Previo examen y valoración por un perito, puedes acudir a los Tribunales de Justicia. También puedes acudir a los organismos públicos de defensa de los consumidores, que pueden incoar un expediente sancionador a la promotora.
¿Si transcurrido más tiempo del estipulado para reclamar daños en vivienda nueva surgen problemas como grietas, humedades, etc., ¿están obligados a repararlos inmediatamente o su arreglo es cosa mía por ser yo el propietario?
Sólo tratándose de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que quienes intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes por los siguientes daños materiales y dentro de los plazos que se indican (contados desde la fecha de entrega de la vivienda):
- Durante 10 años responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc, ...
El constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
En las segundas y ulteriores transmisiones no hay una garantía específica más allá de los primeros 6 meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
Sólo tratándose de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que quienes intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes por los siguientes daños materiales y dentro de los plazos que se indican (contados desde la fecha de entrega de la vivienda):
- Durante 10 años responderán de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc, ...
El constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
En las segundas y ulteriores transmisiones no hay una garantía específica más allá de los primeros 6 meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
Si hubiese desperfectos en la vivienda nueva, ¿qué debo hacer?
Lo habitual es que adviertas la presencia de los desperfectos una vez tomes posesión de la vivienda. Por eso, tratándose de vivienda nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación prevé unos plazos de garantía de 10, 3 y 1 año en función del tipo de imperfección o defecto de que se trate. Al margen de ello, el promotor es sujeto de responsabilidad contractual por plazo de 15 años. Por lo tanto, aunque se haya otorgado la escritura de compraventa, tendrás derecho a exigir la reparación de los defectos advertidos.
En caso de segundas o ulteriores transmisiones hay un plazo de 6 meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Ha de tratarse de defectos no manifiestos, que no estuvieran a la vista para el comprador, no siendo de aplicación cuando el comprador es un perito en la materia que, por su oficio o profesión, debiera haberlos conocido fácilmente. En caso de vicios ocultos, el comprador puede desistir del contrato, abonándole el vendedor los gastos que pagó, o bien rebajar proporcionalmente, a juicio de peritos, el precio que pagó. Si se acredita que el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos y no lo manifestó al comprador, éste tendrá la misma opción y además se le indemnizarán los daños y perjuicios aunque optara por la rescisión.
Lo habitual es que adviertas la presencia de los desperfectos una vez tomes posesión de la vivienda. Por eso, tratándose de vivienda nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación prevé unos plazos de garantía de 10, 3 y 1 año en función del tipo de imperfección o defecto de que se trate. Al margen de ello, el promotor es sujeto de responsabilidad contractual por plazo de 15 años. Por lo tanto, aunque se haya otorgado la escritura de compraventa, tendrás derecho a exigir la reparación de los defectos advertidos.
En caso de segundas o ulteriores transmisiones hay un plazo de 6 meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Ha de tratarse de defectos no manifiestos, que no estuvieran a la vista para el comprador, no siendo de aplicación cuando el comprador es un perito en la materia que, por su oficio o profesión, debiera haberlos conocido fácilmente. En caso de vicios ocultos, el comprador puede desistir del contrato, abonándole el vendedor los gastos que pagó, o bien rebajar proporcionalmente, a juicio de peritos, el precio que pagó. Si se acredita que el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos y no lo manifestó al comprador, éste tendrá la misma opción y además se le indemnizarán los daños y perjuicios aunque optara por la rescisión.
¿Deben dar alguna información útil de la casa en el momento de la firma de las escrituras, como el Libro del Edificio, proveedores, suministradores, manejo de las instalaciones, etc.?
Con carácter general, la legislación sobre Consumo establece, respecto de cualquier producto objeto de venta, la obligación del vendedor de incorporar las instrucciones o indicaciones para su correcto uso, advertencias y riesgos previsibles. Trasladado esto al ámbito de la vivienda, son las comunidades autónomas las que han regulado de forma detallada la documentación que ha de entregarse al comprador o, en su caso, al Presidente de la Comunidad de Propietarios por parte del promotor. Esto es aplicable con carácter obligatorio, por tanto, en la primera venta de viviendas.
