¿Cómo defenderse de los abusos de las hipotecas?

Las escrituras notariales son el documento clave en el que se encuentran recogidas todas y cada una de las condiciones, derechos y obligaciones de los ciudadanos que se hipotecan y de las entidades financieras que conceden los préstamos. Todas las circunstancias que no aparezcan reflejadas en estos documentos no son válidas. Pero, ¿cuántos ciudadanos recuerdan, a día de hoy, lo que firmaron a toda prisa delante de un notario y con los nervios a flor de piel, hace ya varios años, al formalizar su hipoteca? Muy pocos.

Por eso, a medida que transcurre el tiempo y las circunstancias económicas y financieras van cambiando, aparecen nuevas situaciones a las que un hipotecado no pensaba enfrentarse. Por ejemplo, que los tipos de interés cayeran estrepitosamente al 1% durante más de dos años (después de haber alcanzado más del 5%), o que las condiciones del banco con el que le obligan a formalizar su hipoteca son tan pésimas, que prefiere buscar alternativas en otras entidades. En estos momentos es cuando aparecen las cláusulas de las que no tenía constancia y que no sólo pueden ser abusivas, sino también, ilegales.

También existen prácticas –que no cláusulas- consideradas como abusivas y que muchas entidades utilizan con asiduidad. Por ejemplo, las vinculaciones. Para conseguir un tipo de interés más bajo, el cliente se ve forzado a contratar toda una serie de productos –seguros de vida, seguro de desempleo, planes de pensiones, fondos de inversión, etc.-, que muchas veces no necesita realmente.

El ’suelo’ hipotecario

Así ha ocurrido recientemente, cuando el Juzgado de lo Mercantil Número 2 de Sevilla ha estimado la demanda presentada por la Asociación de Usuarios de Banca (Ausbanc) contra varias entidades financieras que habían aplicado una cláusula ’suelo’ a algunos de sus clientes. La sentencia determina que esta cláusula es “abusiva” debido al “desfase apreciado en la misma, en relación a las cláusulas ‘techo’ que las acompañan. Además, se exige a las entidades demandadas a no volver a utilizar esta cláusula en los futuros contratos de hipotecas que realicen. Al haber sido recurrida por los bancos afectados, la anulación no tiene efectos jurídicos para poder aplicarla en toda España. El problema de las cláusulas ’suelo’ es una de las prácticas más abusivas que han utilizado las entidades en los últimos años. Esta cláusula consiste en imponer un tipo de interés mínimo en la hipoteca, independientemente de que el Euríbor –o el índice de referencia que se utilice- se encuentre por debajo. Así, muchos ciudadanos no han podido beneficiarse de la caída del Euribor, porque sus ’suelos’ se encontraban en el 2% y el 3%, por ejemplo.

Llegados a este punto, “lo más adecuado sería subrogarse a otra entidad financiera”, explica Carlos Artiga, abogado de Consumo de Legálitas. Sin embargo, este experto jurista reconoce que “pocas veces, el otro banco modifica esta cláusula y la suelen mantener”, afirma Artiga. Además, la subrogación con otra financiera conlleva numerosos gastos “que muchas veces son inasumibles”, indica este abogado. Desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), estiman que pueden ser unos cuatro millones de ciudadanos los afectados por este tipo de condiciones abusivas relacionadas con los tipos ’suelo’.

Revisar las escrituras

La solución es siempre preventiva. “No sólo hay que intentar que el banco no la aplique”, indica Fernando Herrero, secretario general de Adicae. “También hay que destacar su negativa ante el propio notario, para que quede constancia de ello”, añade Herrero. Antes de formalizar una hipoteca, las entidades están obligadas a entregarle con tres días de antelación una copia al cliente para que examine las condiciones que va a firmar. Ahí es donde debe revisar todas las cláusulas y vigilar que no se le imponga ningún abuso, antes de firmar el documento. Porque lo que aparece en la escritura hipotecaria no puede ser modificado, salvo cancelación de la misma, con sus correspondientes gastos.

Precisamente, muchos clientes que adquieren viviendas de nueva construcción se ven obligados a contratar sus préstamos hipotecarios en entidades con las que la constructora ha subrogado su financiación y no tienen posibilidad de acudir a otro banco o caja, porque los costes son muy elevados. “Las entidades juegan con la baza de los gastos de cancelación para atemorizar al cliente”, explica Fernando Herrero, quien recuerda que “este tipo de comportamientos está considerado como abusivo por la propia ley”.

Seguros que son derivados

La crisis económica también ha puesto encima de la mesa otra práctica generalizada durante los años en que los tipos de interés subían y, sobre todo, se esperaba que ascendieran aún más. En este contexto, algunas entidades comercializaron seguros de tipos de interés que, en ocasiones, escondían detrás de ellos un producto técnicamente mucho más complicado y difícil de comprender para la mayor parte de las familias: derivados o ’swaps’.

Con estos contratos, anexos a las hipotecas, “el cliente firmaba una apuesta a cómo estarían los tipos de interés en el futuro”, explica Carlos Artiga, de Legálitas. Después, año tras año, se realizaba una liquidación: “si los tipos habían subido, el banco debía abonar una cantidad al cliente; pero cuando comenzaron a bajar, era el cliente quien debía liquidar a favor de la entidad, con la correspondiente sorpresa”, afirma Artiga.

Sin embargo, los contratos de ’swaps’ ya han sido revocados por la Justicia. Una sentencia de noviembre de 2010 anulaba estos contratos firmados con el Banco Popular, al considerar que había falta de información al comercializar este producto. La sentencia del ’swap’, como la de la cláusula suelo, está recurrida y, por tanto, no es firme ni se puede generalizar a toda España, a la espera de la última instancia, que puede llegar hasta el Tribunal Supremo.

Proceso de reclamación

Si la negociación con el propio banco o caja no surte efectos, el siguiente paso consiste en presentar una reclamación. El primer organismo al que debe dirigirse es el Servicio de Atención al Cliente de su propia entidad. Si en este departamento no recibe la respuesta deseada, sólo entonces debe acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. “Así queda constancia por escrito de la realidad de este problema”, explica Fernando Herrero, de Adicae.

En cualquier caso, una resolución positiva del Banco de España no implica que la entidad financiera tenga que rectificar, porque se trata de resoluciones sin carácter vinculante. La última opción consiste en acudir a la vía judicial, aunque los expertos la desaconsejan, sobre todo por el tiempo y el dinero que se pierde. “Pueden transcurrir de tres a cinco años”, indica Carlos Artiga.

Por eso, una vía poco utilizada, pero que también puede resultar efectiva es la de la unión de los consumidores afectados. “La actuación colectiva de los clientes tiene una gran capacidad de influencia”, explica Fernando Herrero, de Adicae. “Las asociaciones estamos legitimadas para ello”. De hecho, Herrero indica que cuando un mismo caso, como el de los ’swap’, se denuncia de forma conjunta, “los efectos en el supervisor, el legislador y el propio sistema financiero suelen ser mucho mayores” que si sólo una serie de afectados plantean una queja de forma individual.

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