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| Los últimos datos recogen que la concesión de nuevas hipotecas en España cayó en los últimos meses más de un 40% |
Los últimos datos recogen que la concesión de nuevas hipotecas en España cayó en los últimos meses más de un 40% respecto a los mismos meses del año pasado, intereses más altos para los que buscan hipotecas y condiciones más duras para aquellos que ya las tienen. Una situación que en muchos casos acaba revocando en una imposibilidad de hacer frente a los compromisos contraídos en cuánto al pago periódico de las cuotas del préstamo.
Por todo ello, es fundamental que se conozcan de antemano con tal de poder planificar nuestra economía doméstica y saber los pagos que debemos afrontar, los diferentes sistemas de amortización de préstamos y de hipotecas con diferentes modalidades de aplicación. Los tres más usados son:
1. El Sistema alemán o de amortización constante: se caracteriza porque el importe que se destina a la amortización de capital es constante mes a mes (Capital/Periodos). Durante la vida del préstamo la cuota mensual va decreciendo; por la reducción de los intereses pagados.
2. El Sistema americano: se pagan intereses periódicamente durante la vida del préstamo, a la vez se aporta dinero a un fondo para constituir el capital prestado y devolverlo al vencimiento del préstamo.
3. El Sistema francés o de cuotas constantes: las cuotas mensuales son constantes, lo que varía es la cantidad de intereses pagados (va decreciendo) y la amortización de capital (se va incrementado).
La cuota hipotecaria constante: el sistema francés
En España el sistema que se utiliza para calcular la cuota de los créditos y préstamos hipotecarios es el francés. Su característica principal es que la cuota mensual se mantiene constante, cada mes se acaba pagando la misma cantidad. Esto se cumple hasta el final del préstamo hipotecario en el caso de las hipotecas a tipo fijo.
La principal desventaja de sistema francés es que al final de la vida del préstamo se pagan más intereses que con el alemán, ya que la ‘partida’ destinada a intereses no se cubre en primeros años. Con el sistema alemán en cambio, las primeras cuotas son más altas, pero podemos estar seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo pagando habremos pagado el 50% del precio real de la vivienda.
En las hipotecas a tipo variable la cuota se mantiene constante en cada periodo de revisión, variando cada vez que se revisa el interés (normalmente semestral o anualmente).
La cuota mensual (α) de la hipoteca está compuesta por dos factores: α = I + A
1. Cuota de intereses (I): es la cantidad de intereses que pagamos cada mes. Éste está influenciado por dos variables:
1. Tipo de interés efectivo: variable fijada por la entidad, según las condiciones el tipo de interés se renueva cada seis o doce meses.
2. Deuda pendiente: el importe que debemos al banco, mes a mes se reduce en función del capital que amortizamos.
2. Cuota de amortización de capital (A): es la cantidad destinada a reducir la deuda pendiente del préstamo hipotecario. La cuantía variará en función de la cantidad de intereses pagada (a menos intereses pagados, más amortizamos).
Caso práctico
Supongamos que tenemos una hipoteca de 200.000 con un tipo del interés del euribor+0,6% con un plazo de 30 años. Si el primer año el euribor hipotecario es del 1,526%, nuestro tipo de interés durante el primer año es un 2,126 % (1,526+0,6). El banco nos fija la cuota hipotecaria, según este tipo de interés, en 751,90 euros (200.000x(0,02126/12)). Esta cantidad en la primera cuota se destina:
Intereses (I): 354,33 euros.
Amortización de capital (A): 397,57 euros.
α = I + A = 354,33 + 397,57 = 751,90 euros
En la primera cuota pagamos casi la misma cantidad de intereses que de amortización, en el caso que el tipo de interés fuese más elevado podríamos llegar a pagar más intereses que amortización en las primeras cuotas.
Supongamos que el euribor hipotecario se ha mantenido durante toda la vida del periodo (algo excepcional ya que nunca ocurre, pero a efectos prácticos es muy efectivo) y que la última cuota es de 754,10 euros (es más elevada porque se paga todo lo pendiente). Cuando paguemos la última cuota 1 euro y 33 céntimos se destinan a pagar intereses, mientras que 752,77 euros son para amortizar el capital pendiente, finalizando así la hipoteca. Pagando una cuantía irrisoria de intereses en los últimos meses.
Financieramente, por tanto, hay que considerar la amortización de capital como forma para acortar el plazo y así reducir el total de intereses pagados, sobretodo si se realizan en los primeros años de la hipoteca. Un recurso atractivo a tener en cuenta en estos tiempos dónde se contempla la incesante subida del euribor y el encarecimiento de todas las hipotecas del mercado provocando el pago de unos intereses elevados. Y es que en definitiva, una adecuada proyección de la evolución de su préstamo hipotecario como tener la opción de una amortización parcial, nunca está de más con tal de evitar sorpresas desagradables en un futuro.
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