Para las viviendas nuevas, la Ley de Ordenación de la Edificación señala que, una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, así como las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Todo esto es lo que constituye, en definitiva, el llamado Libro del edificio, que deberá ser entregado a los usuarios finales.
No existe una previsión legal similar para la venta de viviendas en segunda o ulteriores transmisiones, pero lo lógico es que el vendedor le entregue la información de que disponga.
Con carácter general, la legislación sobre Consumo establece, respecto de cualquier producto objeto de venta, la obligación del vendedor de incorporar las instrucciones o indicaciones para su correcto uso, advertencias y riesgos previsibles. Trasladado esto al ámbito de la vivienda, son las comunidades autónomas las que han regulado de forma detallada la documentación que ha de entregarse al comprador o, en su caso, al Presidente de la Comunidad de Propietarios por parte del promotor. Esto es aplicable con carácter obligatorio, por tanto, en la primera venta de viviendas.
Para las viviendas nuevas, la Ley de Ordenación de la Edificación señala que, una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, así como las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Todo esto es lo que constituye, en definitiva, el llamado Libro del edificio, que deberá ser entregado a los usuarios finales.
No existe una previsión legal similar para la venta de viviendas en segunda o ulteriores transmisiones, pero lo lógico es que el vendedor le entregue la información de que disponga.
¿Podré ver las escrituras de compraventa y de hipoteca antes de la firma ante notario? ¿Podré plantear al notario cualquier duda que se me plantee?
Es muy importante que sepas claramente a qué te comprometes, por lo que es esencial que entiendas lo que firmas. Para ello podrás examinar el proyecto de escrituras en la Notaría antes de su otorgamiento. Entre las funciones del notario está la de asesorar gratuitamente a las partes, por lo que, cuando otorgue tu escritura (y con anterioridad, incluso) no dudes en acudir a la Notaría para consultar las dudas que puedas tener.
Es muy importante que sepas claramente a qué te comprometes, por lo que es esencial que entiendas lo que firmas. Para ello podrás examinar el proyecto de escrituras en la Notaría antes de su otorgamiento. Entre las funciones del notario está la de asesorar gratuitamente a las partes, por lo que, cuando otorgue tu escritura (y con anterioridad, incluso) no dudes en acudir a la Notaría para consultar las dudas que puedas tener.
En la compra de vivienda nueva, ¿puedo yo elegir el notario que desee o debo aceptar el que me proponga el vendedor?
Aunque es habitual que, en promociones formadas por un importante número de viviendas, sea el promotor quien proponga al notario (por una simple cuestión de operatividad), si quien vende es un promotor inmobiliario la parte compradora tiene derecho a elegir notario entre aquellos que tengan, por su competencia territorial, algún tipo de conexión razonable con las partes o la ubicación del inmueble.
Aunque es habitual que, en promociones formadas por un importante número de viviendas, sea el promotor quien proponga al notario (por una simple cuestión de operatividad), si quien vende es un promotor inmobiliario la parte compradora tiene derecho a elegir notario entre aquellos que tengan, por su competencia territorial, algún tipo de conexión razonable con las partes o la ubicación del inmueble.
¿Ha de facilitarme el promotor una memoria de calidades de la vivienda detallada?
Sí. Forma parte del derecho a la información que recoge la legislación sobre consumo y tiene carácter vinculante para el promotor.
Además, el comprador de la vivienda está legalmente facultado para exigir de la promotora que la vivienda se adecúe fielmente a las condiciones, características y prestaciones ofertadas en la publicidad, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.
Sí. Forma parte del derecho a la información que recoge la legislación sobre consumo y tiene carácter vinculante para el promotor.
Además, el comprador de la vivienda está legalmente facultado para exigir de la promotora que la vivienda se adecúe fielmente a las condiciones, características y prestaciones ofertadas en la publicidad, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.
¿Existe alguna fórmula para comprobar la solvencia del promotor o del vendedor de viviendas, bien en un registro o asociaciones profesionales?
