers y la generación de "una situación crítica de incertidumbre rayana al pánico".

Bankinter, que ha anunciado que recurrirá la sentencia, destaca que la resolución avala que los 'swaps' tienen en términos generales validez en cuanto a su finalidad y funcionamiento.

La entidad financiera también destaca que ha vendido la mayor parte de estos productos desde el año 2005, es decir, mucho antes de finales de 2008, fecha a partir de la cual el juez cuestiona la comercialización.

En cualquier caso, Bankinter defiende que en esas fechas no era previsible que se produjera una caída tan drástica de los tipos de interés, "que no se materializó de forma evidente hasta finales de enero de 2009".

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/25/suvivienda/1319566377.html?a=7f37977f84d2a8c70c348beedb4dba86&t=1319620115

Fracaso del 'desahucio exprés': El Parlamento aprueba nuevas medidas de agilización procesal

La nueva Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal, publicada en el BOE el pasado lunes, demuestra el fracaso de la conocida ley del 'desahucio exprés' (Ley de Agilización Procesal del Alquiler) aprobada por las cortes en 2009 y cuya inoperancia ya adelantó la Asociación para el fomento del alquiler y acceso a la vivienda, Arrenta.

En opinión de Arrenta, con esta nueva ley, el legislador se ha visto obligado a implementar nuevas medidas de agilización dado que las puestas en marcha con anterioridad no han dado los frutos esperados. Sin embargo, en la práctica, las modificaciones introducidas por el texto tampoco van a producir mejoras sustanciales en los casos de desahucio por falta de pago.

Para Carlos Ruiz, Gerente de Arrenta, no se sostiene que el legislador justifique el incremento exponencial de los litigios como indicativo 'de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia como medio para resolver sus conflictos y pretensiones'. Sobre todo cuando, para de la Asociación para el fomento del alquiler y el acceso a la vivienda, nada dice acerca de la actual situación de crisis económica que vive nuestro país y que ha provocado un aumento del 21% en el número de desahucios por falta de pago en el primer trimestre de 2011.

'Las medidas que incluye la nueva legislación no tendrán como efecto una reducción en los tiempos para la solución de estos conflictos por la vía de los tribunales, dado que el problema no está en el proceso, sino que se encuentra en la escasez de medios materiales y humanos para que dichos procesos sean más ágiles, por lo tanto el resultado de los cambios previstos en la ley no será satisfactorio', ha explicado el Gerente de Arrenta, Carlos Ruíz.

Arrenta sigue valorando qué mecanismos recomendar en función del partido judicial de que se trata, ya que sólo un 7% de los partidos judiciales de España son más rápidos que el arbitraje. 'No es culpa de los Jueces', según Carlos Ruiz, 'que son unos grandes profesionales, sino del sistema, que no les permite agilizar los procesos'.

De esta manera, los plazos medios para conseguir, vía judicial, un lanzamiento por desahucio por falta de pago seguirían siendo los mismos por la insuficiente dotación de medios materiales y personales. Por ese motivo, en opinión de Arrenta, las medidas deberían necesariamente ir acompañadas de estas mejoras para no caer en lo mismo.

'Con la nueva ley desaparece el juicio o vista inicial y se sustituye por un requerimiento al inquilino para que desaloje y pague la deuda o se oponga a ello. Sin embargo eso solo permitirá agilizar los trámites para aquellos inquilinos que de buena fe acaten dicho requerimiento y no para aquellos que se opongan. Y para los casos de buena fe no son precisas nuevas medidas', ha añadido Carlos Ruíz.

Además, el texto no soluciona otros procesos de desahucio como son la expiración del término contractual, las causas de necesidad y los casos de subarriendos o cesiones no consentidas, por lo que el arbitraje continuará siendo una mejor opción para la solución de este tipo de conflictos.

