9. Problemas con la casa

1. Si hubiese desperfectos, ¿qué debo hacer?

Lo habitual es que usted advierta la presencia de los desperfectos una vez tome posesión de la vivienda. Por eso, tratándose de vivienda nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación prevé unos plazos de garantía de diez, tres y un año en función del tipo de imperfección o defecto de que se trate. Al margen de ello, el promotor es sujeto de responsabilidad contractual por plazo de quince años. Por lo tanto, aunque se haya otorgado la escritura de compraventa, usted tendrá derecho a exigir la reparación de los defectos advertidos.

En caso de segundas o ulteriores transmisiones, hay un plazo de seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Ha de tratarse de defectos no manifiestos, que no estuvieran a la vista para el comprador, no siendo de aplicación cuando el comprador es un perito en la materia que, por su oficio o profesión, debiera haberlos conocido fácilmente. En caso de vicios ocultos, el comprador puede desistir del contrato, abonándole el vendedor los gastos que pagó, o bien rebajar proporcionalmente, a juicio de peritos, el precio que pagó. Si se acredita que el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos y no lo manifestó al comprador, éste tendrá la misma opción y además se le indemnizarán los daños y perjuicios aunque optara por la rescisión.

2. Si hubiese menos metros de los que he comprado, ¿qué debo hacer?

Si detectamos menos metros de los estipulados en nuestro contrato, debemos distinguir dos supuestos:

- Suponiendo que nos encontremos en un caso de venta sobre plano de pisos en construcción.

En este caso, nuestros Tribunales consideran que el consentimiento contractual del comprador se ha otorgado en atención a las características (orientación, configuración, superficie...) que resultan del plano incorporado al contrato de compraventa. Dicho plano ejerce para el promotor un papel normativo porque le obliga a construir las viviendas vendidas de forma que reúnan dichas condiciones. Cualquier desviación no consentida debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato. En función de su relevancia, podría dar derecho a la resolución del contrato a instancia del comprador y/o a una indemnización de daños y perjuicios.

En consecuencia, si apreciamos una disminución en los metros, nuestro primer paso deberá ser poner en conocimiento del vendedor tal circunstancia a la mayor brevedad posible (antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública). Esta comunicación deberá realizarse por conducto fehaciente (notarial o burofax con certificación de texto) y tiene por objeto intentar llegar a un acuerdo entre las partes para una minoración en el precio si es el interés del comprador. Si este acuerdo no fuera posible pero usted está interesado en adquirir la vivienda, lo ideal será que en la propia escritura pública de compraventa se consignara la circunstancia de este incumplimiento con reserva de acciones legales por parte del comprador. Sin embargo, es fácil que el vendedor no acceda a que se incorpore mención alguna a la escritura. En tal caso, intentaremos que nuestros derechos queden salvaguardados comunicando, también de forma fehaciente y antes de la firma de la escritura, que el otorgamiento de la compraventa se va a verificar sin perjuicio de la reserva de acciones por el incumplimiento detectado.

- Suponiendo que nos encontremos ante una venta de vivienda ya construida, partiremos de dos supuestos:

a) Que la venta se verifique con expresión de la cabida de la vivienda y a razón de un tanto por unidad de medida (p.ej. X euros/m2).

En este caso, el incumplimiento derivado de una menor cabida dará derecho al comprador a optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, la menor cabida sea de al menos un 10% de la superficie que se le atribuye al inmueble.

b) Que la venta se verifique por un precio alzado. En tal caso, ante nuestra queja, la vendedora podría negarse a indemnizarnos con base en que la venta se realizó como cuerpo cierto, y no a razón de un tanto por metro.

El plazo para ejercitar estas acciones es de seis meses desde la fecha de la entrega.

3. ¿Si transcurrido más tiempo surgen problemas como grietas, humedades, que se levante el parqué, que no funcione la calefacción, etc., están obligados a repararlos inmediatamente o su arreglo es cosa mía por ser yo el propietario?

Sólo tratándose de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que quienes intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes por los siguientes daños materiales y dentro de los plazos que se indican (contados desde la fecha de entrega de la vivienda):

- Durante diez años responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc ...

- El constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

En las segundas y ulteriores transmisiones no hay una garantía específica más allá de los primeros seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

4. Si se niegan a hacerlo, ¿qué puedo hacer?

Previo examen y valoración por un perito, puede acudir a los Tribunales de Justicia. También puede acudir a los organismos públicos de defensa de los consumidores, que pueden incoar un expediente sancionador a la promotora.

5. ¿Durante cuántos años son responsables de los desperfectos que aparezcan?

Como ya se ha dicho, en función de la naturaleza de los desperfectos se establecen plazos de garantía en la compra de viviendas de obra nueva (10, 3 y 1 año). Sin embargo, es importante saber que las acciones para exigir estas responsabilidades prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan existir entre comprador y vendedor con origen en el contrato de compraventa, cuyo plazo de prescripción es de quince años.

*elmundo.es 25/10/2010