Existen mecanismos para comprobar que el vendedor cumple con sus obligaciones mercantiles. En el Registro Mercantil se puede obtener información sobre la existencia de la sociedad promotora, la identidad de sus administradores, el capital social, el cumplimiento de sus obligaciones contables, etc.
Al margen de esta posibilidad, para el consumidor medio se hace difícil conocer circunstancias relativas a la solvencia del promotor. Por ello, los mecanismos legales de salvaguarda de los intereses económicos del consumidor que compra sobre plano se dirigen a garantizar concretamente el destino y uso de las cantidades que se entregan durante el proceso de construcción de la vivienda. A tal fin, la normativa exige que dichas entregas a cuenta sean aseguradas mediante avales o seguros para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Las entregas a cuenta, además, habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, quien únicamente se podrá disponer de las mismas para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.
En definitiva, más que buscar el control sobre la solvencia del vendedor, se pretende garantizar el buen fin de la operación concreta.
Por lo que respecta a la compra de viviendas de segunda mano, las garantías que debe buscar el comprador no son las atinentes a la persona del vendedor, sino a la situación jurídica del inmueble. Para su comprobación, el comprador puede acudir al Registro de la Propiedad, donde constan los datos de titularidad y cargas que afectan al inmueble. El mecanismo de compra en escritura notarial incorpora garantías a este respecto, pues se basa en la estrecha colaboración del notario y el Registro de la Propiedad al objeto de brindar al comprador la máxima seguridad jurídica.
Existen mecanismos para comprobar que el vendedor cumple con sus obligaciones mercantiles. En el Registro Mercantil se puede obtener información sobre la existencia de la sociedad promotora, la identidad de sus administradores, el capital social, el cumplimiento de sus obligaciones contables, etc.
Al margen de esta posibilidad, para el consumidor medio se hace difícil conocer circunstancias relativas a la solvencia del promotor. Por ello, los mecanismos legales de salvaguarda de los intereses económicos del consumidor que compra sobre plano se dirigen a garantizar concretamente el destino y uso de las cantidades que se entregan durante el proceso de construcción de la vivienda. A tal fin, la normativa exige que dichas entregas a cuenta sean aseguradas mediante avales o seguros para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Las entregas a cuenta, además, habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, quien únicamente se podrá disponer de las mismas para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.
En definitiva, más que buscar el control sobre la solvencia del vendedor, se pretende garantizar el buen fin de la operación concreta.
Por lo que respecta a la compra de viviendas de segunda mano, las garantías que debe buscar el comprador no son las atinentes a la persona del vendedor, sino a la situación jurídica del inmueble. Para su comprobación, el comprador puede acudir al Registro de la Propiedad, donde constan los datos de titularidad y cargas que afectan al inmueble. El mecanismo de compra en escritura notarial incorpora garantías a este respecto, pues se basa en la estrecha colaboración del notario y el Registro de la Propiedad al objeto de brindar al comprador la máxima seguridad jurídica.
¿En la compraventa de una vivienda en construcción, las cantidades entregadas deben estar aseguradas por si la obra no se finalizara?
Es obligatorio que todas las entregas a cuenta estén aseguradas, vía seguro de caución o aval bancario, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. Esto serviría como garantía de interés legal del dinero hasta el día de la devolución.
Esta obligación para el promotor lleva implícita una garantía adicional para los potenciales compradores. Los bancos y aseguradoras que ofrecen estos productos a las promotoras llevan a cabo un estudio del riesgo que aseguran, incluyendo un estudio de solvencia y previsiones económicas.
Además de lo anterior, las cantidades entregadas deben ingresarse en una cuenta específica. Realiza el pago mediante abono directo en la citada cuenta o, al menos, solicita al promotor justificación de tu ingreso.
Es obligatorio que todas las entregas a cuenta estén aseguradas, vía seguro de caución o aval bancario, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. Esto serviría como garantía de interés legal del dinero hasta el día de la devolución.