Seguridad para el alquiler

El alquiler está llamado a ser el protagonista del mercado inmobiliario español en los próximos años, porque es una buena salida para absorber la oferta de viviendas, la opción para que los propietarios obtengan ingresos extras y la alternativa para los inquilinos que no pueden o no quieren acceder a una vivienda de otra forma. El alquiler está creciendo y en 2012 podría llegar a representar el 15 % del total, lo que nos acercaría a los modelos europeos, pero aún lejos del 40% de otros países de nuestro entorno. Para que se dispare el alquiler, es preciso seguir poniendo en marcha medidas para fomentar una oferta mayor y más segura. Por eso la rapidez en la solución de conflictos y la garantía del cobro de rentas son básicas.

http://www.inmodiario.com/203/12753/fracaso-desahucio-expres-parlamento-aprueba-nuevas-medidas-agilizacion-procesal.html

¿Es lo mismo abandono que desistimiento en los alquileres?

La Audiencia Provincial de Girona (s. 21/07/2011) estima que abandono no equivale a desistimiento.

Abandono es un acto unilateral del arrendatario que deja de ocupar la vivienda arrendada.
Desistimiento también es un acto unilateral del arrendatario pero de naturaleza receptiva, mediante el cual le comunica que da por resuelta la relación arrendaticia.

Considera el Tribunal que el arrendatario no tiene que usar la palabra desistimiento o resolución. Basta con que le comunique que abandona la vivienda y deja de pagar la renta arrendaticia. Por lo demás, no se establece una forma especial para el desistimiento, bastando con la verbal.

No habiéndose acreditado el correcto desistimiento se condena al inquilino a pagar las distintas cantidades reclamadas entre las que se encuentran las rentas dejadas de percibir hasta el final del contrato que suman 3.707euros.

http://blog.enalquiler.com/2011/el-alquiler-en-los-tribunales/abandono-desistimiento-pisos-alquiler/

Caja Extremadura, condenada a eliminar las 'cláusulas suelo'

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Cáceres ha declarado nulas por "abusivas" las 'cláusulas suelo' de los préstamos hipotecarios de Caja Extremadura y obliga a la entidad a no volver a incluirlas en los contratos, según la sentencia dictada el pasado 18 de octubre a la que tuvo acceso Europa Press.

La sentencia concluye que estas cláusulas provocan un "desequilibrio importante" entre la entidad y el cliente, ya que "traspasan al consumidor los riesgos" de la variación de los tipos de interés, así como los "resultados monetarios".

"Los tipos mínimos suelen ser muy superiores a los índices del Euríbor actuales, dato que añade importancia al desequilibrio contractual, es decir, el tipo de suelo se suele establecer entre el 4% y el 5% cuando el Euríbor está en estas fechas, salvo en 2008, en torno al 2%", explica el juez.

El Euríbor, índice de tipos de interés al que están referenciados la mayoría de los préstamos hipotecarios" nunca ha estado por encima del 5,5% desde la creación de la Eurozona, según los informes del Banco de España aportados por los demandantes.

La sentencia concluye que la naturaleza de las cláusulas se engloban dentro de las condiciones generales de la contratación, avaladas por la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios y por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

El juez considera que la entidad financiera cuenta con una posición de "dominio" frente al consumidor y que aplica estas cláusulas para "beneficiarse exclusivamente", lo que es contrario a la "buena fe" contractual que exige la ley.

En concreto, la sentencia anula ocho cláusulas de fijación de tipos mínimos de interés utilizadas por la entidad, de las cuales destaca la que establece un suelo de tipos de interés del 5%, límite que el cliente no podía rebajar y pagar la diferencia en caso de que los tipos se situaran por debajo de ese porcentaje, frente a un techo del 12% de los tipos de interés.

El juez obliga a Caja Extremadura a inscribir el contenido de estas cláusulas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, publicarlas en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en un periódico de los de mayor difusión en la provincia de Cáceres. Los demandantes fueron representados por Ausbanc.

En mayo de 2011, el Banco de España aprobó la fusión de Caja Extremadura, Cajastur y Caja Cantabria, integradas ahora bajo el nombre de Liberbank.

http://www.europapress.es/sociedad/consumo-00648/noticia-caja-extremadura-condenada-eliminar-clausulas-suelos-20111021130520.html

Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler

El arrendador solicita el desahucio por la falta de pago del alquiler de un mes, 311,59 euros, así como la suma de 25,21 euros por atrasos del mes de junio, según la actualización del IPC, comunicada el 13 de junio de 2008, y la cantidad de 0,90 euros en concepto de comisiones por las transferencias bancarias.

