La entrega de arras en la compra de inmuebles

A pesar de tratarse de una operación relativamente frecuente conviene tener claras las ideas y no confundir la entrega de arras con el precontrato o promesa de compraventa.

Las arras que no aparecen definidas en el Código Civil, implican para quienes las pactan en una compraventa la recíproca facultad de rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por el contrario si ha mediado promesa de compraventa habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Es importante saber que la jurisprudencia tiende a interpretar restrictivamente la existencia de arras, en tal sentido el TS en una reciente sentencia (29/06/2011) ha considerado que a pesar de que en el documento firmado entre las partes se califica la entrega de dinero realizada como arras, en realidad se trata de una promesa de venta, puesto que:

A.- El documento contiene los requisitos fundamentales de un contrato de compraventa en su fase anterior como es la promesa de comprar y vender. Así resulta de una claridad total que se fijo el objeto de la compra y venta: “Vivienda sita en ****, de 380 m2 de parcela y 330 m2 construidos”. Se fijo el precio 396.000 euros. Y se estipuló que los 5.000 euros que se entregaron fueron parte del precio.

B.- La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es función propia del tribunal.

Ello implica que el vendedor no puede, como deseaba, desistir de la venta devolviendo las supuestas arras duplicadas y debe otorgar escritura de venta a requerimiento del comprador.

En definitiva parece oportuno subrayar que el documento de arras debe ser siempre redactado por un Letrado pare evitar sorpresas como la descrita anteriormente, ya que por una parte no es conveniente que tan simplista que carezca de eficacia y por otra si es muy descriptivo se interpretará como una promesa de venta irrevocable.

http://blog.ventadepisos.com/2011/compradores/arras-venta-pisos/