Esta obligación para el promotor lleva implícita una garantía adicional para los potenciales compradores. Los bancos y aseguradoras que ofrecen estos productos a las promotoras llevan a cabo un estudio del riesgo que aseguran, incluyendo un estudio de solvencia y previsiones económicas.
Además de lo anterior, las cantidades entregadas deben ingresarse en una cuenta específica. Realiza el pago mediante abono directo en la citada cuenta o, al menos, solicita al promotor justificación de tu ingreso.
Acabo de visitar la vivienda que he adquirido y cuya entrega está próxima, percibiendo una considerable reducción de metros en la misma según lo estipulado en contrato. ¿Puedo reclamar?
Si detectas menos metros de los estipulados en el contrato, debes distinguir dos supuestos:
- Suponiendo que sea un caso de venta sobre plano de pisos en construcción, los Tribunales consideran que el consentimiento contractual del comprador se ha otorgado en atención a las características (orientación, configuración, superficie...) que resultan del plano incorporado al contrato de compraventa. Dicho plano ejerce para el promotor un papel normativo porque le obliga a construir las viviendas vendidas de forma que reúnan dichas condiciones. Cualquier desviación no consentida debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato. En función de su relevancia, podría dar derecho a la resolución del contrato a instancia del comprador y/o a una indemnización de daños y perjuicios.
En consecuencia, si se aprecia una disminución en los metros, el primer paso deberá ser poner en conocimiento del vendedor tal circunstancia a la mayor brevedad posible (antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública).
Esta comunicación deberá realizarse por conducto fehaciente (notarial o burofax) y tiene por objeto intentar llegar a un acuerdo entre las partes para una minoración en el precio si es el interés del comprador. Si este acuerdo no fuera posible pero estás interesado en adquirir la vivienda, lo ideal será que en la propia escritura pública de compraventa se consignara la circunstancia de este incumplimiento con reserva de acciones legales por parte del comprador. Sin embargo, es fácil que el vendedor no acceda a que se incorpore mención alguna a la escritura. En tal caso, hay que intentar que tus derechos queden salvaguardados comunicando, también de forma fehaciente y antes de la firma de la escritura, que el otorgamiento de la compraventa se va a verificar sin perjuicio de la reserva de acciones por el incumplimiento detectado.
- Suponiendo que sea un caso de venta de vivienda ya construida, se partirá de dos supuestos:
a) Que la venta se verifique con expresión de la cabida de la vivienda y a razón de un tanto por unidad de medida (por ejemplo, X euros/m2).
En este caso, el incumplimiento derivado de una menor cabida dará derecho al comprador a optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, la menor cabida sea de al menos un 10% de la superficie que se le atribuye al inmueble.
b) Que la venta se verifique por un precio alzado. En tal caso, ante la queja, la vendedora podría negarse a indemnizar con base en que la venta se realizó como cuerpo cierto, y no a razón de un tanto por metro.
El plazo para ejercitar estas acciones es de seis meses desde la fecha de la entrega.
Si detectas menos metros de los estipulados en el contrato, debes distinguir dos supuestos:
- Suponiendo que sea un caso de venta sobre plano de pisos en construcción, los Tribunales consideran que el consentimiento contractual del comprador se ha otorgado en atención a las características (orientación, configuración, superficie...) que resultan del plano incorporado al contrato de compraventa. Dicho plano ejerce para el promotor un papel normativo porque le obliga a construir las viviendas vendidas de forma que reúnan dichas condiciones. Cualquier desviación no consentida debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato. En función de su relevancia, podría dar derecho a la resolución del contrato a instancia del comprador y/o a una indemnización de daños y perjuicios.
En consecuencia, si se aprecia una disminución en los metros, el primer paso deberá ser poner en conocimiento del vendedor tal circunstancia a la mayor brevedad posible (antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública).