El arrendatario consigna en el juzgado, antes de celebrarse el juicio, las cantidades reclamadas.

Se rechazó la demanda, al valorar que el arrendatario no había incumplido con su obligación de pago de las rentas, sino que simplemente se había producido un retraso; consideró que el importe de 25,21 euros no era debido, puesto que el arrendador pretendía otorgar un carácter retroactivo a la actualización de la renta; negó que se debieran los gastos por las comisiones bancarias que le habían sido cobradas al arrendador.

Llevado el Asunto ante el Tribunal Supremo, éste declara (s. 9/09/2011): La necesidad de estimar en parte el recurso de casación en el sentido de declarar enervada la acción de desahucio, y reiterar, como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las renta.

http://blog.enalquiler.com/2011/el-alquiler-en-los-tribunales/cuidado-con-los-retrasos-en-el-pago-del-alquiler/

Desahucio express: el gobierno aprueba acortar más aún el proceso para echar a los inquilinos morosos

A partir del próximo 1 de noviembre los desahucios de viviendas en alquiler serán más rápidos tras la nueva normativa relativa a los procedimientos de desalojo. En principio no se necesitará la intervención de un juez y esto evitará la celebración de vistas innecesarias. Además, si el inquilino moroso sigue en la vivienda sin pagar y no se opone al desahucio, se le desalojará en la fecha indicada en el primer requerimiento judicial.

El pasado 10 de octubre se publicó en el boletín oficial del estado la ley 37/2011, de medidas de agilización procesal, que determina importantes cambios normativos relativos a los procedimientos de desahucio. Por ejemplo, y tal y como señala la inmobiliaria barreras, se aplicará el sistema de juicio monitorio (juicio rápido y sencillo para reclamar deudas inferiores a los 250.000 euros) a los juicios de desahucio por falta de pago. así, en el caso de que el inquilino moroso no desaloje el inmueble, se pasará directamente al desahucio, cuya fecha se le comunicará en el mismo requerimiento, con lo que se evitará la celebración de vistas innecesarias.

Además, según indica el abogado pedro hernández en su blog en enalquiler.com, otra ventaja es que si el inquilino moroso sigue en la vivienda sin pagar y no se opone al desahucio se le desalojará en la fecha indicada en el primer requerimiento judicial. “Si el inquilino se opone, entonces ya se seguiría el trámite de un juicio verbal”, añade.

Sergio lusilla, director del departamento de asesoría jurídica de alquiler seguro, ve la medida positiva porque favorece al arrendador frente al moroso, ya que le confiere a éste un plazo corto de 10 días a los efectos de desalojar el inmueble o abonar la cantidad adeudada. Según el experto el inquilino moroso puede hacer varias cosas:

1.- En un plazo de 10 días puede pagar la deuda.

2.- Puede en 10 días pagar lo debido o también oponerse, en cuyo caso se celebrará una vista de juicio en la que el juez determinará la cantidad adeudada y acordará la resolución del contrato y el lanzamiento.

3.- Que dentro del plazo de los 10 días, el inquilino no consigne la cantidad adeudada ni formule oposición. en este caso se procede directamente al lanzamiento, previa solicitud del demandante.

4.- Que dentro del plazo de 10 días el inquilino reintegre la posesión. En este caso el proceso continúa en cuanto a la ejecución de las cantidades adeudadas, previa solicitud del demandante.

Lusilla considera que esta reforma va a ser insuficiente si no va acompañada la implementación de medios de carácter personal en la administración de justicia, porque “los desahucios los lleva a efecto una comisión judicial que señala las fechas y de nada servirá agilizar el proceso y reconocer al propietario en un periodo corto de tiempo su derecho a recuperar la vivienda si el arrendador tiene que esperar meses a que la comisión se desplace a la vivienda".