Esta comunicación deberá realizarse por conducto fehaciente (notarial o burofax) y tiene por objeto intentar llegar a un acuerdo entre las partes para una minoración en el precio si es el interés del comprador. Si este acuerdo no fuera posible pero estás interesado en adquirir la vivienda, lo ideal será que en la propia escritura pública de compraventa se consignara la circunstancia de este incumplimiento con reserva de acciones legales por parte del comprador. Sin embargo, es fácil que el vendedor no acceda a que se incorpore mención alguna a la escritura. En tal caso, hay que intentar que tus derechos queden salvaguardados comunicando, también de forma fehaciente y antes de la firma de la escritura, que el otorgamiento de la compraventa se va a verificar sin perjuicio de la reserva de acciones por el incumplimiento detectado.
- Suponiendo que sea un caso de venta de vivienda ya construida, se partirá de dos supuestos:
a) Que la venta se verifique con expresión de la cabida de la vivienda y a razón de un tanto por unidad de medida (por ejemplo, X euros/m2).
En este caso, el incumplimiento derivado de una menor cabida dará derecho al comprador a optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, la menor cabida sea de al menos un 10% de la superficie que se le atribuye al inmueble.
b) Que la venta se verifique por un precio alzado. En tal caso, ante la queja, la vendedora podría negarse a indemnizar con base en que la venta se realizó como cuerpo cierto, y no a razón de un tanto por metro.
El plazo para ejercitar estas acciones es de seis meses desde la fecha de la entrega.
¿He de presentar documentos de los daños que me ha generado el retraso en la entrega de la vivienda -por ejemplo, alquiler, guardamuebles, etc.- para que me compensen o me compensarán sin pedirme explicaciones?
Con carácter general, en el Derecho es necesario acreditar la existencia real y efectiva de los daños y perjuicios que se reclaman. Así, si a consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda te ves obligado a pagar un alquiler u hospedaje, una segunda mudanza, contratación de guardamuebles, etc. se entiende que dichos gastos son perjuicios objetivos y cuantificables. Por ello es muy importante que se puedan acreditar documentalmente.
Por otro lado, en algunos contratos se establecen cláusulas de penalización, de manera que se prevé desde el inicio cuáles serán las consecuencias de un posible retraso en la entrega (por ejemplo, una indemnización a tanto alzado por día de retraso). En tal caso, generalmente no necesitarás acreditar los perjuicios y bastará multiplicar los días de retraso por el importe consignado en el contrato.
Con carácter general, en el Derecho es necesario acreditar la existencia real y efectiva de los daños y perjuicios que se reclaman. Así, si a consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda te ves obligado a pagar un alquiler u hospedaje, una segunda mudanza, contratación de guardamuebles, etc. se entiende que dichos gastos son perjuicios objetivos y cuantificables. Por ello es muy importante que se puedan acreditar documentalmente.
Por otro lado, en algunos contratos se establecen cláusulas de penalización, de manera que se prevé desde el inicio cuáles serán las consecuencias de un posible retraso en la entrega (por ejemplo, una indemnización a tanto alzado por día de retraso). En tal caso, generalmente no necesitarás acreditar los perjuicios y bastará multiplicar los días de retraso por el importe consignado en el contrato.
¿Me tienen que compensar económicamente si la entrega de una vivienda se retrasa más de lo pactado?
Si existiera un conflicto en esta materia, serán los Tribunales de Justicia quienes deberán valorar si el retraso es o no constitutivo de incumplimiento. De ser así, sí puede dar lugar a indemnización de daños y perjuicios. Los retrasos muy graves, que frustren las legítimas expectativas del comprador, pueden dar derecho a éste a resolver el contrato y/o a ser indemnizado por los costes que se le hayan irrogado (rentas arrendaticias, guardamuebles, mudanzas, etc.) y que no hubiera tenido si la vivienda se hubiera entregado en la fecha convenida.
Si existiera un conflicto en esta materia, serán los Tribunales de Justicia quienes deberán valorar si el retraso es o no constitutivo de incumplimiento. De ser así, sí puede dar lugar a indemnización de daños y perjuicios. Los retrasos muy graves, que frustren las legítimas expectativas del comprador, pueden dar derecho a éste a resolver el contrato y/o a ser indemnizado por los costes que se le hayan irrogado (rentas arrendaticias, guardamuebles, mudanzas, etc.) y que no hubiera tenido si la vivienda se hubiera entregado en la fecha convenida.
¿Puede el vendedor de una vivienda argumentar causas sobrevenidas -meteorológicas, escasez de materiales u obreros, etc.- para justificar un retraso?
En el Derecho se recogen las figuras de la "fuerza mayor" y "caso fortuito" referidas a aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables. Suelen alegarse como tales inclemencias climatológicas de carácter realmente extraordinario, hallazgos arqueológicos sorpresivos, huelgas o conflictos colectivos del sector de la construcción o el transporte de extraordinaria duración, etc., siempre y cuando dichos acontecimientos obliguen a la suspensión o paralización de los trabajos.
Si dichas circunstancias se acreditaran por parte del vendedor y, además, éste estuviera en posición de probar su actuación diligente ante las mismas, el retraso padecido en la obra no le sería imputable.
Sin embargo, cualquier eventualidad que debiera haber sido prevista con una planificación racional y profesional queda excluida de los conceptos de "fuerza mayor" y "caso fortuito".
En el Derecho se recogen las figuras de la "fuerza mayor" y "caso fortuito" referidas a aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables. Suelen alegarse como tales inclemencias climatológicas de carácter realmente extraordinario, hallazgos arqueológicos sorpresivos, huelgas o conflictos colectivos del sector de la construcción o el transporte de extraordinaria duración, etc., siempre y cuando dichos acontecimientos obliguen a la suspensión o paralización de los trabajos.
Si dichas circunstancias se acreditaran por parte del vendedor y, además, éste estuviera en posición de probar su actuación diligente ante las mismas, el retraso padecido en la obra no le sería imputable.
Sin embargo, cualquier eventualidad que debiera haber sido prevista con una planificación racional y profesional queda excluida de los conceptos de "fuerza mayor" y "caso fortuito".
¿El promotor de una vivienda tiene que informarme de retrasos, problemas o cualquier otra circunstancia que me afecte?
Toda modificación de las condiciones inicialmente pactadas deberá ser puesta en conocimiento del comprador y, en el supuesto de que dichas modificaciones supongan alteración de condiciones esenciales del contrato (precio, plazo de entrega, modificaciones sustanciales de proyecto...), requerirán el consentimiento de éste o, en su caso, le darán derecho a resolver el contrato. Si fueran imputables al promotor, situarían la cuestión en el campo del incumplimiento contractual, dando derecho al comprador a resolver el contrato o a exigir su cumplimiento, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios si ello no fuera viable.
Toda modificación de las condiciones inicialmente pactadas deberá ser puesta en conocimiento del comprador y, en el supuesto de que dichas modificaciones supongan alteración de condiciones esenciales del contrato (precio, plazo de entrega, modificaciones sustanciales de proyecto...), requerirán el consentimiento de éste o, en su caso, le darán derecho a resolver el contrato. Si fueran imputables al promotor, situarían la cuestión en el campo del incumplimiento contractual, dando derecho al comprador a resolver el contrato o a exigir su cumplimiento, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios si ello no fuera viable.
En mi contrato de compraventa de vivienda se estipula que el comprador correrá con los gastos derivados por la subrogación en la hipoteca del promotor. ¿Tengo obligación de subrogarme en dicha hipoteca?
Es posible que en el contrato se prevea la posibilidad de subrogación del consumidor en la hipoteca previamente concertada por el promotor. En tal caso, deberá facilitarse con claridad y detalle toda la información relativa al préstamo hipotecario, incluyendo la identidad del notario autorizante de la escritura de hipoteca: fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad e importe de la responsabilidad hipotecaria que corresponde a la vivienda en concreto, con expresión de vencimientos y cantidades.
No obstante, es nula la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del promotor o le imponga penalizaciones en el caso de no subrogación.
Por consiguiente, lo mejor es que estudies qué hipoteca se adapta mejor a tus necesidades y elijas libremente.