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/19/0357102-desahucio-expres-el-gobierno-aprueba-dar-mas-velocidad-para-echar-al-inquilino-moroso

Ausbanc recurrirá al Tribunal Supremo la sentencia que avala las 'cláusulas suelo'

La asociación de consumidores Ausbanc ha anunciado que recurrirá ante el Tribunal Supremo la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que avala el uso de 'cláusulas suelo' en las hipotecas. En el lado opuesto, el BBVA, uno de los principales beneficiados, celebra la resolución.

El presidente de Ausbanc, Luis Pineda, ha expresado su descontento con la sentencia, ya que los magistrados "contradicen los criterios que han expuesto en casos anteriores y que han aplicado otros tribunales de España".

Pineda, que ha anunciado que la organización que encabeza ya está preparando el recurso ante el Tribunal Supremo (TS), ha mostrado su confianza en que éste les dé "la razón".

Por su parte, el BBVA ha celebrado que la Audiencia Provincial de Sevilla haya revocado la resolución que obligaba a dicha entidad, a Cajamar y NovaCaixa Galicia a anular la utilización de las 'cláusulas suelo' por considerarlas "abusivas".

BBVA ha afirmado que la sentencia, que "respalda la legalidad de las 'cláusulas suelo' y techo de los préstamos hipotecarios", es la tercera que avala el uso de estas cláusulas tras la del Juzgado Mercantil n.º. 2 de Alicante de 8 de junio de 2011 y la del Juzgado de lo Mercantil n.º 9 de Madrid de 12 de septiembre de 2011.

Además, el banco considera que la sentencia confirma que la aceptación del pacto de limitación es fruto de la "libre y voluntaria" decisión del cliente que la acepta sin imposición alguna.

El caso se deriva de una acción colectiva emprendida por Ausbanc contra estas tres entidades y que en un principio dio como resultado una resolución del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla, que en septiembre de 2010 ordenó a BBVA, NovaCaixa Galicia y Cajamar anular estas cláusulas por considerarlas "abusivas".

Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla contradice dicha resolución, ya que considera perfectamente legal fijar un interés mínimo a un crédito hipotecario.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/18/suvivienda/1318923290.html

Cuatro años de cárcel por vender viviendas con los techos demasiado bajos

La Audiencia Provincial de Jaén ha condenado a cuatro años de prisión por un delito continuado de estafa al promotor que entregó al menos 27 de las 58 viviendas de una urbanización situada en el municipio jiennense de Úbeda con los techos por debajo de la altura permitida legalmente.

De acuerdo con la sentencia, a la que ha tenido acceso este periódico, se considera probado que el condenado –que es vecino de la localidad de Torredonjimeno y responde a las iniciales E.R.A.– vendió en el año 2003 diversos pisos a sabiendas de que se les había denegado la cédula de habitabilidad por parte del Ayuntamiento «ya que incumplía de forma exagerada la normativa de altura interior, llegando a estar los techos de las habitaciones a nivel del marco de las puertas».

Esta circunstancia tiene que ver con la disposición de la preinstalación de aire acondicionado, algo que, según aseguró el procesado en la vista oral –celebrada el pasado 4 de octubre–, «no estaba previsto». Sin embargo, dicha preinstalación figuraba en la memoria de calidades.

Estos hechos prueban, de acuerdo con la Audiencia, una «conducta maliciosa» por parte de E.R.A., agravada cuando, al no conceder el Consistorio ubetense la cédula de habitalidad, «procedió a contratar el arreglo de los defectos observados» y, «a sabiendas de que sólo se habían reparado 10 pisos», presentó una factura por «reforma de techos» de la totalidad de las viviendas, «pero sin subsanar los defectos denunciados en las restantes» (al menos 27).

En su escrito, la sala de lo Penal de la Audiencia señala que «también denota la existencia de engaño precedente o concurrente del sujeto activo» el hecho de que ocultara a los compradores el estado de los pisos comprados, «no permitiéndoles verlos una vez terminados hasta después del otorgamiento de escrituras públicas de compraventa, pago del precio y entrega de llaves, con el fin de consumar su propósito de obtener lucro».

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/13/andalucia/1318535895.html

Condenada una pareja a no residir en su casa durante tres meses por los ruidos causados

La Audiencia de Valencia ha condenado a un hombre y una mujer a no residir en su propia vivienda durante tres meses después de que sus vecinos de finca les denunciaran por las molestias y ruidos que causaban.

La sentencia de la Sección Séptima confirma otra anteriormente dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Mislata, contra la que los demandados interpusieron un recurso de apelación.

La comunidad de propietarios de la finca, ubicada en la localidad valenciana de Xirivella, demandó a la pareja por las "molestias y ruidos, sobre todo nocturnos", que provenían de su casa desde finales de 2006.

Las quejas vecinales se plasmaron en diferentes actas de reuniones de la comunidad de propietarios, que llegaron a grabar los ruidos que se generaban en la vivienda.

La relación entre demandantes y demandados derivó además en un juicio de faltas por amenazas y agresión que acabó con sentencia absolutoria, y burofaxes y un acto de conciliación requiriendo a la pareja el cese del ruido denunciado. Las molestias cesaron durante algún tiempo pero se reanudaron en 2009, como continuaron denunciando los vecinos y consta en diferentes intervenciones policiales.

Según la jurisprudencia que recoge la sentencia, no está permitido al propietario u ocupante de un piso desarrollar en éste actividades prohibidas que resulten dañosas para la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En caso de producirse éstas, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los vecinos, requerirá a quien las realice su "inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes". Además, si el infractor persiste en su conducta, se podrá entablar contra él acción de cesación.

Si se decide interponer una demanda, una vez presentada ésta, acompañada de la acreditación del requerimiento al infractor, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo el apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

El juzgador, según prosigue el texto, podrá adoptar asimismo "cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación". La demanda, añade, habrá de dirigirse contra el propietario del inmueble y, en su caso, contra el ocupante del mismo o del local.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/10/valencia/1318256405.html

Dos años de cárcel por apropiarse de 30.000 euros de comunidades de propietarios

La Fiscalía solicita dos años de prisión para un administrador de fincas, R.M.M., que supuestamente dispuso para sus fines del dinero de dos comunidades de propietarios, a los que prestaba su servicio desde 2003, según el informe remitido por el Ministerio Público. El juicio tendrá lugar en el Penal 3 de Gijón el próximo día 26 a las 9.30 horas.

La Fiscalía solicita dos años de prisión para un administrador de fincas, R.M.M., que supuestamente dispuso para sus fines del dinero de dos comunidades de propietarios, a los que prestaba su servicio desde 2003, según el informe remitido por el Ministerio Público. El juicio tendrá lugar en el Penal 3 de Gijón el próximo día 26 a las 9.30 horas.

Asimismo, pide para el imputado, al que acusa de un delito continuado de apropiación indebida que indemnice a las comunidades de propietarios afectada con 17.553,02 y 13.030,21 euros, respectivamente.

Según el relato de hechos, las comunidades de propietarios, al ser reclamadas por varios proveedores el pago de distintas cantidades, pidieron explicaciones al acusado, quien cesó de su cargo.

Tras ello, una vez comprobada su gestión, se comprobó que el hombre había hecho uso del dinero a fines distintos a los de la administración de ambas comunidades. En este sentido, en entre los años 2005 y 2007 el imputado dispuso de 17.553,02 euros de una de las comunidades de propietarios y de 13.030,21 euros de la otra.

http://www.comunidadvecinos.com/modules.php?name=News&file=article&sid=840

La Audiencia de Girona acepta que una familia entregue su vivienda para saldar la hipoteca

Con la crisis son muchas las familias (15.000 en lo que llevamos de año) que están siendo desahuciadas. El problema es que además de quedarse sin casa y en la calle le deben dinero al banco. Todo porque no se acepta lo que llamamos dación en pago, es decir, que la entrega de la casa sea suficiente para saldar la deuda con el banco.

La actuación del banco es contraria al principio de buena feEn diciembre de 2010, la Audiencia Provincial de Navarra aceptó en un caso la dación en pago. Ahora, se le suma la Audiencia de Girona. En un auto, que ha dado a conocer la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, no sólo acepta que una familia ya ha pagado su deuda con la entrega del piso sino que acusa a bancos y cajas de "enriquecimiento injusto".