Es posible que en el contrato se prevea la posibilidad de subrogación del consumidor en la hipoteca previamente concertada por el promotor. En tal caso, deberá facilitarse con claridad y detalle toda la información relativa al préstamo hipotecario, incluyendo la identidad del notario autorizante de la escritura de hipoteca: fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad e importe de la responsabilidad hipotecaria que corresponde a la vivienda en concreto, con expresión de vencimientos y cantidades.
No obstante, es nula la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del promotor o le imponga penalizaciones en el caso de no subrogación.
Por consiguiente, lo mejor es que estudies qué hipoteca se adapta mejor a tus necesidades y elijas libremente.
¿Aparecerán, de forma detallada, los importes que he de realizar hasta la entrega de la vivienda?
Sí. La normativa impone al promotor la obligación de que la información relativa al precio de venta sea especialmente detallada. Así, junto con el importe total del precio se establecerá de forma detallada el calendario de pagos, la forma de verificarlos y el interés aplicable si se establece un aplazamiento remunerado.
Habitualmente, la cantidad que reste por abonar a la entrega de llaves y otorgamiento de la escritura pública de compraventa será objeto de financiación mediante la subrogación o suscripción del correspondiente préstamo hipotecario, que se verá garantizado con la propia vivienda.
EL Real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes completarias, conceptúa expresamente como cláusulas abusivas y por lo tanto nulas, en la compraventa de viviendas, la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al profesional.
En concreto:
- La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
- La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
- La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
- La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad. Cuando se trate de una compraventa entre particulares, debe asegurarse que todas las cantidades a pagar quedan suficientemente determinadas desde el principio.
Sí. La normativa impone al promotor la obligación de que la información relativa al precio de venta sea especialmente detallada. Así, junto con el importe total del precio se establecerá de forma detallada el calendario de pagos, la forma de verificarlos y el interés aplicable si se establece un aplazamiento remunerado.
Habitualmente, la cantidad que reste por abonar a la entrega de llaves y otorgamiento de la escritura pública de compraventa será objeto de financiación mediante la subrogación o suscripción del correspondiente préstamo hipotecario, que se verá garantizado con la propia vivienda.
EL Real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes completarias, conceptúa expresamente como cláusulas abusivas y por lo tanto nulas, en la compraventa de viviendas, la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al profesional.
En concreto:
- La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
- La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
- La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
- La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad. Cuando se trate de una compraventa entre particulares, debe asegurarse que todas las cantidades a pagar quedan suficientemente determinadas desde el principio.
¿Me citará el vendedor de la vivienda para firmar un documento más amplio o concreto o será ese primer documento el que perdurará hasta que me entreguen la casa?
No es necesario suscribir más documentos antes de la escritura pública, pero en las compraventas de obra nueva es habitual que posteriormente se firme un contrato privado de compraventa, siendo el siguiente y último paso el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. En segundas transmisiones es más corriente ir directamente al otorgamiento de la escritura.
En cualquier caso, la casuística es muy amplia y la plasmación documental del proceso de adquisición de su vivienda va a depender en gran manera de las circunstancias del caso y de los intereses de las partes.
Hay que aclarar que estos conceptos se refieren en todo caso a compraventas y no a la adquisición de viviendas en régimen de autopromoción (cooperativas, comunidades de propietarios, etc...). En estos casos, el proceso se inicia con el documento de adhesión a la sociedad cooperativa o comunidad y culmina con la escritura de extinción del proindiviso y adjudicación de fincas.
No es necesario suscribir más documentos antes de la escritura pública, pero en las compraventas de obra nueva es habitual que posteriormente se firme un contrato privado de compraventa, siendo el siguiente y último paso el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. En segundas transmisiones es más corriente ir directamente al otorgamiento de la escritura.
En cualquier caso, la casuística es muy amplia y la plasmación documental del proceso de adquisición de su vivienda va a depender en gran manera de las circunstancias del caso y de los intereses de las partes.