En este caso resuelto en primera instancia por un Juzgado de Girona, la vivienda se había tasado en la hipoteca por el Deustche Bank en 325.000 euros. En el procedimiento de ejecución hipotecaria el banco se la adjudicó en la subasta por 162.500 euros, el 50% del valor de tasación (fue anterior al incremento del 50% al 60% del pasado mes de julio).

Ante el juez, el banco sostenía que después de desahuciar a la familia afectada y quedarse con la vivienda, tenía además derecho a cobrar 141.158,10 euros más.

Abusos y derechos del consumidor

El texto del auto del juez afirma que "no puede sostenerse que 'el producto' obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito. El banco no recibe 162.500 euros de un tercer postor que se adjudica el bien, sino que lo hace suyo para reducir o extinguir su crédito. El bien pasa así a integrar su patrimonio. Lo que el banco obtiene entonces no es la suma mentada, sino el valor que tiene el bien hipotecado que en la propia escritura de concesión del crédito hipotecario se ha fijado (también por el banco) en 325.000 euros".

Una decisión justa es lo que la ciudadanía espera de un tribunalEl juez alude a la Ley de defensa de los consumidores para sugerir que se prohiban las cláusulas que se incluyen en los contratos y sean abusivas. En este sentido indica que son cláusulas abusivas las que imponen perjuicios desproporcionadamente altos para el consumidor que no cumpla sus obligaciones. Y propone "la nulidad parcial de aquellas de las que se deriva una asunción personal de la deuda cuando la garantía hipotecaria cubre sobradamente el crédito".

El Tribunal califica la actuación del banco de abuso de derecho, y considera que ha incurrido en un ejercicio antisocial del mismo: "La actuación de la entidad financiera se considera contraria al principio de buena fe que debe presidir el ejercicio de un derecho".

Enriquecimiento injusto

El auto entiende que en caso de no aceptar la dación, el banco obtendría un enriquecimiento injusto, ya que después de cobrar su deuda con la vivienda, podía ingresar nuevas cantidades con la venta de la vivienda.

El juez concluye que "una decisión justa que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un 'tribunal de justicia'". Por ello, propone "una solución que no conlleve un beneficio injustificado a favor de aquella parte que interviene en una posición de fuerza en la firma de un contrato de adhesión".

De este modo, la Audiencia Provincial de Girona muestra su acuerdo con criterio del auto de la Audiencia Provincial de Navarra (Sección 2ª), de diciembre de 2010. El denunciante reclamaba que el banco seguía exigiéndole el pago y el juez le dio la razón. Fue la primera vez que una sentencia así daba la razón a un ciudadano.

http://www.20minutos.es/noticia/1181034/0/dacion-en-pago/vivienda/hipoteca-bancos/

Justicia exige a los notarios devolver lo cobrado de más

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) está obligando a devolver el dinero cobrado de más a los notarios denunciados por aplicar en sus minutas de cancelación de hipotecas, el arancel de los documentos con o sin cuantía (bastante más caros), cuando deberían haber cobrado tan sólo 30,05 euros, establecidos por el Real Decreto que regula el Arancel Notarial.

Resoluciones de la DGRN en 2011, como las de 15 de marzo, 27 de junio, 14 de julio o 18 de julio, exigen al notario recurrido que emita una nueva minuta, cobrando los 30,05 euros y devuelvan lo cobrado de más, al tiempo que anulan los acuerdos de Colegios Notariales como los de Madrid o Galicia que acordaron ajustadas a Derecho estas actuaciones y desestimaron las reclamaciones de los clientes.

Estas instituciones defendían que no era aplicable la bonificación, al considerar que su consideración sistemática (al interpretar la norma con el resto del sistema legal) determinaría que algunas cancelaciones quedaban fuera del ámbito de la reducción arancelaria, establecida por la Ley que incluyó la bonificación (Ley 41/ 2007), el cual incluiría sólo a las cancelaciones subrogatorias o novatorias.

Por el contrario, la DGRN determina que la intención del legislador "no contempla su limitación a las relacionadas con cualquier tipo de proceso de refinanciación".

El Centro Directivo entiende que la Ley del Arancel mantiene que la ubicación sistemática de la norma no es argumento suficiente, pues tanto la norma que rige el arancel como la que lo bonificó contemplan supuestos al margen de la surogación, novación o refinanciación.

Por otra parte, indica que la terminología que emplean las normas (finalidad subrogatoria o finalidad no subrogatoria) pone de manifiesto la voluntad de no excluir supuestos. Y además, señala que "la interpretación a contrario de la regulación de la hipoteca inversa debe ser excluida como referente hermenéutico (interpretativo) al chocar frontalmente con el espíritu de la norma que bonificó el arancel".

La DGRN ha emitido desde 2009 otras reseñas en las que se han rebatido la doctrina de notarios y registradores. El Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de España han rechazado estas prácticas. Los Colegios que alentaron estas prácticas recurrieron las primeras resoluciones de la DGRN y existe ya una sentencia del TSJ de Madrid condenatoria.

http://www.eleconomista.es/economia/noticias/3432541/10/11/Justicia-exige-a-los-notarios-devolver-lo-cobrado-de-mas.html

Un juez declara abusivo el ‘suelo’ de una hipoteca de Caja Rural de Soria

El Juzgado Mercantil número 7 de Barcelona ha declarado nula por abusiva la cláusula suelo de un contrato hipotecario de Caja Rural de Soria que fijaba su interés mínimo en el 4,00%, de manera que el hipotecado pagaba un 4% de intereses a pesar de que el Euribor lleva más de 2 años muy por debajo de ese tipo.

El juez considera que la caja no ha podido demostrar haber dado al cliente la oportunidad de negociar el contenido de la cláusula y tampoco haber establecido una contrapartida, en contra de lo estipulado en el artículo 82.1. del Real Decreto Legislativo 1/2007.

Un caso muy particular

En concreto, el demandante tenía una hipoteca a Euribor + 0,60% con un ‘suelo’ del 3,75% y quiso subrogarse a otro banco para pagar menos intereses. Entonces, la caja soriana le ofreció una hipoteca a Euribor + 0,40% sin especificar que su suelo sería del 4%, con lo que el cliente iba a pagar 0,25 puntos porcentuales más de intereses.

La sentencia

Al final, la sentencia ha considerado que “Mediante esta cláusula y sin contrapartida, la entidad prestamista con un tipo de interés variable obtiene una posición más ventajosa objetivamente, en relación con el cliente que no goza de la protección en caso de una variación al alza del índice de referencia” y obliga a la entidad a eliminarla del contrato, así como a devolver al cliente las cantidades indebidamente cobradas por la diferencia provocada por la caída del Euribor por debajo del 4%.

Esta sentencia es especialmente importante en un momento en que El Gobierno avala las cláusulas suelo y los swaps en las hipotecas.

http://www.helpmycash.com/blog/un-juez-declara-abusivo-el-suelo-de-una-hipoteca-de-caja-rural-de-soria/

El CGPJ pide a los jueces 'sensibilidad' en las ejecuciones hipotecarias

El vicepresidente del Consejo General del Poder Judicial, Fernando de Rosa, ha solicitado hoy a los jueces que en un momento de crisis económica como el actual apliquen la ley en materia hipotecaria "con cierta sensibilidad", atendiendo a los problemas que envuelvan a los afectados.

De Rosa, que ha inaugurado las jornadas jurídicas "Resolución de la compra-venta en tiempos de crisis", ha lamentado el aumento las ejecuciones hipotecarias en los últimos años y ha destacado los "incidentes" que se han registrado en algunos desahucios y los "profundos problemas sociales" que subyacen.

En ese sentido, ha defendido "por encima de todo" la aplicación de la ley, porque "no puede ser de otra manera", pero ha reclamado a los jueces que actúen con "cierta sensibilidad" y "atendiendo a los problemas que puedan tener determinadas personas".