Hay que aclarar que estos conceptos se refieren en todo caso a compraventas y no a la adquisición de viviendas en régimen de autopromoción (cooperativas, comunidades de propietarios, etc...). En estos casos, el proceso se inicia con el documento de adhesión a la sociedad cooperativa o comunidad y culmina con la escritura de extinción del proindiviso y adjudicación de fincas.
¿Me cargarán el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en los pagos de una vivienda?
Todas las cantidades entregadas a cuenta del precio en la compraventa de viviendas de obra nueva están sujetas a IVA.
Por el contrario, las segundas y ulteriores transmisiones están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Todas las cantidades entregadas a cuenta del precio en la compraventa de viviendas de obra nueva están sujetas a IVA.
Por el contrario, las segundas y ulteriores transmisiones están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
¿Puedo pagar en la compra de una vivienda con cheque, tarjeta, metálico...?
Dependerá de lo que acuerden las partes. No obstante, todo pago que no se verifique en metálico o mediante cheque conformado o bancario requiere un componente de confianza en la solvencia del comprador que habitualmente no existe, dado que no hay relación previa entre las partes. Por tanto, los dos medios apuntados -efectivo o cheque bancario- son los más empleados.
Por cheque bancario hay que entender el título emitido por una entidad financiera con cargo a fondos propios de la misma, que lleva implícito un pago a favor del beneficiario. Respecto al cheque personal, el cheque bancario aporta una total seguridad, porque -presupuesta la solvencia del banco- siempre va a tener fondos.
Dependerá de lo que acuerden las partes. No obstante, todo pago que no se verifique en metálico o mediante cheque conformado o bancario requiere un componente de confianza en la solvencia del comprador que habitualmente no existe, dado que no hay relación previa entre las partes. Por tanto, los dos medios apuntados -efectivo o cheque bancario- son los más empleados.
Por cheque bancario hay que entender el título emitido por una entidad financiera con cargo a fondos propios de la misma, que lleva implícito un pago a favor del beneficiario. Respecto al cheque personal, el cheque bancario aporta una total seguridad, porque -presupuesta la solvencia del banco- siempre va a tener fondos.
Como es lógico, si estás realmente interesado en la vivienda querrás evitar que el vendedor continúe ofertándola a terceros. Existen diferentes tipos de documentos frente a los que te puedes encontrar. Es importante saber que quedarás obligado a tenor del contenido de cualquier documento que suscribas. Por lo tanto, es importante que se hagan constar las condiciones de la futura compraventa -inclusive el precio y forma de pago- con todo detalle, y que el comprador se asegure de que en el documento se recoja perfectamente la identificación de la vivienda y de sus anexos. Ante la más mínima duda, consulta con un profesional de tu confianza antes de firmar nada.
Los documentos que inicialmente se presentarán constituirán, generalmente, alguna de las siguientes figuras:
- Promesa recíproca de compraventa, que puede ser bilateral y que debe recoger todos los elementos del contrato definitivo. Da derecho a los contratantes a exigirse recíprocamente su cumplimiento.
- Opción de compra, que es la promesa unilateral de venta (sólo se obliga el vendedor) que concede al futuro comprador la facultad de decidir sobre la celebración del contrato en un plazo y condiciones determinados.
- Arras, con lo que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad. Con tres variantes:
a) Arras confirmatorias: constituyen una entrega que garantiza la fuerza vinculante del acuerdo de futura compraventa y no dan derecho a resolver la obligación contraída.
b) Arras penales: garantizan el cumplimiento del contrato a través de la pérdida de las arras por el comprador o su devolución doblada por el vendedor en caso de incumplimiento. En ambos casos sin perjuicio de la posibilidad para ambas partes de reclamar el cumplimiento estricto de lo pactado.
c) Arras penitenciales: se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad con posibilidad de resolver lícitamente el compromiso tanto a instancia del comprador, que perdería la cantidad entregada, como del vendedor, que debería devolver dicha cantidad al comprador por duplicado. Es la figura más habitual.
https://www.facua.org/es/derechos.php?Id=39
No hay comentarios:
Publicar un comentario