Ha pedido además a los responsables de los juzgados españoles que traten de "buscar alternativas" para resolver los "casos dramáticos". En julio, el Gobierno subió al 60% el valor mínimo de adjudicación de las casas embargadas, una medida que busca aminorar la deuda que arrastre un embargado con una entidad financiera una vez se haya quedado sin la vivienda.

Valencia: más embargos que en el resto

Preguntado por si considera que la Comunitat Valenciana necesita más jueces, el vicepresidente ha afirmado que en esta comunidad los jueces trabajan "por encima de la media" y con "un esfuerzo importantísimo".

"En los juzgados de la Comunitat está entrando un número de asuntos por encima de la media española. Hay que evitar el binomio que se está dando aquí de más asuntos y menos jueces, para lo que son necesarios más jueces", ha señalado.

A las jornadas jurídicas, organizadas por el CGPJ y desarrolladas en la Ciudad de la Justicia, han acudido también la presidenta del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Pilar de la Oliva, y la presidenta de la Audiencia Provincial de Valencia, Carmen Llombart.

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/09/16/suvivienda/1316174929.html

Sentencia: inclusión indebida en un registro de morosos

Se le incluyó de modo indebido en un listado de morosos y, por ello, le denegaron la hipoteca.

Una operadora de telefonía inscribió a un consumidor en un registro de morosos por una deuda de telefonía móvil que ya se había pagado. Acudió a una OMIC y a Arbitraje de Consumo, pero al final tuvo que ir a los tribunales para reclamar una compensación por daño moral. Alegó que su indebida inscripción como moroso le impidió obtener un préstamo hipotecario. Y ganó el juicio. Se condenó a la operadora a indemnizarle con la cuantía de 800 euros.

Según la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid el 11 de noviembre de 2010, la inclusión del consumidor demandante en esos ficheros sin concurrir los requisitos precisos era una clara falta de diligencia de la operadora. Además, suponía una vulneración del derecho al honor del usuario, algo que le ocasionó un demérito en la valoración social, al verse frente a terceros como un moroso.

Prueba de que se le causó un daño moral es la molestia e inquietud que supuso la reclamación ante la OMIC y ante la Junta Arbitral de Consumo, y el hecho de que no se le concedió la operación crediticia para la adquisición de su vivienda. Por ello, la justicia entendió como ajustada la indemnización de 800 euros.

Se recuerda en la sentencia que la reparación del daño o sufrimiento moral se dirige, sobre todo, a proporcionar en la medida de lo posible una satisfacción como compensación al sufrimiento que se ha causado.

http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/sociedad-y-consumo/2011/09/08/202491.php

Banco Santander irá a juicio por la primera demanda colectiva por la venta de 'swaps'

El Juzgado de Primera Instancia de Móstoles ha señalado para el próximo viernes 16 de septiembre la vista oral por la primera demanda de acciones acumuladas presentada contra el Banco Santander por 26 empresas, que reclaman la nulidad de sus contratos de 'swaps' y la devolución de 11 millones de euros por las pérdidas sufridas, según el auto, al que tuvo acceso Europa Press.

Una oficina del Banco Santander.

Las empresas, representadas por los despachos Zunzunegui y Jausas, presentaron la demanda el pasado 22 de diciembre y piden la nulidad de sus contratos de permutas financieras de tipos de interés - los llamados 'swaps'- por valor de 127 millones de euros al considerar que la entidad no les informó de que eran "productos especulativos de elevado riesgo".

El juicio se celebra en los juzgados de Móstoles, al ser el partido judicial al que pertenece la localidad de Boadilla del Monte (Madrid), donde se encuentra la dirección efectiva del Banco Santander, aunque su domicilio social se encuentre en la capital cántabra.

http://noticias.fotocasa.es/banco-santander-ira-a-juicio-por-la-primera-demanda-colectiva-por-la-venta-de-swaps__9919.aspx

La juez aceptó la acumulación de acciones sin necesidad de realizar unas diligencia preliminares, tal y cómo establece el artículo 53.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en contra de la opinión del banco que pedía que se tramitaran de forma individual